房地产开发经营业务企业所得税处理制度.docx

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企业通过正式签订房地产销售条约或房地产预售条约所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下划定确认：（一）接纳一次性全额收款方法销售开发产物的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）接纳分期收款方法销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）接纳银行按揭方法销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款治理转账之日确认收入的实现。（四）接纳委托方法销售开发产物的，应按以下原则确认收入的实现：1.接纳支付手续费方法委托销售开发产物的，应按销售条约或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。2.接纳视同买断方法委托销售开发产物的，属于企业与购置方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购置方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的代价高于买断代价，则应按销售条约或协议中约定的代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售条约或协议中约定的代价低于买断代价，以及属于受托方与购置方签订销售条约或协议的，则应按买断代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。3.接纳基价（保底价）并实行超基价双方分成方法委托销售开发产物的，属于由企业与购置方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购置方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的代价高于基价，则应按销售条约或协议中约定的代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现，企业按划定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售条约或协议约定的代价低于基价的，则应按基价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直接签订销售条约的，则应按基价加上按划定取得的分成额于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。4.接纳包销方法委托销售开发产物的，包销期内可凭据包销条约的有关约定，参照上述1至3项划定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产物，企业应凭据包销条约或协议约定的价款和付款方法确认收入的实现。第七条 企业将开发产物用于捐赠、赞助、职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他企事业单元和小我私家的非钱币性资产等行为，应视同销售，于开发产物所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的要领温顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产物市场销售代价确定；（二）由主管税务构造参照本地同类开发产物市场公允代价确定；（三）按开发产物的本钱利润率确定。开发产物的本钱利润率不得低于15%，具体比例由主管税务构造确定。第八条 企业销售未完工开发产物的计税毛利率由各省、自治、直辖市国度税务局、地方税务局按下列划定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和筹划单列市人民政府所在地都会城区和郊区的，不得低于15。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.（三）开发项目位于其他地域的，不得低于5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.第九条 企业销售未完工开发产物取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产物完工后，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目归并盘算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产物实际毛利额与预计毛利额之间差别调解情况的陈诉以及税务构造需要的其他相关资料。第十条 企业新建的开发产物在尚未完工或治理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产物交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。第三章 本钱、用度扣除的税务处置惩罚第十一条 企业在进行本钱、用度的核算与扣除时，必须按划定区分期间用度和开发产物计税本钱、已销开发产物计税本钱与未销开发产物计税本钱。第十二条 企业产生的期间用度、已销开发产物计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。第十三条 开发产物计税本钱的核算应按第四章的划定进行处置惩罚。第十四条 已销开发产物的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单元工程本钱确认。可售面积单元工程本钱和已销开发产物的计税本钱按下列公式盘算确定：可售面积单元工程本钱=本钱工具总本钱本钱工具总可售面积已销开发产物的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单元工程本钱第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产物和凭据有关执法、法例或条约划定对已售开发产物（包罗共用部位、共用设施设备）进行日常维护、调养、修理等实际产生的维修用度，准予在当期据实扣除。第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按划定移交给有关部分、单元的，应于移交时扣除。