房地产项目可行性研究报告PPT.pdf

2007年9月3日崇明陈家镇地块崇明陈家镇地块发展可行性分析发展可行性分析呈致CB Richard Ellis|Page 2Draft第一阶段结论建议经过第一阶段的研究分析，综合考虑目前上海市及周边高尔夫球场和别墅市场的情况，结合本案具体位置及相关特性，我们做出如下建议：主力目标客群：上海及周边高端高尔夫和别墅消费客群，具有较强的消费能力。产品定位：拥有国际标准的72杆、18洞高端高尔夫球场、酒店等多功能的特色度假村。规划特色：度假村规划中充分结合岛内自然风光和湿地保护区的特色，发挥其区位优势。功能组合：高尔夫球场、高尔夫专卖店及相关配套、别墅、酒店和其它户外休闲设施。经营方式：高尔夫俱乐部采用私人会员制经营方式，以球场带动别墅和酒店等的经营。CB Richard Ellis|Page 3Draft第二阶段工作一、深入地块分析深入地块分析o 本项目地块自然环境分析o 周边区域特点o 形状分析o 通行情况、基础设施分析o 未来功能定位二、深入市场研究深入市场研究o 重点研究上海及长三角范围内三个18洞高档高尔夫球场其会员制情况、投资额及未来供应。三、竞争市场分析竞争市场分析o 竞争项目的分布、地理位置、市场定位、上市时间、规模、消费者分析、价格策略、优劣势等）四、目标消费群分析、目标消费群分析o 以抽样调查形式对高尔夫消费者、酒店经营者和高档别墅买家做深入的调查。五、SWOTSWOT分析分析o 确定项目的优劣势、机会及风险，为项目定位及市场容量推算进行保证。六、项目发展内容建议、项目发展内容建议o 整体定位o 别墅开发建议o 高尔夫球场开发建议o 租售策略七、财务分析、财务分析o 基于息税前的现金流分析CB Richard Ellis|Page 4Draft第二阶段结论建议经过第二阶段的研究分析，综合考虑本项目特性，我们得出如下结论建议：高尔夫球场：大上海地区顶级PGA级标准72杆、18洞高尔夫球场，2010年正式开业。别墅：78套高尔夫别墅，单价17,500元/平方米起，2009年起售；酒店：国际标准4星级酒店，2010年正式运营；财务可行性：项目整体内部收益率达到16.83%，预计7年内收回投资，财务上具备可行性；经营方式：别墅为全部销售，酒店和球场为持有型物业；CB Richard Ellis|Page 5Draft目录目录1 基础分析基础分析/地块研究地块研究2 市场研究市场研究3 竞争分析竞争分析4 目标消费者分析目标消费者分析5 SWOTSWOT分析分析6 项目发展内容确定及建议项目发展内容确定及建议7 财务分析财务分析CB Richard Ellis|Page 6Draft基础分析基础分析/地块研究地块研究CB Richard Ellis|Page 7Draft基础分析基础分析/地块研究地块研究n 崇明属于典型的亚热带季风气候，四季分明，整体生态环境较好，对旅游及高尔夫消费都会产生崇明属于典型的亚热带季风气候，四季分明，整体生态环境较好，对旅游及高尔夫消费都会产生良好的影响。良好的影响。n 崇明岛地处长江入海口，三面环江，一面临海，岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。n 全岛地势低平，受海潮上溯影响，水质偏咸，含盐量较高，二、三月长江枯水期时比较明显。n 气候温和湿润，年平均气温15.2，日照充足，雨水充沛。n 夏季湿热，盛行东南风，冬季干冷，盛行偏北风，属典型的季风气候。n 岛上空气较为清新，土壤盐碱度略有偏高，整体生态环境较好。本案位置本案位置资料来源：上海市地方志办公室网站CB Richard Ellis|Page 8Draft未来功能定位未来功能定位陈家镇地处崇明岛东部，规划将建成为海岛花园式的生态城镇。该地区资源丰富，生态环境优越，拥有国际重要的东滩湿地及国家级鸟类自然保护区、中华鲟等自然保护区。休闲型旅游度假和户外运动产业重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休闲疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等。生态型现代农业大力推进以高效生态农业为主的现代农业，重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。东滩湿地及国家级鸟类自然保护区基础分析基础分析/地块研究地块研究CB Richard Ellis|Page 9Draft基础分析基础分析/地块研究地块研究n 本项目所处南横引河南部，预计为水本项目所处南横引河南部，预计为水稻土稻土，土壤土壤可能可能略偏碱略偏碱性，性，但但对对植物植物生生长长影响影响不不会会很大很大。