全球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策-1.docx

全球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策经济全球化具体表现为贸易自由化、资本流动自由化、生产分工国际化，同时，经济全球化也是一种世界性的制度安排，WTO、IMF、World Bank作为世界经济体系的三大支柱，其游戏规则体系构成了全球化的基本制度框架。全球化必将对各国经济产生广泛的正外部效应。诸如，经济全球化加速生产要素在全球范围内的自由流动与合理配置，促进全球统一大市场的形成，促进全球生产力迅速提高和世界经济的新发展，为各国经济发展提供一个有利的外部环境；经济全球化加剧全球市场的竞争，而这种竞争对“学习”和创新提供了最基本的刺激，促进国家竞争力的提高；贸易自由化有利于各国扩大对外贸易，从而带动本国经济增长；资本流动自由化，有利于各国通过利用外资而引进技术，促进本国的技术升级，获得技术的外溢效应；生产分工国际化，使各国可以根据本国的资源禀赋和发展战略，主动参与国际分工，实现资源互补和产业升级。但是，全球化是一把双刃剑，难免带来一些负外部效应。近年来，世界上产生较大影响的各种经济危机，都与经济全球化有关。作为全球化进程的后来者，中国在融入全球化的过程中，必须确定符合本国实际的战略和对策，加速形成产业竞争力和国家竞争优势的制高点。在全球化框架下，中国面临两大主题：一是在今后若干年内加快体制转型，迅速适应和融入WTO的规则体系，建立起完善的市场经济体制；二是在经济全球化浪潮中大力推进中国经济融入世界经济主流，使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。而这两个方面的进展和已有的产业基础是中国的产业竞争力和发展前景的决定性力量。目前，中国正处在走向成熟的经济成长阶段和融入全球化的进程中，出现了工业化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面。这种格局对于中国的房地产业发展来说是十分有利的，必将获得巨大的市场机会和发展空间。房地产业：新一轮增长周期已经展开近20年来，中国经历了两次房地产业的增长周期，第三次房地产业的增长周期已经展开。第一次是从1981年开始至80年代末，中国大陆初步形成房地产业和房地产市场。第二次是从1992年开始，房地产业高速发展，到1997年跌入谷底，1998年出现恢复性增长，1999年平稳增长。2000年，新一轮房地产业的增长周期启动，2001年房地产业迅猛发展，预期这一轮增长周期仍将持续5年以上。从整体上来看，20世纪90年代，中国房地产业迅速进入成长期，并具备了高成长性产业的特征。19942001年，房地产开发投资年平均增长%，2001年高达%，2002年16月更高达%。房地产开发投资占国内生产总值的比重已连续多年达到45%，2001年这一参数达到%。19911999年房地产销售面积年平均增长%，19912001年，房地产销售额年均增长%。与前两次相比，新一轮房地产业增长周期的景气时期必将持续更长时间，并具有一系列新的变化特征。这是因为：(1)前两次房地产业增长周期，基本上是在住房实物分配制度条件下完成的，房地产业的市场化程度很低，这种制度条件严重阻碍房地产业的发展；新一轮房地产业增长周期是在住房制度改革取得了突破性进展的基础上展开的，大大削弱了房地产业发展的制度障碍。房地产业发展的制度条件初步形成且日趋完善，“制度至关重要”，制度效率提高支持中国房地产业高速发展。(2)前两次房地产业增长周期，是以集团消费、集团投资为主角，房地产市场需求受到抑制；这一轮房地产业增长周期，个人成为房地产消费和投资的主体，房地产正在成长为新的消费热点和投资热点，并具备了新经济增长点的特征和条件。根据亚洲新兴工业化国家和地区消费品市场成长经验，排浪式消费第一浪和第二浪之间要经历710年的积蓄准备期，从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现来看，近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点。相对而言，住宅的收入需求弹性更大，又可以通过按揭贷款把未来的收入提前用于消费和投资，因而现阶段比轿车更快形成了消费热点。住宅价值量大，能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高，发达国家和地区达到20%30%，而我国仅10%左右，随着收入水平的进一步提高，人们将会把更多的支出用于住宅消费，近期全局性的住宅排浪式消费正在生成。这种住宅消费浪潮持续时间相对较长，使房地产业增长的景气时期延长。与此同时，私人投资需求能力的增强将对房地产业的长期发展产生强大的支持。在美国，私人投资的50%用于房地产投资。在高速经济增长的条件下，中国私人储蓄存款不断增加，私人投资能力日趋增强，房地产投资热点初步形成。全球化过程中，中国作为新兴市场经济国家对外商、外资极具吸引力，外商、外资进入中国市场，特别是服务贸易业的迅速发展，将对国内房地产产生多样化的市场需求。商务楼、酒店式公寓等高档用房、娱乐等生活配套设施、仓储设施及通用厂房的需求都因此而增长。由于跨国公司雇员实行轮流外派制度，普遍采用住房租赁消费方式，房地产租赁市场前景更加广阔。房地产消费需求和投资需求的增长，直接刺激其他相关产业市场需求的增长。因此，台湾在工业化时期把房地产业称之为“火车头”工业。而处于工业化快速推进时期的中国大陆，在这一轮房地产业增长周期内，房地产在成长为新的消费热点和投资热点的同时，房地产业增长的乘数效应和关联效应将对经济增长产生直接拉动。(3)新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成长阶段，城市化和再城市化快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，人均住房面积不断扩大，必然支撑房地产业的高速发展。