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柳州市新中企开发有限公司五年年发展规划改后

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柳州市新中企投资开发有限公司
五年发展规划

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一、 公司基本情况
( 一) 成立时间和性质
为适应柳北区经济发展以及管理工业园区的需要, 柳北区成立了柳州市新中企投资开发有限公司( 简称新中企公司) 。公司性质为国有独资公司, 由市国资委授权柳北区直接监管, 并受柳北区委托, 在管委会领导下, 组织国有资本运作, 行使国有资本投资主体职能, 经过发挥投融资平台功能, 盘活柳北区资产, 放大柳北区资产增量 优化柳北区资源配置, 提高柳北区投融资水平, 促进柳北区协调发展。
( 二) 职能定位
公司主要负责柳北区园区建设、 城中村改造、 路网工程、 供水、 供电、 通信、 污水处理等基础设施类工程, 土地一级开发, 对外投融资等。运用资金大循环策略, 克服单纯评价单个基础设施效益的企业决策原则, 把柳北区作为一个经营整体进行考虑。基础设施建设模式的选择上, 采用自我融资、 自行建设、 统一管理, 围绕招商引资为中心进行基础设施建设的模式: 　
1.资源统一配置。整合柳北区可经营的优良资产, 在评估的基础上向公司集中, 提高融资能力。
2.项目统一筛选。按照柳北区发展规划要求, 制定合理的项目实施计划, 主次分明, 分步实施, 稳步推进, 力求实效。
3.土地统一储备。将柳北区的土地储备统一注入公司, 增强土地融资能力和招商引资吸引力。
4.偿债资金统一安排。对柳北区综合开发的道路、 污水等公共配套项目收益、 土地出让金及各类收费, 统一由公司收取, 统筹安排还款付息。
( 三) 经营业务
公司现经营业务为与柳北区职能相匹配的专业化园区的开发、 建设、 投资、 融资、 管理和服务、 代建工程项目。
当前主要负责以下工程项目:
1.白露工业园、 沙塘工业园、 石碑坪镇工业园土地征收和出让, 园区基建工程建设;
2.柳北区政府已完成沙塘靶场土地置换调整工作, 公司将负责沙塘靶场土地整理开发工作;
3.鹧鸪江新城建设作为柳州市北扩、 柳北区”十二五”规划重大项目, 公司将会参与鹧鸪江新城建设。
( 四) 资产状况
公司资产主要来源于柳北区政府的资产注入、 财政性拨付以及对外投资, 以房产和地产为主。( 详见表1-1、 表1-2)

公司固定资产表 表1-1
项目
地块位置
土地面积(m2)
房屋面积(m2)
预估情况( 万元)
柳州市胜利路12-8号( 柳北区政府大楼)
12365.3
22377.69
1
柳州市北雀路81号( 联华超市)
2680
4943.8
8200
柳北区长塘镇政府
16361.91

1788
柳州市北站路东二巷34号
659.97
无
518
柳州市北站路东二巷34号
372.2
无
290
柳州市八一路鑫雅居
门面

106.91
255
柳州市八一路鑫雅居
解放办

152.79
76
合计

23127

公司对外投资表 表1-2
投资单位
出资数额
持股比例
出资方式
出资时间
柳州市中兴投资有限公司
50
5%
货币
.78
柳州市青茅花卉有限公司
335
67%
货币
.5.21

