房地产企业纳税焦点问题及解析.docx

房地产企业主要涉税争议核心问题及政策解析主要内容一、土地增值税方面存在的问题二、营业税方面存在的问题三、企业所得税方面存在的问题四、小我私家所得税方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题一、土地增值税方面存在的问题两种（自行清算、通知清算）关于印发土地增值税清算治理规程的通知国税发200991号 第九条 纳税人切合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（如不清算，责任在纳税人）（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？ 正确答案凭据国度税务总局关于印发土地增值税清算治理规程的通知（国税发200991号）划定，纳税人切合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出售或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未治理土地增值税清算手续的（应在治理注销税务登记前进行土地增值税清算）。第十条 对切合以下条件之一的，主管税务构造可要求纳税人进行土地增值税清算。（不要求，纳税人无责任，可一直预缴）（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上，或该比例虽未凌驾85%，但剩余的可售修建面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未治理土地增值税清算手续的；（四）省级税务构造划定的其他情况。是否一次清算？国税发2006187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按划定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单元修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算。单元修建面积本钱用度=清算时的扣除项目总金额清算的总修建面积阐发提示：清算时要完整归集扣除项目。清算后再产生的用度不得再扣除2.单纯销售地面修建物是否缴纳土地增值税土地增值税暂行条例第二条转让国有土地使用权,地上的修建物及其附着物并取得收入的单元和小我私家,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。实施细则第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国度执法划定属于国度所有的土地.第四条条例第二条所称的地上的修建物,是指建于土地上的一切修建物,包罗地上地下的种种隶属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。征税工具及范畴土地增值税的征税工具是转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物所取得的增值额。阐发：一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让团体土地使用权的不征税。小产权房不征二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。产权没有过户不征三是对转让房地产并取得收入的征税，对产生转让行为，而未取得收入的不征税。公益性捐赠、继承性捐赠不征（国税函发1995110 ）国度税务总局关于转让地上修建物土地增值税征收问题的批复（国税函2010347号）厦门市地方税务局： 你局关于转让地上修建物土地增值税征收问题的请示（厦地税发201018号）收悉。经研究，现批复如下：凭据中华人民共和领土地增值税暂行条例划定，对转让码头泊位、机场跑道等底子设施性质的修建物行为，应当征收土地增值税。二一年七月二十六日3.土地增值税清算单元如何确定问题：我公司某项目的建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、国有土地使用权证只有一个，报建用度也一齐缴纳；但立项批文注明分三期建立，并分别取得一期、二期、三期的修建工程施工许可证，分期取得竣工验收陈诉、预售许可证、分期治理了大产权。 请问：（1）国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条划定：土地增值税以国度有关部分审批的房地产开发项目为单元进行清算，对付分期开发的项目，以分期项目为单元清算。分期开发的项目简直认尺度是什么？（2）我公司该项目的清算主体应如何确定？复兴：（1）中华人民共和领土地增值税暂行条例 第八条划定：土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算工具为单元盘算。（2）财税字1995048号第十三条，关于既建普通尺度住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题划定：对纳税人既建普通尺度住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其制作的普通尺度住宅不能适用免税划定。（3）国税发2006187号第一条划定：土地增值税以国度有关部分审批的房地产开发项目为单元进行清算，对付分期开发的项目，以分期项目为单元清算。开发项目中同时包罗普通住宅和非普通住宅的，应分别盘算增值额。（4）土地增值税清算治理规程（国税发200991号）第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国度有关部分审批、存案的项目为单元进行清算；对付分期开发的项目，是否以分期项目为单元清算；对差别类型房地产是否分别盘算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 重庆市地方税务局转发国度税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发2010167号）一、关于项目清算中差别开发品分别盘算增值额问题在清算项目中，房地产开发企业既制作普通住宅，又制作非普通住宅（非普通住宅包罗：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须凭据差别开发品，分别盘算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。不然，其制作的普通尺度住宅不得适用免税划定。