绿城集团精装修工程管理指引样本.doc

资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。绿城集团精装修工程管理指引编制: 集团精装修管理部二八年七月一日前 言 为进一步加强绿城房地产集团有限公司及所属项目公司对室内精装修工程的管理与品质把控, 使精装修工程设计管理、 营造管理等工程管理内容及程序有章可循、 有据可依, 使整个项目的精装修工程管理更加规范、 高效、 经济, 特制定本指引。本指引参考绿城集团精装修工程管理规程及相关文件编制, 对管理规程中各阶段的工作内容、 工作方法、 参考文件作出细化说明, 并结合工程实际, 对精装修工程设计、 施工管理过程中的工作重点和相对成熟的管理经验进行阐述。指引力求所述内容, 更具实际操作性, 为公司精装修工程管理起到积极的指引作用。 本指引适用于集团下属全资、 控股项目公司, 非控股项目公司可参照执行。不要删除行尾的分节符, 此行不会被打印目 录前 言I第1章 精装修管理人员的聘用、 培养和管理I1.1 精装修管理人员的聘用11.2 精装修管理人员的培养21.3 精装修管理人员的管理3第2章 精装修工程设计管理42.1 设计准备阶段52.1.1 精装修工程产品定位52.1.2 制定项目室内设计计划62.1.3 编写室内设计指导书62.1.4 编写室内设计任务书72.1.5 室内设计任务书的管理82.2 设计实施阶段92.2.1 室内设计委托92.2.2 建筑设计与室内设计对接112.2.3 方案设计阶段122.2.4 初步设计阶段142.2.5 施工图设计阶段172.2.6 施工过程的设计管理20第3章 精装修工程营造管理213.1 施工准备阶段213.1.1 总体进度计划控制213.1.2 编制项目界面划分细则及标段划分233.1.3 编写精装修材料、 设备招标文件263.1.4 签订精装修材料、 设备采购合同273.1.5 编写精装修监理招标文件283.1.6 签订室内装修监理合同293.1.7 编写室内装修施工招标文件303.1.8 签订室内装修施工合同313.1.9 办理装饰前期手续和工程保险合同323.1.10 室内装饰与机电安装的协调323.2 施工实施阶段333.2.1 样板房施工333.2.2 施工前现场协调343.2.3 现场样板间、 样板层的施工353.2.4 施工过程工艺技术管理363.2.5 施工阶段的主要方面管理46第4章 精装修工程交付验收管理574.1 精装修的验收与交付的特点574.1.1 交付内容的不同574.1.2 交付的侧重点不同574.2 一户一验的实施584.2.1 一户一验584.2.2 一户一验的参加人员584.2.3 一户一验的主要检查内容594.3 精装修的验收与交付流程59后 语62参考附件63千万不要删除行尾的分节符, 此行不会被打印。在目录上点右键”更新域”, 然后”更新整个目录”。打印前, 不要忘记把上面”Abstract”这一行后加一空行第1章 精装修管理人员的聘用、 培养和管理不要删除行尾的分节符, 此行不会被打印 工程管理的关键在人, 精装修管理人员的聘用、 培养和管理是工程管理顺利进展的前提。1.1 精装修管理人员的聘用1.1.1 集团公司精装修管理部人员由集团公司人力资源部协助精装修管理部进行招聘, 集团公司精装修的分管领导、 精装修管理部经理、 人力资源部经理等参与面试。1.1.2项目公司应在建筑方案设计阶段前, 根据自身项目规模、 特点及项目开发总计划, 认真分析项目开发各阶段对精装修( 设计、 施工) 管理人员的需求, 制定精装修( 设计、 施工) 管理人员招聘、 引进计划, 由项目公司根据人员的不同级别办理录用审批手续。1.1.3 项目公司精装修管理人员的招聘应邀请集团公司精装修管理部共同参与面试( 室内设计管理人员应在建筑方案设计阶段前到位, 施工管理人员应在装饰施工图设计阶段前到位) , 并按程序报项目公司负责人审批录用或由项目公司负责人审核, 集团公司分管执总审定。1.2 精装修管理人员的培养1.2.1 集团公司精装修管理部和集团公司人力资源部负责对精装修管理人员的集中培训并在培训后进行考核, 项目公司应积极派员参加, 并将考核成绩纳入员工年度考核指标。