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互联网金融+房地产”在理性边界下的机遇
“互联网金融+房地产”在理性边界下的机遇

杨望
法国作家凯·李昂斯曾经说过：“昨天是一张作废的支票，明天是一张期票，而今天则是你唯一拥有的现金——所以应当聪明地把握。”对于我国的互联网金融行业来说，近几年在自由的监管环境中野蛮生长，创造了辉煌的成绩。尽管如此，20XX年7月起出台的三个重要的法律文件让互联网金融行业回归理性边界，未来格局如何，得益于各大互联网金融平台是否能成功转型升级。
伴随着“互联网+”和供给侧结构性改革等系列国家发展规划的推进，各家互联网金融平台利用资金端优势，开始在“互联网金融+”的优质资产端积极布局。众所周知，我国的房地产早已成为保值和增值的高收益资产，“互联网金融+房地产”（以下简称房地产互联网金融）产品成为投资者的首选，备受青睐。
房地产互联网金融联姻模式
房地产互联网金融联姻绝非偶然。我国的房地产行业资金投入巨大，欠缺流动性，产权所有者依靠长期持有房地产来获取升值收益，并不急于出售。因此，为了盘活房地产存量资产，提高流动性，部分互联网金融平台、房地产开发商、房地产中介、投资者等机构联合设计开发了房地产互联网金融模式产品，以此来满足产权所有人对资金的需求和互联网金融市场对优质资产的需求。这种模式是互联网金融与房地产行业的结合，资金和资产的运行机制主要依托P2P网络借贷平台和众筹平台。
在“P2P网络借贷+房地产”模式中，主流是P2P平台大额借款业务中的房地产抵押贷款，产权所有人在银行的房产抵押贷款已获批准，在银行贷款尚未到账期间，产权所有人急需资金，使其成为P2P平台的借款人，P2P平台核实相关资料和房产后，将借款人在银行的贷款重新归集、设计和打包成互联网金融理财产品，在平台进行销售，如此一来，既满足了产权所有人的资金需求，又盘活了银行房地产个人贷款的存量资产。此外，赎楼贷、换房贷、首付贷、周转贷等均是为了满足产权所有者资金面需求而衍生的理财产品，首付贷是P2P平台为筹资购买房地产的借款人设计相应的理财产品，由投资者提供资金，满足房屋总市值20%～35%的首付款资金需求。赎楼贷、换房贷、周转贷均是P2P平台利用资金到账期限的错配，进行资金和资产两端的对接重组的理财产品。值得一提的是，房屋租金收益权是一种商业地产为主的特殊的房地产互联网金融模式的理财产品。其运作模式具备非常灵活的产品定价权，具体而言，由P2P平台成立关联商业保理（应收账款）公司，商业地产开发商将租金的收益权转让给商业保理公司，由P2P平台将其重新设计包装成固定期限和固定收益类的理财产品，通过P2P平台将其销售给投资者。
在“众筹+房地产”模式中，众筹炒房、众筹买房和众筹建房是三种主要的产品。众筹炒房和众筹买房是众筹平台以团购价或折扣价从开发商和房产中介机构处购买房产，将房产按照价格或套数拆分成若干等份的对应众筹产品，供投资者认购，后续以市场价对房产进行拍卖或销售，所得利润按照认购份额进行分配。毋庸置疑，众筹建房是房地产互联网金融模式最具特色的产品，但也是阻碍最大的。具体而言，个性化需求定制的房地产市场存在于高档别墅区，而众筹平台不设投资门槛，让需求的耦合度产生一定的分离，在众筹建房的产品设计过程中，房地产开发商作为最重要的一个节点，并没有太大的市场驱动力去推进众筹建房的标的建设，另外，一二线城市土地价格昂贵，三四线城市合格投资者稀缺等客观原因，也给众筹建房产品的设计和销售设置了障碍。
房地产互联网金融模式
理性边界
20XX年，“互联网金融+房地产”模式在市场日益浮现，短短的两年时间，已呈突飞猛进之势。
房地产互联网金融市场的迅猛发展得益于投资者的信心，对于房地产互联网金融模式的理财产品挂钩的标的资产——房地产，在我国投资者的标的选择中，无疑是首选。因此，房地产互联网金融理财产品被投资者误认为风险小，甚至等同于无风险。然而，从“互联网金融+房产”的运行模式来看，产品本质上不存在任何抵押担保资产，贷款对应的标的资产——房地产——已抵押给银行，对于互联网金融平台来说，只不过是银行做了第一次的风控工作。此外，房价看涨的预期让房地产开发商、房产中介机构和互联网金融平台敢于涉足房产互金业务，20XX年以来房地产市场价格波动幅度和频率日益增加，房地产互联网金融市场势必将面临系统性风险。
