中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任.doc

中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任 文章来源：中顾法律网上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任黄琴与上海中原物业代理有限公司居间合同纠纷上诉案【案例要旨】本案是一起房地产中介公司提供的房源消息不实导致买房人受损而引发的居间合同纠纷，法院从居间人的义务出发，认定中介公司具有如实报告有关订立合同事项的义务，在居间过程中应作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。因中介公司未尽审查义务导致提供的消息虚假致使买受方受到经济损失的，中介公司应当承担与其过错相应的民事赔偿责任。【案情简介】上诉人(原审原告)：黄琴。被上诉人(原审被告)：上海中原物业代理有限公司。上海市黄浦区西藏南路1501弄“弘辉名苑”商铺由上海弘辉房地产开发有限公司开发建造，案外人洪喆以上海嘉康房地产经纪有限公司的名义持伪造的商铺承包销售合同委托上海中原物业代理有限公司(以下简称“中原公司”)居间销售该商铺。2005年9月15日，黄琴经中原公司的居间与洪喆签订了上述1-2号商铺买卖定金协议，黄琴支付洪喆商铺定金及首付款1,200,000元。嗣后，黄琴发觉被骗即向洪喆催讨钱款。洪喆仅于2006年1月归还黄琴50,000元。2006年8月10日，上海市黄浦区人民法院判决认定洪喆犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑十二年，并处罚金100,000元，剥夺政治权利三年，并判决其违法所得1,150,000元，责令退赔后发还黄琴。洪喆以判决量刑过高为由，提起上诉。同年10月18日，上海市第二中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原判。黄琴与中原公司曾书面约定，中原公司居间商铺的佣金为19,750元，中原公司实际未收取。洪喆现在服刑，因未发现其有可执行财产，上海市黄浦区人民法院对发还黄琴1,150,000元，己作(中止)结案处理。现黄琴诉至法院，请求判令中原公司赔偿黄琴经济损失1,150,000元。【审判结论】一审判决：驳回黄琴的诉讼请求。二审判决：一、撤销原审判决;二、中原公司以345,000元为限对黄琴未获赔偿部分的损失承担30%的赔偿责任。【评析意见】一、居间法律关系中，居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据合同法第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。本案中，案外人洪喆持伪造的商铺销售合同委托中原公司销售，中原公司作为专业的房地产中介，对该合同的真实性未加必要的、谨慎的审查、核实，而是介绍给黄琴购买，其提供的错误信息无形中帮助犯罪分子扩大了诈骗范围，且导致黄琴受到难以弥补的经济损失，故中原公司对买房人黄琴遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应承担相应的赔偿责任。二、居间人应承担赔偿责任的范围在居间合同中，居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介，而无权在当事人之间的民事活动表达自己的意志，居间人并非委托人与第三人所订立合同的当事人，也不是任何一方的代理人，仅是促成双方交易或签约的人，最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的，故一旦双方因合同的履行产生争议，其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。本案的特殊性在于与黄琴签订商铺买卖定金协议的案外人洪喆已因合同诈骗罪被判刑，现无财产可供执行，黄琴支付的定金及首付款1,150,000元已无法追回。现在需要讨论的问题是在这笔损失中中介公司应当承担多少比例的赔偿责任。我们认为，作为房屋的买受人，黄琴有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介公司起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于黄琴本人，而黄琴在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金，故本案所涉损失应由黄琴本人承担主要责任。而中原公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的审查义务导致出具的信息不实，故中原公司对黄琴的损失也应承担一定的责任。综合双方的过错大小及具体案情，本院酌定由中原公司对黄琴未获赔偿部分承担30%的赔偿责任。雇主向雇员行使追偿权应有所限制裁判要旨雇员在从事雇佣活动中，因过错给他人造成财产损害的，雇主在向该第三人赔偿后，可以向雇员追偿。