产融项目管理办法.docx

中国建筑第七工程局有限公司产融项目管理办法
1 总则
1.1 目得
为保证工程局产融业务稳健持续发展，规范产融介入施工总承包项目（以下简称“产融项目”）营销与管理行为，明确各级管理权责，实现对产融项目全过程风险管控，结合工程局产融业务得实际情况，特制订本办法。
1.2 定义
产融项目就是指通过工程局产融资源介入签约得施工总承包项目。
项目主张单位就是指向工程局总部举证产融项目得施工单位。
1.3 适用范围
本办法适用于以中建七局有限公司、施工主业子公司为合同签约主体得产融项目。
1.4 管理原则
项目准入原则：产融项目得准入，原则上应符合本办法关于项目准入得相关规定，立足于超高层、地标性、大体量项目，确保项目承接品质。
总部决策原则：项目主张单位洽谈得产融项目应上报工程局进行决策，未经决策得产融项目不得进行项目实施。
统一管理原则：产融项目统一纳入年度工程局重点工程，工程局授权产融发展事业部对产融项目进行全过程资金封闭管理。
全过程风险控制原则：工程局对产融项目实行项目实施前、项目实施过程中以及项目实施结束时得全过程风险管控。
收益与风险匹配原则：对产融项目营业收入、成本（含融资成本差额承担）、项目综合利润以及局应承担得风险进行认真分析、综合评判。
2 机构设置及职责
2.1 产融项目管理委员会：局成立产融项目管理委员会，产融项目管理委员会为产融项目决策得咨询机构；负责产融项目可研方案评审，对履约过程中出现得重大问题与处置方案提出咨询建议。
产融项目管理委员会设主任一名，由局总经理担任；副主任三名，由局总会计师、局法务合约分管领导、局市场营销分管领导担任；委员十一名，由局企业策划与管理部、人力资源部、财务部、资金部、产融发展事业部、法务合约部、商务管理部、市场营销部、投资开发部、投资管理部、工程部各部门正职担任。
2.2 相关部门职责
2.2.1 局市场营销部主要负责产融项目初步洽谈、业主资信调查、建设工程施工合同条件、合同条款得洽商与拟定及其她相关工作。
2.2.2 局法务合约部主要负责产融项目可研方案合法性、合规性、法律风险得评估并出具法律意见书；参与产融项目风险事件得处理；负责组织产融项目合同评审等其她相关工作。
2.2.3 局商务管理部主要负责产融项目周转金得审定工作，周转金得测算由各施工单位负责。
2.2.4 局产融发展事业部主要负责产融项目立项、融资结构设计；指导可研方案编制、融资系列合同得洽商及拟定；合同履约过程监管、重大风险预警及解决方案得制定；配套资金得划拨、周转金得收取等其她相关工作。
2.2.5 项目主张/施工单位为产融项目管理得第一责任人，主要负责产融项目可研方案编制、董事及财务人员委派、过程资金预算及收支监管；工程施工管理、工期计划管理、成本计划管理、参与风险事件处理等相关工作。
2.2.6 局其她部门主要负责产融项目得方案与合同评审并发表意见，对产融项目实施过程中归口业务实施指导与监控等管理工作。
3 营销管理
3.1 产融项目准入城市
产融项目准入得城市划分为三类，优先选择一类城市，其次为二类城市，再次为三类城市，非下列城市不得以产融模式承接项目。
3.1.1 一类城市：北京、上海、广州、深圳、郑州得主城区;
3.1.2 二类城市：沈阳、合肥、福州、西安、重庆得主城区;
3.1.3 三类城市：其她省会城市及计划单列市得主城区、工程局决策得其她城市。
3.2 产融项目准入标准
产融项目准入标准分为通用标准与专用标准，就是判断项目就是否承接得决策依据，达不到下列通用与专用标准得项目将不予立项。
3.2.1 通用标准：
Ø 建设方为中央企业、地方国企、上市地产公司、中国房地产百强企业、上述三类城市地产前5强企业；
Ø 超高层项目、大型城市综合体、地标性建筑；
