房地产项目可行性研究分析报告.docx

房地产项目可行性研究阐发陈诉（完整尺度模板）第一部分 项目表面阐发一、项目根本情况介绍二、项目开发企业介绍（内容可选）1. 开发企业的根本情况介绍2. 开发企业的组织机构介绍3. 开发企业的治理团队介绍4. 开发企业的经营情况介绍三、项目产生配景第二部分 项目市场观察阐发一、项目投资情况阐发（1）全国政策情况阐发A金融政策阐发B土地政策阐发（2）都会政策情况阐发（1）全国经济情况阐发（内容可选）A百姓经济整体情况阐发B牢固资产投资阐发C通货膨胀阐发D消费需求阐发E重大利功德件阐发（2）都会经济情况分（内容可选）A都会主要经济指标阐发B都会牢固资产投资阐发C都会引进外资情况阐发D都会重大经济项目阐发E都会经济生长历程阐发F都会经济预测阐发（1）都会自然地理情况阐发（2）都会历史文化阐发（3）都会人口情况阐发二、项目竞争情况阐发（1）全国房地产市场阐发（2）都会房地产市场阐发B都会房地产市场代价阐发D都会房地产市场供给情况阐发（A）产物类型的供给情况阐发（B）土地供给情况阐发（C）产物的开工咯和竣工情况阐发（1）板块范畴的界定（2）项目所在板块情况阐发（3）板块产物特征阐发（4）板块间的比拟阐发3.楼盘竞争敌手阐发（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争敌手阐发（2）商业开发肥肉竞争敌手阐发（3）综合开发项目的竞争敌手阐发三、项目客户群阐发1. 项目客户群购置能力阐发2. 项目客户群消费动机阐发3. 项目客户群年龄结构阐发4. 项目客户群家庭人口因素阐发5. 项目客户群教诲水平阐发6. 项目客户群考虑因素阐发（1）代价因素阐发（2）情况因素阐发（3）产物类型因素阐发（4）风水因素阐发四、项目SWOT阐发五、项目定位阐发（1）客户职业定位（2）客户特征定位（3）客户收入定位（4）客户需求定位（1）项目开发主题（2）项目产物档次（3）项目产物类型（提出两种以上方案进行优选）第三部分 项目筹划设计发起与进度摆设一、项目筹划设计发起二、项目开发进度摆设第四部分 项目用度估算一、项目开发本钱估算1.土地用度的估算4.底子设施建立用度的估算二、项目开发用度估算三、编写投资本钱用度估算表表13-1 投资本钱用度估算表序号项目盘算依据单价/（元/）合计/万元一开发本钱1-8项之和1土地用度土地用度=土地使用出让金+拆迁安顿赔偿费+征地用度2前期工程用度一般占到修建安装工程费的3%-6%3底子设施建立费一般占到修建安装工程费的15%左右4修建安装工程费凭据楼层和结构进行估算5大众配套设施建立费可以按修建安装工程用度的3%-5%进行估算6开发期间税费可以用修建安装工程用度的8%-15%进行估算7其他税费按实际盘算也可用修建安装工程用度的3%进行估算8不可预见费1-7项的1%-3二开发用度9-11项之和9治理用度开发本钱的2%-3%10财政用度按实际盘算11销售用度销售收入的3%-5%三合计四、开发期经营税费的盘算，编写与生意业务有关的税费表表13-2 税费表序号生意业务税费的类别盘算依据1营业税销售收入5%2都会维护建立税营业税7%（外资企业免征3教诲费附加营业税3（外资企业免征4防洪工程维护费（此项各地征收不一样销售收入0.09%5印花税销售收入0.05%（或房地产生意业务价的0.05%）6生意业务办事费销售收入0.1%（或房地产生意业务价的0.1%）合计销售收入5.74%，如果没有防洪工程维护费，则为销售收入5.65%第五部分 项目资金筹措1.收入估算表13-3 销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计123N1销售收入可销售面积单元售价销售比例2经营税金及税金附加营业税都会维护建立税教诲费附加表13-4 借款还本付息表序号项目合计1231借款还本付息期初借款本息累计本金利息本期借款本期应计利息本期还本本期付息2借款归还资金来源利润折旧费摊销费其他还款资金第六部分 项目财政评价一、盈利能力阐发（1）利润总额（简称利润或税前利润）=经营收入-经营本钱-治理用度-销售用度-财政用度-经营税金及附加-土地增值税-弥补亏损（2）投资利润率（也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率）=年平均利润总额总投资100%（3）投资净利率=年平均净利率总投资100%（4）资本金利润率=年平均利润总额资本金100%（5）销售净利率=年平均所得税后利润总额资本金100%（6）销售净利率=税后利润销售收入100%（7）销售毛利率=（税前利润+开发用度）销售收入100%（8）本钱利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）投资总额100%（9）静态投资接纳期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量）（10）表13-5 损益表（单元：万元）序号项目合计123N1经营收入销售收入出租收入自营收入2经营本钱商品房经营本钱出租房经营本钱3运营本钱4修理用度5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润盈余公积金应付利润未分派利润（1）财政内部收益率（FIRR）(2)财政净现值（FNPV）（3）动态投资接纳期（4）现金流量表表13-6 