1.2.2 项目公司应加强对精装修管理人员的内部培养, 全面树立员工精品管理意识和各专业与装修专业的配合意识, 在对精装修( 设计、 施工) 管理人员招聘、 引进的同时, 更要视员工自身情况做好其它专业工程师向装修专业的转型培养, 促进员工的全面发展。 1.2.3 项目公司对精装修管理人员的培养有3方面工程准备阶段, 组织集团相关职能部门进行精装修工程管理方法及管理规程方面的培训。工程实施阶段, 组织集团内外部师资( 设计公司、 施工单位、 集团职能部门等) 进行精装修工程技术管理( 设计、 施工) 培训。组织材料供应商和集团相关部门, 进行精装修材料专题培训。1.3 精装修管理人员的管理1.3.1 项目公司精装修管理人员与项目公司签订劳动合同, 薪酬按项目公司标准发放, 特殊人才其薪酬能够特别议定, 具体按照集团公司薪酬管理规定办理。1.3.2 项目公司精装修管理人员的考核、 奖惩、 晋升或辞退由项目公司负责, 晋升或辞退应报集团公司人力资源部和精装修管理部备案。第2章 精装修工程设计管理 工程设计是材料选择和工程施工的依据, 室内设计工作涉及材料品种多、 空间上又具有一定的局限性, 如何能够更好的完成材料的有机组合, 又满足审美和使用功能和合理控制成本的要求, 是室内设计的控制要素; 设计进度和设计质量的优劣对材料选择、 施工可行性和工程造价都有决定性的影响。 精装修项目开发过程中, 项目公司应对设计管理工作认真对待, 在产品设计定位、 设计计划、 设计任务书、 方案、 扩初、 施工图、 施工过程阶段对设计工作全面控制, 与设计公司加强沟通, 确保设计进度和设计质量; 室内设计应与建筑设计有机同步的结合.理想的设计时点控制为:室内设计在建筑方案定案之前介入, 进行平面及空间评估与优化; 建筑扩初设计完成之前, 室内完成方案设计; 建筑施工图完成之前, 室内完成扩初设计; 装饰施工前2个月, 室内完成施工图设计。2.1 设计准备阶段2.1.1 精装修工程产品定位对于不同类型、 不同内容的精装修工程, 应选择相应的设计公司进行工程设计; 进行精装修室内设计, 首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容: 对于毛坯交付工程, 应对展示标准样板房( 促进销售, 提升楼盘形象) 、 楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。对于精装修交付工程, 在对展示样板房营造的同时, 还应对代表户型的交付标准样板房( 提供交付设计、 材料标准, 施工标准) 和其它空间进行精装修设计与施工。对于酒店及其它综合体工程, 应对整体工程进行系统设计集成, 对整体工程进行系统的精装修设计与施工。精装修项目室内设计工作前, 项目公司应根据项目具体情况并结合绿城集团成熟产品系列复制标准和项目成本控制, 完成对工程装饰内容的装修标准定位, 为室内设计指导书、 室内设计任务书的编制和材料设备选型提供依据。2.1.2 制定项目室内设计计划实行系统的设计管理, 事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划, 以明确设计各阶段的起止时间、 制约条件、 工作内容和保障措施, 提前解决影响设计的因素, 使设计进度最大限度的满足工程进展。 设计计划应以项目总开发计划为依据, 分区域、 分阶段、 进行设计, 并明确各区域、 阶段的起止时间和前置条件.2.1.3 编写室内设计指导书2.1.3.1 室内设计指导书的编写主体集团公司精装修管理部根据项目公司已经过评审的产品策划书和项目设计整体工作计划编写室内设计指导书, 为项目公司提供指导意见。2.1.3.2 室内设计指导书应包含以下要素: 相对合理的经济技术指标相对合理的室内设计的时间节点相对全面的室内设计要求会所的室内设计应该是项目室内品质的精华体现, 因此设计水准和用材标准应保证高于项目平均水平。同时其设计风格应反映整个项目的整体设计理念与意象。公共空间应体现识别性、 归属感、 仪式感、 价值感。 展示样板房应捕捉目标客户群的诉求, 创造理想的生活场景; 交付标准样板房应注重生活实际需求, 给人物超所值的感觉。 