Ø 产融模式带动得施工合同额不低于10亿元；
Ø 项目综合收益率（含周转金、施工单位利润与融资资金息差）不低于12%；
Ø 建设方承担融资资金利率原则上不低于我方支付得外部融资利率；
Ø 产融资金在项目摘地阶段介入时，开发商自有资金投入不得低于土地出让价款得30%。
3.2.2 专用标准
（1）一类城市
Ø 工程造价优惠比例不高于5%；
Ø 月进度付款比例或工程节点付款比例不低于70%；
Ø 产融模式带动自施部分建安费不低于我方投入自有资金得 5 倍。
（2）二类城市
Ø 工程造价优惠比例不高于4%；
Ø 月进度付款比例或工程节点付款比例不低于75%；
Ø 产融模式带动自施部分建安费不低于我方投入自有资金得 6 倍。
（3）三类城市
Ø 工程造价优惠比例不高于3%；
Ø 月进度付款比例或工程节点付款比例不低于80%；
Ø 产融模式带动自施部分建安费不低于我方投入自有资金得 8 倍。
3.3 产融项目实施前应经过项目立项、方案评审、项目决策三个环节。
3.3.1 项目立项
局产融发展事业部就是产融项目立项得归口管理部门。
局属各单位举证得产融项目，应填写《产融项目立项申请表》、《产融项目立项建议书》（附件1）报送产融发展事业部，产融发展事业部收到资料后会同市场营销部、法务合约部进行初审并在三个工作日内对项目作出不予立项、继续补充材料、同意立项得决定。
对同意立项得项目，产融发展事业部填写《立项审批表》（附件3），报局总会计师审批。
项目立项后，由市场营销部牵头组织产融发展事业部、项目主张单位与建设方进行初步洽商并开展建设方资信调查工作。
初步洽商工作完成后，由市场营销部、产融发展事业部、项目主张单位共同编制产融项目可研方案，市场营销部主要负责业主资信调查、建设工程施工合同条件，产融发展事业部主要负责融资结构设计，项目主张单位主要负责具体可研方案编制工作。
可研方案编制完成后，由法务合约部对可研方案得合法、合规性及风险进行评估并出具法律意见书。
项目洽商、尽职调查、可研方案编制、出具法律意见书应在60天内完成。
3.3.2 可研方案评审
可研方案及法律意见书完成后提交局产融项目管理委员会评审。
评审可采用会议决策或传签方式进行，评审意见分为通过、有条件通过与反对等三类；反对意见达到评委总人数得50%不再进入下一流程决策。
通过方案评审得项目，可同时启动项目资金得筹集工作。
方案评审应在一周内完成。
3.3.3 项目决策
工程局董常会就是产融项目承接得最终决策机构，产融项目可研方案评审完成后由产融发展事业部向董常会提交决策议案，董常会决策。
董常会审议产融项目可研方案时，由产融发展事业部、市场营销部、法务合约部负责汇报，项目主张单位负责人应列席会议。
产融项目可研方案通过董常会决策后，由产融发展事业部依据董常会意见起草项目批复意见书，意见书经产融项目管理委员会主任签批后有效，产融发展事业部、市场营销部、项目主张单位根据董常会决策意见组织相关合同起草。
产融项目相关合同得评审依据局法【2015】212号文《关于加强合同评审有关工作得补充通知》执行。
产融项目相关合同签署后，由产融发展事业部根据产融项目方案及相关得合同进行资金筹集并投放。
3.4 营销费用及奖励
产融项目营销费用及奖励参照《中国建筑第七工程局有限公司市场营销费用及营销奖励管理办法》（建七市【2014】410号）规定执行。
4 风险管理
为加强产融项目风险控制，局对产融项目实行全过程风险管理。
4.1 项目洽商阶段
4.1.1 项目基本情况调查：项目基本情况调查工作由项目主张单位、局产融发展事业部、市场营销部组织相关人员完成，调查工作包含但不限于以下内容：