全部投资财政现金流量表序号项目合计123N1现金流量销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入接纳牢固资产余值接纳经营资金2现金流出开发建立投资经营资金运营用度修理用度经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累积净现金流量表13-7资本金现金流量表序号项目合计123N1现金流量销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入恒久借款短期借款接纳牢固资产余值接纳经营资金2现金流出开发建立投资经营资金运营用度修理用度经营税金及附加土地增值税所得税借款本金归还借款利息支付3净现金流量4累积净现金流量二、清偿能力阐发简化盘算每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款2）利率。Pd=借款归还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期归还借款额当期可用于还款的资金额）。资产欠债率=欠债总额资产总额100%，其中欠债总额=流动欠债+恒久欠债。流动比率=流动资产流动欠债5.速动比率 速动比率=速动资产流动欠债，速动资产=流动资产-存货6.表13-8 资产欠债表序号项目合计123N1资产1.1流动资金应收账款存货现金累计盈余资金在建工程牢固资产净值无形及递延资产净值2欠债流动欠债应付账款流动资金借款其他短期借款恒久借款经营资金借款牢固资产投资借款开发产物投资借款欠债小计3所有者权益资本金资本公积金盈余公积金累计未分派利润盘算指标：1.资产欠债率（%） 2.流动比率（%） 3.速动比率（%）三、资金平衡阐发表13-9 资金来源与运用表序号项目合计123N1资金来源销售收入出租收入自营收入自有资金恒久借款短期借款接纳牢固资产余值接纳经营资金净转售收入2资金运用开发建立投资经营资金运营用度修理用度经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金归还借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金表13-10 投资筹划与资金筹措表序号项目合计123N1项目总投资开发建立投资经营资金2资金筹措资本金借贷资金预售收入预租收入其他收入第七部分 项目不确定性阐发1.敏感性阐发（内容可选）销售代价敏感性阐发、土地取得代价敏感性阐发。2.临界点阐发（内容可选）最低销售代价、最高取得代价。第八部分 项目方案比选 当只有一种开发方案时则不需要进行项目方案比选第九部分 项目执法及政策性风险阐发（内容可选）1.房地产项目执法风险阐发（1）项目用地执法手续阐发（2）项目互助方法及其风险阐发（1）项目市场风险阐发（2）项目经营风险阐发（3）项目金融风险阐发（4）项目技能和自然情况风险阐发第十部分 项目可行性研究结论与发起这是一份借鉴了海内几家最著名且最乐成的房地产开发企业的可行性研究陈诉整合而成的房地产项目可行性研究陈诉尺度编写模板。该模板特别适合于房地产开发企业进行跨区域开发拿地之前所做的项目可行性研究陈诉，还特别适合于土地竞标前的报价阐发。1.项目产生配景（1）外部因素A阐发都会生长筹划与宗地的干系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的筹划与建立、都会功效筹划与结构、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。B、阐发宗地所属地区在该都会的历史、经济、文化、战略生长等方面的职位。例如：项目处在浦东，要说明浦东在伤害的职位及作为全国重点开发区的情况。C阐发项目渊源，特殊的政治或文化配景，如：危房改革、高新技能区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。（2）内部因素A.阐发项目启动对公司未来几年生长战略、生长筹划的意义（一般3-5年），在公司生长中的职位（手法是否核心项目）B阐发公司进入重点区域市场、项目公道结构，对公司提高市场笼罩率、提升品牌形象、低落经营风险、扩大社会影响力的作用。C从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描述立项开发的意义。（1）项目位置阐发项目宗地所处都会、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该都会的区位图，标记处宗地区域位置，与标记性市政设施、修建物（如市中心商圈、政府办公地、机场等）的相对位置和距离。（2）宗地现状四至范畴B阐发阵势平坦状况，注明自然标高及与周边阵势比力；C阐发地面现状，包罗宗地内是否 有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并盘算因此而损失的实际用地面积；D阐发地面现有民居情况，包罗具体居住人数、户数。地面有工场的，要阐发工场的数量、范围、产物性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；E地下情况阐发，包罗管线、地下电缆、暗渠、地上修建物原有撞击及地下修建和结构等。