企业所得税本钱工具简直定（1）可否销售原则。开发产物能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱工具进行本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱工具进行归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱工具。（2）分类归集原则。对同一开发所在、竣工时间相近、产物结构类型没有明显差别的群体开发的项目，可作为一个本钱工具进行核算。（3）功效区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有差别使用功效时，可以作为独立的本钱工具进行核算。（4）订价差别原则。开发产物因其产物类型或功效差别等而导致其预期售价存在较大差别的，应分别作为本钱工具进行核算。（5）本钱差别原则。开发产物因修建上存在明显差别可能导致其制作本钱出现较大差别的，要分别作为本钱工具进行核算。（6）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方互助开发的，应结合上述原则分别分别本钱工具进行核算。本钱工具由企业在开工之前公道确定，并报主管税务构造存案。如需改酿本钱工具的，应征得主管税务构造同意。4.股权转让缴纳土地增值税问题国税函2000687号广西壮族自治区地方税务局： 你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示收悉。鉴于深圳市能源团体有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性配合转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式体现的资产主要是土地使用权、地上修建物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的划定征税。国税函1997700号关于陕西省电力建立投资开发公司将所拥有的陕西渭河电厂新厂的部分股权，转让给香港旭兴生长有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下：一、关于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴生长有限公司这一历程中，只涉及到电厂在20年经营期限中部分的股权转移，而作为独立核算的电厂，其不动产的所有权并未产生转移，也不存在产生销售不动产的行为。因此，对投资公司转让电厂股权的行为不应征收营业税。二、关于土地增值税问题。对陕西电力建立投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。纳税操持：不全部转让、分次转让，转让给差别的控股子公司国度税务总局关于未治理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地历程中是否与对方当事人治理了土地使用权属证书变动登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有条约等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法例定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 5.地下车位是否缴纳土地增值税国税发200931号第三十三条 企业单独制作的停车场合，应作为本钱工具单独核算。利用地下底子设施形成的停车场合，作为大众配套设施进行处理惩罚。问题： 房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订条约约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？其本钱用度能否作为开发本钱项目在盘算土地增值税时扣除？正确答案凭据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关划定，土地增值税是对出售大概以其他方法有偿转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以治理相应产权为标记，产权未产生转移就不组成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有产生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应凭据“办事业租赁业”项目缴纳营业税。国度税务总局纳税办事司国税发2006187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和用度。国税发2006187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按划定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单元修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算。单元修建面积本钱用度=清算时的扣除项目总金额清算的总修建面积清算案例阐发：我公司一项目正在搞土地增值税清算，商品房买卖条约里有一条签的是“地下室（属人防设施）配电、供水房设施归出卖人”，现税务局提了一个问题：这部分本钱不能结转，我司已向税务局说明这是笔误，并且“地下室（属人防设施）配电、供水房设施”开发商又得不到，本钱必须结转，但税务局要求我们把客户和房管局的条约收回重签，我司底子做不到，税务局提的有依据吗？正确答案国税发2006187号房地产开发企业开发制作的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业治理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等大众设施，按以下原则处理惩罚：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、用度可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单元用于非营利性社会大众事业的，其本钱、用度可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应盘算收入，并准予扣除本钱、用度。地下车位用来出租时，其本钱也不得在清算时扣除本钱6.