2.1.4 编写室内设计任务书2.1.4.1 室内设计任务书的编写主体 项目公司根据产品策划书和项目设计整体工作计划及集团公司精装修部提供的室内设计指导书进行编写室内设计任务书。2.1.4.2 室内设计任务书应按集团规划设计部提供的标准文本编写并应明确以下要素: 项目概况( 地理位置、 建设规模、 配套设施、 周边环境、 交通条件) 相关经济技术指标 项目开发计划及室内设计的时间节点 室内设计要求 相关建筑图纸2.1.5 室内设计任务书的管理 设计任务书是设计定性化要求的指导文件, 它是设计方的工作依据, 对设计成果有决定性的影响, 在编制设计任务书时, 文字描述必须具有切实地指导性, 使设计单位的设计方向十分明确。项目公司编写完成的室内设计任务书, 先在项目公司内部进行评审, 评审经过, 项目公司负责人审核确认。室内设计任务书经过项目公司评审后, 报集团公司规划设计部、 精装修管理部等相关部门评审, 由集团公司设计分管领导审核、 片区执行总经理审批。项目公司根据各级意见进行必要的调整和完善, 并报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。2.2 设计实施阶段2.2.1 室内设计委托2.2.1.1 项目公司选择室内设计单位的模式和方法: 由集团公司规划设计部、 精装修管理部研究确定; 由项目公司根据本项目的自身特点自行选择合适的室内设计公司, 设计单位信息详见室内设计单位信息库。 设计公司的选择, 对设计工作质量、 进度及整个精装修工程的进展都非常关键。室内设计公司的选择应充分考虑集团规划设计部、 精装修管理部意见, 并结合项目自身特点, 对设计公司在风格特点、 设计实力、 设计优势、 取费标准、 配合程度等因素全面考察后确定。2.2.1.2 项目公司自行选择设计公司应按如下程序进行 由项目公司填写供方评价表( 附反映设计公司实力和业绩的相关资料) , 经项目公司负责人确认后, 报集团公司规划设计部和精装修管理部评审。 集团规划设计部、 精装修管理部根据项目公司上报材料, 结合必要的考察调研或利用室内设计单位信息库中已有的相关信息资源, 形成对室内设计公司的评价意见。 对于拟选设计单位的评价意见上报集团公司, 由集团设计分管领导审批, 对于重大、 重点项目, 设计单位的选择由集团董事长审批。2.2.1.3 室内设计合同洽谈项目公司负责与设计公司洽谈设计合同, 必要时由集团公司规划设计部和精装修管理部协助进行。费用标准应参考市场惯例及集团公司其它同类项目。2.2.1.4 室内设计合同签署项目公司根据集团精装修管理部编写的设计合同标准文本, 并结合本项目的实际情况拟订设计合同。室内设计合同经项目公司负责人确认后, 以文件审批单的形式报集团规划设计部、 精装修管理部评审、 集团设计分管领导审核、 片区执行总经理审批, 涉及非标准合同的, 还需法律事务部评审。合同由项目公司负责人签署后, 报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。2.2.1.5 后续工作室内设计合同签署后, 项目公司应向设计公司提供设计任务书, 组织进行设计前的交底工作会议, 并形成会议纪要, 送集团规划设计部、 精装修管理部备案。2.2.2 建筑设计与室内设计对接2.2.2.1 项目在做建筑方案设计、 户型设计及其它专项设计时, 室内设计应提前介入, 使室内设计与其它设计有机结合、 协调统一。2.2.2.2 室内设计公司进行方案设计之前, 项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案, 并要求其对原来的建筑设计进行评估。2.2.2.3 项目公司需对室内设计单位提出的评估意见进行分析, 将其合理成分反馈给建筑设计公司。建筑设计公司应根据该意见进行适当调整, 并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及室内设计单位。2.2.2.4 项目公司在此过程中负责跟踪、 协调, 使室内设计单位和建筑设计单位之间的信息沟通保持及时、 准确、 通畅, 并组织室内设计单位、 建筑设计单位等相关单位、 部门进行集团层面的户型评审。