地上地下都要注意有没有受掩护的历史文物奇迹和可利用的构建；F阐发土地的完整性，是否有市政代征地、市政绿化带、市政门路、名胜奇迹、江河湖泊等因素支解土地；G地点情况，包罗土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。H附图平面地形图，标记四至范畴及相关数据；地形地貌图，主要反应宗地地面修建、河道、高压线等内容；地下状况图，包罗地下管线、暗渠、电缆等。（3）项目周边的社区配套A周边3000m范畴内肥肉社区配套阐发（a）交通状况阐发：公交系统情况，包罗主要线路、行车区间等；宗地出行主要依靠的交通方法，是否需要开发商自己解决；现有交通捷运系统，近期或筹划中是否 有地铁、轻轨等交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包罗现有和未来筹划的都会大众交通和快速捷运系统。（b）教诲：大中小学及教诲质量情况。（c）医院品级和医疗水平。（d）大型购物中心，主要商业和菜市场。（f）公园。（g）银行。（h）邮局。（I）其他。附图：生活设施漫衍图，具体位置、距离。B宗地周边3000m外但可辐射范畴内主要社区配套现状具体内容分要求参考“”（4）项目周边情况阐发（凭据个案特性描述，没有的可以不写）A.治安情况；B空气状况；C噪声情况；D污染情况（化工场、河道湖泊污染等）；E危险源情况（如高压线、放射性、 物品生产或仓储基地等）；F周边景观；G风水情况；H近期或筹划中周边情况的主要变革，如门路的拓宽、工场的搬家、大型医院、学校、购物中心或超市的建立等；I其他。（5）大市政配套阐发（一下阐发都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性）A.门路现状及筹划生长，包罗现有路幅、筹划路幅，筹划实施的时间，与宗地的干系（影响）。B供水状况：现有管线、管径及未来筹划和实施时间。C污水、雨水排放：现有管线、管径及未来筹划和实施时间。D通讯（有限电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、设计线路本钱等。F燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。G供热水及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来筹划扩容和增加的情况。（6）筹划控制要点A总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、门路面积；B住宅修建面积、公建修建面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；C综合容积率、住宅容积率；D修建密度；E控高；F绿化率；G其他。（7）土地代价土地代价的盘算要领，若有代征地要说明代征地代价。凭据购置代价盘算总地价、楼面地价。（1）互助方法及条件A互助方法根本情况：互助名称，主要股东投资情况，注册资本，创建时间、特殊配景等。B互助方法：例如，一次性买断土地、建后分房和分面积、建后分销售收入、建后分利润、配合设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确互助方是否有负担营业税的义务。C付款进度及其与拿地步伐的配合。D.其他互助的主要条件。E与互助方法相关的其他执法划定。（2）土地执法性质评估土地所有权归属，土地使用权归属，土地的用途。B筹划筹划所有权归属，筹划使用权归属，筹划的用途。（3）取得土地使用权的步伐评估A取得土地使用权的步伐。B取得土地使用权需要的事情日。C取得商品房用地土地使用权所需条件。D取得土地使用权的风险及控制，即取得土地使用权存在的不确定因素及解决。（4）土地性质变动的评估（已经是商品房用地可以不写）A.土地性质变动的步伐和理由。政策支持或障碍。C土地性质变动需要的事情日。（5）政策性风险评估阐发由于都会筹划限制或变动、突发性政策等政府因素而导致项目终断开发、报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变动受挫而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。（6）总体评价项目开发对各项执法手续和步伐的可操纵性、正当性，风险的可控性进行评价。如：签约条约中明显对本公司倒霉的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；倒霉、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。（1）区域房地产市场状况阐发A区域房地产市场简述形成时间；各档次房地产项目在区域内的漫衍状况；购置人群变革。B区域房地产市场各项指标生长状况（近3-5年）开工量、竣工量、销售量、供需比、平均销售。（2）区域内供给产物特征A各档次产物的供给状况B各档次产物的聚集特征（尤其研究与本项目类似档次物业的特征）；C区域内竞争楼盘状况阐发附图：项目周边楼盘个案漫衍图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。D.未来2-3年区域内可供给土地状况、产物供给量和产物类型。E阐发：本项目在区域市场内的时机点。F结论：区域市场在整体市场的职位及生长态势；本项目所在位置的价位区间和本项目开发产物的价位区间及产物形式；本项目在区域内开发市场潜力；本项目在开发中的营销核心问题。