单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除 土地增值税：开发间接用度，是指直接组织，治理开发项目产生的用度，包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。所得税划定：指企业为直接组织和治理开发项目所产生的，且不能将其归属于特定本钱工具的本钱用度性支出。主要包罗治理人员人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、工程治理费、周转房摊销以及项目营销设施制作费等。国度税务总局（网站）复兴：在开发小区内、主体外修建临时性修建物作为售楼部、样板房的，其产生的设计、制作、装修等用度，应计入房地产销售用度扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购买支出不得在销售用度中列支。 在主体内修建临时售楼部、样板房的，其产生的设计、制作、装修等用度，建成后有偿转让的，应盘算收入并准予扣除。利用筹划配套设施（如：会所、物业治理用房），产生的售楼部、样板房的设计、制作、装修等用度，按以下原则处理惩罚：建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、用度可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单元用于非营利性社会大众事业的，其本钱、用度可以扣除。建成后有偿转让的，应盘算收入，并准予扣除本钱、用度。7.扣除项目按什么要领分派土地增值税暂行条例实施细则第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额简直定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例盘算分摊，或按修建面积盘算分摊，也可按税务构造确认的其他方法盘算分摊。阐发：差别的盘算要领其结果差别，纳税人是否可以自行选择？举例某房开公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包罗门路、绿地等）6000平米，修建面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，修建面积5000平米。公寓己销售完毕，应分摊土地出让金？正确答案占地面积法：1000（600010000）600（万元）修建面积法：100015000（150005000）750（万元）国税发2006187号 属多个房地产项目配合的本钱用度，应按清算项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积的比例或其他公道的要领，盘算确定清算项目的扣除金额。国税发200991号分期开发项目大概同时开发多个项目的，大概同一项目中制作差别类型房地产的，应凭据受益工具，接纳公道的分派要领，分摊配合的本钱用度。阐发：税务构造认为公道的分派要领有哪些？房地产企业配合本钱和间接成天职配要领（1）占地面积法。指按已动工开发本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派。一次性开发的，按某一本钱工具占地面积占全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。分期开发的，首先按本期全部本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派，然后再按某一本钱工具占地面积占期内全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。期内全部本钱工具应包袱的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱工具配合包袱的占地面积。举例：某房地产企业开发一小区，占地60000，分三期开发，分别20000，30000，10000，土地出让金50000万，一期开发住宅3幢和一个会所，分别占地5000，5000，5000，2000。（2）修建面积法。指按已动工开发本钱工具修建面积占开发用地总修建面积的比例进行分派。一次性开发的，按某一本钱工具修建面积占全部本钱工具修建面积的比例进行分派。分期开发的，首先定期内本钱工具修建面积占开发用地筹划修建面积的比例进行分派，然后再按某一本钱工具修建面积占期内本钱工具总修建面积的比例进行分派。（3）直接本钱法。指定期内某一本钱工具的直接开发本钱占期内全部本钱工具直接开发本钱的比例进行分派。（4）预算造价法。指定期内某一本钱工具预算造价占期内全部本钱工具预算造价的比例进行分派。成天职配划定（1）土地本钱，一般按占地面积法进行分派。如果确需结合其他要领进行分派的，应商税务构造同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发本钱经商税务构造同意后可先按土地整体预算本钱进行分派，待土地整体开发完毕再行调解。（2）单独作为过渡性本钱工具核算的大众配套设施开发本钱，应按修建面积法进行分派。（3）借款用度属于差别本钱工具配合包袱的，按直接本钱法或按预算造价法进行分派。（4）其他本钱项目的分派法由企业自行确定。8.开发用度中的利息支出如何盘算扣除房地产开发用度，是指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度、财务用度。财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度，按划定盘算的金额之和的5%以内盘算扣除。凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发用度按划定盘算的金额之和的10%以内盘算扣除。国税函2010220号三、房地产开发用度的扣除问题（一）财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度，在凭据“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内盘算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发用度在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的10%以内盘算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，凭据以上要领扣除。