公司现有七处固定资产, 价值合计23127万元。现有资产中, 三处资产为政府办公大楼, 资产合计13864万元, 根据银监会相关规定, 不可用作贷款抵押资产; 四处资产为商用( 其中北雀路81号正在办理土地划转) , 资产合计10263万元, 月租金收入为114325万元, 可用于贷款抵押。
公司现办公地点位于柳州市胜利路12-8号( 即柳北区政府办公大楼) , 为适应公司发展需要, 计划在鹧鸪江或白露新建一座办公大楼。
中兴公司注册资本为人民币1000万元, 住所在柳州市马厂路1号白露工业园内, 经营范围为对工业地产的投资及出租, 房地产信息咨询服务。
青茅花卉公司注册资本为人民币500万元, 住所在柳州市柳北区长塘镇青茅村委会, 经营范围为花卉基地及市场项目的开发、 花卉种植与销售。
截至 3月31日, 新中企公司银行存款约3324.27万元, 主要来源于柳州市财政局、 市国资委、 区政府、 园区管委会财政性拨款。最大一笔拨款为 2月22日收到柳北区财政局城区土地净收益分成专户石碑坪城乡建设启动金2547万元。公司现账面余额扣除应付款项及园区发展资金后, 与项目启动自有资金规定限额存在缺口, 为达到贷款自有资金条件, 保障项目顺利开展, 公司将向柳北区政府申请注入资金, 补缺资金缺口。
( 五) 公司组成机构
1.公司领导层
( 1) 董事会: 由3人组成, 设董事长1人, 为公司法定代表人, 董事2人, 其中1人为职工董事。均由区机关行政事业单位人员担任。公司现任董事长兼法人代表为黄志江同志, 由柳北区政府 任命。
( 2) 监事会: 由5人组成, 设监事会主席1人, 监事4人, 其中2人为职工监事。均有区机关行政事业单位人员担任。
( 3) 经理层: 公司实行董事会领导下的总经理负责制, 设总经理1人, 副总经理2人。
2.职能机构
( 1) 办公室:负责处理公司文秘、 宣传、 档案、 人事、 劳资等工作; 负责公司日常事务协调、 管理、 制度建设、 后勤服务、 统计工作和对外联络等工作; 综合协调内设机构各部门的有关工作; 协调公司内组织人事、 机构编制等工作; 完成公司或上级交办的其它工作。
( 2) 财务部: 负责起草公司年度经营计划; 组织编制公司年度财务预算; 执行、 监督、 检查、 总结经营计划和预算的执行情况, 提出调整建议; 负责公司的会计核算、 会计监督工作; 负责公司会计档案管理及合同( 协议) 的保管。负责综合统计并分析公司债务和现金流量及各项业务情况; 负责配合投融资部, 研究公司融资风险和资本结构, 进行融资成本核算, 提出融资计划和方案, 防范融资风险; 负责公司财务各项日常工作。
( 3) 投融资部: 负责投融资项目方案的编制、 调查摸底, 组织可行性研究; 负责投融资项目资金的筹措和管理以及财务监控; 负责投融资项目有关信息的收集、 分析; 配合国土资源部门参与增量土地的一级开发整理, 提出土地开发整理计划和实施方案。
( 4) 资产经营部: 负责国有资产、 国有股权经营和管理; 负责存量资产盘活、 经营可行性方案的制定和实施; 负责国有资产、 国有股权管理及其收益收缴工作; 负责国有资产有关产权过户办证工作。
二、 公司发展战略目标
( 一) 总体发展规划
以资本运营为手段, 以多元投资、 价值投资为策略, 实施”以投融资平台建设为主, 担保业为辅, 多元化投资谋发展”战略, 充实公司资本金, 盘活公司存量资产, 改进公司股权结构, 初步构建柳北区综合性投融资平台, 力争 实现公司资产总额10亿元。
( 二) 具体发展目标
1.短期目标: 到 底, 对公司组织架构、 政策体系、 存量资产、 股权债权投资等各方面进行梳理, 完善经营管理模式, 确保完成国资委下达的各项经营指标任务。
