如何提升内网房源真实率的管理规定-西南大区2012.3.doc

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提升内网房源真实性的管理规范
一、目的
1．提升内网房源的真实性
2. 通过提升内网房源真实性来提升外网全渠道真房源
二、现状
1、录入的房源地址、面积不准确，存在占坑的现象；
2、业主出售或出租意愿不明确或不愿意委托链家交易的房源，经纪人录入内网；
3、当房源成交后核销不及时；
4、租赁合租房源容易录入错误的面积
二、范围：
适用于北京链家房地产经纪有限公司西南大区
三、内容细则
录入新增资源时：
经纪人的职责：
1】接到房源必须核实清楚产权性质（是否单独所有，产权是否清晰），如不确定需与店经理确定后方可录入；
2】接到房源时必须向业主核实清楚该房源的地址、面积、报价和底价，同时向业主说明我们会将该房源录入系统，意味着委托我们来出租或出售，如业主明确表示不通过链家来交易，则向区经理备案后录入系统后转为无效资源。
3】新增房源争取在24小时内做实勘和签署独家出租（出售）委托协议，所有房源点电话后必须写跟进。（附租赁和置换经纪人的跟进标准）
4】对于接到暂时不符合有效房源条件的房源时，应在登记房源信息后将实际的情况告知业主，并给予业主售房（租房）的建议。例如：先生您好，您的房源由于价钱高于成交价，根据以往经验，您的房子短期内可能无法成交。挡录入我们公司系统后可能会进入其他渠道呈现（业主资料）。我们还有以下建议：建议您出租，如您觉得出租麻烦我们有【自如友家】产品，如果您着急用钱且不愿降价出售，建议您可以考虑我公司的抵押贷款产品。这样既不用割肉抛售，也可以解燃眉之急。

对库存：
1】当经纪人在约看或带看后得知所属房源、责任盘房源或本区域其他房源无效时，应在1小时内主动提交无效，并向店经理说明情况，请店经理审核。
2】依据区域的瘦身标准进行持续的瘦身，将不符合有效房源的标准1小时内提交无效，并持续的跟进，当房源符合有效时，转入有效房源。（附区域瘦身标准）
3】当遇到一些特殊房源，如：①业主明确表示只能由某人维护，并且经过责任盘店经理确认。②先买后卖让看房，陌生号码打电话说不卖。③收意向金或定金（业主口头承诺某个客户），对外说不卖的。应先在跟进中做详细的说明并置顶，同时向区经理备案。
4】每三天对责任盘房源进行跟进，及时发现出售或出租意愿有变化的房源，在1小时内提交无效。
店经理职责：
124小时内对经纪人录入的房源进行回访，确认以下信息：①与业主确认已经在内网登记；②核实面积、物业地址、报价、底价；
2】每天早上10点前审核经纪人提交的无效房源，如本人不在，可委托本组其他经纪人或区经理审核；
3】责任盘店经理每天检查本责任盘房源的跟进情况，一旦发现房源不符合有效标准的，立即提交无效；
4】签约之前必须提醒客户业主需要准备的资料，以备在签约完毕后能及时的在内网提交签约；
5】店经理需在24小时内对新增的所属房源和责任盘房源进行跟进；（附店经理点评项标准）
6】租赁房源由区经理给租赁店经理分片进行跟进和核销，如发现无效房源在1小时内提交，提交无效的首要责任为租赁店经理，第二责任人为所属店经理
区经理职责：
1】在真房源推行的前3个月时间，每月组织经纪人的文化研讨会，宣导真房源推行的重要性，发现身边真房源推行标杆；
2】每天上午10点前上内网系统中核销经纪人提交的无效房源；如发现店经理未及时审核的，需电话通知到店经理，如出现第二次，做出相应的处罚。
3】对内网中出现虚假房源的经纪人必须问责，在月初动员大会时必须当众说明情况，如频繁出现，则视为不符合链家文化价值观，做辞退处理；
4】组织每周的资源述职，通过述职找到问题组并加以改进；
5】在巡店时督促店经理现场打开系统，逐套房源进行讲解，推进房源整理的工作。
助理职责：
1】在店面张贴相关标准店经理点评项、经纪人跟进标准、瘦身标准；
2】协助区经理组织区域的文化活动研讨
3】发现身边真房源的标杆，上报给区经理或大区，在区域内或微群中做宣传；

