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1、 PPT附件前期发展策划报告框架 13 2020年4月19日 资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 前期策划报告序言 内容概述、 研究背景及方法说明、 强调修改价值等 公司推介 公司成立和发展状况、 经手项目、 品牌价值、 区域项目、 代表作品、 团队等 城市房地产发展整体状况分析 一、 城市经济发展概况 1、 宏观经济运行状况 城市经济发展特征、 GDP增长情况、 人均GDP 2、 国民经济发展及城市建设情况分析 城建投资总额及方向、 城市化水平、 建设规划扩展、 人均居住面积
2、 房地产业对经济社会发展影响 3、 城市城镇人口走势及收入状况 人均可支配收入现状及增长、 人口规模及趋势分析、 建设用地情况及其增长 4、 当前影响城市经济发展的因素 高新技术、 财政支出、 市政建设、 外资涌入、 内需拉动、 ”十二五”规划 二、 城市房地产整体发展状况分析 1、 城市房地产整体发展概况 总体的投资量、 施工面积、 竣工面积、 销售面积、 品牌商介入 2、 城市房地产市场板块分析 板块划分及依据、 板块内部构造、 板块优劣势 3、 城市商品住宅政策及价格走势 国家和地区政策走向、 社会情绪、 官员施政特征、 价格水平及其对
3、比、 上涨空间、 GDP和人均可支配收入相关性 4、 城市商品房供需情况 在建住宅面积、 在售住宅面积、 待建住宅面积、 存量、 需求及满足情况、 未来供需预测) 5、 城市典型创新型物业研究 物业概念创新、 建筑特色创新、 规划超前、 注入文化内涵、 城市资源接合、 市场空白分析、 需求调查和预测、 创新物业优劣评估、 可行性建议) 地区发展及经济概况 1、 地区的地理区位 地理坐标、 城市坐标、 人文坐标、 经济坐标 2、 地区发展的政策法规 政策、 法律、 法规、 部门规章、 地方文件等 3、 地区区域的功能定位 商业、 旅游、 休闲、 科教、 居住、 绿色
4、 4、 地区区域的发展规划 愿景使命、 市政建设、 配套设施、 交通旅游、 餐饮娱乐、 科教文卫、 房地产开发、 版块划分、 人文环境、 主题迎合 地区房地产发展概况及分析 一、 地区房地产市场发展概况 1、 地区房地产发展阶段分析 历史回顾、 阶段分析、 发展历程、 现状 2、 地区商品住宅市场具体指标分析 价格分析( 均价、 起价、 最高限价、 价格比、 价格分布、 涨幅、 走势、 空间等) 3、 地区地价走势分析 相关关系分析( 价格与时间、 价格与地域、 价格与楼盘、 价格与品牌、 价格与消费需求、 价格与营销策略选择等)
5、 二、 地区板块供应量及销售状况分析 1、 地区开发楼盘统计 建筑风格、 位置、 数目、 名称、 建筑面积、 套数、 价格水平、 户型配比、 销磬率、 存量、 商业附带、 供应总量、 市场满意度 2、 ～ 地区开发楼盘 建筑风格、 位置、 数目、 名称、 建筑面积、 套数、 价格水平、 户型配比、 销磬率、 存量、 商业附带、 供应总量、 市场满意度 3、 ～ 初待推出项目 建筑风格、 位置、 数目、 名称、 建筑面积、 套数、 价格水平、 户型配比、 销磬率、 存量、 商业附带、 供应总量、 市场满意度 三、 地区别墅类产品户型与面积分析
6、 1、 市场主力销售别墅类产品 名称、 类型、 价格水平、 套数、 总价区间、 面积区间、 套型比 2、 别墅类户型分类统计 分类统计( 维度自定) 3、 面积及户型分析 主力户型、 市场比率、 主推宗主、 市场迎合度调查评估 4、 别墅类产品市场空白点 销售统计、 市调、 建筑风格空白、 配套空白、 户型空白、 消费心理空白 四、 典型性小高层/高层类产品销售分析 1、 主力户型与面积配比表 选择性分析、 维度( 同上) 、 市场迎合度 2、 典型项目户型面积配比 选择性分析、 维度( 同上) 、 市场迎合度 3、 面积及户型分析 统计
