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房地产开发项目评估
第一节房地产开发项目投资与本钱用度估算
一、房地产项目总投资
（一）房地产项目总投资的组成房地产项目总投资是指在开发期内（开发期是指从房地产项目研究到开发建立完成，开始出售或出租产物的期间）投入的全部资金以及维持开发企业正常经营运动的周转资金。主要包罗开发建立投资和经营资金。
房地产项目总投资：开发建立投资和经营资金开发建立投资：土地用度、前期工程用度、底子设施建立用度、修建安装工程用度、大众配套设施建立用度、开发间接用度、财政用度治理用度、销售用度、开发期税费、其他用度、不可预见用度.
1、开发建立投资是指在开发期内为完成房地产产物开发建立所投入的各项用度。主要包罗：土地用度、前期工程用度、底子设施建立用度、修建安装工程用度、大众配套设施建立用度、开发间接用度、财政用度、治理用度、销售用度、开发期税费、其他用度以及不可预见用度等。
2、经营资金是指用于房地产开发企业日常经营的周转资金。
（二）房地产项目开发建立投资的估算
1、土地用度估算。房地产项目土地用度是指为取得房地产项目用地而产生的用度。房地产项目取得土地使用权有多种方法，所产生的用度各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
（1）土地征用拆近费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
1）农村土地征用拆迁费主要包罗：土地赔偿费、青苗赔偿费、地上附着物赔偿费、安顿补贴费、新菜地开发建立基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、其他用度。
2）城镇土地拆迁费主要包罗：地上修建物、构筑物、附着物赔偿费；搬家费；临时搬家安顿费；周转房摊销以及对付原用地单位停产、停业赔偿费；拆迁治理费和拆迁办事费等。
（2）土地出让地价款。是指国度以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国度支付土地使用权出让地价款。主要包罗向政府缴付的土地使用权出让金和凭据土地原有状况需要支付的拆迁赔偿费、安顿费、都会底子设施建立费或征地费等。例如：以出让方法取得都会熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁赔偿费和都会底子设施建立费组成。土地出让地价款的数额由土地所在都会、地域、地段、土地的用途以及使用条件、条约条件等许多方面的因素决定。许多都会对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的底子上加以适当调解确定。近些年，还接纳公然招标投标方法确定。
（3、）土地转让费。是指土地受让偏向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方法取得的土地使用权可以转让给其他正当使用者。土地使用权转让时，地上修建物及其他附着物的所有权随之转让。
（4）土地租用费。是指土地租用偏向土地出租方支付的用度。以租用方法取得土地使用权可以淘汰项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。
（5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取用度，但一般需要对土地使用权评估作价。
2、前期工程费。房地产项目前期工程费主要包罗项目前期计划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的用度支出。
（1）项目计划、设计、可行性研究所需用度支出一般可按占项目总投资的一定百分比估算，也可按预计的事情量乘以正常工日费率估算。
（1）项目水文、地质勘测所需用度支出凭据所需事情量估算。
（2）土地开发中，三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程用度凭据实际事情量估算。
3、底子设施建立费。底子设施建立是指修建物#米以外和项目用地计划红线以内的种种管线和门路工程，其用度包罗供水、供电、供气、排污、绿化、小区门路、路灯、环卫设施等建立用度以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口用度。一般按实际工程量估算。
4、修建安装工程费。是指制作衡宇修建物、构筑物所产生的修建工程用度、设备采购用度和安装工程用度等。在可行性研究阶段，修建安装工程用度估算可以接纳单位估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以凭据类似工程经验进行估算。具体估算要领的选择应视资料的可得到性和用度情况而定。当房地产项目包罗多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算修建安装工程用度。
5、大众配套设施建立费。是指居住小区内为居民办事配套建立的种种非营利性的大众配套设施（又称公建立施）的建立用度，主要包罗：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、大众茅厕、停车场等。一般按计划指标和实际工程量估算。
6、开发间接用度。是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发明场组织治理开发产物而产生的各项用度。主要包罗：人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销和其他用度等。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发明场组织开发建立运动时，所产生的用度可直接计入开发企业的治理用度。
7、治理用度。是指房地产开发企业行政治理部分为组织和治理房地产开发经营运动而产生的各项用度。主要包罗：行政治理人员人为、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教诲经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技能转让费、技能开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待赞、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他治理用度。
8、财政用度。是指房地产开发企业为筹集资金而产生的各项用度，主要包罗借款和债券的利息、金融机构手续费、署理费、外汇汇兑净损失以及其他财政用度。
9、销售用度。是指房地产开发企业在销售房地产产物历程中产生的各项用度以及专设销售机构的各项用度，包罗销售人员人为、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、告白费、宣传费、代销手续费、销售办事费及预售许可证申领用度等。
10、其他用度。主要包罗临时用地费和临时建立费、施工图预算或标底体例费、工程条约预算或标底审查费、招标治理费、总承包治理费、条约公证费、施工执照费、工程质量临督费、工程监理费、竣工图体例费、工程保险费等。
