物业管理条例释义.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第69页 共69页物业管理条例释义 第一章总则本章共五条 , 对物业管理条例 ( 以下简称条例 ) 的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、管理体制等作了规定。作为第一部全国性的物业管理法规 , 条例第一条开宗明义, 将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。物业管理虽然在我国发展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争, 条例第二条对其所称物业管理作了界定 , 明确了条例的调整范围。就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,条例第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此条例第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提 升物业管理服务水平。为了加强对物业管理活动的监督管理,条例第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。总则在整个条例中起着非常重要的作用, 学习和掌握条例, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。第一条 为了规范物业管理活动 , 维护业主和物业管理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 , 制定本条例。 释义 本条是关于条例立法目的的规定。改革开放以来 , 深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了很大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中, 物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展 , 对于改善人民群众的生活、工作 环境 , 提高城市管理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计, 目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到50 %,深圳市物业管理的覆盖面已超过90%, 全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过 230 万。随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题: 一是业主的权利义务不明确 , 物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚的问题;三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益 , 甚至损 害了业主的公共利益; 四是物业的开发建设质量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。对于这些问题应该说与我国有关物业管理的法制不健全有关。这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,这不利于物业管理市场的规范,也在一定程度上制约了物业管理行业的发展。因此,社会各界要求规范物业管理市场,针对物业管理进行专门立法的呼声逐年高涨, 每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件,如国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知( 国发 199823 号)、城市新建住宅小区管理办法 ( 建设部令第 33 号 ) 、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 ( 国家计划委员会、建设部计价费 1996 266 号 ) 、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建设部、财政部建住房 1998213 号 )、物业管理企业财务管理规定( 财政部财基宇 19987 号 ) 、物业管理企业资质管理 试行办法( 建设部建住房 1999261 号 ) 、物业管理委托合同示范文本( 建设部、国家工商行政管理局建房 1997263 号 )、前期物业管理服务协议示范文本( 建设部建住房 1999 246 号 ) 等。与此同时,各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、 河南、陕西等 20 多个省市制定了物业管理条例,其他省市也普遍颁布了物业管理办法。上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为条例的起草提供了条件。1999年4月,建设部成立条例起草小组, 通过收集国内外有关资料, 开展立法调研, 召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参加的座谈会, 广泛征求地方和相关部门的意见,认真研究分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题,于 2001年3 月形成条例( 送审稿 ) 。2002 年 3 月, 国务院法制办将条例列入立法计划,并在送审稿的基础上, 经过反复论证、修改和完善, 形成条例( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,国务院领导批示将条例( 草案 ) 公开向社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措,在社 会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制 办共收到近 4000 条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定条例的必要性和条例 ( 草案 ) 的基本内容给予了充分肯定, 一致呼吁尽快出台, 使物业管理活动有法可依。在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上, 国务院法制办与建设部对条例( 草案 ) 进行了认真修改。2003 年 5月28日,国务院第九次常务会议审议并原则通过了条例( 草案 )。可以说,条例反映了社会法制意识的日益增强, 凝聚了人民群众的智慧和热情。条例的立法目的,可以从三方面理解 :首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各方主体的行为。物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于, 物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时, 需要有一个协调机构和协调机制,需要有指导各方行为的准则。物业管理活动涉及业主、建设单位、物业管理企业、物业使用人、公用事业单位等方面的权利义务。条例第二章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则 , 业主委员会的职责、组成 , 业主公约的内容效力 , 业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业主和业主大会的行为。条例第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务,着重规范建设单位的行为。条例第四章就物业管理企业、物业管理从业人员的资质、资格, 物业服务合同等作了详细规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业使用人、 公用单位、事业单位的行为。