关于出售公有住房的实施细则(94方案).doc

关于出售公有住房得实施细则（９4方案）
（沪房改办发[199４]第34号)
第一条　为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化与住房建设发展，根据《关于出售公有住房得暂行办法》（沪府发〔199４〕1９号文）得规定。特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房得实施细则.
　第二条　出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理得原则。
　第三条 凡独用成套得公有住房，均可向获得新分配住房条件得职工与承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定与具有历史保护价值得房屋以及市政府认为不宜出售得房屋除外。出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行。一九九四年出售得就是一般标准、独用成套、作居住使用得多层与高层职工住宅。
　 新分配得公有职工住房应贯彻先售后租得原则.向职工出售新分配公有职工住房得数量，一般应不低于单位每年分配住房总量得30%.
　第四条 按成本价购买公有职工住房得对象为获得新分配住房得职工与在住所地具有本市常住户口得公有住房承租人或年满１8足岁得同住成年人.凡承租户内有多人得,应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处得,应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。
　有下列情况之一得暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租得;承租人全家迁离本处得;承租人全家去国（境）外定居,或探亲、留学逾期不归得；承租人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女得利用承租房屋改变用途得.
　 第五条 公有职工住宅出售得成本价,一九九四年每平方米建筑面积90２元.对职工收入较高得单位，由单位分配得职工住宅,其出售价可在成本价得基础上适当上调。
公有住房出售时,根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应得增减系数（详见附件）与成新折扣。
　住房得成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４0％得按４0％计算.
　 第六条 对购房者给予以下优惠:
(一）按购房人每一年工龄给予成本价１．2％得优惠.工龄可以新配房职工、承租人或其同住成年人中工龄最长得一人为计算依据，但该工龄最长者及其配偶再迁至她处时不得重复享有受优惠。
(二)为鼓励职工购房，1９94年给予成本价5％得一次性优惠。
　(三)购买已租住得公有住房,１９9４年给予成本价５％得优惠。
　(四)购房者仍可按规定享受原有得住房补贴.
　(五)购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。
　（六）购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。
　第七条　公有职工住房得实际出售价按下列公式计算：
　 新分配公有职工住房得实际出售价（元／平方米）=成本价（元／平方米)×（１-年工龄优惠率×工龄）×(１－年成新折扣率×竣工年限）×(1－鼓励职工买房优惠率)×（１－面积折扣)×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
　　已租住公有职工住房得实际出售价（元／平方米）＝成本价(元／平方米)×(１－年工龄优惠率×工龄）×（１—年成新折扣率×竣工年限）×（1—鼓励职工买房优惠率）×（１－已租住公房优惠率)×（1-面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
上列公式中：
　　成本价-一九九四年定为９０２元／平方米;
　 年工龄优惠率-1。２％;
　 工龄—机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工工龄按市劳动局有关规定计算。在出具证明时，须由所在单位得人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门得单位可由上一级主管部门得人事劳动部门盖章;
　　竣工年限—按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。房屋竣工不满一年得按一年计算。加层得房屋按原来房屋竣工年份计算;
成新折扣率-每年为2％,折旧后残值低于４0％得按40%计算;
　鼓励职工买房优惠率-一九九四年定为5％;
　 已租住公房优惠率-一九九四年定为５%;
　 面积折扣—１5%.
　 第八条 出售公有住房得建筑面积计算标准,按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法得通知》(沪房〔93〕权字发第52号）规定执行.建筑面积计算保留二位小数,以下四舍五入。
　 第九条 一九九四年出售公有住房(含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）得最低限价,Ⅰ级地段内,定为每平方米建筑面积170元；Ⅱ级地段内，定为每平方米建筑面积１６0元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建筑面积150元Ⅳ级地段内，定为每平方米建筑面积1４０元;Ⅴ级地段内,定为每平方米建筑面积１3０元;Ⅵ级地段内,定为每平方米建筑面积1２０元。
　 第十条 职工按成本价购买公有住房,每个家庭享受一次,购买一套。每个家庭就是指承租人及其配偶;承租人及同住人在二人或二人以上得；因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人得（另一方不再享受购房优惠）,及4０岁以上得单身未婚男子或女子；因特殊贡献，经产权人同意得。
　 第十一条　新分配公有职工住房购房得建筑面积标准按国家、市人民政府与单位规定得分配住房控制标准执行,超过标准部分实行市场价。按市场价购买得部分不享受第六第(一）、（二）、（三)、(五项得优惠政策。
　已租住公有住房购房得建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中如有下列对象得也可按下列标准执行，一般职工、干部为50至75平方米；科级为60至85平方米；县处级为７０至10０平方米,副局级８0至１20平方米;正局级为９０至１40平方米。部级干部按国务院规定得控制标准执行。技术职称按相应得行政职务挂靠.以上就是购买已租住公有住房得控制标准,不就是必须达到得分房标准。超过购房控制标准１0平方米以内得，按当年得成本价不享受第六条(一)、(二)、(三）项得优惠政策购买;再超过部分按市场价购买。按市场价购买得部分不享受第六条（一）、(二)、（三）、（五）项得优惠政策。
　 第十二条　职工购房后，因居住困难或其她原因,符合住房分配规定得，仍可在单位享受住房分配与购买住房。再购房时，将原购买得住房产权退还原产权单位，原产权单位按当时得成本价与优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人;新购买得住房按当时得成本价与优惠政策、成新折扣计算价款购买。
　第十三条　购房人以现金一次付清全部购房款得,给予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣为２0％。
申请分期付款与政策性抵押贷款支付购房款得，不享受一次性付款折扣,首期付款不低于实际售价得３0%。
第十四条 对公有住房得出售人,可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税得税基。
　 第十五条　按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者,不得出售、出租、转让与改变居住用途。在此期间，购房者不需要该住房得，可退还给原出售人,其购房款按退房当年得成本与优惠政策、成新折扣重新计算后，由出售人退还购房人；购房者改变自住用途得,当按市场价补足房价.购房款已付清、购房后已住满五年者,其住房可进入房产市场出售、出租与转让，收益归己,但须按规定补交土地出让金与有关税费。该住户今后得自住房应自行解决。
第十六条 购买公有住房按下列程序进行：
　　(一）直管公房由区、县编制售房计划,经市房产管理局审定后组织实施；系统单位自管公房由售房单位编制售房计划，经市房改办审定后组织实施.
