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有关于房地产泡沫的研究分析

　　【文章摘要】近些年空置率、房价收入比的失衡证明了我国房地产的“泡沫”化，这给房地产、银行、国民经济带来了巨大的潜在风险。面对美国的次贷危机，我国也对房地产实施了全面调控。本文从房地产泡沫表象入手，对我国的房地产泡沫进行了研究，并以国十一条为基础提出了一些遏制泡沫的想法。
【关键词】泡沫的表象；泡沫破灭的影响；消除泡沫的措施
一、我国房地产“泡沫”表象
纵观国际市场，房地产泡沫是每个国家都不可避免的经济通病，之所以说我国的房地产已经是“泡沫经济”主要的表象来自以下两点：
1、空置率高
目前，证明我国房地产经济已经成为泡沫经济的重要指标就是空置率的居高不下。据统计我国一线城市的商品房空置率高达15%以上，但租金的收入仅为2%，这些数据显示出来的就是“楼市”当中炒作投机的因素占主导地位，这是一种不正常的市场化行为，这种消费基础带来的房价上升和供需关系是畸形的市场需求，是没有牢固基础的需求。值得注意的是在金融危机前，美国的房屋空置率也没有超过3%，可见我国的房地产市场刚性需求与炒作之间的矛盾已经激化到了顶点。
理论界认为，我国的房地产之所以已经成为“泡沫”其重要的标志就是这些空置率，因为这些空置的房屋不是拿来使用的而是用来囤积期涨的，所以当这部分需求推动了房地产价格的时候，真正的需求者群体却因为房价而不断的萎缩，一旦打破临界点，造成刚性需求中断，那么房地产市场将出现真空，楼市将跳水，这时一切建立在高房价上的空中楼阁将没有基础可言，而炒房者将会出现租不抵贷的经济危机，进而引发银行的房贷坏账，这些连锁反应将势必冲击整个国家的经济基础，所以说目前我国的房地产行业已经是泡沫经济。
2、房屋价格和收入比失衡
中社会科学院在对房地产经济进行研究并在2010年的《经济蓝皮书》中总结，房价收入比，也就是房屋价格和家庭年收入的比，应当在3-6倍之间，超过6倍将导致居民购买房屋的困难，也就会产生房价过高的市场认同。在这个标准的衡量下，我国在2009年的统计数字是全国的居民收入房价比已经达到了倍，很明显已经超出了人们对房价的承受能力。同时应当注意的是，这个只是一个平均值，如果将一线城市的房屋单独统计，将大大超过这个指标。在这个失衡的市场价格面前，普通居民已经望房兴叹了。大多数的居民不能以合理的方式参与房地产市场，这也是房地产泡沫的一个重要标志。
二、房地产泡沫破灭的影响
1、整体经济失衡
房地产的价格对某个区域的经济增长、产业结构、产业链的形成和发展，产业合作等都有着重要的影响，因为人们的衣食住行都要以居住为核心展开，所以住房带来的后续消费是影响整个地区产业的重要推动。当房价不断升高的时候，所有的相关产业的价格和利润空间也随着不断的上升，这就使得相关的产业不断的膨胀，甚至某一地区的产业全部倾斜，房地产及相关产业成为该地区的唯一产业，这就导致了GDP的增长也越发的依赖于房地产的发展。当房地产的价格突破了临界点而转为下滑的时候，与其相关的产业链将受到巨大的冲击，各种相关产业会随着楼市的跳水而萎缩，这就导致了整体经济的下滑，将引发股市、金融市场、产业市场等与之相关的市场出现混乱，从而导致国民经济的整体下滑。
2、信贷危机
目前银行的信贷支持着两种矛盾市场，其一是房地产企业。其二是购房者。这二者在市场中应当是对立的，也就是购房者需要的是低廉的房屋价格，以获取居住的基本权利。房地产企业需要的是高房价以保证利润来应付信贷成本。而在房地产泡沫不断扩张的时候，银行却成为了这两个对立阵营的唯一支持者，一方面贷款给房地产企业，使之不断的扩大经营，这种经营在高房价的影响下是很难理智进行的。一方面贷款给炒房者，信贷成本的低廉使的众多的炒房者可以利用有限的资金购买更多的房屋，而且在租赁市场上的获利也使得寻租盛行，以此转嫁了炒房者的信贷成本。不难看出，银行所作的事情无异于饮鸩止渴，当房地产的刚性需求不断萎缩后，房地产行业的资金链条将出现断裂，这时房地产信贷将成为银行的最大风险，楼价跳水，企业和炒房者的资不抵债，作为唯一的受害者，银行面对所形成双重打击将是致命的。
　　3、行业危机
房地产的价格不断的畸形上升，也导致了国民经济产业结构的畸形发展。一些与房地产相关的企业、产业不断的扩展其生产规模，从而带动了上下游企业的盲目扩张和经营。在房地产市场空前“向好”的时候，这些企业当然也能够获取一些利益，但是房地产市场一旦失衡，这些盲目扩张的企业面临的只有亏损和倒闭，这时整个与房地产行业相关的行业将出现大起大落的经营变化，过剩的生产能力不得不推出市场竞争，从而造成行业性的萧条。
4、民生质量的下降
当前住房条件的改善也是民生水平提高的一个重要标准。但是过高的房价使得人们生活的基本支出大部分都消耗在了过高的房价上，而在生活中却节衣缩食，降低了消费的水平。这种日常生活成本的降低无疑是降低了居民的生活水平，这与我国建设小康社会的总体目标显然是背道而驰的。
三、国十一条”的基本控制作用分析
今年年初，国家出台了一系列的调控政策，以此来遏制房地产价格的过快畸形增长，业界统一称之为“国十一条”。这一系列的调控措施通过时间的验证已经产生了一定的作用，其作用的根本就是指导思想的正确和具体手段的准确。具体的分析
1、国十一条的指导思想：归纳这些调控政策的中心思想就是让房子卖到真正需要房子的人手上。这个目标看似简单，但是这个目标的背后的真正含义就是要激发居民的刚性房地产需求，使之成为市场的主导消费力量，真正的还房地产市场给市场，而不是控制在投机者手中。这时给房地产发展指明了一个方向，回归了房地产市场的真正市场面目，使一切围绕房地产的产业投资回归理智
2、措施的准确：其一，收紧信贷政策。
在房地产市场增长过快的时候，信贷的宽松成为了房价的推动之一，这就给房地产的投机者可乘之机，利用少量的信贷低获
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