房地产税制的研究.docx

房地产税制的研究

　　一、我国房地产税制的现状及存在的主要问题
　　改革开放以来，我国房地产业发展较快，特别是20世纪90年代初期，房地产市场全面兴起，热度狂升。1992年全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长117％，开发土地面积增长％；1993年全国房地产开发公司骤增至19000多家。从1993年7月份开始，房地产市场开始走下坡路，1994－1996年，平均每月投资以10个百分点下降，新开工面积负增长的局面长期得不到扭转。据统计，1998年我国空置商品房面积到8000多万平方米，空置率达20％左右，资金积压达到2000亿元以上，造成了巨大的资源浪费。为此，国家相继出台了一系列对房地产行业的税收优惠政策，如对1998年6月30日以前建成的积压商品房出售在一定期限内免征营业税，从1999年下半年开始减半征收固定资产投资方向调节税，从2000年开始暂停征收固定资产投资方向调节税等。但房价居高不下，住房消费受到极大抑制，行业性税收优惠措施效果不明显。与此同时，随着住房制度改革的深入，城镇居民个人拥有的房地产数量大大增加，房地产的拥有格局发生重大变化。为适应这些变化，进一步启动和搞活房地产市场，积极扩大内需，促进国民经济持续、健康发展，房地产税收作为国家宏观调控经济的重要手段之一，应该发挥其更为重要的积极作用。但是，1994年税制改革后，我国尚未形成一套完备的房地产税收模式，与当前房地产业发展极不适应。
　　税费种类多，“费挤税”现象严重
　　1994年税制改革后，在房地产的各个环节存在着不同的相关税种。房地产开发过程中涉及的各项税收。主要有耕地占用税、土地使用税、印花税、固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、企业所得税等。
　　2.房地产交易过程中涉及的税种。主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税、营业税、城市维护建设税等。
　　3.房地产静态保有中涉及的各项税收。主要有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种。
　　此外，在房地产出租时，还有营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、土地使用税等税种。
　　除上述各环节的税收外，涉及房地产业的各种收费项目更是名目繁多。仅从开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费多达50多项。从收费比例上看，有的各项收费占销售收入的35％左右，相当于经营成本及费用的70％。租、税、费体系设置不合理，造成征收混乱。
　　立法层次低，税权划分不合理
　　目前，我国房地产涉及的10余个税种，除《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》是由全国人大通过的法律外，其余由国务院颁布的《条例》或《暂行条例》都属于国务院的行政法规，立法层次不高，缺乏应有的严肃性。同时，对于房地产税收中很多属于地方税的税种，中央统得过死，缺乏弹性，征税范围也偏窄，既不利于调动地方积极性，也不适应分税制财税体制的客观要求。
　　内外税制不统一，造成税负不公
　　我国税制的不规范在房地产税收上表现得尤为明显。例如，按现行税制，在财产税方面，对外商投资企业、外国企业和外籍人员适用的是1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》，并且仅就房产征税，地产不征税；而对内资企业适用的是1994年税制改革后实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。另外，在对土地使用征税和开发企业征收所得税等方面对外商投资企业还有许多优惠政策，这样势必对房地产业竞争带来不利影响，对房地产占用和使用的税负也不公平。
　　税制设计不合理，经济调节功能难以发挥
　　在我国目前的房地产税收方面，既有税种多、环节多，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税，又有税收负担不合理的问题。这些问题不仅体现在房地产的占有、使用方面，而且还体现在开发销售、交易转让和租赁承典等方面。例如，房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分；房产税对从租行为的征税与从价计税的实际税负差距较大，而且还要同时征收其他税种，很不合理；房地产赠与和遗产转移尚未开征新税种，不利于调控个人所得和财富。这些都需要予以认真研究和解决。
　　税收的辅助制度不健全，计税依据可信度小
　　由于我国尚未建立起房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面计税依据难以合理确定。例如，对房产税和土地使用税均只能按静止价值计税，税收收入缺乏弹性。且不能反映真实状况。又如，由于转让交易房产过程中没有标准可循，只能以实际成交价为准。而实际成交价属于协议性价格，在某些不正当竞争手段的操纵下，有些房地产成交价格明显偏低，而我国尚无法律对此进行约束，导致这部分税收白白流失。另外我国的产权登记制度也不完善，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍，这些都大大削弱了房地产税收实施的有效性。
