房地产市场专题.docx

后奥运房地产市场专题“后奥运问题”主要出在以下几个方面：一是奥运会举办前过量投资和奥运结束后投资下滑带来的经济风险；二是奥运会结束后，体育场馆和底子设施利用不敷带来的投资风险；三是奥运会举办前后房地财产生长过热可能产生的泡沫风险；四是都市的疏散开发建立和结构结构调解风险。本月新闻热点：2房企资产欠债率高达80% 九成房企可能要出局？2整售潮涌动 开发商零售转批发拯救资金链32008年上半年中国出台地产相关政策及信息汇总4建立部：政策短期内不松动5预测下半年五大可能出台的政策6后奥运房价走向何方7历届举办国奥运后的经济情况7从九常委新动向看中国后奥运结构8后奥运的楼市，会不会“向下拐”？9后奥运时代房价是升是降？10后奥运时代从两方面阐发房地产市场将走向何方12后奥运房价各地阐发13房财产内人士认为奥运后北京楼市不会陷入低谷13后奥运时代北京楼市仍蕴含生长机会13广州-多数买房者欲张望奥运后房价14专家阐发：奥运后广州房价将继承下降15南宁楼市探冷暖:“奥运月” 楼盘营销艰巨前行16奥运后房价大跌可能性小 成都楼市将平稳前行17存眷后奥运时代大连楼市企稳声音渐走强19后奥运房价走势预测20楼市短期颠簸 奥运会后恒久向好的趋势仍未变20奥运楼市供货量大增 开发商用代价换市场22后奥运海内楼市将继承平稳调解23后奥运楼市不会像灰心者预想的“大幅”下跌!24美联物业预测奥运后房产逐渐回暖26国度发改委专家：奥运会后房产市场形势乐观26奥运后房地产将引领央企重组潮水28本月新闻热点：房企资产欠债率高达80% 九成房企可能要出局？广州日报 资金链的紧张,不但引起了碧桂园、恒大、万科等上市公司或大型房企的重视,更让多数中小房地产企业困惑不已。房地产企业融资已经成为学界、政界以及资本市场的热点话题。昨日证券业、地产界多方人士担当记者采访时普遍认为,大开发商融资渠道多、自己资金状况还较充裕,而中小开发商尤其是非上市公司的“日子难过”,但由于经历过频频市场调解洗牌,“现在的开发商破产倒闭的时机比力小,将以退出为主”。 资金状况:不少房企资产欠债率高达80% “现在开发商资金普遍紧张”,广州知名地产专家、同创卓越房地产投资照料有限公司总经理赵卓文说道,凭据去年房地产上市公司年报,内地房地产企业资产欠债率不少高达80%以上,别的,另有多家年报显示,其经营期末现金流只有欠债额的10%左右。 对此,赵卓文认为,目前开发商资金紧张是一定的,与其开发范围太大、扩张太快有干系。好比,碧桂园年初号称今年要开发1000万平方米,“保利、万科等上市公司年初制定的目标也很大,根本完成不了”。别的,一位香港房地产上市公司项目投资卖力人报告记者,宏调中严格控制外资进入房地财产也让他们头痛不已,“我们有大把钱进不来,商务部有关审批的办公室里堆满了投资申报表,自己不去找,可能就石沉大海”。 不外,今年一季报和中报中,各家大开发商仍在力争给出“悦目”的数据。近日,不但越秀城建董事长明确体现,“我们的现金另有好几个亿,在资金周转方面没什么问题”;万科在其一季报中也体现,截至今年3月底,公司持有现金156.3亿元,流动性仍然充裕。对此,合富光辉首席阐发师黎文江体现,上市公司的数据应该是准确的,是有严格羁系的,所谓资金紧张,还未到无路可走、抛售产物的田地。赵卓文也认为,大开发商支撑下去的可能性很大。 而相比大开发商,专家们认为,中小开发商的日子很难过。“此轮调解中90%以上的中小开发商会被淘汰,在新一轮的房地产开发中将险些没有生存空间”。目前在广州只开发有一个住宅项目的粤沛地产副总经理黄春也报告记者,广州小开发商不多了,今年年审又取消了几十家资质,剩下100家左右的中小开发商中有项目业务的也就几十家,“广州郊区地块已被大开发商吞噬,小开发商只能在市区找些地”。 融资渠道:上市房企竞相刊行公司债券 记者发明,房地产企业为解决资金链问题各施招数,上市房企竞相刊行公司债券,非上市公司的融资途径更是五花八门。 