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发用度盘算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种措施。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调解至财务用度中盘算扣除。国税函发1995110号：（三）开发土地和新建房及配套设施的用度是指销售用度、治理用度、财务用度。凭据新管帐制度划定，与房地产开发有关的用度直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于盘算操纵，细则划定，财务用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。房地产开发用度按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发本钱之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不但独扣除，三项用度的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发本钱的10%以内盘算扣除。不管什么原因利息不但独扣时，三项用度合计按10%扣除二、营业税方面存在的问题9.混淆销售征税问题我公司是一家修建安装企业，所承包的工程大部分为包工包料（非自产质料），请问我公司应如何制止混淆销售行为？如果质料的比重大于50%，应如何缴税？房地产企业在业务实际产生时，应该取得营业税发票照旧增值税发票呢？营业税混淆销售营业税暂行条例实施细则第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货品，为混淆销售行为。除本细则第七条的划定外，从事货品的生产、批发大概零售的企业、企业性单元和个别工商户的混淆销售行为，视为销售货品，不缴纳营业税（交增值税）；其他单元和小我私家的混淆销售行为，视为提供给税劳务，缴纳营业税。增值税混淆销售行为增值税暂行条例实施细则第五条 一项销售行为如果既涉及货品又涉及非增值税应税劳务，为混淆销售行为。除本细则第六条的划定外，从事货品的生产、批发大概零售的企业、企业性单元和个别工商户的混淆销售行为，视为销售货品，应当缴纳增值税；其他单元和小我私家的混淆销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。本例：修建劳务营业税为主，不交增值税，应交营业税营业税特殊情况第七条 纳税人的下列混淆销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货品的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货品销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务构造审定其应税劳务的营业额： （一）提供修建业劳务的同时销售自产货品的行为； （二）财务部、国度税务总局划定的其他情形。增值税特殊情况第六条 纳税人的下列混淆销售行为，应当分别核算货品的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并凭据其销售货品的销售额盘算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务构造审定其货品的销售额：（一）销售自产货品并同时提供修建业劳务的行为；电梯销售及安装增值税（二）财务部、国度税务总局划定的其他情形。国税函20061278号 中国移动有限公司内地子公司开展的以业务销售附带赠送实物业务（包罗赠送用户SIM卡、手机或有价物品等实物），属于电信单元提供电信业劳务（营业税业务）的同时赠送实物的行为，凭据现行流转税政策划定，不征收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠送实物的行为是电信单元无偿赠与他人实物的行为，不属于营业税征收范畴，不征收营业税。阐发：卖房送空调是否相同？不是混淆销售行为，是无偿赠送行为，所以要交增值税答案：分别盘算营业税和增值税。10.修建业营业税计税依据与管帐处理惩罚问题实施细则第十六条 除本细则第七条划定外，纳税人提供修建业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包罗工程所用原质料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包罗建立方提供的设备的价款。阐发：房地产开发企业经常存在甲供材问题，如何纳税和取得正当票据扣除问题。修建业甲供材征税问题：计税依据包罗甲供材？（包罗甲供材）纳税人？是否可以转嫁甲方？（施工方，不可以转让）扣缴义务人？是否属于法定扣缴义务？（甲方不是扣缴义务人，无法定扣缴义务）如何开具发票？甲供材发票是否可以直接入账？（甲供材也要列示在施工方发票中，甲供材发票可以入账）甲供材中包工包料条约与包工不包料条约在增值税方面的区别（包工包料条约，甲方提供质料，属于用质料抵账，要视同销售交增值税；如果是包工不包料条约，甲应该提供质料，不需要缴纳增值税）？甲、乙双方的正确处理惩罚方法（施工方在签条约的时候，要将甲方提供质料这部分税收考虑进来，这样甲方间接包袱了营业税，不然只能施工方自己包袱）装饰业务如那边理惩罚？（按实际收取的价款和价外用度缴纳营业税）11.营业税纳税义务产生时间问题考虑问题：房地产企业收到预收款是否缴纳营业税？（需要）纳税义务产生时是否计入营业税金及附加？是否允许缴纳当期税前扣除？（需要计入营业税金及附加，所得税前可以扣除）第十二条营业税纳税义务产生时间为纳税人提供给税劳务、转让无形资产大概销售不动产并收讫营业收入款项大概取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财务、税务主管部分另有划定的，从其划定。一般划定第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为产生历程中大概完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面条约确定的付款日期的当天；未签订书面条约大概书面条约未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。特殊划定第二十五条 纳税人转让土地使用权大概销售不动产，接纳预收款方法的，其纳税义务产生时间为收到预收款的当天。纳税人提供修建业大概租赁业劳务，接纳预收款方法的，其纳税义务产生时间为收到预收款的当天。