奖惩规定：
1】奖励：设立内网真房源的奖项（以区域为单位100%且录入房源数量最多的，以申诉前数据为准）
2】房源问题的所属店经理、真实率低于90%的区域区经理在月初动员大会时候到前面说明原因（申诉前）
附件一：
租赁和置换经纪人跟进标准：
租赁经纪人：
1】字数不少于30字，只要点电话了必须写跟进；
2】跟进中体现房屋装修、详细家电家具（可写品牌）、业主是否在北京、是否同意办公，房屋目前的状态（有租户/空闲/自住）
3】方便看房时间，业主是否在京，业主是否愿意出代理费，接受的付款方式，是否同意自如友家；
4】平时或带看后与业主沟通的内容记录，及业主的近况反馈；
置换经纪人：
1】房屋的优缺点；
2】业主出售的原因，售房急迫度，可看房的时间，可集中带看的时间；
3】业主近况及带看后的情况，业主的反馈
店经理点评项：
置换所属人店经理点评内容：
①房本是否满5年，产权性质、是否唯一住房、是否满5年、是否有抵押、户口是否迁出、业主工作性质；
②业主售房动机(详细描述售房原因，例如：换房：为什么换房？)
③方便接电话时间，方便看房时间，建议看房时间
④业主售房急迫度
⑤独家反馈：（同业是否有报盘；跟业主谈独家，业主的反馈是：）
置换责任盘店经理点评内容：
①房源是否真实有效（①业主是否知道该信息已经在内网登记并认可通过咱们出售？②房源的物业地址、面积、价位是否正确）
②业主售房动机(详细描述售房原因，例如：换房：为什么换房？)
③此房源目前状态：空置/出租/自住
④责任盘内同类房源成交价格对比
⑤设定议价目标同时将议价目标设定为内网评估价
⑥与业主确认外网报价和内网底价是否有变化
⑦客观介绍该楼盘、户型及该套房源的优劣势。
注：所属店经理与责任盘店经理为同一人，须填写以上全部信息
租赁所属人店经理点评：
1、房源是否真实有效（①业主是否知道该信息已经在内网登记并认可通过咱们出售？②房源的物业地址、面积、价位是否正确？）
2、实勘和钥匙反馈，
3、此房源现在的状态（如果在租，到期日）
4、室内家具家电配套
5、付款要求：年付，半年付，季付，月付
责任盘店经理每周的跟访标准
①业主近况及售房心态的变化：
②价格变更：
③房源信息完善;
④本周带看情况；
⑤是否有同业报盘及同业带看情况

房源瘦身标准：
置换：
1、房源本身
1、无房产证且无法确定产权证办理日期的（确定产权办理日期及交易风险后方可录入，否则一律核销为无效房源）
2、房源有瑕疵，例如：无委托非业主本人报盘，房产有纠纷；
3、经济适用房房产证或契税票未满五年，禁止录入。
4、确定已经出售或业主意愿出售改变的；
5、报价高于本小区成交价格30%以上的，且明确表示无降价可能性的；（价格各区域自己定）
6、可卖可不卖的房源，且在15天内主观不让看房的；
7、新增房源5天不让做实勘也不让看房的；
8、系统中的电话联系不上业主的（空号、停机、无法接通），如只有房源所属人能联系上业主的，必须汇报给区经理，看是否存在特殊情况，不允许所属人私藏业主的正确联系方式，否则按录错处理。有钥匙的房源不要核销无效。
9、录入房源15天以上仍未做实勘且房源完备率在70%以下的核销无效。
10本公司成交24小时内SE系统报合同；其他公司成交的12小时内提交无效，说明具体情况（责任盘店经理）
租赁房源：
1】新增房源48小时不让做实勘也不让看房的核销无效（成交房源无实堪的不分实堪业绩）；
2】暂时不让看房的，且离可出租日期1月以上的向区经理备案后不许录入；
3】小公司的代理房源、转租无法与原业主签署合同、合租无法和业主签合同的提交无效；
4】本公司成交24小时内SE系统报合同；其他公司成交的12小时内提交无效，说明具体情况（责任盘店经理）
3）各楼盘价格要求（各小区自行制定标准）
例如：商品房高于3万（红莲晴园按商品房标准执行），录入到业主资料；
公房高于2.8万，录入到业主资料；
特殊：信和嘉园、格调、常青藤嘉园、红莲北里17号院、第三区高于3.3万、茶贸2万高于录入到业主资料。
具体实施：
1、 责任盘经纪人回访后，发现不符合要求的房源一律提交为无效
2、 凡核销户的无效房源，无论本区经纪人用任何渠道开发并录入符合要求的房源均不分原录入人所属业绩，如原录入人有实堪的实堪业绩归原录入人所有；如原录入人为外区同事或租赁经纪人推荐则房源所属业绩10%仍按规定分给推荐人。
西南区 2012年3月4日
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