上市房企簇拥刊行公司债在资本市场竞相获取资金。据不完全统计,自5月份以来,保利地产、新湖中宝、万科A、北辰实业、中粮地产和招商地产等房地产上市公司分别刊行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿元和80亿元的债券融资申请相继得到治理层的批准。出售公司部分股权也成为部分上市公司获取资金的另一种选择。7月1日,深振业通告称,为解决公司自身资金需要,转让特皓、建业公司股权,以获取相应的资金支持。别的,栖霞建立也拟公然增发不凌驾1.2亿股,预计募集资金净额为99676.8万元。 非上市房企为缓解资金紧张状况,其招数更是五花八门。“随着房地产市场以及资本市场的一系列变革,信托可能会在房地产企业产生很大的吸引力。”某业内人士昨日对记者体现。而日前也有媒体报道,在江浙一带,专门针对房地产企业设计的信托产物异常火爆。其中,杭州某信托投资公司目前正在推介一款房地产信托产物的50个自然人名额在3天内就一抢而空。 同时,随着银行和资本市场融资渠道的缩小,戴着“正当与非法”、“收益和风险”帽子的民间借贷也悄然兴起。记者发明,最近广州不少民间融资机构已经从“羞羞答答”转向“灼烁正大”。今年以来,种种以“借贷”为业的“投资咨询”占据了不少媒体“分类告白”的半壁山河。“民间的这些借贷虽然利息很高,但可以让部分企业缓解燃眉之急。”一位了解内情的人士如是说。 不外,面对资金难题,更多的房地产企业选择“联合开发”。据悉,目前山东、四川、广东、大连、江西、广西等地不少房地产开发商正在寻求互助,对目前拥有的土地和在建项目实施联合开发,以缓解资金压力。固然,联合开发的触角不但局限在海内,在香港上市的雅居乐地产7月3日晚宣布,已经与摩根士丹利告竣协议,将向后者出售海南清水湾综合度假区生长项目30%的股权,涉及互助资金为人民币53亿元。有业内阐发人士认为,这实际上就是引入外资对现有项目实施联合开发。 另外,私募资金也成为部分房地产企业获取资金支持的一种途径。融资招数: 上市房企刊行公司债、出售股权 非上市房企 信托融资、民间借贷、联合开发、私募资金 楼价下跌空间有限 针对房价走势,韩世同体现,整体上房价压力仍然很大,目前还没有看到房价有回调的迹象。某证券阐发人士丘文章在担当本报记者采访时也指出,房价下跌空间有限,可能不会凌驾20%。丘文章阐发指出,从宣布的数据来看,此前部分都市的房价下跌幅度已经比力大,同时,由于建材、人力本钱以及企业财务用度的大幅增加,使得房价继承大幅下跌受限。整售潮涌动 开发商零售转批发拯救资金链 上海证券报 李和裕 物业“整售”市场的汹涌澎拜似乎已在不经意间形成，而其背后表现出的却是开发商被动整售、缓解宏观及市场形势负面影响的“自保”心态。 整售趋势在一线都市得到了市场的明证，今年以来物业整栋销售的事件不时出现，其中有开发商将原来只租不售的物业整体出让，也有开发商“调解”营销方法、“零售转批发”以最大效率地回笼资金。 在上海，美国凯雷19.9亿元人民币向印尼三林收购济南路8号酒店式公寓、高富诺团体12亿元向摩根士丹利收购西岳夏都酒店式公寓等都切合外资一贯气势派头的整体物业收购。 在北京，今年来已成交或意向整栋出售的物业有近10例，已在市场公然的如太平洋保险22亿元收购丰盛大厦，光大银行23亿元收购金祺大厦，太平洋投资团体15亿元买入盘古大观64栋公寓，中粮团体14亿元收购雅宝路A1楼，嘉实基金收购位于二环的第五广场等等。 业内人士体现，整售成风折射出房地产市场的形势严峻。 “在房价加快上升时期，开发商的圈地行为提高了拿地本钱，而目前的情况下，融资渠道进一步萎缩及销售速度放缓，均在导致开发商的资金链紧张。在未来市场不甚明朗的前提下，一方面不再盲目拿地、土地流拍现象增加是开发商作出的合乎自然的选择，另一方面对所持有的物业资产的处理，将可以实时增补企业的现金流，维持进一步生长的可能。