条例第五章着重规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。其次,条例旨在通过规范物业管理活动, 来维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益。物业管理,实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。从条例的规定来看,也确实是这么做的。例如,条例要求建设单位制定的业主临时公约 , 不得侵害物业买受人的合法权益(第二十二条); 规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自转让( 第二十七条 ); 强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的, 应当依法承担赔偿责任( 第五十八条、第六十条、第 六十一条、第六十二条)等。物业管理企业是物业管理活动中提供物业服务的一方当事人。业主和物业管理企业是平等的民事主体关系。对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,条例也明确予以保障。例如 , 条例规定业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的 , 从其约定,业主负连带缴纳责任 ( 第四十二条 ); 强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉 ( 第六十七条 ) 等。第三,条例旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物业管理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,改善人民群众的生活和工作环境。从物业管理的产生和发展过程来看,物业管理的推进与发展,对于改善居住质量、维护住区的安定、促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献。制定条例的目的,也是为了充分发挥物业管理制度的积极作用,改善广大居民的生活、工作环境。第二条 本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。释义本条是关于物业管理定义的规定。条例对物业管理下定义,实际是要解决条例的调整范围问题。条例名为物业管理条例,规定条例的调整范围,势必要明确物业管理的内涵。对条例所称物业管理的定义,需从以下几方面理解:第一, 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看,主要有三种方式:其一是业主自己进 行管理;其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。条例调整的物业管理 , 仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。条例所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过条例对其不予规范而已。就业主自行管理而言, 作为建筑 物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现, 对此, 中华人民共和国民法通则( 以下简称民法通则 ) 等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照中华人民 共和国合同法 ( 以下简称合同法 ) 等相关法律、法规的规定来执行。条例之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。必须说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。换言之 , 是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理,但是, 如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的,则应当按照条例的规定来进行。第二 , 物业管理活动的基础是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为,也是通过合同才产生的。物业服务 合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来自于合同。可以说 , 没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。第三, 物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理 , 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面 : 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 ; 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。除此之外,按照条例规定,物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同没有约定的服务项目(第四十四条); 也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托,为其向业主代收有关费用 ( 第四十五条 ) 。在条例的调整范围方面,除了需准确理解物业管理的定义外 , 还需明确以下几点 :一是,条例既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。从条例出台前各地立法情况来看,主要规范的是居住物业 ( 住宅物业 ) 的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动,没有专门的法律规定,实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例制定过程中,有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大,业主对物业服务的要求也不一样,应当分别立法,而条例设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言,因此条例应当更名为居住物业条例或者在条例中增加专门针对非居住物业的内容。经是调研和充分的讨论,这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别, 但在法律制度方面,两者并无明显不同, 无分别立法的必要。至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。当然,条例在某些问题上对两者也作了区分, 有些规定就只适用于住宅物业。例如,在前期物业管理阶段,条例规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业,而对非住宅物业的建设单位,就没有这一要求( 第二十四条 ); 同时条 例第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度 , 而对非住宅物业则未作强制性规定。二是,条例的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。条 例确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村的物业管理活动。在条例起草过程中, 曾几易名称。就其原因 , 除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外,城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为,物业管理在我国尚处于起步阶段,目前阶段的物业管理,基本限于城市之内,因此,应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为,虽然从全国情况来看,物业管理确实主要存在于城市。