n 崇明岛上土壤有水稻土、潮土和盐土3个土类，以及8个土属、35个土种。土壤耕作层厚度一般在3至5寸。3个土类呈东西伸展、南北排列的条带状分布。n 水稻土主要分布在沿南横引河一线以南地区，潮土主要分布在沿南横引河一线以北地区，盐土主要分布在西北至东北部沿江沿海一带。资料来源：上海市地方志办公室网站本案位置本案位置南横引河南横引河n 岛上土壤母质系江海沉积物，土壤基本上经过不同程度的盐渍化过程，大部分土壤虽已自然脱盐，但在土壤中碳酸盐含量较高，绝大部分土壤呈偏碱性。水水稻土稻土潮土潮土盐土盐土盐土盐土CB Richard Ellis|Page 10Draft基础分析基础分析/地块研究地块研究n 项目地块位于崇明项目地块位于崇明岛东岛东南南端端，距离长江隧桥出口不远距离长江隧桥出口不远，未来，未来周边公路交通周边公路交通发发达达。陈陈海公路：海公路：60米宽米宽本案位置本案位置北北陈陈公路：公路：50米宽米宽n 本项目地块临近崇明岛的主要道路：北陈公路延伸段和陈海公路，交通相对便捷。n 地块靠近未来规划中的景观道路：崇明大道陈家镇段和海景路，具备较好的环境。n 未来长江隧桥陈海公路出口距离本项目较近，便于上海市区至项目的交通。长江隧桥正在施工，预计2008年竣工，2009年开通。崇明崇明大道：大道：规划规划50米宽米宽CB Richard Ellis|Page 11Draft基础分析基础分析/地块研究地块研究n 项目地块项目地块一面临江一面临江，东西相邻拟出让东西相邻拟出让地块，地块，北北部部和海景路相接和海景路相接，靠近北靠近北陈陈公路公路，交通相交通相对对便捷便捷。资料来源：崇明县规划局其它开其它开发地块发地块项目地块项目地块一线大堤路一线大堤路为沿大堤的防汛道路，路宽大约2米左右，仅可供一辆车通过。临堤江景规划中的海景路海景路西接崇明大道，自北陈公路开始至东滩，路宽30米，长约6公里。北北陈陈公路公路延伸段宽50米，连接陈海和北沿公路。预注件厂和农田地块最西端CB Richard Ellis|Page 12Draft基础分析基础分析/地块研究地块研究n 项目地块项目地块相相对对规规整，整，周边周边目目前前及及规划规划的生的生活配套设施几乎活配套设施几乎处于处于空白空白。未来。未来周边周边可能建可能建造多个球造多个球场，场，近期近期内影响内影响不大不大。n 本项目地块位于拟出让地块的东部，呈不规则梯形。地块北部部分为经营性用地，占地200,000平方米，规划容积率未定，可用于建造别墅等物业，用地分布可以调整。其中商业可能限高15米，住宅可能限高10米；地块其余部分规划容积率为0，占地1,385,000平方米，用于建造高尔夫球场。项目地块项目地块规划 海景路规划 海景路一线大堤路一线大堤路北北陈陈公路公路其它开其它开发地块发地块农田农田n 本项目周边几幅地块很可能也都将开发高尔夫球场，会对本项目产生一定影响。n 但考虑到土地出让时间及相关进展情况，预计近期地块内不会有其它高尔夫球场出现。经营经营性性用用地地高尔夫高尔夫用用地地n 项目周边目前几乎全部是农田，距离最近的陈家镇上也几乎没有较好的生活配套，未来周边配套规划尚不明确。CB Richard Ellis|Page 13Draft基础分析/地块研究小结通过我们对地块所处地区的基础设施分析及地块的研究，我们对本项目的地块部分研究分析小结大致如下：地块所处位置自然条件较好，空气和气候均具备较好的条件；地块所处位置的土壤预计为水稻土，可能略偏碱性，但估计对植物生长的影响不是很大；地块虽然距离崇明中心城桥镇距离较远，但周边公路交通较为便捷，随着未来桥隧的通车，未来通往岛内外交通状况均较为发达；地块周边存在的最大问题为没有生活配套设施，而且未来较长时间内周边生活配套会存在档次低，功能少的问题；周边地块未来仍会出现高尔夫球场，但预计短期内对本项目的影响不大；政府承诺本地块周边只有本项目内一家酒店，对未来的酒店及高尔夫消费者的吸引会有一定作用；CB Richard Ellis|Page 14Draft市场研究市场研究CB Richard Ellis|Page 15Draft市场研究市场研究中中高高档档高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 上海上海地地区区目目前共有中前共有中高高档档高尔夫高尔夫主题度假别墅主题度假别墅项目项目10个个，规划总规划总建建筑面筑面积约积约986,514平方平方米米。可可售售项目项目9个个，规划总规划总建建筑面筑面积约积约965,094平方平方米米，平均平均容容积率约积率约为为0.29。n 上海地区中高档高尔夫主题度假别墅：在上海行政辖区及一小时车程范围内包括昆山、苏州等主要城市中，在目前已经建成的标准18洞高尔夫球场内的别墅。