2.中期目标: 到 , 完成石碑坪镇大仙村建设用地增减挂钩项目, 探索并完善符合公司实际的多元投资发展模式, 初步完成经营方式的调整与转变, 实现融资2-3亿元, 公司盈利能力得到明显加强。
3.长期目标: 到 , 全面形成公司多元化投资经营模式。公司的投融资规模争取达到10亿元。同时, 争取与县市合作, 公司的实业投资形成良好的长期盈利能力和带动效应, 切实完成公司功能性转变, 实业资产完全剥离独立运作。
三、 实施方案
( 一) 新农村集中区建设
柳北区的城乡建设用地增减挂钩项目试点选择在石碑坪镇得大仙村和古城村, 分拆旧区和建新区两块工作, 建新区的农民集中居住区总面积169.78亩, 涉及拆迁人口1618人, 448户, 总投资15659.55万元。新中企作为项目业主从 5月开始进行项目的前期工作, 预计 8月验收并交付使用。统一规划建新村, 目的是将部分村屯中的空心村和分布零散、 居住条件较差的村庄进行拆除, 建设一批高质量的社会主义新农村; 经过拆旧建新, 适度减少农村建设用地, 节约的建设用地指标用于城镇建设, 缓解城镇建设用地供给压力, 促进当地社会经济发展; 城镇建新地块出让收益用于农村新村建设, 有效改进农民生产生活条件。经过规划的实施, 缩减了农村建设用地面积, 获得城镇挂钩用地指标23.2公顷, 可经过建新地块出让增减挂钩用地指标来回笼资金, 产生收益。
( 二) 建新地块出让
城镇建新区选址在两个片区, 分别是白露片、 鹧鸪江片, 包括3个地块, 均位于柳州市中心城区土地利用总体规划预留的允许建设区内, 经济发展潜力较大。白露、 鹧鸪江园区是当前柳州市重点建设的两大产业园区, 当前菱宝汽配、 志诚汽配等一批项目落户城区, 武钢板材、 众菱汽配等一批项目竣工投产, 宝钢板材、 荆大制动管等一批项目启动建设, 工业经济整体实力不段提升。特别是随着城市北环快速路、 鹧鸪江大桥和鹧鸪江码头的启动建设, 拥有基本城市配套设施和铁路、 公路、 水路交通优势的鹧鸪江片区迎来了良好的发展机遇。近两年土地交易较为活跃, 根据 和 的土地出让案例, 柳北城区内经营性用地出让价格均价为80万元／亩, 预测近郊用地出让价格能够达到70—75万元／亩。根据《柳州市城市总体规划( —2020年) 》, 地块用途确定为商住用地。拆旧地块总面积34.72公顷, 经过整理复垦, 复垦为农用地32.81公顷。经审批后, 将其作为挂钩周转指标, 用于城镇建设和农民集中居住区建设。其中农民集中居住区使用9.41公顷, 城镇建新区使用23.40公顷, 共计使用32.81公顷, 实现了建设用地总量不增加, 其收益增加。
( 三) 进行多元化投融资
完成建设用地增减挂钩项目, 所产生的资本收益投入到新的项目中, 形成公司多元化的投资模式, 资本得到增值保值, 力争 公司资产总额达到10亿元以上。
1.实施改制企业职工危旧房集中区改造项目
作为项目业主将土地出让资金, 投入到危旧房集中区改造, 部分资金可经过贷款融资、 合作融资等方式筹集, 居民个人出资购买合理增加面积部分, 确保项目资金到位。经过编制拟改造地块所在区域的控制性详细规划, 在区域公共设施承载能力许可条件下, 适当增加拟改造地块开发建设强度, 并在拟改造地块内局部用地兼容商业, 允许项目业主建设并上市销售商业服务用房。
2.建设新中企办公大楼
长塘镇政府地块位于柳州市柳长路, 属公司名下固定资产, 可用于土地的二级开发。我公司以土地为出资方式, 引进投资商, 对土地进行开发使用。开发商以建立新中企大楼无偿给予我公司使用, 作为使用这块土地的固定资产投入, 我公司允许其在地块上作商业运作。
3.出售建设用地指标
建设用地增减挂钩项目完成后, 整理出23.2公顷的用地指标。除用于柳北区建新地块出让外, 向有关投资平台公司出售剩余指标, 增加公司资本收益。