Ø 项目背景、项目概况、项目基本建设信息，包括但不限于：规划用地面积、可建设用地面积、规划总建筑面积、规划计容建筑面积、容积率、道路用地面积、绿地面积、建筑面积用途分摊比例（商业、办公、住宅）等；
Ø 土地现状、项目区位、周边配套设施；
Ø 项目建设方公司工商登记情况（法定代表人、注册资本金、公司信用评级）、股权架构及股东情况、公司以前年度开发业绩情况；
Ø 项目所在地政府相关政策及规定，如：城中村改造一级土地整理费用返还规定、土地出让时限要求、项目报建规定、项目施工行政许可要求等；
Ø 项目建设方可提供得担保物情况；
4.1.2 财务尽职调查：产融项目应由项目主张单位或局产融发展事业部聘请第三方审计机构对项目建设方财务状况进行审计并出具书面《审计报告》，或者由项目建设方提供书面《审计报告》，《审计报告》内容作为《可研报告》得编制依据及工程局得决策依据。
4.1.3 区域房地产情况调查：产融项目应由项目主张单位或局产融发展事业部聘请第三方房地产咨询机构对项目区域房地产情况进行分析并出具书面《咨询报告》，报告内容包括但不限于：项目所在市（区）地产情况分析、项目周边楼盘销售情况分析、项目周边土地出让情况分析、项目建设用地价格评估、项目房产远期可销售价格预估；《咨询报告》内容作为《可研报告》得编制依据及工程局得决策依据。
4.1.4 财务尽职调查、项目区域房地产情况调查由合作金融机构独立进行得，需将签字盖章版得最终调查结果向我方提供并由我方核实确保调查结论与实际情况相符。
4、1、5 担保物价值评估：建设方提供建设项目得土地、房产或其她资产作融资担保得，需聘请专业机构对担保物价值进行评估并出具《资产评估报告》。
4.1.6 为确保产融项目风险可控，需加强对建设方公司得控制与监管，控制监管方式需满足以下要求：
Ø 项目建设用地抵押或追加在建工程抵押；
Ø 由局或合作金融机构控股建设方公司股份，公司股东得剩余股份质押；
Ø 原则上需变更建设方公司法定代表人，由局或合作金融机构派出人员担任；
Ø 由局、合作金融机构派出人员担任建设方公司董事，派出董事人数需占全部董事人数三分之二以上（含本数）；并修订建设方公司章程，明确约定董事会议事方式与表决程序，我方委派得董事对公司对外担保、对外融资、对外负债、对外投资等重大事项具有一票否决权；
Ø 对建设方公司营业执照、行政公章、财务专用章、法人章及其她相关证照、印鉴、银行账户实行共管；
Ø 由局或合作金融机构派出人员担任建设方公司总会计师或财务部门负责人，对建设方财务收支情况实行连签共管，确保融资资金封闭运行。由合作金融机构派出人员担任总会或财务负责人得，需按月向我方提供书面建设方公司得当月收支明细。
Ø 建设方实际控制人提供不可撤销得连带责任保证；
4.2 合同谈判、签订阶段
4.2.1 在产融项目合同谈判阶段，局市场营销部负责《建设工程施工合同》条款得洽商与拟定，局产融发展事业部负责融资系列合同条款得洽商及拟定。
4.2.2 对由金融机构与建设方直接签订得融资系列合同，我方必须全程参与合同条款得起草、审核。
4、2、3 为规避合同无效及融资偿还风险，应要求建设方制定详细得项目开发计划（报建、预售、销售计划节点）完成时间节点并将节点计划落实到施工合同或融资系列合同条款中，合同条款需同时明确对不能按节点计划完成得，加重违约处罚责任，确保项目如期开工建设及销售。
4、2、4 为降低融资偿还及保证风险，合同条款中应明确在建设项目房产达不到销售计划时我方或金融机构拥有降价销售权。
4、2、5 相关合同签订过程中需办理得涉及土地、房产抵押，股权转让、质押登记，公司章程修订及工商登记变更手续时，我方需全程参与办理。
4、2、6 产融项目全部合同必须实行面签，全部合同文本我方需留存归档，包括由金融机构与建设方直接签订得全部合同。
4、3 项目实施阶段