2.2.3 方案设计阶段2.2.3.1 项目公司内部评审 1.项目公司作为方案设计的控制主体, 负责对设计方案的设计进程进行监控, 定期、 及时地与设计公司进行沟通; 方案设计阶段确定了设计风格、 功能定位分区及室内交通组织流线, 对设备系统的配置给予初步的组织, 方案阶段的成果是后续设计的设计基础, 设计管理人员应充分考量其与设计任务书的响应程度, 并及时调整。 2.设计公司提交的方案设计成果须先在项目公司内部进行评审, 并经项目公司负责人确认。内部评审重点: ( 1) 设计成果是否符合设计任务书的要求。 ( 2) 功能布局是否满足使用要求、 空间组织流线是否合理。 ( 3) 对设计风格定位的理解是否正确。 ( 4) 结合建筑空间做初步的设计判断, 防止因空间限制而造成方案布局无法实施。( 5) 主要材料、 设备的选择是否符合功能及成本要求。2.2.3.2 集团评审 1.在项目公司内部评审确认后, 由项目公司组织有宋卫平董事长、 工程分管领导、 室内设计专家组、 精装修管理部、 规划设计部、 营销策划部、 规划设计分管领导、 营销策划部等参加的集团层面的评审会。 2.为提高评审的效率与效果, 项目公司在评审会召开三天前将评审资料( 原始建筑图、 平面布置图、 隔间布置图、 地面布置图、 顶面平面图、 效果图、 实例意象图、 家具软装饰意向及材料样板等) 以电子邮件或白图形式分发至与会单位、 部门、 人员, 以便相关人员有充分时间熟悉评审资料。方案评审时, 与会人员应对功能、 效果、 材料样板、 家具软装饰意向及与项目定位匹配性提出意见。在进行方案评审时, 应结合集团公司的装修投资划分标准, 以确定方案设计中造价控制是否合理。2.2.3.3 确认与备案 1.项目公司组织与会人员填写设计评审意见表、 整理评审会议纪要, 并报集团公司规划设计部和精装修管理部及设计单位会签。 2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改, 如有必要再次评审。 2.3.3.3修改完成的设计成果( 附评审会议纪要) 经项目公司负责人签字确认后, 以设计工作会签表的形式报规划设计部和精装修管理部, 集团公司室内设计专家组会签, 集团公司设计分管领导审批, 对重大、 重点项目报集团董事长( 或其授权人) 审批。批准后的方案设计成果应以文本及光盘形式报集团公司规划设计部和精装修管理部备案。2.2.4 初步设计阶段2.2.4.1 项目公司内部评审1.项目公司负责对初步设计的设计进程进行监控, 定期、 及时的与设计公司进行沟通; 扩初设计是方案设计的延伸, 它结合建筑空间具体情况对室内设计方案进行了进一步明确, 对主要空间设计效果进行具体描述, 对设备系统的配置给出具有可行性的组织, 初步设计已基本决定了设计成果的功能和效果, 这一阶段应仔细推敲, 为设计定”性”。 2.设计公司提交的初步设计成果须先在项目公司内部进行评审, 并经项目公司负责人确认。 评审重点: ( 1) 设计风格是否适合定位要求。 ( 2) 审核建筑空间、 设备安装是否与室内设计有明显矛盾。 ( 3) 灯位、 配套设备的组织设计形式是否具有可操作性。( 4) 控制立面等关系到整体设计效果的设计是否与意向概念相一致。( 5) 主要材料、 设备的选择是否符合功能及成本要求。2.2.4.2 集团评审 1.在项目公司内部评审确认后, 由项目公司组织集团公司规划设计和精装修的分管领导、 室内设计专家组、 精装修管理部、 规划设计部、 总工程师办公室、 材料设备部、 绿城物管公司或绿城酒店管理公司、 营销策划部等参加的集团层面的评审会。 2.项目公司在评审会召开三天前将评审资料( 设计说明、 平面布置图、 地面布置图、 顶面平面图、 顶面灯具布置图、 立面索引图、 立面图、 电器点位图、 空调组织图、 灯具连线图、 效果图、 材料样板、 家具及软装饰方案等) 以电子邮件或白图形式分发至与会单位、 部门、 人员。初步设计方案评审时, 与会人员除对功能、 效果及与项目定位匹配性进行进一步论证外, 还应对材料样板、 家具及软装饰和施工协调性、 可行性等技术问题提出评价。