（3）区域目标客户群研究A.各档次产物目标客户特征及辐射商圈范畴（创建在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）。B.结论：本项目目标客户群的区域来源、行业特点、产物力的偏好、购置方法和主要的存眷点、诉求点。（4）目标定位A.市场定位：目标人群特征、来源区域、行业特征；B产物定位。（1）开端筹划设计思路A观点设计：产物体现的主题思想，主要设计气势派头、设计特点。B主要产物类型：多层、高层，照旧连拍别墅或屋顶花圃、顶层复式等其他类型，及差别类型产物的比列。C节能和环保型修建质料选用的考虑。D在所在都会中，生产新型、别开生面产物的可能性。E.如果是大型、超大型项目，地营造大社会观点的考虑。（2）筹划设计的可行性阐发A阐发在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、修建密度条件下，制造出的产物时申明类型和特征，是否切合前面提及的筹划设计观点和本公司所追寻的种种档次高品质住宅的要求。这主要从筹划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产物的可能性。B容积率变革对产物设计观点、产物类型和特征的影响。C.土地自己特征对产物设计的影响各考虑。如：阵势崎岖、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河道、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产物设计和情况掩护的影响及解决的要领。D项目周边自然情况和人文情况对产物设计的影响及考虑。如：治安情况、噪声情况、污染情况、空气情况、危险源、“风水”因素等对产物筹划设计和情况掩护的影响及解决要领。E周边市政工程配套设施对产物设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教诲现状、体育娱乐公园等休闲场合、银行、医院等生活设施对自身配套建立范围和面积做出判断。G市场阐发结果对产物设计的影响和考虑。如：市场代价限制和总价控制原则与产物类型和产物特征设计是否存在矛盾，对产物品质是否有影响，并说明如何解决。（1）土地升值潜力开端评估从地理位置、土地供给、周边情况及配套、市场生长状况、政府筹划、都会未来生长战略等角度对土地升值潜力做出开端评估。（2）宗地立即开发与作为土地储备的优缺点阐发（3）工程筹划工期筹划、各期开工面积、竣工筹划、开竣工时占本地都会市场和片区市场的占有率。（4）销售筹划各期销售时间、代价、面积，预计销售各期的市场占有率，销售筹划实现可行性。（1）本钱用度估算说明测算假设和主要运用指标，如产物类型假设，总修建面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（即开发本钱加开发用度，不包罗营业税和所得税）等。并参照下面表13-11所列：表13-11 本钱估算表项目投资总额/万元单元本钱（元/）土地用度前期工程费底子设施费修建安装工程费配套用度开发间接费开发本钱小计营销用度治理用度总计（2）税务阐发A营业税及附加；B所得税；C.土地增值税。上述税种的根本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目自己使用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国度政策是否有辩论，以及如何解决，具体的操纵的而历程是什么。A.资金投入筹划：各期地价、前期用度、底子工程费、建安费、配套费、开发间接费等的投入摆设。B资金回款筹划：各期销售回款筹划。C资金需求筹划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。D.启动资金及启动时只用资金内容、资金占用峰值、实现先进正流入时间、资金占用月平均额。A财政评价的假设条件，如是否享受政府种种税费的减免等。B项目利润、投资利润率及主要经济指标。参照表13-12。表13-12 项目利润、投资利润率及主要经济指标表经济指标单元指数（元/）项目总金额/万元销售收入开发本钱总投资销售毛利率税前利润税后利润销售净利率投资利润率表13-13 项目开发各期利润表经济指标2008年20xx年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积/单元利润/（元/）利润/万元参照以上内容及表格，可凭据实际情况增减。A.本钱变动时各项经济指标的变革，假设本钱每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比比力，如：表13-14 经济指标随本钱变动表经济指标预测本钱90%预测本钱预测本钱110%预测本钱120%总投资销售毛利率税前利润税后利润销售净利率投资利润率B.售价变动时各项经济指标的变革，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比力，如：表13-15 经济指标随售价变动表经济指标预测本钱90%预测本钱预测本钱110%预测本钱120%营业额销售毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资利润率C容积率变动时各项指标的变革表13-16 各项指标随容积率变动表主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4多高层比营业额总投资销售毛利率税后利润销售净利率总投资利润率（1）机构设置是否需要创建独立法人公司（项目公司）；主要部分设置。