房地产市场及其市场运行.docx

第二章 房地产市场及其市场运行
一、房地产市场寄义
不可移动性：房地产与其他商品最大区别。
房地产市场：运动场合＋一切生意业务途径和形式
经济学：潜在的买卖者+当前的房地产生意业务运动。
一个完整的房地产市场：当事人、房地产资产、组织机构
二、房地产市场的运行情况
（考点应该是各情况包罗的主要影响因素的殽杂）
1、八大情况
（1）社会情况：人口、 家庭、 名族、社会
人口数量和结构、家庭结构及其变革、居民思想看法、社区和都会生长看法。
（2）政治情况：5项，都带“政”字头的。（政治、政局、政府、政策、政府）
（3）经济情况：都会或区域总体经济生长水平就业、支付能力、财产与结构结构、底子设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易殽杂为金融情况）
（4）金融情况：金融（政策、机构、产物、监视）
（5）执法制度情况：有关的正式规矩、执法法例与相关政策。
（6）技能情况：3修建2信息（修建质料、修建工艺、修建设备）（信息技能、信息化）
（7）资源情况：土地、资源、生态
（8）国际情况：国际资本流动和经济的全球化。
2、三大根本因素（切勿与情况殽杂）
因素分类
内容
辅记
社会因素
传统看法及消操心理、社会福利、人口数量及状态、
家庭户数及范围、家庭生命周期

经济因素
经济生长状况、家庭收入水平及漫衍、物价水平、
人为及就业水平、房价租金比
（经济只与家庭收入有关）
政策因素
土地供给政策、都会生长政策、住房建立与住房消费政策、房地产金融、产权与生意业务、税收
2土2住3房（有点像户型“3室2厅2卫”）
三、影响房地产市场转变的社会经济力量（6鼎力大举量）【金星（金融、信息） 生人 自治】
（1）金融业的生长
金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的代价。
金融和资本市场的支持，对房地产市场的生长起到了不可替代的重要作用。
（2）信息通讯技能水平的提高和交通条件的改进
缩短了物业相对距离、推动了差别地区消费品的交换。
（3）生产和生活方法的转变
第三财产生长壮大、财产由劳动型转变资金型和技能型、高新技能财产的生长，模式和看法改变
（4）人文情况的变革
社会老龄化、家庭小型化、教诲水平提高引起消费看法和消费模式产生变革。
（5）自然情况的变革（易忽略）
都会污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。
（6）政治制度的变迁（政府通过政策干涉）（新增）
新增：市场规制政策和财务补贴政策
四、房地产市场的到场者（7大到场者）
（1）土地所有者和当前的土地使用者：（新增）
在我国，（新增）都会土地属于国度所有，地方政府是起辖区范畴内的唯一土地供给着，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间漫衍，极大的影响着本地土地市场和房地产市场的特性。由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开放运动，使当前土地使用者的影响更多局限于土地证书和土地开放历程。
同一开发土地上的当前土地使用者越多，对开发影响越大，会使开发周期延长，增加前期用度。
（2）开发商:
开发商的主要区别在于其开发的物业是出售照旧作为恒久投资。
对付居住物业来说，不管开发商范围巨细，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。
（3）政府和政府机构（新增）
开发商从取得建立用地使用权开始到销售许可和房地产产权等。政府都在各个环节到场房地产市场，同时也对房地产市场其他到场者的行为产生着影响。
房地财产经常被政府用来作为“经济调治器”，（新增）需要不时的“加快”或“制动”。与房地产有关的土地出让和税费收入又是地方政府财务的一个重要来源，而对物业的差别占有、拥有形式又反应了一个国度的政治取向。
（4）金融机构
两类资金：
一类是支付开发用度的中短期资金（建立贷款）
一类是项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的恒久资金（抵押贷款）
（5）修建承包商
【判断】承包商同时兼做开发商的脚色，其对房地产开发项目利润水平的要求相对较高（×）
（6）专业照料：（多选）
专家
主要职责
修建师
筹划方案设计、修建设计；
组织定期技能事情集会、签发与条约有关的任务、提供施工所需的图纸、协助解决施工中的技能问题。
工程师（结构工程师、修建设备工程师、电气工程师）
结构、供暖、给排水、照明、空调或高级电气设备的设计；
卖力条约签订、修建质料与设备采购、施工监理、协助解决施工中的技能问题。