在进行评审时, 可参照集团公司材料设备家具选型标准、 材料设备家具及软装饰供应商信息库等规定, 为精装修功能、 效果的可实现性提供指导。2.2.4.3 确认与备案 1.项目公司组织与会人员填写设计评审意见表、 整理评审会议纪要, 并报集团精装修管理部和规划设计部、 材料设备部会签。 2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改, 如有必要再次评审、 修改。 3.完成的设计成果( 附评审会议纪要) 经项目公司负责人签字确认后, 以设计工作会签表的形式报集团精装修管理部和规划设计部审核, 集团公司设计分管领导审批, 并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部和规划设计部、 材料设备部备案。2.2.5 施工图设计阶段2.2.5.1 项目公司内部评审 1.项目公司负责对施工图设计的设计进程进行监控, 定期、 及时的与设计公司进行沟通; 施工图设计是扩初设计的深入阶段, 它确定了节点尺寸及做法、 确定了装饰选材的规格及要求、 明确了设备系统的具体配置要求及最终组织, 施工图是施工的依据, 施工图设计的深度及质量对施工阶段影响很大, 对施工图的审核, 即要看设计深度, 又要考虑实施的可行性。 2.设计公司提交的施工图设计成果须先在项目公司内部进行评审, 并经项目公司负责人确认。 评审重点: ( 1) 图纸设计深度是否满足施工需要, 不同材质装饰面收口处理是否得当。 ( 2) 材料、 设备选型是否完备并符合使用功能及成本要求。 ( 3) 电气、 点位、 灯光等的设计是否满足要求。 ( 4) 图面质量能否较为清晰明确地表述设计要求, 特别是关注节点的表述是否能适应实际施工。 ( 5) 设备安装与室内设计是否存在矛盾。 ( 6) 对于大面积装修及交付样板房的施工图审核, 必须充分考虑其技术、 经济合理性和施工工艺的可操作性。2.2.5.2 集团评审 1.在项目公司内部评审确认后, 如有必要, 则由项目公司组织精装修管理部及其它相关部门参加的集团层面的评审会。 2.项目公司在评审会召开五天前将评审资料( 设计说明、 平面布置图、 地面布置图、 顶面平面图、 顶面灯具布置图、 综合布线图、 立面索引图、 立面图、 家具大样图、 剖面图、 节点详图、 电器点位图、 空调组织图、 消防示意图、 材料明细表等) 以电子邮件或白图形式分发至与会单位、 部门、 人员。 3.施工图评审的依据之一为绿城集团的精装修工程细部节点构造标准、 精装修施工技术规程。 4.项目公司组织与会人员填写设计评审意见表、 整理评审会议纪要。 5.项目公司结合评审意见组织对样板间的装修施工, 以对设计的空间尺度和真实效果进行验证。 6.样板间施工完成, 项目公司再次组织集团公司相关部门参加装修样板间评审, 并组织参与人员填写样板间评审意见表、 整理评审纪要, 并报集团规划设计部和精装修管理部备案, 具体参照精装修样板房评审细则。2.2.5.3 确认与备案 1.项目公司根据样板间评审结果, 要求设计公司进行相应修改。 2.修改完成的设计成果( 附两次评审纪要) 经项目公司负责人签字确认后, 并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部备案。2.2.6 施工过程的设计管理 由于建筑误差等因素的影响, 施工图纸难免会有”考虑不周”, 应及时解决设计与施工现场实施中的矛盾问题, 才能保证施工按计划进行, 这一阶段的工作应是对设计”盲点”的补充设计, 和对现场变更提供不影响设计效果的解决方案。现场设计管理有下列主要工作: ( 1) 协调设计单位按合同约定到现场指导。 ( 2) 协调设计单位处理设计变更应满足施工进度要求。 ( 3) 及时发现现场与设计图纸的矛盾问题, 及时解决处理。 ( 4) 对现场深化设计( 石材排版设计、 成品木制品、 木饰面加工设计等) 及时确认。( 5) 对施工过程中施工图纸的调整及时确认( 特别是水、 电系统图需做好详实的调整记录) 、 及时备案, 为最后的竣工图管理, 提供变更依据。