n 目前上海地区共有10个中高档高尔夫主题度假别墅项目，最早的汤臣从1997年即开始销售。台湾国产租赁有限公司0.320011999中国上海市青浦区沪青平公路2222号上海银涛高尔夫俱乐部3200220031997别墅别墅起售时间起售时间上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司0.232004上海市松江佘山国家旅游度假区林荫道上海佘山国际高尔夫俱乐部4上海同丰房地产开发有限公司0.352006上海市奉贤海湾旅游区金汇路88号上海棕榈滩海景高尔夫俱乐部2香港恒艺发展有限公司0.341997上海市浦东新区龙东大道1号汤臣上海浦东高尔夫球场1开开发发商商别墅别墅容容积率积率开开业时间业时间地地址址名称名称序号序号上海地区中高档高尔夫主题度假别墅列表CB Richard Ellis|Page 16Draft市场研究市场研究中中高高档档高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场昆山大上海企业发展有限公司0.2920031995江苏省昆山市巴城阳澄湖旅游度假区大上海国际高尔夫球度假村8中兴代理（香港）有限公司0.2520061996江苏省苏州市陆慕镇阳澄湖东路168号苏州中兴高尔夫俱乐部9上海国际汽车城置业有限公司0.3220062005上海市嘉定区博园路6655号上海颖奕安亭高尔夫俱乐部7只租不售20012002别墅别墅销售时间销售时间上海林克司高尔夫乡村俱乐部0.131999上海市浦东新区凌白路1600号上海林克司高尔夫乡村俱乐部10上海天马乡村俱乐部有限公司0.251999上海市松江区赵昆公路3958号上海天马乡村俱乐部6旗忠村0.331999上海市闵行区昆阳路3888号上海旗忠高尔夫俱乐部5开开发发商商别墅别墅容容积率积率开开业时间业时间地地址址名称名称序号序号CB Richard Ellis|Page 17Draft649,537,86%106,120,14%已销售别墅建筑面积可售别墅建筑面积209,437,22%755,657,78%已推出别墅建筑面积剩余尚未推出面积市场研究市场研究中中高高档档高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 上海上海地地区区现现有中有中高高档档高尔夫高尔夫别墅别墅未来整体未来整体供应量供应量不大不大，未来，未来新增新增项目项目供应供应可能可能不不会会有很大有很大增加增加。n 中高档高尔夫别墅在至今的10年中已经推出了755,657平方米的建筑面积，占到了规划建筑面积的78%，而已推出的别墅也已经销售了86%。由目前上海地区市场中现有的高尔夫别墅来看，未来的市场供应量在315,557平方米左右，其中预计短期（1-2年内）供应量约106,120平方米；中期（2-3年内）供应量约为209,437平方米。n 据了解佘山、颖奕、棕榈滩、滨海未来还有一定的别墅发展规划，但目前尚未确定。数据来源：世邦魏理仕中期供应量短期供应量上海地区中高档高尔夫主题度假别墅未来供应图CB Richard Ellis|Page 18Draft0200004000060000800001000001200001400001600001997199819992000200120022003200420052006.11平平方方米米-200%-100%0%100%200%300%400%500%600%700%历年推出面积历年销售面积供应增长率销售增长率市场研究市场研究中中高高档档高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 在这些在这些高尔夫高尔夫别墅中别墅中，根据历史根据历史市场市场供应供应及及吸纳情况吸纳情况可可以以划划分为分为两两个个时代时代、三三个个阶段阶段。市场。市场从垄从垄断阶段逐步走向断阶段逐步走向较为较为激烈激烈的竞争的竞争阶段阶段，随着政策随着政策的的限制限制，后后期别墅期别墅的的供应将将供应将将会会逐步减少逐步减少。数据来源：世邦魏理仕汤臣时代汤臣时代竞争竞争时代时代供应垄断发展阶段调整阶段汤臣存量全部售完。上海地区中高档高尔夫主题度假别墅发展情况图别墅类土地停止供应别墅交易税费增加；CB Richard Ellis|Page 19Draft020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000199719981999200020012002200320042005 2006.11平平方方米米05,00010,00015,00020,00025,000元元/平平方方米米历年销售面积平均价格市场研究市场研究中中高高档档高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 2001年以后年以后，市场，市场供应加供应加大大，吸收吸收能能力也得到满足力也得到满足，整体，整体平均价格呈稳步平均价格呈稳步上上升趋势升趋势，2006年年的的平平均价格已均价格已经达经达到了到了18,800元元/平方平方米米。