据统计，2001年城镇人口在总人口中的比重为%，城镇人口为48064万人。到2020年，城市人口在总人口中的比重将达60%，考虑到总人口变化的因素，城市人口将达9亿人左右，城市人口的大幅度增加将产生相应的房地产需求。2000年，城市人均住房建筑面积为平方米，预计2005年可达22平方米，2010年达25平方米。随着人均居住面积不断扩大，住宅需求将成倍增长，因而房地产潜在需求空间很大。因此，新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中国所处的走向成熟的经济成长阶段决定的。(4)新一轮房地产业增长周期在WTO框架下延续，体制转型和经济全球化的进展将从根本上改变房地产业的成长环境，大大提升这一轮房地产业增长周期的景气度和影响力。全球化背景下房地产业的市场机会和发展空间中国作为WTO的新成员，短期内难免受到一定的冲击，特别是中国转型期的经济体制与WTO通行的游戏规则存在较大差距，以及中国的经济国际化程度低和产业结构的档次不高，将迫使其加速调整，因而要有一个适应和弥合期。但是，在中国本土企业面临严峻挑战的同时，也将促使本国的产业升级特别是新兴产业的成长。从这个意义上说，全球化背景下中国的房地产业中长期内具有极好的发展机会。第一，在WTO背景下，中国大陆的经济增长效应和城市化的加速发展，将在中长期内创造出房地产业持续高成长的宏观经济条件。未来2030年，在全球化的制度框架下，中国经济将呈现持续、稳定、高速增长态势，年经济增长率可达7%8%。在这种宏观经济条件下，中国的城市化和再城市化进程必将取得显着成效，因而将从需求和供给两个层面拓展房地产业的景气周期，使房地产业具备保持高成长性产业的市场条件。由此可见，城市居民将从城市基础设施建设和房地产业的高速成长中获得更多实惠。城市高速交通框架的建设，如地铁等轨道交通的发展，使居民可以享受十分便利的交通。进口轿车价格5年内下降1/3左右，国产轿车的价格战势必发生且降价幅度不会低于1/3，这必然刺激轿车消费，而轿车消费将大大缩小人们心理上的空间距离。这样，人们可以用低于市中心1/31/2的价格，远离城市中心去享受大面积、高品质的独立住宅，如Townhouse、别墅等，呼吸新鲜空气，欣赏山水风光。第二，由于全球化条件下对产业升级的推动，促使房地产在成为消费热点和投资热点的基础上，迅速成长为支柱产业。在经济全球化的过程中，世界产业升级的趋势和高新技术产业的发展，势必直接推动和影响中国的产业结构转变和产业升级。在此背景下，中国服务业的产出和就业份额将快速上升，传统服务业得到改造，现代服务业和新兴服务业高速成长，而房地产业则在高速增长中成为支柱产业。有充足的理由相信，我们可以用3040年时间，跨越式走完西方国家过去用5070年才能走完的路程，进入大众高消费时代。第三，在中国房地产市场不断开放的条件下，外商以直接投资方式进入大陆房地产市场，同时，与房地产业相关的产品和技术进口大幅度增长，将促进房地产业的技术进步和产品品质提高。与国际水平比较，我国房地产业的发展水平较低，特别是房地产业的技术进步和产业现代化的水平过低，直接阻碍了房地产业的发展。根据测算，发达国家技术进步对经济增长的贡献份额在60%以上，我国这一比重在35%左右，而房地产业的技术进步贡献份额仅为%，还不及农业的水平。我国房地产业的技术水平落后，是由多种原因造成的，特别是由于长期推行住宅实物分配制度和实行房地产业对外开放的限制政策，制约了房地产业技术水平的提高，阻碍了房地产业的发展。在全球化的框架下，由于大陆房地产市场存在巨大的市场机会和发展空间，大陆房地产市场对海外房地产发展商和海外资金具有极大的吸引力。发达国家和地区房地产业的工业化程度高，技术水平先进，生产效率高，因而外商直接投资大陆房地产业的增长，将促使中国房地产业获得较大的技术和知识的外溢效应。随着进口关税的降低，海外房地产业的新技术、新材料、新设备、新理念、新的运作方式和服务内容都将更快进入中国大陆，大大提高房地产的科技集成度，缩短与发达国家和地区的差距，以至在新城开发中形成一定的后发优势。在有效降低和控制房地产开发成本的条件下，大幅提升产品品质，极大地增强房地产的有效供给。这种供给必将产生房地产的需求创造效应，刺激房地产的消费需求和投资需求。同时，这也意味着购房者在购房成本不变或购房成本下降的条件下，可以得到更高品质的房地产产品。第四，金融全球化的浪潮，促使中国加快金融业、保险业的全球化进程，这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力。房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信用担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业发展的同时，将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。第五，海外房地产发展商进入中国大陆房地产业，必然推动大陆房地产业的企业重组，提高房地产业的市场集中度，增强房地产业的竞争力。发达国家和地区的房地产业较为成熟，它们进入中国房地产市场，短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击，但也将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮，促进资产重组和企业扩张，提高房地产业的市场集中度，促使房地产市场由低水平垄断竞争格局逐步转变为寡头垄断市场。这种房地产市场结构的变化，可以使某些房地产企业获得相应的发展机会，增强中国大陆房地产业的竞争力。这种格局的形成，使中国国民不再需要面对成百上千的房地产发展商去选择产品，鱼目混珠的现象逐步消失，交易成本大幅度降低。