第3章 精装修工程营造管理3.1 施工准备阶段3.1.1 总体进度计划控制首先应制定项目精装修工程营造总计划, 制定项目精装修工程营造总计划有以下作用: 为项目施工单位、 监理单位招投标安排合理的时间, 保证招标方式( 费率或工程量清单) 的可行性和对相关合作方的招标质量。为项目的材料设备采购, 规定清晰的时间节点。为项目的精装修工程营造, 安排合理的工期和相对充分的一户一验、 户内整改时间( 精装修工程施工, 应最迟比交付时间提前2个月完成, 并开始一户一验和户内整改) 。向财务部门提供阶段性的资金需求, 保证资金需求。用一个动态的可分解的计划系统来协调控制整个项目, 以便提前揭露期间矛盾使项目在合理的工期内, 以合理的造价高质量地协调有序地达到预期目标。招投标管理计划: 制定项目精装修工程招投标管理计划, 将精装修范围内的所有合作单位、 材料、 设备招标, 在时间上、 程序上、 内容上做统一安排, 并入项目总开发计划, 为全面充分地考察、 选择合作单位、 材料商创造合理的时间条件。项目总施工进度计划: 制定项目总施工进度计划, 按开工、 中间验收、 一房一验、 交房等大项和施工里程碑事件设置时间节点, 全面指导施工并为子计划的动态调整提供依据。项目精装修人员及资金计划: 根据不同项目、 不同阶段对精装修管理人员的需求制订员工招聘、 培训计划, 以预控管理对人员的需求。依据各项合同中的付款条件, 结合工程的整体计划进行制定精装修资金计划。资金计划内容为各精装修项目施工单位的工程款支付、 甲供材料款的支付、 设计费的支付、 工程尾款等; 项目精装修月度施工计划: 月施工计划是精装修管理中最重要的计划之一, 是指导项目公司、 监理单位、 施工单位、 材料供应单位等开展工作的重要依据。因为施工单位制订的月度施工计划, 是以自己角度考虑的, 有一定的局限性,月计划应以整体工程的推进为中心, 在施工单位的计划的基础上, 要根据整个工程的情况进行调整, 加强其可行性。周计划: 精装修施工参与方多, 现场情况复杂, 需要相互配合的工作量很多, 时间要求高, 周计划为月计划的分解, 其灵活性能动态解决突发事件, 是月计划的重要保障。倒排计划: 倒排计划是刚性指标, 是在工程工期重大延误的时候, 需要在限定的节点工期内完成延误工作, 以免影响下一节点的完成进度。精装修施工月计划、 周计划、 倒排计划在项目工程实施过程中制订。3.1.2 编制项目界面划分细则及标段划分3.1.2.1 界面划分界面划分是指合理安排专业单位完成相关部位施工, 使之有利于工序衔接和基层质量控制, 不同项目应根据地域不同的施工资源, 制定符合自身项目特点的界面划分方法。界面划分工作应在项目开工前完成, 以便提前做好相关工作。提前做好界面划分工作, 能够充分认识界面施工的前后关系, 明确不同专业、 界面施工内容和完成时间, 提前解决装饰施工前置条件; 安排专业单位施工相应工程界面, 优化不同工程界面的施工质量, 有效避免返工, 节约成本, 提高装饰基层质量。界面划分可结合自身项目特点, 参考相关项目的界面划分内容进行编制, 并提前安排实施。3.1.2.2 标段划分为了合理的控制成本, 在工程中引入竞争机制, 更好的对工程进度、 质量进行控制, 对于大规模的精装修工程, 应至少划分两个标段进行营造。 标段划分应在项目装饰单位招标前确定并要求在投标书中分标段报价, 相对于其它专业施工的标段划分, 精装修工程的标段划分更具灵活性, 理论上讲只要一个相对封闭、 独立的区间, 就能够划分为一个标段。由于装饰公司施工能力的不断提高, 标段划分的造价控制是动态变化的, 并因不同装饰公司的施工实力及木制品和石材加工的配套支撑能力而不同( 当前每标段造价在 -4000万控制为宜, 对于发展快, 管理力量和配套力量强的装饰公司能够有所突破) , 标段造价太低, 难以吸引优秀的装饰公司和管理资源, 而造价太高, 装饰公司的会出现人员安排方面的困难; 标段的造价控制, 需要对项目营造期装饰市场及装饰单位充分考察后确定。 对于独栋高层单体建筑的装修标段, 宜采用横向划分( 如: 某高层建筑10楼以上一个标段, 10楼以下为一个标段; 如: 某写字楼十楼以上为一个标段, 十楼以下为一个标段) 。 对于相对独立且在功能上具有特殊性和重要性的部位, 即使面积小、 造价低, 也可单独划分标段( 如: 某医院的手术层装饰) 。 