年平均销量也从年平均销量也从22,700平方平方米上米上升到升到93,000平方平方米米。在国在国家家宏观调控下宏观调控下，2005年销量年销量大大幅下滑幅下滑，2006年年有有所所回升回升。由由于产于产品品的的稀缺稀缺性，未来性，未来价格价格和和销量销量有有可能可能进进一一步攀升步攀升。n 在2001年前整个市场中只有汤臣高尔夫别墅，市场处于汤臣垄断时代。市场年平均销量大约为22,700平方米。价格在18,000-23,000元/平方米之间。平均年销量平均年销量n 在2001年后市场中逐渐出现了很多的竞争项目，进入竞争时代。市场年平均销量达93,000平方米。价格在6,000-35,000元/平方米之间,2001-2006年年平均价格增长率约8%。数据来源：世邦魏理仕上海地区中高档高尔夫主题度假别墅历年销售情况图CB Richard Ellis|Page 20Draft020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000199719981999200020012002200320042005 2006.11平平方方米米0%20%40%60%80%100%120%历年销售面积平均年销售率市场研究市场研究中中高高档档高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 2001年以后年以后，市场，市场销量逐步销量逐步上上升升，平均年销售率也在平均年销售率也在2002年以后逐步年以后逐步提提高高；2005年年开开始始销量销量出出现现了下了下降降的的趋势趋势，平均年销售率平均年销售率开开始始了了连续连续下下跌跌。n 由由于未来产于未来产品品的的供应量供应量的的减少减少，预计未来的，预计未来的销售情况销售情况会会出出现现反弹反弹现现象象。n 在2001年前市场基本处于高销售率状态，整体平均销售率达到了84%左右。n 在2001年后市场竞争较为激烈，整体平均年销售率下降至55%。2006年在销量上升的情况下，销售率有明显下跌，可见2006年市场需求总量上升，但被各竞争项目分散吸纳。数据来源：世邦魏理仕整体平均年销售率整体平均年销售率上海地区中高档高尔夫主题度假别墅历年销售率变化图CB Richard Ellis|Page 21Draft465,994,48%499,100,52%高端合计剩余353,690,47%401,967,53%高端合计剩余370,031,57%279,506,43%高端合计剩余74,184,70%31,936,30%高端合计剩余64,027,31%145,410,69%高端合计剩余市场研究市场研究高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 为为了了更更好的对高好的对高端端市场市场进进行研究，行研究，我们把佘山我们把佘山、汤臣汤臣、天马天马高尔夫高尔夫别墅别墅归归为高为高端别墅端别墅进进行研究。行研究。n 由中高档高尔夫别墅市场中的高端别墅的不同类别的比例变化可以看出，现有高端别墅的已经去化体量较大，未来短期供应较少。未来供应量共约95,963平方米，未来短期供应量约31,936平方米，中期供应量约64,027平方米；这其中并不包括未来未知的高尔夫别墅项目；数据来源：世邦魏理仕规划别墅建筑面积已推出别墅建筑面积已销售别墅建筑面积可售别墅建筑面积未推出别墅建筑面积上海地区高端高尔夫主题度假别墅总量变化图CB Richard Ellis|Page 22Draft010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000200120022003200420052006.11平平方方米米-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%历年推出面积历年销售面积供应增长率销售增长率市场研究市场研究高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 2001-2006.11的高的高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场基本市场基本始终始终呈现供呈现供需需稳稳定的定的情况情况，2006年年需求恢复迅速需求恢复迅速。