第十七条 企业在开发区内制作的会所、物业治理场合、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下划定进行处置惩罚：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单元的，可将其视为大众配套设施，其制作用度按大众配套设施费的有关划定进行处置惩罚。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单元以外其他单元的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按制作牢固资产进行处置惩罚外，其他一律按制作开发产物进行处置惩罚。第十八条 企业在开发区内制作的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业与国度有关业务治理部分、单元合资建立，完工后有偿移交的，国度有关业务治理部分、单元赐与的经济赔偿可直接抵扣该项目的制作本钱，抵扣后的差额应调解当期应纳税所得额。第十九条 企业接纳银行按揭方法销售开发产物的，凡约定企业为购置方的按揭贷款提供包管的，其销售开发产物时向银行提供的包管金（包管金）不得从销售收入中减除，也不得作为用度在当期税前扣除，但实际产生损失时可据实扣除。第二十条 企业委托境外机构销售开发产物的，其支付境外机构的销售用度（含佣金或手续费）不凌驾委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。第二十一条企业的利息支出按以下划定进行处置惩罚：（一）企业为制作开发产物借入资金而产生的切合税收划定的借款用度，可按企业管帐准则的划定进行归集和分派，其中属于财政用度性质的借款用度，可直接在税前扣除。（二）企业团体或其成员企业统一向金融机构借款分摊团体内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间公道的分摊利息用度，使用借款的企业分摊的公道利息准予在税前扣除。第二十二条企业因国度无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为产业损失按有关划定在税前扣除。第二十三条 企业开发产物（以本钱工具为计量单元）整体报废或毁损，其净损失按有关划定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条 企业开发产物转为自用的，其实际使用时间累计未凌驾12个月又销售的，不得在税前扣除折旧用度。第四章 计税本钱的核算第二十五条 计税本钱是指企业在开发、制作开发产物（包罗牢固资产，下同）历程中所产生的凭据税收划定进行核算与计量的应归入某项本钱工具的各项用度。第二十六条 本钱工具是指为归集和分派开发产物开发、制作历程中的各项泯灭而确定的用度包袱项目。计税本钱工具简直定原则如下：（一）可否销售原则。开发产物能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱工具进行本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱工具进行归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱工具。（二）分类归集原则。对同一开发所在、竣工时间相近、产物结构类型没有明显差别的群体开发的项目，可作为一个本钱工具进行核算。（三）功效区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有差别使用功效时，可以作为独立的本钱工具进行核算。（四）订价差别原则。开发产物因其产物类型或功效差别等而导致其预期售价存在较大差别的，应分别作为本钱工具进行核算。（五）本钱差别原则。开发产物因修建上存在明显差别可能导致其制作本钱出现较大差别的，要分别作为本钱工具进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方互助开发的，应结合上述原则分别分别本钱工具进行核算。本钱工具由企业在开工之前公道确定，并报主管税务构造存案。本钱工具一经确定，不能随意变动或相互殽杂，如确需改酿本钱工具的，应征得主管税务构造同意。第二十七条 开发产物计税本钱支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁赔偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而产生的各项用度，主要包罗土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变动用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期产生的水文地质勘察、测绘、筹划、设计、可行性研究、筹建、园地通平等前期用度。（三）修建安装工程费。指开发项目开发历程中产生的各项修建安装用度。主要包罗开发项目修建工程费和开发项目安装工程费等。（四）底子设施建立费。指开发项目在开发历程中所产生的各项底子设施支出，主要包罗开发项目内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和情况卫生、园林绿化等园林情况工程费。（五）大众配套设施费：指开发项目内产生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单元的大众配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和治理开发项目所产生的，且不能将其归属于特定本钱工具的本钱用度性支出。主要包罗治理人员人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、工程治理费、周转房摊销以及项目营销设施制作费等。第二十八条 企业计税本钱核算的一般步伐如下：（一）对当期实际产生的各项支出，按其性质、经济用途及产生的所在、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入本钱工具的本钱和应在当期税前扣除的期间用度。同时还应按划定对在有关预提用度和待摊用度进行计量与确认。（二）对应计入本钱工具中的各项实际支出、预提用度、待摊用度等公道的分别为直接本钱、间接本钱和配合本钱， 并按划定将其公道的归集、分派至已完工本钱工具、在建本钱工具和未建本钱工具。（三）对期前已完工本钱工具应包袱的本钱用度按已销开发产物、未销开发产物和牢固资产进行分派，其中应由已销开发产物包袱的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产物应包袱的本钱用度待其实际销售时再予扣除。（四）对本期已完工本钱工具分类为开发产物和牢固资产并对其计税本钱进行结算。其中属于开发产物的，应按可售面积盘算其单元工程本钱，据此再盘算已销开发产物计税本钱和未销开发产物计税本钱。