但雇主追偿权的行使必须有所限制，以免造成其与雇员之间权利义务关系的失衡。案情自2004年起，朱振军雇佣黄守民、朱克翔二人为其驾驶员，从事货物运输。2006年10月25日，朱振军指令二人将淮北市天安工贸有限责任公司(简称天安公司)的300件全棉印花布自淮北运至上海。朱克翔、黄守民交替驾驶车辆，当晚9时许，黄守民驾车行至芳茂山服务区时，发现车上绑布的绳子被割断，油布被划破，部分货物丢失。二人随即电话通知朱振军并向公安机关报案，货物运到上海卸货时，确认少了51件。2006年10月30日，江苏省常州市公安局新北分局予以立案。但该案至今未侦破，且未作出任何结论。朱振军诉至法院，请求判令黄守民、朱克翔二人共同赔偿其经济损失21.32l248万元。裁判安徽省濉溪县人民法院经审理认为：黄守民、朱克翔二人与朱振军系雇佣关系，二人在完成朱振军安排的货物运输途中除负有安全运输的义务外，还应当尽到对运输货物的善良管理义务。二人在开车过程中因疏忽大意而造成货物大量丢失，应当认定二人对货物的丢失存在重大过失。朱振军作为雇主，在货物丢失原因没有查清的情况下，先行对货物损失承担民事赔偿责任，不违反法律规定。对雇主承担财产损害赔偿责任之后是否有权向雇员追偿，我国法律及司法解释尚无明确规定。但根据公平原则，并参照最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释的规定，雇员在从事雇佣活动中因存在重大过失致他人财产损害，雇主在承担赔偿责任后可以向雇员追偿。鉴于黄守民、朱克翔二人对造成财产损失并非故意而是过失，如让其全额赔偿也显失公正。结合本案的实际情况及二人的过错程度，二人应当赔偿朱振军实际损失的70%为宜。朱振军尚未实际赔偿天安公司损失的部分，不予支持，但其可以待实际赔偿后另行提起诉讼。判决:黄守民、朱克翔连带赔偿朱振军经济损失39464.33元，于判决书生效后10日内履行完毕。一审宣判后，黄守民不服，向安徽省淮北市中级人民法院提起上诉，请求驳回朱振军的诉讼请求。安徽省淮北市中级人民法院二审认为：本案货物丢失的数量约占总量的六分之一，货物丢失的路段是封闭的高速公路，事发时间又是夜间。同时，货物丢失的确切原因报案后至今未能查明。据此，原审法院认定黄守民、朱克翔二人存在重大过失的理由并不充分。但是，黄守民、朱克翔二人作为驾驶员，其职责应当不仅限于安全驾驶，其对于在途运输的货物也应当负有一定的管理和注意义务。货物丢失将近5吨之多，而且是在黄守民、朱克翔二人实际控制车辆期间，故应当认定其对于货物丢失存在一定程度的共同过失，二人的过错程度相当。原审判决适用法律并无不妥。根据权利义务相一致以及保护弱者的立法和司法价值取向，在雇佣关系中雇员的权利应当受到特别的保护。对于运输货物的在途风险，车主有能力通过专人押车等形式加以防范。否则，若将该风险完全交由雇员承担，那么雇佣法律关系与货物运输合同的法律关系将不存在实质差异，将造成雇员与雇主之间的权利义务关系失衡，明显有失公平。在货物丢失原因至今未能查明的情况下，应当斟酌全案案情和当事人的过错程度，依据公平原则衡量各方当事人的利益，进而确定当事人之间的权利义务关系。因朱振军现在仅实际赔偿天安公司56377.62元，该数额应认定为朱振军迄今因货物丢失所造成的实际损失。根据黄守民、朱克翔二人的过错程度，酌定以其应共同承担其中的30%为宜。判决：一、撤销一审判决;二、本判决生效后十日内，黄守民、朱克翔连带赔偿朱振军16913.29元;三、驳回朱振军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评析本案两审法院均认定，雇主对于因雇员过错所造成的第三人财产损失，在雇主向第三人赔偿后可以行使追偿权。但是，两审法院在主要事实认定和法律适用未发生大的改变的情况下，在处理方式上的差异显而易见。在对于两名雇员是否存在重大过失、应当承担的责任比例这两方面，两审法院体现出不同的价值取向和人文关怀。与一般平等民事主体之间的民事法律关系不同，雇主和雇员之间的法律关系是一种特殊的法律关系。鉴于黄守民、朱克翔二人对造成财产损失并非故意而是过失，如让其全额赔偿也显失公正。一般而言，雇主和雇员之间的经济地位严重不对等，所有的现代法治国家，莫不在立法和司法的价值取向上体现出对于身处弱势地位的雇员利益的特殊保护。因此，雇主追偿权的行使必须有所限制，以免造成其与雇员之间权利义务关系的严重失衡。本案有两个问题值得关注：其一是，刑事案件立案后长期没有结果，而且最终很可能无法破案。以“先刑后民”为由中止审理，理由并不充分，也不利于民事纠纷的化解和法律关系的稳定，故不足取。当然，如果刑事案件事后侦破之后，并不妨碍各方当事人到时再行主张自己的相应权利。其二是，一审法院在认定两名雇员存在重大过失时未能充分考虑到本案的具体案情，例如货物丢失的事发路段是全封闭的高速公路，事发时间是在夜间，且事发的确切原因报案后至今未能查明;同时，从法理上分析，雇佣合同与货物运输合同这两种法律关系之间也存在着实质性的差异，雇员在货物运输途中的责任不能等同于货物承运人的责任。据此，认定两名雇员重大过失的理由未免显得生硬牵强。