11、开发期税费。房地产项目投资估算中应考虑项目所包袱的与房地产投资有关的种种税金和地方政府或有关部分征收的用度。主要包罗：牢固资产投资偏向调治税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建立费、电话初装费、疏散建立市政公用设施建立费等。在一些大中型都会，这部分税费已经成为房地产项目投资用度中占较大比重的用度。各项税费应凭据本地有关法例尺度估算。
12、不可预见费。房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见用度。
（三）房地产项目投资形成的资产与产物本钱
开发建立投资在开发建立历程中，形成可供出售、出租用途的开发产物和自营自用的牢固资产及其他资产。应注意开发建立投资的开发产物其本钱与牢固资产和其他资产之间的公道分摊划转。
开发建立投资=开发产物本钱+开发企业资产
开发企业资产=牢固资产+无形资产+递延资产
房地产项目投资的资产形成房地产项目开发完成后，可能形成一定比例的开发企业资产。主要包罗牢固资产、无形资产和递延资产。
1、牢固资产包罗房地产开发企业的办公用房、开发企业的呆板设备和运输设备，以及自营的商业和办事业用房等。
2、无形资产主要包罗土地使用权等。
3、递延资产主要包罗房地产开发企业的开办费和租入牢固资产的改进支出等。
二、房地产项目的本钱用度
1、开发产物本钱，是指房地产项目产物形成时，凭据国度有关财政及管帐制度转入房地产产物的开发建立投资。当房地产项目有多种产物时，可分别估算每种产物的本钱用度，但应注意开发建立投资在差别开发产物之间的公道分摊。
2、经营本钱，是指房地产产物销售、出租时，将开发产物本钱凭据国度有关财政和管帐制度的要求结转的本钱。主要包罗：土地转让本钱、出租土地经营本钱、商品房销售本钱、出租房经营本钱。对付分期收款的房地产项目，房地产销售本钱和出租房经营本钱可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，盘算本期应结转的经营本钱。
3、运营用度，是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间产生的种种运营用度。主要包罗：治理用度、销售用度等。
4、维修用度，是指以出租或自营方法得到收益的房地产项目在经营期间产生的物料消耗和维修费等。
房地产项目的本钱组成，从全国各地来看根本上是一致的，但是收费尺度有差别，并且做法也不完全相同。房地产项目本钱主要包罗：土地开发费、衡宇开发费和种种配套及税费等三大类，种种本钱的具体内容和收费尺度不一，以北京市和西安市普通住宅为例分述如下：
（一）北京市1997年的房地产项目产物本钱：
1、1类土地开发费。
（1）征地赔偿费包罗：土地赔偿费、青苗赔偿费、团体产业赔偿费、乡镇人员安顿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安顿劳动力赔偿、平地补贴费和私人产业赔偿费。
（2）拆迁安顿费包罗：私房的收购或赔偿费、地上物赔偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户衡宇原拆原建费、单位拆迁费、安顿用房费。
（3、）七通一平费。
（4、）勘察设计费。
（5）拆迁征地治理费。
（6）土地出让金。
2、2类衡宇开发费
（1）衡宇建安工程：按现行预算代价约700-2000元/平方米计。
（2）隶属工程：煤气调压站3平方米/千人；锅炉房100-130平方米/千人；变电站5-10平方米/千人；开闭所6平方米/千人；路灯配电室2平方米/千人；高压水泵房6平方米/千人；电话交代站12平方米/千人。
（3）室外工程。开发区红线内外的上水、雨水、污水、电力、电信、热力、煤气、天然气、围墙、人防收支口等工程。
3、3类种种配套及税费。
（1）大众修建配套工程、开发区内配套建立的种种大众福利设施。按政府现行划定，下列设施均可计入开发本钱：幼儿园152平方米/千人；文化运动站25平方米/千人；中、小学730平方米/千人；卫生站17平方米/千人；门诊部56平方米/千人；粮站70平方米/千人；副食店180平方米/千人；蔬菜店70平方米/千人；书店20平方米/千人；小饭铺60平方米/千人；浴池26平方米/千人；街道办事处20平方米/千人；居委会17平方米/千人；派出所20平方米/千人；粮油办公室2平方米/千人；
工商税务所3平方米/千人；房管所40平方米/千人；市政治理用房16平方米/千人。
以上各项数据均按京政发［1985］149号文的划定所作。
（1）环卫绿化工程：绿化费按开发区总修建面积每平方米8元盘算缴纳。开发区内绿化地按实际工程造价盘算。公厕按每千人6平方米盘算。
（2）四源费。自来水12元,修建平方米；污水10元,修建平方米；煤气或天然气29元,修建平方米；热力30元,修建平方米。
（3）大市政100元/平方米。
（4）两税一费。两税即营业税和都会建立维护税，一费即教诲费附加。
（5）限制粘土砖使用包管金。产业性修建6元/平方米，民用修建9元/平方米。竣工后，若只外墙未使用返还40%；只内墙未使用者返还50%；内外墙均未使用粘土砖可退回90%。
（6）治理费：一般按条约中划定的（土地开发费)衡宇开发费)公建配套工程）乘以一个百分数盘算收取。
（二）西安市1997年的房地产项目产物本钱：
1、1类土地开发费。除拆迁安顿费外，还需缴纳下列用度：
（1）征地费10000元/亩国有土地调拨费。
（2）征地手续费1000元/次。
（3）土地使用费元/平方米。一类地域5元/平方米；二类地域4元/平方
米；三类地域2-3元/平方米；城外-2元/平方米。
（4）土地使用税同土地使用费。
（5）都会开发费30000元/亩。
（6）莱田开发费10000元/亩。
（7）耕地占用费10000元#亩。
（8）征地办证费1元/平方米。
（9）设计费元/平方米。
（10）地质勘探费0.75%元/平方米。
（11）计划费1000元/公顷。
（12）计划治理费设计修建面积。
（13）占道费元/平方米。
（14）三通一平费。其中：施工用水用电工程费元/平方米
（15）路面开挖费。沥青路面74元/平方米；砖路面60元/平方米。
（16）房产过户费。售价*2.6%。
（17）旧房评估费。
（18）房产税。衡宇原值*70%*1.2%。
П类衡宇开发费。
（1）建安工程费。
（2）隶属工程费。
（3）室外工程费。其中：雨水管道费500元/平方米。
三类种种配套及收费。
（1）大众修建配套工程。其中：商业网点元/平方米。
（2）绿化费3-5元/平方米。
（3）市政配套费。市内90元/平方米；一环内70元/平方米，三环外50元/平方米。
（4）市政污水管道费500元/平方米。
（5）电力增容费180元/千伏安。
（6）自来水增容费300元/吨。
（7）种种治理费及税费。工程质量监视费：建安造价*；营业税：销售额*3%；修建税：建安造价* 10%；购销贴印耗费：销售额的3%；勘察。；
建安；都会维护费：营业税*7%；教诲附加费：营业税*7%；国度根本建立债券15元/m2；
三、房地产项目投资和本钱估算报表
项目总投资估算表 单位：万元
项目
总投资
估算说明