管帐师
财务预算、工程预算、付税与清账、条约监视、提供付款方法、通报财务状况。
造价师
建立前：开发本钱估算、工程本钱预算；
招标阶段：体例工程标底
施工历程：本钱控制、本钱治理和条约治理
竣工后：工程结算
估价师和经纪人
估价师：租售前，确定最可能的租金和售价水平；
经纪人：促进双方生意业务、治理生意业务手续办事
租售办事时（房地产署理）：制定营销与租售计谋、确定租售工具与要领、预测租售代价、实施租售历程。
律师
获取历程中:提供“执法审慎观察陈诉”；*
条约和协议的事先审查。
（7）消费者或买家
分类
取向：“物有所值”
自有型
购买能力是其主要约束能力
投资型
物业能获取的预期收益的巨细，决定支付的代价水平
第二节 房地产市场结构与指标
房地产市场结构
（一）房地产市场的垄断竞争干系（新增）
市场结构，是指某一市场中种种要素之间的内在联系及其特征。
根据某行业内部的生产者数目或企业数目、产物差别水平和进入障碍越大，将市场分别为
完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。
竞争分类
完全竞争市场-充实，
完全垄断市场-不存在
垄断竞争和寡头垄断-竞争+不充实。
房地产-不可移动性+异质性+市场会合度较低=垄断竞争
垄断竞争对付供给影响-销售控制能力（时间、数量、代价）
存量-疏散家庭-竞争>垄断
新建住房-区域性垄断-垄断>竞争
（二）房地产市场的数量比例干系（新增）
（新增）从宏观角度掌握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的阐发，接纳对有关市场指标进行数量比例体贴阐发的要领。
结构分类
主要内容
总量结构
（开发）—（销售）比例干系
区域结构
区域或都会种种指标（开发范围、物业类型、房价水平、政策步伐）比例干系
产物结构
（住宅）、（写字楼）、（商业）差别物业类型投资比例干系
供求结构
差别（档次）物业（供求）干系；判断档次与需求水平是否错位
投资结构
差别（投资方法和投资目的）的比例干系
租买机构
（租住空间）和（购买自住）空间的比例干系
二、市场细分：
（1）地区范畴：是房地产市场分别的主要形式。-不可移动性决定。地区范畴最常见是根据都会分别。
（2）房地产用途：
居住物业：普通住宅、公寓、别墅
商业物业：写字楼、商铺、休闲旅游、酒店
产业物业：厂房、高新技能财产用房、研究与生长用房、产业写字楼、仓储用房
特殊物业
土地市场
（3）增量存量：
房地产市场（三级）：一级土地出让、二级土地转让和新建房租售、存量房生意业务
土地：一级、二级
衡宇：一级（增量市场或一手房市场）、二级（存量市场或二手房市场）
（4）生意业务形式：转让、租赁、抵押
土地：买卖、租赁、抵押
新建房：销售、租赁、抵押
存量房：转让、租赁、抵押、保险
（5）目标市场：
按建立尺度和代价水平：低档、中低档、中档、中高等、高等
按群体特征：老年住宅、青年公寓
在对某市房地产市场进行细分时，分别出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种分别所接纳的市场细分尺度有（BCDE）。
A．按存量增量细分B．按生意业务形式细分C．按目标市场细分D．按房地产用途细分E．按地区细分
三、房地产市场指标
供给、需求、生意业务、监测与预警四大类指标
（注意四大指标下的分值表不要殽杂了）
（一）供给指标
（1）新竣工量：衡宇修建根据设计要求已全部完工，到达入住和使用条件，经验收判定及格（或到达竣工验收尺度），可正式移交使用的各幢衡宇修建面积的总和。
（2）灭失量：由于种种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部门。
（3）存量=上期存量+新竣工量-陈诉期灭失量
（4）空置量：尚未销售或出租的商品衡宇修建面积，包罗以前年度竣工和本期竣工的衡宇面积，不包罗那些不可销售和出租的衡宇面积-拆迁还建、统建代建、大众配套修建、房地产公司自用或周转房。
（5）空置率=空置量/存量
（6）可供租售量=上期可供租售量+本期竣工量-上期吸纳量
某时点的空置量>可供租售量
（7）衡宇施工面积（易错）：
新开工面积、上期跨入本期施工衡宇；
上期停建本期开工衡宇、本期施工又停建缓建的衡宇
本期竣工衡宇
（8）衡宇新开工面积：开工日期以破土刨槽、地基处置惩罚、打永久桩的日期为准。
（9）平均建立周期：（该指标包罗了上面易错的指标，预计容易考）=衡宇施工面积/新竣工面积
（10）竣工衡宇代价:
内容：衡宇设计和预算划定的
包罗自己、隶属工程、设备购买安装用度（理解：沾附在衡宇上的）；
不包罗：工艺类、办公和生活家具（更靠近动产类）、土地购买、拆迁赔偿、园地平整、都会建立配套投资因为强调的是衡宇代价）
代价：结算代价