7、概述 4、 小高层、 高层市场空白点 统计概述 5、 典型性项目销售状况分析 ( 天、 周、 月、 季度) 销量统计分析、 销售周期、 销售进度、 售价分析、 面积分析 五、 地区房地产市场细分分析 容积率( 分布和集中) 、 建筑设计( 风格和特点) 、 客群识别度、 建筑风格选择成本、 风格与环境接洽、 主流趋势预测、 未来建材特点、 园林景观设计、 绿色主题、 知名参与、 怀旧与现代风、 绿化率趋势、 建筑与环境融合、 物业管理分析、 配套及缺憾 六、 地区购房客户群分析 阶层特征、 财富特征、 职业特征、 年龄特征、 修养
8、特征、 学识特征、 品味特征、 客群收入构成与物业选择、 需求特征、 社会关系特征、 地域特征、 客户关注调查分析、 购买目的、 家庭结构、 行为习惯特别是消费性格分析 七、 销售个案分析 以地段、 价格、 品质、 宣传力度等为维度进行列举和剖析( swot分析法) 、 注重借鉴意义 地区房地产发展概况及分析 一、 地区房地产市场发展分析 现状分析、 趋势分析、 现象分析、 原因分析、 结果分析 二、 营销策划情况分析 景观、 物业和配套的先后顺序、 营销渠道多元化、 推广渠道专业化( 精细化、 系统化、 深入化) 、 品牌建设力度
9、 三、 当前地区房地产开发风险及对策 1、 风险点 现实可见的风险 2、 对策分析 操作化建议 附件一: 如: 专题研究——”城市综合性高端大盘” 进一步说明或细分、 附加项、 延伸发散 项目地块深层次分析 一、 项目地块情况及周边资源分析 1、 地块及周边概况调查 地理位置、 周边环境、 毗邻、 地块技术指标( 占地、 容积率、 覆盖率、 绿化率、 停车位、 限高等) 、 土地现状( 形状、 植被、 土壤土质、 毗邻、 七通一平) 2、 项目周边环境调查 建筑物、 景观 3、 地块周边交通
10、资源调查 主干道、 次干道、 高速( 汽车站、 火车站、 机场等) 入口、 通车里程、 公交线路( 线路、 班次、 驶经、 早末班、 距离、 行车时间、 疏松程度、 ) 、 交通规划 4、 周边市政配套设施调查 商业配套( 银行、 医院、 文教、 餐饮、 娱乐、 住宿等) 、 风景名胜、 距离、 到达方式及时间 二、 土地SWOT( 深层次) 分析 1、 项目优劣势分析 现下优势、 现下劣势、 未来机遇、 威胁( 现下和未来) 、 解决策略建议 SWOT分析 劣势( weakness) 威胁( threat) 优势( superiority)
11、 保持优势 克服劣势 保持优势 化解威胁 机会( opportunity) 抓住机会 克服劣势 抓住机会 化解威胁 2、 项目风险回避及应对策略 政策的、 市场的、 产品的、 顾客的、 对手的、 3、 项目综合评价、 发展战略分析及建议 综合自评、 发展定位、 发展战略、 发展思路、 开发时机、 客户需求补充等 项目发展及品牌战略定位 一、 项目发展战略思考 1、 战略发展问题及思考 自身经营分析、 环境适应分析、 短期与长期利益关系、 品牌建设、 树立长久客群 2、 企业的战略选择 战略选择( 自身的地区发展愿景) 、 品牌
12、重视度、 市场策略选择、 开发节奏( 快or慢) 二、 本案核心理念体系 1、 核心发展理念模型构筑 文化( 城市) 、 规划( 地区) 、 主题( 本案) ( 由大及小、 自上而下) 2、 本案主题理念的推导 参考因素: 文化内涵、 经济与社会效益并重、 运营手段 项目总体开发策略及发展战略 一、 ”差异化”的领先者战略 创新带来差异化优势( 包括建筑设计理念、 立意风格、 人性化处理、 形象包装等) 二、 目标客户群定位及分析 1、 目标市场分析 选择与排除( 谨慎) 、 顺序定位、 构成
13、特点 2、 目标客户群定位 区域、 收入、 品味 三、 本案产品定位建议 1、 项目用地指标 技术指标、 退界、 自然特征、 人为特点 2、 项目基地要素分析 交通要素-规划建议( 朝向、 间距、 出入口、 高度、 政策应对等) 、 极限布局( 退线等) 、 地形地势利用、 产品类型( 住宅和功能分布) 、 产品布局 四、 项目总体发展策略 1、 发展策略四大要素 汇总甄别地区建筑风格、 系统规划地标建筑、 严守政策、 保证产品创新 2、 项目市场发展策略定位 总述、 广告语模式、 多方案( 可选) 、 发展定位、 形象定