（2）人力资源需求启动项目对各专业（部分）人员的要求，具体人数（重点是专业经理）。（3）人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（变更、找平、培训等）。（1）优势从品牌、设计、启动速度、产物品质和特性、市场竞争、营销、互助方法、大市政配套、生活配套、是否切合本公司一贯生长思路等方面论述。（2）劣势从品牌、设计、启动速度、产物品质和特性、市场竞争、营销、互助方法、大市政配套、生活配套、是否切合本公司一贯生长思路等方面论述。（3）时机从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、都会生长筹划、宗地所属区域土地代价趋势等方面论述。（4）结论和发起（1）主要指标测算A预测直接制作本钱（不包罗地价）、售价。B投资收益阐发（参考一下格式）：表13-17 投资收益阐发表经济指标AA+MA+2MA+nM楼面地价总投资销售毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资利润率注：A代表起拍价或投标底价，若没有地价则A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单元代价，在世是设定的敏感性（或重要性）变革值，例如100万元，变革值不宜过大。C凭据需要可增加如下测算：表13-18 增加测算指标销售净利率总投资最高楼地面地价最高总地价R1R2R3注：R代表可担当的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要阐发指标，如投资利润率等。（2）竞争敌手阐发A.主要配景，控股股东情况。B总资产、净资产、净利润（每股利润）。C.资金状况，可能资金来源，融资能力，资金本钱。D.操纵水平，主要开发的项目。E.到场竞争的主要目的，进而阐发敌手拿地的其实，是否志在必得。（3）制定计谋A阐发盈亏平衡点，即保本销售时的地价。B阐发销售净利率在10%时可担当的地价或在可担当的吓坏搜净利率时的地价，也可以通过其他指标阐发可担当的地价，最终确定最高竞价和投标价。C掌握以微弱优势取得土地使用权或开发权的原则。（4）资金筹措短期会合支付大额资金的包管，自筹资金照旧向金融机构融资，是否与有关金融机构告竣届时一定提供融资办事的协议。（1）在市场阐发部分中增加本地商品房住宅市场总体状况A阐发该都会最近三到五年商品住宅市场生长状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。B.量值描述市场状况，这些指标有：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、小我私家购房比例、平均售价、小我私家信贷额度占销售额比例。C种种型产物的市场特征：价位区分、各档次市场比例、生长趋势、产物特征、漫衍区域等。D各行政区市场比力：量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各档次楼盘的销售比重、平均代价等。各区商品住宅漫衍特征：供给量、销售变革和生长趋势等。E本地都会近、中期筹划生长偏向描述：都会生长筹划、功效结构、底子设施建立等与项目开发个居民住宅密切相关方面。F主要开发商情况：开发商实力、企业性质、开发水平；前20名开发商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。G热点区域的表述和特征，热点产物的表述和特征。H客户的购置偏好、购置存眷的要素。I重点楼盘描述。（2）需要完成一份新都会生长及房地产市场调研陈诉陈诉格式及内容请参考我们编写的房地产市场调研与优秀案例一书。（1）有关宗地情况的增补证明资料和执法文件，如种种政府批文、权证等。（2）凭据本公司本钱核算指导设置科目明细，详细列示本钱测算历程。本钱测算可接纳两种要领：A从预算角度，依照本地相关政府政策、法例，凭据本钱项目逐项阐发盘算。但要注意本公司在筹划设计、高品质要求下，可能比行业一般本钱水平增加的因素。B凭据已做的类似项目的相关数据，并充实考虑该项目的特性，在此底子上估算。以上两种要领在测算历程中莫不是一贯而终的，差别的本钱项目运用最恰当、最科学的要领，两种要领可以交织使用。对可上可下的本钱项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些，具体测算可参照表13-19。表13-19 本钱估算表本钱项目总本钱/万元单元本钱/（元/）参考项目单元本钱说明一、土地得到价款二、开发前期准备费三、主体修建工程费2.结构及粗装修3.门、窗工程四、红线内市政工程费五、园林情况费六、大众配套设施费七、开发间接费合计注：1.本钱估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法做出详细估算时可只列大类。2.参考项目可选择公司内外的项目，其尺度为：已竣工的项目并具有最大可比性。3.现金流量预测表。4.欲签订的意向书和条约文本。5.新都会开发的市场调研陈诉。- 34 -