纳税人将不动产大概土地使用权无偿赠送其他单元大概小我私家的，其纳税义务产生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。营业税金及附加一、本科目核算企业经营运动产生的营业税、消费税、都会维护建立税、资源税和教诲费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“治理用度”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。二、企业按划定盘算确定的与经营运动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”科目。管帐准则根本准则第九条 企业应当以权责产生制为底子进行管帐确认、计量和陈诉。第三十三条 用度是指企业在日常运动中产生的、会导致所有者权益淘汰的、与向所有者分派利润无关的经济利益的总流出。第三十四条 用度只有在经济利益很可能流出从而导致企业资产淘汰大概欠债增加、且经济利益的流出额能够可靠计量时才气予以确认。12.如何取得正当发票（营业税纳税所在）问题问题内容房地产企业建立工程项目可能使用外地机器设备，或支付设计用度等，但入账的租赁费、设计费发票根本是从收款方机构所在地开出的。请问，设备租赁业营业税的纳税所在是否只能在其施工所在地？哪些发票在劳务产生地开具，哪些在收款方所在地开具？中华人民共和国营业税暂行条例第十四条营业税纳税所在：（一）纳税人提供给税劳务应当向其机构所在地大概居住地的主管税务构造申报纳税。但是，纳税人提供的修建业劳务以及国务院财务、税务主管部分划定的其他应税劳务，应当向应税劳务产生地的主管税务构造申报纳税。（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地大概居住地的主管税务构造申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务构造申报纳税。（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务构造申报纳税。扣缴义务人应当向其机构所在地大概居住地的主管税务构造申报缴纳其扣缴的税款。13.拆迁赔偿如何缴纳营业税？国税函发1995549号内资企业也一样适用对外商投资企业从事都会住宅小区建立，应当凭据中华人民共和国营业税暂行条例的有关划定，就其取得的营业额计征营业税；对送还面积与拆迁修建面积相等的部分，由本地税务构造按同类住宅衡宇的本钱价审定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套大众设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包罗在住宅衡宇转让代价中并已征收营业税的，不再征收营业税。土地增值税（国税函2010220号）第六条、关于拆迁安顿土地增值税盘算问题（一）房地产企业用制作的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同销售处理惩罚，按国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款划定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁赔偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁赔偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁赔偿费。（二）开发企业接纳异地安顿，异地安顿的衡宇属于自行开发制作的，衡宇代价按国税发2006187号第三条第（一）款的划定盘算，计入本项目的拆迁赔偿费；异地安顿的衡宇属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁赔偿费。（三）钱币安顿拆迁的，房地产开发企业凭正当有效凭据计入拆迁赔偿费。例：某房地产企业就地安顿拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地本钱2亿元，修建施工等其他开发本钱8000万元，总可售面积80000平米。则: 视同销售收入4000万元；拆迁赔偿费支出4000万元。正确答案土地增值税影响1.视同销售前：收入=8000（80000-5000）=60000（万元） 税金盘算如下：=280008000050005.5%+3300=3396.25（万元）扣除项目盘算如下：=28000+28000（20%+10%）+3396.25=39796.25（万元）增值额=60000-39800=20203.75（万元）增值率=50.76%土地增值税=20203.75*40%-39796.25*5%=6091.69（万元）2.视同销售后：收入=800080000=64000（万元）税金：3396.25（万元） 扣除项目盘算如下：=32000+32000（20%+10%）+3396.25=44996.25（万元）增值额=64000-44996.25=19003.75（万元）增值率=42.23%土地增值税=19003.75*30%=5701.13（万元）结果比力：6091.568-5701.13=390.56（万元）14.互助建房如何征税？国税函发1995156号十七,问：对互助建房行为应如何征收营业税？互助建房,是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权,另一方（以下简称乙方）提供资金,互助建房。互助建房的方法一般有两种：第一种方法是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和衡宇所有权相互互换。具体的互换方法也有以下两种：（一）土地使用权和衡宇所有权相互互换，双方都取得了拥有部分衡宇的所有权。在这一互助历程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，调换部分衡宇的所有权，产生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分衡宇的所有权为代价，调换部分土地的使用权，产生了销售不动产的行为。因而互助建房的双方都产生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行钱币结算，因此应当凭据实施细则第十五条的划定分别审定双方各自的营业额。如果互助建房的双方（或任何一方）将分得的衡宇销售出去，则又产生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。