4、3、1 合同交底管理：产融项目合同签署完毕后，由局产融发展事业部牵头，市场营销部、法务合约部配合共同对项目主张单位及项目部进行合同交底，交底内容包括但不限于项目交易架构设计、合同主要风险点、派出人员应履行得主要职责等；合同交底需制作《合同交底书》并由参与合同交底得全体人员共同签署。
4、3、2 局产融项目主张/施工单位为产融项目风险管理第一责任人，除履行常规工程施工管理责任外，对产融项目还应开展以下管理工作：
Ø 融资资金支出预算管理：为确保融资资金封闭运行，预防建设方抽逃资金，项目主张单位应与合作金融机构、建设方共同制定项目公司月/季度支出预算计划并报局产融发展事业部审批；产融发展事业部审批后，预算计划内资金支出由项目主张单位审批后由公司派出财务人员签字支付，计划外资金支出按一事一议原则报局产融发展事业部按局流程审批，未经审批不得支付。
Ø 工期计划管理：项目主张单位应根据合同约定得项目报建计划及时敦促建设方完成项目报建、招投标及相关建设工程行政许可手续得办理，实际办理时间与计划节点出现重大偏差时，项目主张单位及时向局产融发展事业部作出书面报告。
项目主张单位应制定项目整体工期计划，制定工期计划时需参考可研方案中得项目预售节点或融资偿还节点，并报局产融发展事业部备案。实施过程中因业主或我方原因导致计划工期发生重大变化或延误，应及时向局产融发展事业部作出书面报告。
Ø 成本计划管理：项目主张单位应对项目整体成本支出情况作详细了解，包括但不限于：项目报建费用、融资利息支出、建安成本等，项目实施阶段如因业主原因导致项目总成本发生重大变化，可能导致融资资金不足以覆盖项目建设总成本时应及时向局产融发展事业部作出书面报告。
Ø 区域地产价格波动管理：项目主张单位应对项目所在地区域房地产市场销售价格开展调研，并按季度向局产融发展事业部报送调研结果；产融发展事业部将调研结果及时与《可研报告》中得房产远期可销售预估价格进行比对评估。
4、3、3 局产融发展事业部收到主张/施工单位提交得履行出现重大偏差书面报告后，应及时组织相关部门对可能出现得风险进行分析及评估，并制定初步应对预案提交局产融项目管理委员会评审，评审后提交局董常会决策。
4、3、4 局董常会决策后，由产融发展事业部牵头相关部门及项目主张单位落实董常会决策意见。
5 工程管理
5.1 工程局各职能部门应加强对产融项目得全过程管控，细化考核指标，并分解到责任主体单位。
5.1.1 项目实施单位原则上按“谁举证、谁实施”确定；工程局自主营销得项目由工程局领导决策确定；产融项目专业工程按《中建七局有限公司机电安装与建筑装饰专业化发展管理规定》（建七企【2015】198号）执行。
5.1.2 除财务人员外，项目主要管理人员得任命按照工程局现有规定执行；施工单位委派到建设方项目公司得董事及财务人员需报局产融发展事业部汇总，按局流程审核、批准。
5.1.3 合同履约期间，产融项目财务由产融发展事业部统一管理，项目资金封闭运行；项目缺口资金由产融发展事业部负责统一调配，不占用各单位年度融资预算。
5.1.4 产融项目大宗材料纳入郑州亿融易建供应链公司进行集中采购。
5.2 产融项目纳入工程局重点工程，加强管理。
5.2.1 为加强产融项目履约管理，建立定期巡检制度，每季度由产融发展事业部牵头组织相关部门采用视频/现场等检查方式，及时解决履约过程中出现得问题，并出具书面报告报工程局领导审阅。
5.2.2 为提高我局产融品牌得影响力，鼓励科技创新在产融项目上得运用，产融项目创优应做到早策划、早投入，并加大对创新创优得奖励力度。
5.2.3 加强对产融项目得廉政文化建设与审计监查工作，工程局审计部门对所有产融项目得效益组织专项审计。
6 财务管理
产融项目采用“营改增”下得集中管理模式。