对于板式建筑或综合体建筑宜按单元、 使用功能, 采用竖向划分的原则( 如: 某板式公寓楼) 。 3.1.3 编写精装修材料、 设备招标文件3.1.3.1 项目公司根据施工图纸中的材料设备明细表进行材料考察与调研, 结合集团公司精装修材料、 设备适用标准及合理替代原则, 合理确定材料、 设备采购的品种、 品牌、 规格、 型号等。并应会同集团公司材料设备部、 成本管理部、 精装修管理部、 总工程师办公室等相关部门进行必要考察, 报集团采购分管领导审核后, 片区执行总经理审批。3.1.3.2 项目公司根据集团公司精装修物资和设备采购原则编写精装修材料、 设备招标文件。3.1.3.3 精装修材料、 设备招标文件应参照集团公司材料招标文件标准文本, 招标文件经项目公司总经理确认后应报集团材料设备部和精装修管理部审核、 集团采购分管领导审核后, 片区执行总经理审批。3.1.3.4 涉及新材料或进口材料等重要材料的选择, 应进行必要的评审。项目公司应在集团公司层面组织召开材料评审会。会议应召集集团公司物资采购分管领导、 工程分管领导、 总工程师办公室、 规划设计部、 精装修管理部、 材料设备部、 成本管理部等相关人员参加。 项目公司负责整理评审结果, 由参加会议人员会签, 报集团采购分管领导审核, 报片区执行总经理审批。重大物资和设备的选择执行集团公司质量管理体系的相关规定。3.1.4 签订精装修材料、 设备采购合同3.1.4.1 项目公司根据精装修材料、 设备招标结果形成意向, 报集团公司材料设备部、 精装修管理部会签, 报集团采购分管领导审核, 片区执行总经理审批。3.1.4.2 在履行完必要程序后, 项目公司应及时与材料供应商签订主要材料设备的采购合同。3.1.4.3 采购合同由项目公司拟订, 合同文本应参照集团公司材料设备采购合同标准文本, 材料设备采购合同经项目公司总经理确认后, 报集团公司材料设备部、 精装修管理部会签, 报集团采购分管领导审核、 片区执行总经理审批。3.1.4.4 采购合同须按集团公司相关规定进行会签, 会签完成, 相应的调整、 修改、 完善工作结束后, 与供货商正式签署。3.1.5 编写精装修监理招标文件3.1.5.1 室内装修监理的选择有两种模式实行监理一体化, 即土建监理与精装修监理为一家单位。其操作亦有两种方式, 一种是在项目施工前就监理的工作内容一次性招标; 另一种是在项目开始施工后就室内装修工程进行追加工作量。在室内装修工程开始前, 重新选择室内装修监理单位。项目公司应根据本项目特点及实际情况, 充分考虑两种模式在费用、 管理的连续性、 资料的统一性等方面的利弊, 分析对比后选择适合的模式。3.1.5.2 项目公司在编写精装修监理招标文件时, 应参照集团公司精装修监理招标标准文本, 精装修监理招标文件经项目公司确认后应报集团总工程师办公室审核后, 项目公司负责人审批。需重新选择精装修监理单位的项目, 项目公司还应参照集团的精装修施工界面划分原则, 在招标文件中应明确界定精装修监理与土建监理的职责范围与权限关系, 保证在整个项目实施过程中监理工作的连续与协调。项目公司编写完成精装修监理招标文件经过内部评审后, 报集团公司总工程师办公室、 精装修管理部审阅、 备案。3.1.5.3 无论采用何种监理模式, 项目公司应充分利用集团公司精装修管理部的监理单位信息库, 对监理单位进行必要考察。应会同集团公司精装修管理部等相关部门实地考察, 并报项目公司负责人审定后确定拟邀请投标单位。考察内容除监理单位的综合实力、 人员资质外, 重点应集中在对同类精装修项目的监理业绩和监理班子主要人员构成上。3.1.6 签订室内装修监理合同项目公司根据室内装修工程监理招标结果形成意向, 报集团精装修管理部评审, 最终由项目公司负责人审批。项目公司参照集团公司的精装修监理合同的标准文本拟订监理合同, 报集团精装修管理部评审, 由项目公司负责人与监理单位正式签署, 最后交集团精装修管理部备案。3.1.7 编写室内装修施工招标文件项目公司参照集团公司精装修管理部室内装修施工招标文件的标准文本及结合本项目的实际情况, 编写室内装修施工招标文件。项目公司编写完成室内装修施工招标文件经过内部评审后, 报集团公司成本管理部、 精装修管理部等相关部门会签, 报集团工程分管领导审核, 片区执行总经理审批。