开发建立投资

土地用度

前期工程费

底子设施建立费

修建安装工程费

大众配套设施建立费

开发间接费

治理用度

财政用度

销售用度

开发期税费

其他用度

不可预见费

经营资金

项目总投资

开发产物本钱

牢固资产投资

经营资金

注：项目建成开始运营时，牢固资产投资将形成牢固资产、无形资产与递延资产。
开发建立投资估算表

序号
项目开发产物
本钱
牢固资产投资
合计

土地用度

前期工程费

底子设施建立费

修建安装工程费

大众配套设施建立费

开发间接费

治理用度

财政用度

销售用度

开发期税费

其他用度

不可预见费

合计

注：项目建成开始运营时，牢固资产投资将形成牢固资产、无形资产与递延资产。
土地用度估算表

序号
项目
金额
估算说明

土地出让金

征地费

拆迁安顿赔偿费

土地转让费

土地租用费

土地投资折价

合计

前期工程费估算表
序号
项目
金额
估算说明

计划、设计、可研费

水文、地质勘察费

门路费

供水费

供电费

土地平整费

合计

底子设施建立费估算表
序号
项目
建立用度
接口用度
合计

供电工程

’供水工程

供气工程

排污工程

小区门路工程

路灯工程

小区绿化

环卫设施

合计

修建安装工程用度估算表
项目

修建面积
建安工程费
装饰工程费
单价

金额
单价
金额
单项工程1

单项工程2

合计

大众配套设施建立费估算表
序号
项目
建立用度
估算说明

居委会

派出所

托儿所

幼儿园

大众茅厕

停车场

合计

开发期税费估算表
序号
项目
金额
估算说明

土地使用税

市政支管线分摊费

供电贴费

疏散建立市政公用设施建立费

绿化建立费

合计

其他用度估算表
序号
项目
金额
估算说明

临时用地

临建费

施工图预算或标底体例费

工程条约预算或标底审查费

招标治理费

总承包治理费

条约公证费

施工执照费

工程质量监视费

工程监理费

竣工图体例费

工程保险费

合计

经营本钱估算表单位：万元
序号
产物名称
开发产物本钱

开发期税费估算表单位：万元
序号
项目
金额
估算说明

土地使用税

市政支管线分摊费

供电贴费

疏散建立市政公用设施建立费

绿化建立费

电话初装费

合计

其他用度估算表单位：万元
序号
项目
金额
估算说明

临时用地

临建费

施工图预算或标底体例费

工程条约预算或标底审查费

招标治理费

总承包治理费

条约公证费

施工执照费

工程质量监视费

工程监理费

竣工图体例费

工程保险费

合计