n 2003、2004年需求连续增长，受到政策影响，2005年需求突然下降，销售量略小于供应量。n 2006年供应量继续降低，需求大幅反弹增长，呈现供小于求的情况。数据来源：世邦魏理仕供供大大于于求求供供小小于于求求需求突然降低上海地区高端高尔夫主题度假别墅近年发展情况图CB Richard Ellis|Page 23Draft010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000200120022003200420052006.11平平方方米米05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000元元历年销售面积平均价格市场研究市场研究高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场自自2002年年开开始始价格逐步价格逐步上上升升，销售销售面面积在积在2005年年开开始始下下降降，由由于产于产品品的的稀缺稀缺性，预计未来性，预计未来价格价格和和销售销售面面积积很很可能可能均将均将开开始继续始继续上上升升。n 高端高尔夫别墅平均每年销售约46,000平方米，2002-2004年的销售面积均大于平均销售面积，但随着宏观调控，在2005年大幅下降。2006年下降速度减缓，未来市场可能逐步恢复。n 高端高尔夫别墅价格一路攀升，2006年平均价格已达28,667元/平方米；数据来源：世邦魏理仕高端平均年销售面积上海地区高端高尔夫主题度假别墅近年销售情况图CB Richard Ellis|Page 24Draft010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,000200120022003200420052006.11平平方方米米0%10%20%30%40%50%60%70%历年销售面积平均年销售率市场研究市场研究高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅的整体的整体平均年销售率约平均年销售率约为为54%,主主要原因要原因为为2005年销售率年销售率的的大大幅下幅下跌跌。n 2001-2004年的销售率在平均销售率上下略有浮动，2005年有了大幅的下降，导致整体的平均销售率的下降。n 2006年销售率开始回升，接近高端整体平均年销售率。数据来源：世邦魏理仕高端整体平均年销售率上海地区高端高尔夫主题度假别墅年近年销售率变化图CB Richard Ellis|Page 25Draft0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%200120022003200420052006.11高端平均年销售率整体平均年销售率市场研究市场研究高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅的的平均年销售率在平均年销售率在2003-2005年年低低于整体于整体平均年销售率平均年销售率，2006年年则则回升回升。n 2001-2004年随着高尔夫别墅推出数量的逐渐增多，高端销量所占比例逐渐减少；平均年销售率与整体水平相近；2003年别墅供应政策的限制导致了2004年别墅尤其是中端整体销售率的大幅上升。n 2005年竞争项目数量降低，高端销量所占比例增加，但高端市场受到宏观调控影响较大。n 2006年竞争项目数量回升，高端销量所占比例减少，高端市场恢复较快，主要是汤臣的带动作用。数据来源：世邦魏理仕457757市场在售项目数量上海地区高端高尔夫主题度假别墅年近年平均年销售率变化图CB Richard Ellis|Page 26Draft0%20%40%60%80%100%120%200120022003200420052006.110500010000150002000025000300003500040000元元/平平方方米米佘山销售率天马销售率汤臣销售率佘山销售价格天马销售价格汤臣销售价格市场研究市场研究高高端端高尔夫高尔夫别墅别墅市场市场n 高高端端高尔夫高尔夫别墅中别墅中汤臣汤臣的的单单价价最最高，高，销售率也销售率也最最为为稳稳定定；佘山；佘山、天马天马近近年年的的表表现现则则下下降降。n 汤臣由于其地理位置的优势，价格始终保持在最高端，放量均匀，销售率也较为稳定。目前已经独栋别墅全部推出，2006年的销售率达到了约62%。n 佘山近年价格连续攀升，逐渐接近汤臣的均价，但在供应充足的情况下2005、2006年销售率连续下降，2006年销售率有大幅下降，仅有37%左右。n 天马的价格相对最低，2004、2005连续两年没有新增供应，2006年销售率约21%。