（二）需求指标
（1）GDP
代价形态：所有常住单元的增加值之和。
收入形态：所有常住单元创造并分派的初次收入之和。
产物形态：所有常住单元最终使用的代价-进口代价
对应三种要领：生产法、收入法、支出法
（2）人口数：
户籍人口：登记有常住户口的人，不管是都外出。
常住人口：登记了并常住的人+未登记居住凌驾1年的人-登记了离开了1年的人
现有人口：某时点，本地居留的人。（所有的）
（3）就业人员数量：特别注意“宗教职业者、现役军人”也是就业人员。该指标是研究国度根本国情国力的重要指标。
（4）可支配收入：总收入-所得税-社会保障费-记账补贴
（5）总支出：消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出
（6）商品零售代价指数：
影响城乡居民的生活支出和国度的财务收入
影响居民购买力和市场供需的平衡
影响到消费与积聚的比例干系
（7）都会居民消费代价指数：（与人为有关）
（8）都会家庭人口范围：凡盘算为家庭人口的成员，其全部收支都包罗在本家庭中。
（9）就业漫衍（10）城镇登记失业率（11）房间空间使用用数量、
（三）生意业务指标
1、销售量（新增）
我国销售量统计指标为商品房销售面积，指陈诉期内出售商品衡宇的条约总面积（即双方签署的正式买卖条约中所确定的修建面积），由现房销售修建面积和期房销售修建面积组成。
2、吸纳量=销售+出租
3、吸纳率=本期吸纳量/可供租售量
4、房地产代价指数：销售代价指数、租赁代价指数、土地生意业务代价指数
5、出租量：是指在陈诉期期末衡宇开发单元出租的商品衡宇的全部面积。
6、吸纳周期=1/吸纳量
7、预售面积，是指陈诉期末仍未竣工交付使用，但已签订预售条约的正在建立的商品衡宇面积。
8、房地产代价-中位数/平均代价
9、房地产租金-中位数/平均租金
（四）市场监测和预警指标
1、土地转化率(窜改)
=政府批准新建商品房预售和销售面积/出让土地出让修建面积（窜改）
用于监测土地供给与住房供给之间的干系
反应土地转化为衡宇的效率。
2、开发强度系数=房地产开发投资/GDP(牢固资产总投资)
反应房地产开发投资与宏观经济协调生长的总体状况。
3、开发投资杠杆率=自由资金（权益资金）/总投资额
4、住房可支付指数（HAI）=家庭可蒙受房价上限/中位数房价
HAI＝100，中位数代价的住房；
HAI>100，更高代价的住房；
HAI<100，更低代价的住房。
5、住房代价公道性指数
反应了实际住房代价与都会经济根本面指标的协调干系。
6、房价租金比=代价/租金
是考察房地产代价是否过分偏离其使用代价的指标。
7、量价弹性 （窜改）=生意业务量变革率/代价变革率之比
依据生意业务量和代价的升降干系，可以判断市场合处的景气阶段。
8、小我私家住房抵押贷款还款收入比：月还款额/家庭收入

反应小我私家住房抵押贷款违约风险水平。
9、住房市场指数（HMI）：开发商对未来预期（当前销售、未来6个月、潜在购买者）
10、消费者信息指数：未来6个月是否筹划买房？或买自住房？
第三节 房地产市场的特性与功效
一、房地产市场的特性（5本性+位置）
房地产市场
a.一般纪律性，如受代价纪律、竞争纪律、供求纪律等的制约。但由于房地产具有区别于其他商品的特性，
b.区别于一般商品市场的特性，包罗垄断性、外部性和信息不对称性等。
（1）市场供给的垄断性：
供给短期缺乏弹性；
市场供给具有异质性-位置、情况、数量、档次的差别
不完全竞争市场-土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性。
（2）市场需求的遍及性和多样性（只有需求具有2个特性）
（3）市场生意业务的庞大性
（4）市场代价与位置密切相关：位置可决定房价的60-70%；
（5）存在遍及的经济外部性（不能通过市场运作在生意业务中反应的那部门，正外部性和负外部性）
（6）市场信息的不对称性
卖方对房地产信息的了解远远高于买房。（消费者处于劣势）
解决这个问题的主要途径：生长房地产估价等专业办事业，增强信息公布事情。
二、房地产市场的功效
（1）配置存量房地产资源和利益。
（2显示市场需求变革：（6个原因）
未来预期收益变革；（其他方面）
政府税收政策的影响；（政府方面）
土地供给的变革（政府方面）
收入水平变革；（主观方面）
消费品位变革；（主观方面）
原用于其他方面资金的介入；（其他方面）
（3）指导供给适应需求
供给变革的两个原因：
建立新项目或改变原物业使用方法；某类物业或可替代物业租售代价产生变革
例如：北京1994写字楼供给紧张时，有些酒店和公寓作为写字楼出租。
房地产市场通常需要一年以上的时间才气完成供需平衡的调治历程。
（4）指导政府制定科学的土地供给筹划
（5）引导需求适应供给