（二）以出租土地使用权为代价调换衡宇所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上制作修建物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的修建物送还甲方。在这一经营历程中，乙方是以修建物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价调换修建物。甲方产生了出租土地使用权的行为，对其按“办事业-租赁业”征营业税；乙方产生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的划定审定。国税函20051003号海南省地方税务局：你局海南省地方税务局关于我省海口紫荆花圃互助开发税收问题的请示（琼地税发200557号）收悉。经研究，批复如下：鉴于该项目开发建立历程中，土地使用权人和衡宇所有权人均为甲方，未产生中华人民共和国营业税条例划定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义互助开发房地产项目的行为，不属于互助建房，不适用国税发1995156号第十七条有关互助建房征收营业税的划定。第二种方法是甲方以土地使用权，乙方以钱币资金合股，建立合营企业，互助建房。对此种形式的互助建房，则要视具体情况确定如何征税。（一）衡宇建成后如果双方接纳风险共担、利润共享的分派方法，凭据营业税“以无形资产投资入股，到场担当投资方的利润分派，配合包袱投资风险的行为，不征营业税”的划定，对甲偏向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售衡宇取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。（二）衡宇建成后甲方如果接纳按销售收入的一定比例提成的方法到场分派，或提取牢固利润，则不属投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的牢固利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部衡宇的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。（三）如果衡宇建成后双方按一定比例分派衡宇，此种经营行为也未组成以无形资产投资入股，配合包袱风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲偏向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按划定审定。对合营企业的衡宇，在分派给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。15.违约金（赔偿金）收入征税问题一房地产开发公司预售房产时，与客户签订条约，收取定金2万元。后由于国度接纳调控政策，客户考虑各方面原因后，决定违约弃单。问题：预收定金2万元是否作为价外收入纳税？2万元如果记销售价外用度，是作为售房收入照旧其他营业收入？营业税划定，价外用度，包罗收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、嘉奖费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他种种性质的价外收费。增值税划定，价外用度，包罗价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、嘉奖费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他种种性质的价外收费。问题内容：我公司与一公司签订了产物销售条约，收取定金5万元。厥后对方不需要此产物了，我公司将定金5万元作为违约金入账。请问此违约金是否要缴纳增值税？复兴意见：凭据现行增值税划定，纳税人在未销售货品大概提供加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税的征税范畴，不征收增值税。同时，现行营业税政策划定，纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于营业税的征税范畴，不征收营业税。国度税务总局/2009/11/09关于赔偿金问题 我公司与另一家公司签订的钢材购买条约因2008年市场代价大幅下滑而片面违约，凭据条约应赔偿对方1亿元，经过双方多次协商最后告竣一致赔给对方6000万元。现在这笔赔偿金税务局说要有发票才可以税前列支，但这笔赔偿金底子不可能开出发票来，它既不切合开具增值税发票的要求，也不切合开具营业税发票的要求，现在对方只给我们开具了收据，我们可以提供协议另有银行的付款纪录。请问：这样这笔赔偿金能否税前列支？复兴意见：凭据现行增值税划定，纳税人在未销售货品大概提供加工、修理修配劳务的情况下收取的违约金，不属于增值税的征税范畴，不征收增值税。同时，现行营业税政策划定，纳税人在未提供营业税应税劳务的情况下收取的违约金，不属于营业税的征税范畴，不征收营业税。依据发票治理措施的划定，在没有产生购销商品、提供大概担当办事以及从事其他经营运动的情况下，因对方未履行条约而致的违约收取的违约金，不是经营运动，不属于开具发票的范畴。贵公司可依违约金收款收据、相关条约协议及银行的付款凭据在税前列支。 国度税务总局 2009/12/1616.房地财产营业税差额征税问题问题：房地产企业购买旧房（办公房或在建项目）改革、制作后出售，是否按差额纳税？中华人民共和国营业税暂行条例第五条纳税人的营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产大概销售不动产收取的全部价款和价外用度。但是，下列情形除外：（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单元大概小我私家的，以其取得的全部价款和价外用度扣除其支付给其他单元大概小我私家的运输用度后的余额为营业额；（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外用度扣除替旅游者支付给其他单元大概小我私家的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；（三）纳税人将修建工程分包给其他单元的，以其取得的全部价款和价外用度扣除其支付给其他单元的分包款后的余额为营业额；（四）外汇、有价证券、期货等金