但不可否认的是,在一些比较发达的乡村,物业管理活动已经存在。尤其是在沿海 一些经济比较发达的地区,城乡差别已经非常小。同时,并非只有城市才会出现物业管理的需求,对乡村也存在。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高,乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果条例只规范城市物业管理活动,那乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。条例最终采纳了第二种意见。关于物业管理这一专业名称,还有一点需要说明。在条 例制定过程中,曾经出现过一个争议较大的问题,就是条例究竟应该叫物业管理条例还是物业服务条例。主张物业服务条例的意见认为,条例应当体现物业企业和业主的平等关系,物业企业给业主提供的是服务而非管理,如果称作物业管理条例不能体现出物业企业的服务职能,而且容易和行政机关的管理相棍淆,因此,建议将条例的名称修改为物业服务管理条例或者物业服务条例条文中涉及到的物业管理 也相应的修改为物业服务或者物业管理服务。主张物业管理条例的意见则认为:1. 物业管理区别于行政管理。物业管理企业受业主委托,以经营方式,提供带有专业化管理的服务是物业管理的特殊性,与政府有关部门的行政管理有着本质的区别。2.物业管理&包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及提供的相关服务。物业管理 这一名称比较准确地反映了物业管理的内容。3. 经过这些年的发展,物业管理这一概念已经约定俗成,被社会广泛接受和认同。从中央文件到各地制定的政策法规,均采用物业管理 这一名称。4.物业管理 这一名称符合国际惯例。物业管理在国际上已有 100 多年的发展历史,物业管理已成为世界各国的通用叫法,符合国际惯例。美国、英国、加拿大、澳大利亚、新加坡、中国香港等国家和地区均采用PROPERTY MANAGE ENT这个名词,翻译成汉语就是物业管理;。采用物业管理名称,有利于物业管理行业的国际间交流,有利于推动我国物业管理的国际化进程。这两种意见虽然表现为对条例名称的争议,实质上涉及对物业管理这一概念的深层次的理解和认识。可以说,这两种意见是从不同角度阐述了物业管理的内涵,两者并无原则分歧。实质上,物业管理是业主行使对物业的财产权,选聘物业管理企业来管理物业。经过反复讨论,条例采纳了物业管理条例这一名称, 同时,条例的具体规定中充分体现了物业管理企业和业主的平等关系,物业管理企业给业主提供的是物业服务这一基本精神。例如,在业主的权利中明确规定业主有权获得物业管理企业提供的服务( 第六条 );将物业管理企业和业主之间的合同规定为物业服务合同 ( 第三十五条 ) 等。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 释义 本条是关于业主通过市场竞争机制选择物业管理企业的规定 , 是倡导性条款。物业管理活动,本质上是一项民事法律活动。物业管理企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系,而是作为两个平等的民事主体。把物业管理企业和业主之间联系起来,藉以建立民事法律关系的法律行为就是物业管理合同。相对一个物业管理区域来说,业主选择哪一个物业管理企业来提供物业管理服务,完全是一个市场行为市场竞争机制的最大优点在于,可以最大限度地实现资源优化配置。对于业主,尤其是一个物业管理区域内众多的业主而言,选择一个合适的物业管理企业并不是一件容易的事。而市场竞争机制为业主们提供了选择最佳合作伙伴的机会。业主选择物业管理企业,可以通过物业管理招标投标方式来进行。本条规定属于倡导性规范,因此,业主可以采用招标投标方式来选择物业管理企业,也可以采取协议等其他方式来选择物业管理企业。条例之所以要提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业,主要基于两方面考虑:一是在物业管理实践中,建设单位、业主委员会采用非市场竞争机制选择物业管理企业时,存在种种弊端。例如 , 建设单位往往选择下属子公司提供物业管理服务,结果经常出现质价不符、建管责任难分等一系列损害业主权益的问题。又如,一些业主委员会搞暗箱操作,选择与业主委员会成员有利害关系的物业管理企业提供物业管理服务,结果在物业管理企业和广大业主出现利益冲突时,业主的合法权益往往难以得到保护。二是实践证明,通过物业管理招标投标等方式,有利于实现业主和物业管理企业双赢的结果。通过何种方式选聘物业管理企业,属于业主的权利。同时,利用市场竞争机制是需要一定成本的,并不是所有业主都愿意或者有必要支付这笔成本。对一些服务项目较少、范围较小的物业管理区域而言,业主并不一定有必要通过招标投标方式来选择物业管理企业。鉴于此,条例只是提倡而不是强制要求所有业主均必须通过市场竞争机制选择物业管理企业。与本条规定相呼应,条例第二十四条对物业管理招标投 标方式以及必须按照招标投标方式选择物业管理企业的情形作了明确规定第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法, 依靠科技进步提高管理和服务水平。【释义 本条是关于物业管理与创新和科技进步关系的规定,是倡导性条款。传统观念认为,物业管理的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等,是一个技术含量不高的行业。实际上,物业管理是一项专业性很强的活动。随着经济的发展和科技的进步,建设领域不断涌现新技术、新产品 , 物业的智能化程度越来越高, 只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员,具有先进的 管理工具及设备,建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业管理企业,才有能力提供相应的物业管理服务。中国加入世界贸易组织之后,物业管理市场竞争日趋激烈,物业管理企业迫切需要从理念上进行创新,不断采用新技术、新方法来提高自己的管理服务水平, 增强竞争能力。在物业管理实践中, 物业管理企业在物业管理工作中已经引人不少全新理念与运作模式,取得了良好的经济和社会效果。例如,一些物业管理企业率先采用了无人化管理模式,得到了业主和社会的广泛认同。另外,已有不少物业管理企业开始针对业主鲜明的特点与需求采用个性化管理模式,通过防护系统、闭路监控系统、网络信息系统等智能化设施逐步提高管理服务水平,大大提高了业主的满意率。物业管理属于直接介入人民群众家居生活的服务性行业。在网络信息时代, 数字化生活正逐步变成现实,网络信息与生活现实之间将变得越来越密不可分。随着人们居住环境智能化、日常生活数字化的实现,物业管理企业应当融入其中 , 在为业主(居民)提供传统服务的同时,不断采用新技术、新方法,依靠科技进步提升管理和服务水平。本条是一条原则性规定,体现了国家对物业管理创新和依靠 科技进步提高物业管理服务水平的重视。至于如何鼓励,条例并没有具体的规定。各地可以根据实际情况制定相应的鼓励政策和措施,促进物业管理企业进行创新,促进物业管理服务科技含量的提高。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 释义 本条是关于物业管理监督管理体制的规定。物业管理监督管理体制是指由物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。条例规定 对物业管理活动的监督管理 , 由各级政府根据事权实施。本条第一款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。国家一级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门,管理职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作。