4.开发柳州市北雀路81号地块
市北雀路81号属公司名下固定资产, 该地块交通便利, 人口密集, 距离市中心较近, 土地不断升值。公司可引进投资商对该地块进行开发与合作, 增加公司资本收益。
5. 提高八一路房产租金或进行地块改造
随着八一路商业布局的日益成熟, 商业价值不断提高, 公司适当提高该地块的房产租金, 或引进投资商共同开发改造该地块, 用作其它商业用途,  增加公司资本收益。
6.与土储合作参与土地一级整理
所谓土地一级开发, 是指按照城市功能定位和经济发展要求, 依据土地利用总体规划和城市规划, 由政府统一组织征地补偿、 拆迁安置、 土地平整、 制定土地用途及规划设计、 地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设, 按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地储备中心具有一些土地储备, 这些土地未经开发不得出让, 公司可与土储合作开发这些土地, 签订《土地一级开发委托协议》, 交给土地交易中心公开出让, 获得土地一级开发整理成本及部分利润。
7. 改造城中村和开发周边地块
白沙片区濒临柳江, 坐拥黄金水岸, 生态环境优美。以保利大江郡、 冠亚蓝湾、 冠亚尚成国际等高端商住地产为龙头, 对白沙村进行城中村改造。胜利立交桥西至双冲桥东区域, 以国腾购物广场( 大润发) 为核心, 对黄村进行城中村改造。以白露片区路网项目白露片区土地开发项目为契机 推动白露村、 马广村城中村改造。
同时, 公司参与周边地块的开发, 例如参与白沙片区的弹簧厂地块、 华纺地块、 立宇地块的开发, 引导培育白沙片区时尚商务休闲生态居住中心, 完善配套设施建设; 参与胜利片区柳北钢材大市场地块的改造, 推行地下商业街项目、 柳北文化广场二期项目实施, 进一步提升胜利片区的服务功能。
8.组建物流公司
公司需要发展, 必须要多元化的经营模式, 跨行业投资是对公司发展的突破。物流已经成为国民经济发展的动脉和基础产业, 并得到迅速发展而且柳州位于广西的中北部, 处于华南经济圈、 中南经济圈和西南经济圈的结合部, 形成背靠中南、 西南、 面向东南亚和东部沿海的有利区位。柳州物流设施和基础建设比较健全, 不但具有良好的区位条件, 而且各种生产资料的集散能力和辐射能力较强, 是西南地区商品的重要集散地和加工中心。广西许多生产物资及商品都要经由柳州发送, 因此物流行业有较大的发展潜力。组建物流公司有利于公司的扩张和资本收入的增加, 在这个成熟的行业里, 有机遇有竞争, 公司要抓住机遇应对挑战, 才能得到稳健的发展。
四、 问题分析及策略建议
( 一) 增加人员配置, 提高工作效率
当前公司人员较少, 在各项工作推进过程中常常出现人手不足的状况, 虽然公司规模在不断扩大, 但人员配置仍达不到公司发展的要求。建议柳北区政府能考虑公司的实际情况, 增加员工数量, 使公司工作快速有效地推进。
( 二) 深化体制改革, 激发公司活力
建议探索有利于促进公司资源优化配置和高效运行的管理模式和运行机制, 真正地建立起产权清晰、 权责明确、 政企分开、 管理科学的现代企业制度。推进公司股份制改革, 实现产权多元化; 建立与市场经济相适应的新型劳动关系, 最大限度地保障职工利益, 充分调动职工的积极性; 实现政企分开, 使企业成为真正的市场主体, 增强公司活力。
( 三) 加大政策支持和资金投入, 确保项目落实
在项目推进过程中, 特别是项目实施前期, 公司非常需要政府的资金支持。一旦资金不能及时到位, 下一步工作将无法推进, 而造成人力、 物力的巨大浪费。建议柳北区政府加大对公司的政策和财政资金的支持力度, 以切实提高建设资金的使用效益, 确保项目顺利落实到位。