伴随着互联网金融三个最重要的法律文件的出台，房地产互联网金融行业被划定理性边界。具体而言，20XX年以来，P2P网络借贷等互联网金融行业规模迅速扩张，跑路、停业等风险事件頻发，持续升级的行业危机引起了监管部门的高度重视。20XX年7月，中国人民银行等十部委联合印发《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），明确实施“穿透式”监管的要求，根据业务的实质来明确监管责任。《指导意见》出台后，从20XX年12月份开始，P2P网络借贷等互联网金融平台综合收益率呈现持续下滑的态势，如20XX跌破10%。20XX年8月，《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）的出台，让P2P网络借贷平台备感压力，特别是个人向同一机构借款不得超过20万元，企业向同一机构借款不得超过100万元的金额限制，使房地产互联网金融等新兴商业模式发展缓慢，甚至有部分平台由于违规被关停。10月13日，国务院印发《互联网金融风险专项整治工作实施方案》（以下简称《实施方案》），中国人民银行、国家工商总局、银监会、证监会、保监会等部委将对P2P网络借贷、互联网开展资产管理及跨界金融业务、第三方支付、股权众筹、互联网保险和互联网金融领域广告等领域进行重点专项整治。《实施方案》的出台，一方面，部分专注于房地产互联网金融业务的平台将会迫于生存压力退出市场，另一方面，也有部分互联网金融平台在健康有序的行业环境中，依赖雄厚的资金实力进行转型升级。
虽然短期内大部分P2P网络借贷等互联网金融平台，特别是房地产互联网金融平台难有生存机会，但是从长期来看，在监管政策和中国互联网金融协会等行业整治与自律力量的推动下，互联网金融平台势必会日益规范、持续地茁壮成长。举例来说，根据网贷之家发布P2P网络借贷行业的发展报告，截止到20XX年10月底，正常运营平台总数达20XX家，环比降幅为15%，停业及问题平台高达3987家，《暂行办法》和近期的现金贷整治行动，让互联网金融平台更多地选择良性退出市场。
房地产互联网金融未来格局
近年来颁布的三个法律文件对P2P网络借贷行业乃至互联网金融行业产生了深远的影响力。特别是《暂行办法》对P2P网络借贷平台作了借款限制，对未来整个互联网金融行业将会产生巨大而深远的影响。
在消费金融模式层面，20XX年6月10日召开的国务院常务会议决定，我国将放开消费金融的市场准入，原有的16个试点城市将扩大到全国范围。20XX年4月1日，人民银行、银监会联合印发《关于加大对新消费领域金融支持的指导意见》，明确指出积极培育和发展消费金融组织体系。根据银监会数据统计，截止到20XX年11月，消费贷款余额高达18.6万亿元，预计20XX年将达到38万亿元。消费金融的迅猛发展，让房地产互联网金融等现有互联网金融企业开始纷纷布局消费金融领域。
在农村金融模式层面，中国社科院财经战略研究院发布的《中国“三农”互联网金融发展报告（20XX）》显示，预计到20XX年，我国“三农”互联网金融市场规模将达到3200亿元。9亿农民所组成的农村金融市场体系需求高达3万亿元的市场规模，发展前景非常广阔，因此，以房地产互联网金融为代表的互联网金融平台可充分覆盖中西部地区三四线城市的农村房地产市场。
在综合金融超市模式层面，可借鉴国内比较成熟的直销银行或国外最近兴起的虚拟银行的运行机制，将房地产贷款等金融产品进行多元化设计和包装，在互联网金融平台上实现销售，以需定产，既满足了借款者不同的融资需求，又防范了政策和系统性风险。在国家大力推进互联网金融发展的今天，以互联网金融模式发展的企业在理性边界下充满机遇，未来是否美好，取决于互联网金融企业能否坚持合规发展，加速转型升级。□
（作者为瀚德金融创投金融科技研究院总监）endprint

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