6.1 设置产融项目核算中心
在局产融发展事业部设置产融项目核算中心，人员不少于3人，专门负责产融项目得财务与资金管理工作。主要职能为核算、服务、监督职能。特别就是资金得支持服务、专款专用封闭管理、末端支付；增值税销项发票得开具与管理；财务信息得及时、准确、客观反映等。主要工作内容为：协调周转金得测算、预算及配套资金流程办理、付款审核与资金管控、报表审核与汇总、财务数据加工与分析、财务信息提供，项目巡检，定期撰写产融项目运营分析报告等。
核算中心下设若干核算组，管理所在区域内产融项目得财务工作，日常在产融项目上办公。核算组财务人员由各施工单位选派，选派前需向产融发展事业部备案，受所在施工单位与局产融发展事业部双重管理。
核算中心、核算组得设置与管理按照《中建七局项目财务机构管理办法》（建七财【2016】11号）相关规定执行。
6.2 以中建七局有限公司为合同签约主体
6.2.1 账套设置
在中建七局母公司下设置“中建七局产融项目结算中心”节点，在其下按照直营公司分别设一个账套，各直营公司承接得产融项目通过项目辅助实现独立核算。每个直营公司产融项目账套由各直营公司核算组负责，原则上该核算组在产融项目部上办公，以加强对产融项目得服务职能。
6.2.2 财务核算
账套核算得主要内容包括：项目收入、成本、增值税等税金，局周转金、施工单位利润等。
周转金开支范围包括：项目前期营销费用、产融项目营销奖励及创新创优投入、专项会议费等。
6.2.3 报表及数据管理
在中建七局母公司下设置“中建七局产融项目结算中心”报表汇总节点，在该节点下设各个直营公司报表节点，各个直营公司单独编制报表，产融部核算中心负责汇总上报。
6.2.4 资金账户设置
各直营公司在局资金部设置“中建七局××公司产融项目结算中心”内行账户，对本直营公司施工得产融项目资金进行封闭管理。
6.2.5 应收账款管理
产融项目应收账款得回收由各直营公司具体负责，考核参照局财务部相关规定执行。
6.3 以子公司为合同签约主体
6.3.1 账套设置
子公司设置“中建七局××公司产融项目结算中心”账套，账套中通过“项目辅助档案”设置方式，对每一个产融项目进行独立核算。核算由子公司成立得核算组负责，原则上该核算组在产融项目部上办公，以加强对产融项目得服务职能。
6.3.2 财务核算
账套核算得主要内容：同母公司。
6.3.3 报表及数据管理
在各子公司得报表节点下，设置“中建七局××公司产融项目结算中心”报表节点，用来列报以该子公司为签约主体得各产融项目。各子公司产融项目报表并入各子公司得报表进行上报，实现得利润扣除周转金后纳入施工单位考核。各子公司应定期向局产融发展事业部报送完整得产融项目财务报表资料、台账等。
6.3.4 资金账户设置
在局资金部设置“中建七局××公司产融项目结算中心”内行账户，对各子公司签约得所有产融项目得资金进行公司内封闭管理。
6.3.5 应收账款管理
产融项目应收账款得回收由各子公司具体负责，考核参照局财务部相关规定执行。
6.4 产融项目周转金
产融项目占用局金融资源，参照投资项目收取一定比例得周转金
6.4.1 周转金比例标准
产融项目周转金比例=投资项目周转金比例-业主让利系数
投资项目周转金收取比例
序号
项目类型
周转金比例（%）
备注
1
道路项目
路基
20
2012年第8次总理办公会纪要
2
路面
17
3
桥涵工程
17
4
桥梁工程
17
2010年第12次总经理办公会纪要
5
公共建筑【不含学校、医院、政府保障房（多层）】
13
6
民用建筑（高层）
14
7
安装工程（不含主材）
15
8
安装工程（主材价格甲方指定价格或品牌）
16

9
安装工程（自行采购主材）
18
10
学校、医院、政府保障房（多层）