根据条例的规定,国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括制定物业管理企业资质管理制度的具体办法(第三十二条),配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法(第四十条),配合价格主管部门监督物业服务收费 (第四十三条),会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法 ( 第五十四条 ), 对物业管理活动中的违法行为进行查处(第六十条、第六十二条、第六十三条 )等方面内容。本条第二款规定了地方一级的物业管理活动的监督管理机构及其职责。各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门,管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。需要说明的是,这里所称房地产行政主管部门是一个笼统和灵活的称呼,各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。根据条例的规定 , 房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括指导业主成立业主大会( 第十条 )、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正(第十九条)、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业(第二十四条) 、配合价格主管部门监督物业服务收费(第四 十三条)、处理物业管理活动中的投诉( 第四十九条 )、对物业管理活动中的违法行为的查处(第五十七条第六十六条)等内物业管理涉及面很广。物业管理活动的顺利进行,需要主管部门的监督管理,也需要相关部门和单位的大力协作。正是考虑到此,条例的一些规定涉及到了相关部门和单位的职责。例如,条例第二十条规定业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;条例第四十条规定国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法 ; 第四十三条规定县级以上政府价格主管部门会同同级 房地产行政主管部门, 应当加强对物业服务收费的监督;第四十 六条规定有关行政主管部门在接到物业管理企业关于物业管理区域内违法行为的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理;第五十二条规定公用事业单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任;第五十四条规定专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。因此 , 公安、民政、物 价、工商、建设、规划、市政公用等有关行政管理部门应当按照 各自的职责 , 协同实施条例。第二章 业主及业主大会本章共 15 条,规定了业主的概念、权利与义务,业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则,业主委员会的性质、职责与组成,业主公约的内容、法律效力,业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。随着住房体制改革的不断深化,房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生了根本改变,居民住房自有化率越来越高,随之而来的,单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体,对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项,涉及全体业主的共同利益,单个业主无法完成,只能由全体业主形成共同意志,才能对此类 共同事务作出决定。必须建立一种机制 , 保证对业主共同事物作出的决定代表全体业主的共同意志,符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。鉴于业主和业主大会的重要性,本条例专设第二章,对业主和业主大会的权责及其运行机制做了明确的规定。这对于规范业主行为,保障业主合法权益,促进物业管理活动的健康发展将起 到重要的作用。第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利 :（一）按照物业服务合同的约定 , 接受物业管理企业提供的 服务;（二）提议召开业主大会会议 , 并就物业管理的有关事项提出建议;( 三 ) 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;( 四 ) 参加业主大会会议 , 行使投票权 ;( 五 ) 选举业主委员会委员 , 并享有被选举权 ;( 六 ) 监督业主委员会的工作 ; 七 监督物业管理企业履行物业服务合同 ;( 八 ) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 ;( 九 ) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金)的管理和使用 ; 十 )法律、法规规定的其他权利。释义 本条规定了什么是业主和业主在物业管理活动中享有的权利。第一款规定了业主的概念。业主 是一个从我国香港传人内地,逐渐被熟悉和接受的概念,顾名思义就是物业的主人。从条例第一章第二条的规定中可以看出,物业实际上指的是房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地, 可以看出,物业的外延比房屋要广泛。但由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则,拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。因此,将业主定义为房屋的所有权人,并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。第二款规定了业主在物业管理活动中享有的权利。在物业管理活动中,业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使,有些只能通过业主大会来实现。(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后 , 物业管理企业负有向业主提供 合同所约定服务的义务,业主在支付了合同所约定的物业服务费用后,享有接受物业管理企业提供服务的权利。(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议 .业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员,业主享有提议召开业主大会会议的权利。本条例第十三条规定:经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利,促使物业管理 能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议业主公约、业主大会议事规则是 规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力,而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益,因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则,或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方,可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。