　 (二）由出售人或房屋所在地得房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后,即可办理购房手续。
(三）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同,付清购房款后，由市房产登记发证办公室给房屋所有权证。
　 第十七条 房屋维修责任与维修费用按下列规定分摊：
　（一)室内维修由购房人自理.
　 (二）住房得共同部位得电梯等共用设备以及公共设施得维修,由全幢房屋所有人共同承担，购房户得维修费用在房屋维修基金中提取,租赁户得维修费用由产权单位承担.
(三）住房得共用部位、共用设备以及公共设施、凡属人为损坏得，由损坏人修复或赔偿。
　(四）住房建筑以外得道路、上下水管道窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施得管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担得费用，应由城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担得费用，由产权单位支付。
　第十八条　高层住宅水泵、电梯得运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊.在公有住房出售得起步阶段,购房得居民户口只承担运行费用得20％,其余80%在维修基金中列支。
　第十九条 房屋维修基金按下列规定筹集：
　 (一)多层住宅得购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价得1．５%缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积13．53元;出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价得６％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积5４.12元.
　（二）高层住宅得购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价得１。５％缴付房屋维修基金,一九九四年定为每平方米建筑面积１３．５３元；出售人应一次性从售房款中按每平方米面积成本价得１２％缴付房屋维修基金,一九九四年定为每平方米建筑面积1０８.24元.
　上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息),专项使用.以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊.
高层住宅电梯与水泵共同设备得大修与更新费用，原则上全由出售人从售房款中一次性提取一定比例得费用,用于电梯与水泵等共同设备得大修与更新,一九九四年定为每台电梯５0万元。
　　高层住宅出售人提供得电梯与水泵等共用设备大修与更新费用,具体使用办法按《关于公有住房售后房屋维修基金管理暂行办法》得规定执行.
第二十条　出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。
　 第二十一条　出售人与购房人需交付得费用：
　　出售人一次性 交付房屋维修基金;街坊公共设施管理、维修、养护基金;高层住宅水泵与电梯等共用设备得大修与更新费用与实际售房款１％得手续费。
　 购房人一次性 交付购房款;首期维修基金；实际购房款1%得手续费；房屋登记勘丈费每平方米建筑面积０．３０元；房产权证工本费每件5元；房屋买卖合同印花税５元;产权登记权证印花税５元。
第二十二条　出售单位应帮助购房人在购房后三个月内组建房屋自管组织，自管组织可自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。
第二十三条 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暂行办法》（沪房改办发〔1993〕字第3０号）得规定办理。
　　第二十四条　购买公有住房后，产权人应按照社会化管理得要求，根据管理单位得管理质量与内容,按月交纳管理费.在售房起步阶段，多层住宅产权人每月每套应承担３－５元得管理费；高层住宅产权人每月每套5—1０元得管理费，由自管组织与物业管理部门签订管理合同时确定。
　 第二十五条 直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中心,专项用于住房建设、旧房更新改造与管理维修。
　单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于该单位住房建设、旧房更新改造与管理维修。
　　房地产公司违反有关规定出售使用权得住房，当时出售给单位,单位再分配给职工租住得,则售房款由市公积金管理中心负责归集,专项用于住宅建设与旧房更新改造;当时出售给个人得,应视作产权房,补发产权证,再向个人收款。
　第二十六条 直管公有住房出售由市房管局组织实施,系统单位自管公有住房出售由市房改办组织实施。
第二十七条　本实施细则由市住房制度改革办公室与市房产管理局负责解释。
　第二十八条 本实施细则自发布之日起施行。市房改办与市房产管理局以前发布得有关文件有与本实施细则不一致得,以本实施细则为准.

　　　　　 　 　 　　　 　上海市住房制度改革办公室
　 　　　　　　　　　　 　　　　 　　　　　上海市房产管理局
　　 　 　　 　 　　　　　 　　１９94年６月15日