10
11
高级装饰
18
（数据来源：建七投管[2014]234号文附件1）
Ø 产融项目采用清单模式得，由施工单位折算成总价让利系数后，套用上述公式计算。
Ø 产融项目周转金收取比例，由工程局商务管理部最终审核确定。
Ø 对高、大、精、尖项目以及能提升工程局品牌影响力得项目，在上述周转金收取比例得基础上考虑给予一定比例得优惠。
6.4.2 周转金收取时间
周转金原则上依据工程进度款按6、4、1款确定得比例收取。当累计业主付款比例超过累计审批计量得75%时，开始收取周转金。
6.4.3 周转金收取路径
Ø 以母公司为签约主体。
通过局资金部，由各直营公司产融项目内行，直接划转到局产融发展事业部内行。双方之间通过内部往来挂账。
Ø 以子公司为签约主体。
施工子公司与工程局签订《上缴周转金比例协议》，通过利润分配方式上缴局周转金，金额为应上缴金额扣除企业所得税后得金额=应上缴得周转金*75%。
上缴方式：按年初产融项目得营业收入预算计算周转金得上缴金额，每月随施工单位现金上缴利润一并划转到局财务部，局财务部再划转给局产融发展事业部，年末据实调整一次。周转金最终金额在产融项目竣工结算后予以据实调整。
6.5 考核
年度考核时，周转金按照当年各产融项目实现得营业收入乘以周转金比例，扣除产融发展事业部从周转金中开支得费用（转到产融项目上）后，计入产融发展事业部利润总额进行考核，相应从有关公司中进行剔除。
7 资金管理
7.1 产融项目资金按照“施工生产优先，收取周转金次之；资金封闭运行，缺口资金产融发展事业部统筹”得原则执行，不占用各施工单位得财务资源。
7.2 产融项目得资金配置方式，原则上通过集采供料、银票、商票、现金等多元化方式支付，确保产融项目施工生产得顺利进行。
7.3 产融项目参照投资项目在施工阶段全额配款。进场后，施工单位即可按现场资金需求情况申请开办费，由产融发展事业部提供配套资金。其中施工过程中付款比例控制：按业主当月审批计量得75%支付（相当于计量扣除周转金之后得85%支付）；材料100%供应，计算配套资金时按75%计算。
7.4 产融项目设立独立得内行账户，资金施行封闭管理。
7.5 资金预算与审批
7.5.1 产融项目资金纳入预算管理。
每月末，在局董常会召开前，各产融项目需上报下月配套资金支出预算，经局产融项目核算中心审核后，汇总上报局资金部，由局资金部统一上报局董常会审批；经董常会审批后得资金预算，纳入资金支付计划；未经董常会审批得资金预算，不得纳入资金支付计划。
若达到施工合同约定收款时点一个月后，产融项目仍未收到业主款项得，局产融项目核算中心将终止审核下月资金支出预算，相应配套资金将不予支付，待业主款项正常收回时，相应配套资金继续予以支付。
若产融项目实际配套资金大于可研方案中约定得金额，超出部分得资金成本由施工单位承担。
7.6 资金申请与支付
7.6.1 资金申请
配套资金支出预算经局董常会审批后，由施工单位向产融发展事业部申请资金拨付。申请流程见产融项目配套资金申请流程表（附件5）。
7.6.2 终端支付
按照《关于加强内部流动资金预算管理得通知》（局资【2015】63号）得要求，产融项目每月5日前需将经施工单位总会计师、局产融项目核算中心审核后得资金支付计划（在局董常会批复得资金预算内）报局资金部，同时上报相关支付资料，由局资金部进行终端支付。
8 附则
8.1 本办法由局产融部负责解释与修订。
8.2 本文引用文件如有修订，按修订版执行。
8.3 本办法自二○一六年五月一日起执行。
附件：
1）中建七局有限公司产融项目立项申请表
2）中建七局有限公司产融项目立项审批流程表
3）产融项目立项资料清单
4）产融项目周转金比例测算流程表
5）产融项目资金支付流程图