对本期已销开发产物的计税本钱，准予在当期扣除，未销开发产物计税本钱待其实际销售时再予扣除。（五）对本期未完工僧人未制作的本钱工具应当包袱的本钱用度，应按分别创建明细台帐，待开发产物完工后再予结算。第二十九条 企业开发、制作的开发产物应按制造本钱法进行计量与核算。其中，应计入开发产物本钱中的用度属于直接本钱和能够分清本钱工具的间接本钱，直接计入本钱工具，配合本钱和不能分清包袱工具的间接本钱，应按受益的原则和配比的原则分派至各本钱工具，具体分派要领可按以下划定选择其一：（一）占地面积法。指按已动工开发本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派。1.一次性开发的，按某一本钱工具占地面积占全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。 2.分期开发的，首先按本期全部本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派，然后再按某一本钱工具占地面积占期内全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。期内全部本钱工具应包袱的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱工具配合包袱的占地面积。（二）修建面积法。指按已动工开发本钱工具修建面积占开发用地总修建面积的比例进行分派。1.一次性开发的，按某一本钱工具修建面积占全部本钱工具修建面积的比例进行分派。2.分期开发的，首先定期内本钱工具修建面积占开发用地筹划修建面积的比例进行分派，然后再按某一本钱工具修建面积占期内本钱工具总修建面积的比例进行分派。（三）直接本钱法。指定期内某一本钱工具的直接开发本钱占期内全部本钱工具直接开发本钱的比例进行分派。（四）预算造价法。指定期内某一本钱工具预算造价占期内全部本钱工具预算造价的比例进行分派。第三十条 企业下列本钱应按以下要领进行分派：（一）土地本钱，一般按占地面积法进行分派。如果确需结合其他要领进行分派的，应商税务构造同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发本钱经商税务构造同意后可先按土地整体预算本钱进行分派，待土地整体开发完毕再行调解。（二）单独作为过渡性本钱工具核算的大众配套设施开发本钱，应按修建面积法进行分派。（三）借款用度属于差别本钱工具配合包袱的，按直接本钱法或按预算造价法进行分派。（四）其他本钱项目的分派法由企业自行确定。第三十一条 企业以非钱币生意业务方法取得土地使用权的，应按下列划定确定其本钱：（一）企业、单元以调换开发产物为目的，将土地使用权投资企业的，按下列划定进行处置惩罚：1.调换的开发产物如为该项土地开发、制作的，担当投资的企业在担当土地使用权时暂不确认其本钱，待首次分出开发产物时，再按应分出开发产物（包罗首次分出的和以后应分出的）的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2.调换的开发产物如为其他土地开发、制作的，担当投资的企业在投资生意业务产生时，按应支付开发产物市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单元以股权的形式，将土地使用权投资企业的，担当投资的企业应在投资生意业务产生时，按该项土地使用权的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的取得本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第三十二条 除以下几项预提（应付）用度外，计税本钱均应为实际产生的本钱。（一）出包工程未最终治理结算而未取得全额发票的，在证明资料充实的前提下，其发票不敷金额可以预提，但最高不得凌驾条约总金额的10。（二）大众配套设施尚未制作或尚未完工的，可按预算造价公道预提制作用度。此类大众配套设施必须切合已在售房条约、协议或告白、模型中明确答应制作且不可打消，或凭据执法法例划定必须配套制作的条件。（三）应向政贵寓交但尚未上交的报批报建用度、物业完善用度可以按划定预提。物业完善用度是指按划定应由企业包袱的物业治理基金、公建维修基金或其他专项基金。第三十三条 企业单独制作的停车场合，应作为本钱工具单独核算。利用地下底子设施形成的停车场合，作为大众配套设施进行处置惩罚。第三十四条 企业在结算计税本钱时其实际产生的支出应当取得但未取得正当凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得正当凭据时，再按划定计入计税本钱。第三十五条 开发产物完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产物在完工年度未按划定结算计税本钱，主管税务构造有权确定或审定其计税本钱，据此进行纳税调解，并按中华人民共和国税收征收治理法的有关划定对其进行处置惩罚。第五章 特定事项的税务处置惩罚第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单元、小我私家互助或合资开发房地产项目，且该项目未创建独立法人公司的，按下列划定进行处置惩罚：（一）凡开发条约或协议中约定向投资各方（即互助、合资方，下同）分派开发产物的，企业在首次分派开发产物时，如该项目已经结算计税本钱，其应分派给投资方开发产物的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处置惩罚。（二）凡开发条约或协议中约定分派项目利润的，应按以下划定进行处置惩罚：1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分派该项目的利润。同时不能因担当投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处置惩罚。第三十七条 企业以调换开发产物为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下划定进行处置惩罚：企业应在首次取得开发产物时，将其剖析为转让土地使用权和购入开发产物两项经济业务进行所得税处置惩罚，并按应从该项目取得的开发产物（包罗首次取得的和以后应取得的）的市场公允代价盘算确认土地使用权转让所得或损失。第六章 附 则第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产物取得的收入，至该项开发产物完工后，一律按本措施第九条划定的措施进行税务处置惩罚。第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。