14、位、 图例 方案一 定位一 平面布局构想 图形标示功能分区、 天际线、 街际线 尚美佳观点: 项目整体开发理念及产品建议 一、 项目总体规划理念 总体发展策略、 大原则、 大功能( 社区居住、 社区商业、 社区休闲、 社区教育) 、 总体指导思想( 理念观念创新) 1、 大原则 2、 大功能定位 3、 总体指导思想 二、 户型设计建议 1、 项目户型定位建议 组团分布、 面积配比、 建筑元素( 坡屋、 花窗、 天窗、 局部红砖墙面、 步入式室外连廊等) 、 建筑形式( 梯户、 样式、 面积)
15、 、 户型参考 2、 项目产品配比 产品配比、 户型比例配比、 总面积配比 3、 户型设计原则 克服流行病、 应对政策制约( 拼接户型、 拓展”灰度空间”) 、 创新引领市场( 步入式大凸窗、 内阳台、 入户花园) 、 增加附加值( 飘板、 步入式凸窗、 内阳台变房间等) 、 注重细节处理 4、 户型设计亮点——”百变灰度空间”和”惟细为精” 预留价值、 规避政策风险( 内阳台进深超1.8m架横梁自行搭板。可拆墙面、 交错挑高阳台、 结构井后架楼板、 L型阳台后封闭等) 三、 景观园林设计定位 1、 园林主题概念: 皇室台地山水园林 概念的框架、 推导和表现形式 2、 ”
16、家台地水岸园林”规划理念 利用好自然优势、 适度超前 3、 景观设计要点 利用自然景观、 放大自然景观、 建立自然景观层次、 融合人和自然景观、 绿化植被选择( 注重时令选择和生态互补) 、 设置景观小品、 布置照明系统 4、 景观特色示意 水、 台地、 主题空间 公共建筑风格及功能建议 一、 ”地区名流会馆”——酒店式会所 1、 会所功能构成 功能分层设置、 人性化服务设置、 预留设置、 创新设置 2、 会所功能演示 影像资料演示 3、 销售中心演示 影像资料演示 二、 与城市融合的公共空间——OPEN街区 1、 建筑风格要求 商业、 大门、 外立面协调统一
17、 2、 商业功能要求 定向招商、 超前设计、 提前布局 项目配套设施及智能化建议 一、 配套设施建议 供热、 供水、 供电、 排水、 排污、 通讯、 区外交通平整、 垃圾处理、 大堂布置、 门窗、 空调、 热水器、 车库等 二、 舒适严密的安防系统 防盗、 报警求救( 室内监控和求助按钮) 、 闭路监控、 电子巡更、 可视对讲、 门禁、 人防等 三、 社区智能化系统设计 1、 社区网络智能化 无线网络、 电信优势、 社区安保智能化 2、 社区一卡通 类似校园一卡通, 实现社区内部生活消费一卡结算 3、 车辆管理智能化 借助计算机管理车辆 物业服务范围及标准建议 一
18、 提供24小时贴心式物业管理 24小时家政秘书、 生活顾问、 人性化服务、 争取住宅商业价值最大化 二、 严密的24小时安全服务级安全屏障 三、 提供完善个性化服务 1、 常规服务 社区生活设施保养、 绿化、 保洁等 2、 委托服务 会议、 代订、 看管、 中介、 办理等 3、 有偿服务 市场分析、 租赁协助、 维修、 清洗等 4、 租赁服务 代收费、 代买代卖等、 物业服务企业特征 项目分期开发建议 一、 分期开发建议 配套先行、 价格高开高走、 分期开发、 产品调整 二、 项目分期开发策略 一次性景观( 销售中心) 、 围绕景观逐步开发、 楼王现世、 尾楼销售、 启动商业经营 销售价格测算及财务分析 一、 销售价格测算 1、 市场比较法的概念 常见方法: 市场比较法、 收益还原法、 重置成本法、 假设开发法, 理论依据、 优劣性分析和选择、 价值定义、 估价步骤 2、 项目估价 选取可比实例、 竞争楼盘比较法、 加权折算、 实收均价合成、 上升预测、 片区上扬趋势、 二、 财务预算 首期开发基础数据陈列( 有价项目) 、 销售收入预测( 住宅、 商铺和车位) 、 静态财务表( 包括收入、 成本、 管理费用、 销售费用、 税费、 利润)
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