数据来源：世邦魏理仕佘山、天马清盘天马没有供应上海地区高端高尔夫主题度假别墅个案销售率变化图CB Richard Ellis|Page 27Draft中高档高尔夫别墅市场研究小结通过我们对上海地区中高档高尔夫别墅市场的研究，我们对中高档高尔夫别墅市场的研究分析小结大致如下：上海地区目前共有中高档高尔夫主题度假别墅项目10个，其中可售项目9个，规划总建筑面积约965,094平方米，平均容积率约为0.29；现有中高档高尔夫别墅未来整体供应量约320,000平方米，未来新增供应不会有很大增加；中高档高尔夫别墅市场发展了10年，从垄断阶段逐步走向较为激烈的竞争阶段；2001-2006.11中高档高尔夫别墅的年平均销量为93,000平方米，2005年销量下降，2006年反弹，预计未来销量会继续上升；2001-2006.11中高档高尔夫别墅的平均价格逐步上升，2006达到了18,800元/平方米，预计未来价格仍会继续上升；上海地区现有高端高尔夫别墅未来短期供应量约32,000平方米，中期约为64,000平方米，未来总的供应量不大；高端高尔夫别墅自2004年以后市场转入供小于求的情况；2001-2006.11高档高尔夫别墅的年平均销量为46,000平方米，2005、2006年销量下降，但由于产品的稀缺性，预计未来销量会开始反弹；2001-2006.11高端高尔夫别墅的平均价格逐步上升，2006年达到了28,667元/平方米，预计未来价格仍会继续上升；高端高尔夫别墅的销售率开始回升，未来高端高尔夫别墅市场前景看好；但从个案表现来看地段和区域的成熟性成为影响市场的重要因素；CB Richard Ellis|Page 28Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场n 上海上海地地区区20个球个球场场各各行行政政区区域域分分布布平平衡衡，多多集集中中在在上海西上海西部部各郊各郊区区。n上海地区（上海市行政辖区、昆山、苏州）目前已经建成并在运营的18洞及以上高尔夫球场有20个，标准18洞球场19个。n 其中各个行政区域分布比较平衡，苏州2个，昆山3个，上海市15个。n 上海市的15个高尔夫球场中，大多数集中在上海的西部郊区。和其它项目相比，本案所处的崇明区域距离市中心相对较远。本案位置本案位置CB Richard Ellis|Page 29Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场n 目目前有前有20个个18洞洞及及以以上上的高尔夫的高尔夫球球场场中中，标，标准准球球场场有有19个个，其中有其中有高尔夫高尔夫别墅别墅项目的项目的10个个。上海国际高尔夫球乡村俱乐部有限公司协和高尔夫（上海）有限公司汤臣高尔夫（上海）有限公司管理管理公公司司中国上海市青浦区朱家角盈朱路961号上海市嘉定区唐行镇双塘村12号地块上海市浦东新区龙东大道1号地地址址1,030,000上海国际高尔夫球乡村俱乐部有限公司罗伯特.琼斯二世199118上海国际高尔夫球乡村俱乐部3949,905协和观光开发株式会社左滕谦太郎199618上海协和高尔夫俱乐部21,400,000香港恒艺发展有限公司加藤俊辅199718汤臣上海浦东高尔夫球场1球球场场占占地地面面积积（平方平方米米）开开发发商商设设计计开开业业时间时间洞数洞数名称名称序序号号数据来源：世邦魏理仕上海地区18洞及以上高尔夫球场列表CB Richard Ellis|Page 30Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场上海太阳岛国际俱乐部上海银涛高尔夫有限公司上海林克司高尔夫乡村俱乐部管理管理公公司司中国上海市青浦县朱家角镇沈太路2588号太阳岛中国上海市青浦区沪青平公路2222号上海市浦东新区凌白路1600号地地址址1,036,000新加坡国际元立集团Nelson&Haworth199736上海太阳岛国际俱乐部6866,580台湾国产租赁有限公司Petter-Thomson/T.W.P.199918上海银涛高尔夫俱乐部5668,000上海林克司高尔夫乡村俱乐部Jack Nickiaus199918上海林克司高尔夫乡村俱乐部4球球场场占占地地面面积积（平方平方米米）开开发发商商设设计计开开业业时间时间洞数洞数名称名称序序号号数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 31Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场上海棕榈滩海景高尔夫俱乐部上海优孚酒店管理有限公司（酒店管理公司）/上海佘山国际高尔夫管理有限公司（高尔夫管理公司）皇朝会国际有限公司管理管理公公司司上海市奉贤海湾旅游区金汇路88号上海市松江佘山国家旅游度假区林荫道上海市嘉定区南翔镇杨子路277号地地址址1,347,865上海同丰房地产开发有限公司兰星高尔夫工程公司200618/36上海棕榈滩海景高尔夫俱乐部91,130,000上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司Nelson&Haworth200418上海佘山国际高尔夫俱乐部8221,780香港伟多公司Mr.Bobby.J.Martin199618上海东方巴黎高尔夫乡村俱乐部7球球场场占占地地面面积积（平方平方米米）开开发发商商设设计计开开业业时间时间洞数洞数名称名称序序号号数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 32Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场上海滨海高尔夫俱乐部IMG美国国际运动经纪管理公司(U.S.A)上海旗忠高尔夫俱乐部管理管理公公司司上海市南汇区东大公路南江滨海旅游度假区上海市松江区赵昆公路3958号上海市闵行区昆阳路3888号地地址址2,500,000新地集团Peter Thomson200036/54上海滨海高尔夫俱乐部121,100,000上海天马乡村俱乐部有限公司Pacific Coast Design199927上海天马乡村俱乐部111,100,000旗忠村美国TRC高尔夫设计公司199918/27上海旗忠高尔夫俱乐部10球球场场占占地地面面积积（平方平方米米）开开发发商商设设计计开开业业时间时间洞数洞数名称名称序序号号数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 33Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场上海国际汽车城置业有限公司上海东方高尔夫俱乐部上海美兰湖高尔夫俱乐部管理管理公公司司上海市嘉定区博园路6655号上海市松江高科技园区上海市宝山区沪太路6655号（内美兰湖路9号）地地址址1,200,000上海国际汽车城置业有限公司Robert Trent JonesII200518上海颖奕安亭高尔夫俱乐部151,998,000东方高尔夫国际集团T.K.Pen200618/36东方高尔夫乡村俱乐部142,260,000上海金罗店开发有限公司彼德 汤姆逊等Peter Thomson etc200436/54上海美兰湖高尔夫俱乐部13球球场场占占地地面面积积（平方平方米米）开开发发商商设设计计开开业业时间时间洞数洞数名称名称序序号号数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 34Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场大上海国际高尔夫球度假村苏州三阳高尔夫乡村俱乐部苏州中兴高尔夫球俱乐部管理管理公公司司江苏省昆山市巴城阳澄湖旅游度假区江苏省苏州市吴县角直镇江苏省苏州市陆慕镇阳澄湖东路168号地地址址720,000昆山大上海企业发展有限公司Ronald Fream199518大上海国际高尔夫球度假村181,150,000台湾庆丰集团Tee Time Design CO.Ltdcanada199818苏州三阳高尔夫乡村俱乐部17999,900中兴代理（香港）有限公司Jack Nicklaus199618/27苏州中兴高尔夫俱乐部16球球场场占占地地面面积积（平方平方米米）开开发发商商设设计计开开业业时间时间洞数洞数名称名称序序号号数据来源：世邦魏理仕CB Richard Ellis|Page 35Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场光明娱乐事业（昆山）有限公司上海旭宝高尔夫俱乐部管理管理公公司司江苏省昆山市周庄镇江苏省昆山市淀山湖镇旭宝路1号地地址址1,000,000日商光明集团（KohmeiGroup）Mr.Tsutomu Irie/入江勉先生199918上海光明高尔夫俱乐部201,070,000台湾旭宝企业集团Bobbie J Martin199536上海旭宝高尔夫俱乐部19球球场场占占地地面面积积（平方平方米米）开开发发商商设设计计开开业业时间时间洞数洞数名称名称序序号号数据来源：世邦魏理仕n 目目前前18洞洞球球场的场的平均平均占占地地面面积积大大约在约在1,020,000平方平方米米左右；左右；CB Richard Ellis|Page 36Draft市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场n 上海地区的20个18洞及以上的高尔夫项目中，有10个项目建有高尔夫别墅并进行了销售。