项目公司可利用集团公司的装修施工单位信息库中的信息资源, 亦可选择信息库外施工单位, 但必须组织集团公司成本管理部、 精装修管理部等相关部门进行考察、 出具考察报告, 并报集团工程分管领导审核, 片区执行总经理审批后, 确定拟邀请投标单位。对投标单位的了解与考察, 是询标、 决标工作的重要支撑, 精装修工程质量要求较高, 而当前优秀施工资源相对不足, 而且同资质的施工单位之间、 同一施工单位的不同项目经理之间, 管理水平和施工技术水平等方面都有较大差异; 因此对施工单位的考察必须具备针对性; 不但要对已建项目的完成效果、 各方反映情况进行考察, 还要对在建工程的施工管理情况进行现场考察, 不但对装饰公司的业绩及经营情况进行考察, 更要对拟派项目经理及所属班组的施工、 管理情况进行考察; 而且考察项目类型与拟建项目类型, 应具备匹配性。3.1.8 签订室内装修施工合同项目公司根据室内装修施工招标结果形成中标意向, 对合同标的在100万元及以上、 1000万元以下的, 报执总片区评审、 片区执行总经理审批; 对合同标的在1000万元及以上的, 报集团工程成本管理部、 精装修管理部等相关部门会签, 报集团工程分管领导审核后, 片区执行总经理审批。项目公司参照集团公司精装修施工合同的标准文本拟订施工合同, 报审流程同中标意向。3.1.9 办理装饰前期手续和工程保险合同项目公司应根据项目特点及项目所在地政府相关规定, 及时办理政府监督、 消防、 等前期报批手续, 根据相关工程的工程保险实施情况分析, 对于大规模精装修工程应办理工程保险。具体请参考相关工程保险合同。3.1.10 室内装饰与机电安装的协调室内机电设备的布线安装, 对室内精装修工程的进度、 质量控制有重要影响。在室内初步设计阶段, 就应充分考虑大型设备的安放位置, 及墙顶面设施、 配件( 出、 回风口, 强、 弱电箱, 控制面板等智能化终端) , 与装饰立面关系是否合理, 使用功能是否满足要求。在室内施工图设计及室内装饰施工阶段, 为保证室内装饰进度和装饰效果, 应对室内机电安装的进度、 质量进行积极的现场协调: 设备、 设施的安装应按”室内安装集成图”施工, 并根据现场情况适当调整, 不应影响室内装饰效果。 设备、 设施的相关管线连接, 应整齐有序排布、 标识, 注意接口连接质量及管线保温处理, 杜绝漏风、 漏水、 结露等现象, 并注意标高控制, 以免影响其它设备安装。 设备、 设施的安装条件应符合相应的安装参数要求, 保证设备的正常使用。 设备、 设施的安装进度应充分保证室内装饰工作的进度要求, 并在隐蔽工程验收前, 完成管线试压和设备调试。 设备、 设施的终端控制按纽及强、 弱电终端箱体的位置, 即要方便使用, 又要满足装饰面的和谐统一。3.2 施工实施阶段3.2.1 样板房施工精装修工程在大面积施工之前, 首先应进行样板房的施工, 经过样板房的施工, 明确材料选用、 明确施工方法, 并可根据现场实际情况对设计施工图进行调整, 保证大面积施工的顺利进行。样板房的施工及软装配饰, 应在项目开盘前2个月完成, 以提升楼盘形象, 促进客户积累, 并为销售合同中的相应条款的表述提供依据。样板房施工完成后, 项目公司应在10日内, 组织集团相关部门对其评审, 认真分析设计、 材料、 施工方法等的大面积施工可行性, 并仔细研究设计、 材料、 联系单等变更因素对工程成本的影响, 发现矛盾后, 及时调整, 确保大面积施工的工艺合理和成本控制。3.2.2 施工前现场协调项目公司在室内装修施工单位进场前负责协调精装修施工单位与土建总包单位的相关事宜( 诸如住宿、 食堂、 垃圾清运、 垂直运输、 成品保护、 精装修单位与总包单位的交接验收等) 及精装修现场加工场地的安排, 并要求双方签订相关协议。项目公司负责协调室内装修施工单位及其它与室内装修工程相关的甲方指定分包单位之间的配合事宜( 诸如与厨柜、 进户门、 空调、 弱电等) , 并要求双方签订相关协议。项目公司负责协调室内装修施工单位及其它单位的工序交接验收, 保证装饰公司施工的前置条件, 并形成验收纪要、 明确整改时间和让步接收条件等相关事宜: (1)几何