例如：高层修建供给增加，都会居民纷纷转向购买高层住宅，这个属于引导需求适应供给（不是居民十分强烈要求购买高层，而是被市场引导下消费的）
第四节 房地产市场的运行纪律
空间市场和资产市场

1)房地产空间市场
市场分类
需求者
供给
干系
空间市场
家庭和企业
房地产资本市场
空间市场的供求干系影响资产市场的需求
2)房地产资产市场
在房地产资产市场上，其目的是获取投资收益。投资收益包罗两部门，一是等效租金，二是增值收益。
市场分类
需求者
供给
干系
资产市场
家庭和机构投资者
新建的修建物
资产市场决定了空间市场的供给
为得到房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是差别的。
3)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
a)联系
空间市场的供求干系决定了房地产租金的水平
租金水平决定房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。
空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
b)均衡状态
租金和代价不动、房地产资产存量不动；
代价=重置本钱；新增量=灭失量
二、房地产市场的周期循环
（一）房地产周期循环的界说
房地产周期循环是指房地财产运动或其投入与产出有相当的颠簸现象，且此现象重复产生。
（二）产生周期的原因：
供需因素的影响：金融相关因素变更最为要害；
市场信息不充实；
生产者和消费者心理因素的影响
政策因素
制度因素
生产时间落差、季候性调解、总体经济形势
（三）传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下，投入房地产市场的资金的利润预期保持稳定，投资者具有自我调治投资量的能力。房地产市场的生长出现一种自我修正的周期性。
在每一个运行周期中，均经过扩张、迟钝、萧条、调治、苏醒和再次扩张的历程。
（四）阐发房地产周期运动的新看法
经济扩张与创造就业已不再是线性干系；就业时机增加与空间需求也不再同比增长；经济运动的扩张不再立即绝对导致新修建增加（如经济苏醒不会立即导致新修建产生）。
（五）房地产市场的自然周期
（主要看三大指标的变革：空置率、供给和需求增长率、租金变革）
市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点，这个点就是恒久平均空置率（又称公道空置率或结构空置率）。
阶段
空置率
供给和需求增长率
租金增长率变革
第一阶段
↓始于市场周期的谷底，空置率到达峰值，空置率在整个阶段都大于恒久平均空置率并逐渐淘汰。
供给根本停止，供给增长率≈0
下滑→稳定→小步上升
第二阶段
↓空置率低于恒久平均空置率并会到达空置率的最低点（需求增长率=供给增长率时）
需求增长率＞供给增长率；
到达周期峰值时，两者相等。
快速上涨→上升
第三阶段
↑空置率依旧低于恒久平均空置率，但会逐渐增加，直到和之相近。
需求增长率＜供给增长率
仍迟钝上升直至停止
第四阶段
↑空置率继承增加，直到增加到最大值。
供给高增长，需求低增长甚至负增长
开始下滑，租金甚至只能维持物业运营用度

（六）房地产市场的投资周期
（1）第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建立。市场上只有可以蒙受高风险的投资者。存量房地产的代价到达或靠近了最低点。大量不能送还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。
（2）通过第一阶段，寻找以低于重置本钱的代价，通过平衡点，租金到达有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由不停购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
（3）第三阶段的时候，空置率低于平衡点水平，购买存量房地产并继承开发新项目。市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，低落对新项目投资的回报预期，同时也低落购买存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，导致房地产市场流动性大大下降。
（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的干系
投资周期在第一阶段、第二阶段初期滞后于自然周期的变革，其他阶段均超前于自然周期的变革。
三、房地产泡沫
（一）房地产泡沫及成因
（1）观点：