n 为了更加有效的对高尔夫球场及高尔夫别墅市场进行分析，我们在和金茂进行了充分沟通后达成一致，在20个球场的高端项目中选取了3个具有一定代表性的高端球场进行了重点深入的调查和研究：n 上海佘山国际高尔夫俱乐部（顶级项目代表，高尔夫评选为2006中国十佳高尔夫球场）：目前上海市已建成的最高档的标准18洞高尔夫球场和高尔夫别墅，别墅自2002年开始销售至今。2004年球场开始正式营业，只有终身会员，会员发展迅速，至今会籍已经基本全部售完。n 上海天马乡村俱乐部（历史较长的27洞高端项目代表）：目前上海市已建成的较高档的标准27洞高尔夫球场和高尔夫别墅，别墅自2001年开始销售至今。1999年球场开始正式营业，有终身会籍和年度会籍，接待散客，会籍至今仍在发展中。n 上海颖奕安亭高尔夫俱乐部（新建高端项目代表）：目前上海市已建成的较高档的标准18洞高尔夫球场和高尔夫别墅，别墅自2006年开始销售至今。2005年球场开始正式营业，只有终身会员，会员发展速度较快，会籍至今仍在发展中。n 高尔夫项目的高尔夫项目的重点重点研究研究中中选取选取了了3个个典型项目典型项目进进行深入分析。行深入分析。CB Richard Ellis|Page 37Draftn 天马乡村俱乐天马乡村俱乐部部整体整体概概况况市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场n 发展商：上海天马乡村俱乐部有限公司n 投资商：台湾经纬集团 中信集团 锦江国际集团金汇投资有限公司n 管理公司：美国（IMG）国际管理顾问集团n 顾问公司：香港International Leisure Consultantsn 球场设计：澳大利亚Pacific Coast Design.Melbournen 会所设计：美国洛杉机Melzer,Decker&Rudern 景观设计：台湾台北Robert Egann 地址：上海市松江区赵昆公路3958号n 开业时间：1999年n 总占地：约1,840,000平方米；27洞。n 球场占地：约1,100,000平方米n 会所：高尔夫和乡村俱乐部两个会所，包括了餐饮、休闲、运动等多种功能。CB Richard Ellis|Page 38Draftn 天马乡村俱乐天马乡村俱乐部部周边周边概概况况n 球场周边几乎没有配套设施，日常生活主要球场内的会所和天马镇上的商业设施，会所全部为球会管理公司直营；n 球场附近没有酒店，车程10分钟内可以到达附近的世茂艾美酒店。球场外对面世茂购买了5,000亩土地用于建造五星级酒店及大型商业设施；n 距离佘山高尔夫俱乐部只有10分钟的车程；市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场n 目前从上海市区开车到达球场需要大约30分钟左右。n 目前球场主要道路为A30高速，其次依靠沪青平公路也可到达；n 周边有很多别墅供应，已形成上海别墅聚集区，但高端高尔夫别墅供应并不多；CB Richard Ellis|Page 39Draftn 天马乡村俱乐天马乡村俱乐部部占占地地情况情况市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场n 天马乡村俱乐部总占地约1,840,000平方米，即约2,760亩。n 天马乡村俱乐部的土地没有地价成本，50年免费使用，大量的土地被用来作为休闲运动场地使用。n 高尔夫球场占地约1,100,000平方米，即约1,650亩，为标准的27洞球场。n 整个俱乐部内建有两个会所，一个为高尔夫会所、一个为乡村俱乐部会所（服务于别墅）。n 休闲农庄包括了茶室、果园、认养树木、水中植物观赏等多种功能分布。n 运动公园内包含标准足球场、攀岩、棒球场等运动设施。25,000休闲农庄240,000其它30,000运动公园5,000会所440,000别墅1,100,000高尔夫球场占占地地面面积积（平方平方米米）项目项目总总占占地地面面积积1,840,000平方平方米米数据来源：世邦魏理仕天马乡村俱乐部占地情况分布表CB Richard Ellis|Page 40Draftn 天马乡村俱乐天马乡村俱乐部建部建筑面筑面积情况积情况市场研究市场研究高尔夫高尔夫球球场场n 天马乡村俱乐部内总建筑面积约180,800平方米，其中住宅只有独栋别墅一种建筑形式。n 其中别墅的规划总建筑面积约110,000平方米，容积率约为0.25。n 别墅自2001年开始销售，已经销售了约42,406平方米，约130栋；户均面积326平方米。n 高尔夫会所和乡村会所总的建筑面积约8,500平方米，两个面积相当，每个会所约4,250平方米。