(四)参加业主大会会议 , 行使投票权业主对物业管理区域内重大事项的决定权,是通过参加业主大会会议,在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份,就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上,业主按照省、自治区、直辖市制定的确定业主在首次业主大会会议上投票权的具体办法,或者业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法,对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票,作出体现全体业主共同意志的决定。(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权业主委员会是业主大会的执行机构,具体执行业主大会决定的事项,并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表,即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生,作为业主的代言人履行具体职责,为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利,同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。( 六 ) 监督业主委员会的工作业主委员会是业主大会的执行机构,它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益,可能会怠于行使业主大会赋予它的职责,有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会做出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生,督促业主委员会委员更好地履行职责,保护业主的合法权益,应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议;有权知晓业主委员会的运作情况;有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由;有权查询业主委员会保存的各项档案文 件;有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为;等等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。(七)监督物业管理企业履行物业服务合同物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同,为业主提供服务的经营主体,与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议;有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档 案材料;有权监督物业管理企业的收费情况;有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正;等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权物业共用部位、共用设施设备和相关场地,与业主所拥有的物业不可分割,业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分,不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下,依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益,因此,每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。( 九 ) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下,为了保证房屋的维修和正常使用,依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有,其是否完好,运行是否正常,不仅关系到相邻物业,整幢楼,甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用,关系到全体业主的共同利益。因此,专项维修资金的使用和管理,必须受到业主严格的监督,以防止专项维修资金被挪用使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。(十) 法律、法规规定的其他权利除以上权利外,业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时,有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利;等等。第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务 :（一）遵守业主公约、业主大会议事规则;( 二 )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维妒等方面的规章制度;( 三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金 ;( 五 ) 按时交纳物业服务费用 ;( 六 ) 法律、法规规定的其他义务。释义 本条是对业主在物业管理活动中应履行义务的规定。权利和义务是相对应的,业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则业主公约是业主依法订立的一种自我管理规约,业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照业主公约的规定行使权利、履行义务。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则,它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主通过缔结业主公约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束,有利于形成良好的物业管理秩序。业主公约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力,每位业主都要自觉遵守业主公约和业主大会议事规则的规定。( 二 ) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项, 事关物业管理区域内全体业主的共同利益。为了维护这种共同利益,业主大会可能制定或者授权物业管理企业制定一系列的规章制度,要求全体业主共同遵守。每一位业主都有遵守这些规章制度的义务。( 三 ) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定业主大会的决定是全体业主共同作出的,代表了全体业主的共同意志,符合业主的共同利益,理应得到全体业主的共同遵守。业主委员会是业主大会的执行机关,具体实施业主大会所作出的决定,同时经业主大会的授权也可以自行作出对一定物业管理事项的决定,它所作出的决定业主同样应该执行。( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金专项维修资金是保障物业得以正常维修改造的必要条件,业主应承担缴纳专项维修资金的义务。实际生活中,有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修资金导致了物业的加速老化和毁损,使物业贬值,并危及到广大业主的生命财产安全,这种情况必须得到改变。( 五 ) 按时交纳物业服务费用物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。它是确保物业管理正常运行的必要前提,是物业管理企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境卫生等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与业主生活相关服务所收取