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场代价与使用代价严重背离，脱离了实际使用者支撑而连续上涨的历程及状态。房地产泡沫是一种代价现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
（2）成因：
底子：土地的稀缺性；
直接诱因：投机需求膨胀；
直接助燃剂：金融机构过分放贷；
房地产泡沫能否出现，一个最底子的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的须要条件。
（二）“过分开发”及诱因
（1）观点：需求增长赶不上供给增长时，出现空置率上升、物业代价和租金下降的情况。
（2）成因：开发商：
对市场预测的偏差、之间的博弈和非理性行为、开发资金的易得性。
（三）房地产泡沫和过分开发的区别与联系
类型
过分开发
房地产泡沫
差别层面的市场指标
供求干系：
供给增长大于需求增长时；
代价干系：
市场代价大于实际代价（过分投机引起）
严重性和危害性
可以通过调治复兴
，不能自我调解危害更大
阶段差别
下降阶段
（理解一般会处于第三阶段）
上升阶段
（理解一般会处于第二阶段）
动机差别
恒久收益
短期收益
两者联系
泡沫产生，一定会引起过分开发；过分开发不一定由泡沫引起；
（四）权衡指标：6个指标（4个价，两对“增长+需求”）
实际代价/理论代价；房地产代价增长率/实际GDP增长率；
房地产代价指数/居民消费代价指数；房价收入比；
小我私家住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率（弹性）；投资需求/使用需求
第五节 房地产市场的政府干涉
1、须要性
原因
知识点
房地产市场失灵
1、是政府进行干涉的最重要前提
2、原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、失业、通货膨胀及失衡、再分派和优效品、大众品
3、步伐：
（1）垄断：制定反垄断政策
（2）外部性：税收、补贴、外部性收益-本钱内部化
（3）信息不对称：信息公然制度
住房问题和住房保障
步伐：
生产性补贴增加可支付住房供给
消费性补贴提高居民住房支付能力
接纳代价和租金管束步伐
宏观经济周期循环
。每一个经济周期一般包罗四个阶段：繁荣、衰退、萧条、苏醒。
苏醒和繁荣两个阶段组成扩张历程，衰退与萧条两个阶段组成收缩历程。
从扩张历程转为收缩历程时，宏观经济到达繁荣期最高点，即波峰；
从收缩历程转为扩张历程时，宏观经济到达萧条期最低点，即波谷。
波谷时，扩张性的钱币政策和财务政策。
波峰时，紧缩性的钱币政策与财务政策。
在宏观经济调控的配景下，住房市场的运行要受到钱币政策和财务政策的影响，从住房市场来看，政府干涉属于一种引致性的干涉。
房地产代价的剧烈颠簸
繁荣和瓦解纪律：房地产代价连续上升从长时间看不可连续，代价的快速上升往往也陪同着其后快速的下跌。（判断）
非均衡
总量非均衡：潜在总需求大于有效需求，
实际供给大于有效供给。
结构非均衡：子市场结构失衡。
2、手段
类别
知识点
土地供给政策
政府的土地供给政策对房地产市场的生长与运行有决定性影响。
土地供给政策的焦点是土地供给筹划。
金融政策
金融业的支持是房地财产繁荣必不可少的条件。
通过信贷范围、利率水平、贷款方法、金融创新等金融政策调治，是政府调控房地产市场的一个重要手段。
住房政策
廉租住房：最低收入家庭；完全由政府控制，不能进入市场流通。
经济适用房：代价和工具受政府指导。
商品房：完全市场化；主要组成部门。
都管帐划
1、五个条理：（二个生长+三个图）
生长计谋——次区域生长纲领——法定图则——生长大纲图——详细蓝图
2、高条理筹划能指导土地的开发和供给；
低条理的细部筹划能为土地出让历程确定筹划要点提供依据。
3、筹划要求：超前、科学、动态、适用
地价政策
【判断】土地本钱占总开发本钱中占重要比重时，政府完全可以通过调控地价来实现对房地产市场的调控（√）
税收政策
房地产税收政策是政府调控房地产市场的焦点政策之一。
租金控制
【判断】畸高的租金和租金回报率，往往意味着调控手段的无力和级差地租的流失，倒霉于房地产市场和整体经济的运行。（√）
3、步伐
（1）健全市场准入制度：公然化、尺度化
（2）推动行业诚信体系建立。
（3）范例生意业务步伐：
是抑制投机、维护市场秩序的有效步伐。
预售：土地使用证、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、开工证、预售筹划、工程建立筹划、预售款的羁系方案、设和的除地价款外资金已达25%的验资证明。
（4）增强产权治理：
权益让渡是房地产市场运动的焦点内容之一。
产权登记不但是房地产市场治理的底子和前提，并且可以成为微观治理的枢纽。