　　二、完善我国房地产税制的对策建议
　　针对我国现行房地产税收制度存在的主要问题，为适应建立和发展社会主义市场经济体制的客观要求，结合税制改革进程，借鉴国际房地产税制的经验，应进一步深化房地产税制改革。总的来讲，应按照科学、统一、合理、实效的原则，统一税制，公平税负，拓宽税基，科学确定计税依据，合理设计税率，适当下放管理权限，提高房地产税收在地方税收收入中的比重，充分发挥其组织收入和调控经济的作用。
　　扩大税基，规范管理，充实地方政府的财源
　　当前房地产市场价格居高不下的主要原因就是开发建设成本过高，其中收费尤甚。具体体现在：收费项目多，收费方式很不规范，政策透明度差；对同一项目或对象既征税又收费，不但侵蚀税基，而且房地产收费由多头立项、多头征集和多头支配，程序繁琐，加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐败。建议将一部分收费改为征税，扩大税基，减少重复征收现象，并由税务机关统一征收，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，加大政策的透明度，简化办事程序，提高办事效率。这样，一方面可以保证地方政府的财政收入，另一方面又能降低房地产开发建设的成本，有利于房地产业的健康发展。
　　科学界定租、税、费的内涵，建立合理的租、税、费体系
　　科学合理的土地租、税、费体系，可由3个层次组成：由土地所有者法人代表向土地使用者收取地租。建立科学的土地税收结构。包括土地增值税、耕地占用税、土地交易税、土地闲置税和农业土地税等。收取土地使用费。对涉及到补偿性质的服务收取土地费。完善土地租、税、费立法在土地出租、批租方面的法律现已有《中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿出让和转让条例》，但还要不断完善。
　　2.借鉴国外的做法，对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合重构，遵循地产市场运行规律和市场行为，结合我国的国情，科学地设置税种税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。
　　3.实行统一的房地产征税制度。对土地征税要根据土地的不同用途，分别设置税目税率，如设置土地级差、闲置土地等税目，并根据不同税目设计相应的税率。同时，要明确规定减免税的项目和条件。
　　4.对土地相关的收费要在清理压缩的基础上进行规范。
　　完善房地产税制，发挥税收的宏观调控功能提高房地产税收的立法层次，赋予地方相应的立法权和管理权。特别是财产税方面要由全国人大设立原则性的基本法规，并保持适当弹性；具体的执行政策由各地在总的原则下，自行确立办法来实施。通过原则管死、具体搞活的方针充分调动各方面的积极性，更好地发挥房地产税收的宏观调控作用。
　　2.将房产税和土地使用税合并，在财产税体系中统一设置房地产税。计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值，征收范围扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。税率可由各地方政府确定，确定的依据为各地方政府当年除房地产统一税收收入外财政收支缺口与应征房地产统一税的房地产评估后的市场价值。基于“谁收益，推支付”的原则，税率应分档次，如市中心地段的税率应高于郊区，中心城市的税率应高于小城镇。
　　3.加快合并内外两套房地产税制的步伐。如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我国加入WTO后的新情况。
　　4.暂停征收土地增值税，开征遗产税和赠与税。从实际操作上看，土地增值税的征收阻力很大，而且计征繁琐，不易执行，实际征收效果极差。应考虑暂停征收土地增值税，其有关所得通过所得税等来适当调控。对炒买炒卖土地使用权获取高利的行为，可通过其他行政措施来解决。遗产税和赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，可以有效调节社会财富的分配。作为财产税的一个重要组成部分，开征遗产税和赠与税对房地产的影响极大，也十分必要。但也要注意各种相关的因素和问题，提高征税效率。
　　5.扩大不动产税的征税范围，改变计税依据。原则上应对我国境内使用土地和拥有房产的单位和个人都征税，并将农村的非农业用房、用地纳入征税范围。但可根据各地情况制定—些相应的政策措施，如居住用房一定时期内可减免税等。同时，根据社会经济的发展变化，改变税基规定过死、计税依据不科学做法，以评估值作为计税依据，并设置幅度比例税率，使其计税更为合理，收入更具弹性。对于原房产从租计税的税率和办法也应作调整，使税负更公平合理。
　　建立健全相应的征管辅助制度建立财产登记制度。要健全相应的财产法规制度，为财产课税提供立法依据和法律保障，逐步推行财产实名登记制。
　　2.建立健全财产评估制度。要积极促进评估业的发展，健全相应的法律法规，加强对评估市场的管理，培养一批具有良好业务素质和职业道德的注册评估师。
　　3.建立经纪人队伍，普遍提高居民的房地产知识，加快房地产的交易流通速度。制定成龙配套的房地产投资法规，坚持依法交易，增强房地产运作的公正性，提高透明度。