从这个角度上看，物业整售似乎成为开发商自我救赎的最后一根稻草。”五合智库照料有限公司总经理邹毅坦言。 值得一提的是，在出售方亮出了“最后一根稻草”后，大型国有企业和外洋基金似乎成为了“救世主”。邹毅阐发，近年来大型国企赢利能力明显增强，其资本实力不容小觑，同时随着财务管帐政策的改变，牢固资产将按市场评估代价入账，中心城区一些物业代价的提升便使得这些企业愿意持有此类资产，由此成为最重要的整售参加者；外洋基金则一直以整体收购物业为特征，国际市场投资回报率偏低和人民币继承升值的预期，使外资认为投资中国物业仍是一种不错的选择，但“限外令”实施之后，外洋基金的行动显然受到一定水平的制约，整售参加水平将不及大型国企有利。2008年上半年中国出台地产相关政策及信息汇总来源：置业周刊 2008年1月5日央行摆设事情：今年将认真执行从紧的钱币政策2008年1月16日2008年2月5日央行银监会修订政策 加大经适房开发的金融支持2008年3月7日中央今年投入68亿用于廉租房2008年3月12日建立部：建立筹划应突出普通住房供给2008年3月14日商务部官员：将进一步防备热钱“炒”中国楼市2008年3月17日建立部：不主张提房价拐点 2000亿公积金未贷出2008年3月24日住房和城乡建立部：拟用物业税限制大面积住房2008年3月25日住房和城乡建立部：正研究用物业税限制套型面积2008年3月28日领土资源部：果断停止供给别墅类房地产开发用地2008年4月9日领土资源部：专项查抄清理经营性土地出让情况2008年4月9日住房和城乡建立部：全面排查住房公积金违规放贷2008年4月10日住房和城乡建立部：住房销售条约须注明节能信息2008年4月18日国税总局出台所得税预缴新规 房产企业压力加大2008年4月21日领土资源部：拟推出土地调控指标体系 量化土地闸门2008年5月8日银监会增强房地产信贷监控 引导金融机构防风险建立部：政策短期内不松动 中原时报最近一段时期，地王退地听说频频见诸报端，这个现象已经引起了行业主管部分的注意。在住房和城乡建立部最新的调研陈诉中指出，资金紧张已成为多数房地产开发企业面临的问题，部分去年盲目扩张、高价拿地的企业，资金问题越发突出。该调研陈诉同时提到，备受存眷的上海普陀长风生态商务区4号东南地块，因企业资金紧张，无法继承履行土地出让条约，开发商已向有关部分申请中止条约，并得到了批准。“但这只是个别现象，还不是普遍现象。”一位靠近建立部的专家对本报记者体现。他认为，2007年，某些都市确实存在土地代价虚高的问题，现在进入调解期，会有某些资金链紧张的开发商蒙受不住。对付开发商资金紧张的原因，建立部的陈诉认为主要有四方面因素：一是，商品住房销售额下降，企业销售回款速度放缓；二是，央行实施房地产信贷窗口指导，多次上调商业银行存款准备金率，房地产信贷资金投放放缓；三是，定金及预定款和银行贷款以外的融资难度增加，本钱提高；四是，购买土地占款较多，加剧企业资金紧张。“这说明宏观调控政策的效果正在显现，房地产企业在今后拿地的时候会越发理性。”该专家认为，企业在去年盲目圈地是造成目前这种退地现象的最主要原因。“住房市场依然是一种产物市场，必须科学评估自身消化(土地)的能力，这样才气形成良性生长。”然而，政府相关部分担心的是，部分都市土地成交量正在淘汰，这有可能影响未来的住房有效供给。据权威数据统计，南京市今年1-4月土地出让面积同比下降56.3%；厦门市自去年12月以来推出29块土地，却仅成交10块；深圳今年推出9块土地，仅成交一块政策性住房用地；而杭州今年也仅推出了一块土地。但建立部的专家对本报记者体现，接下来房地产市场调控的首要任务，仍然是着力稳定住房代价。但会继承增强对市场监测的阐发，“密切跟踪阐发新情况、新问题”。“希望媒体不要将一些地方的土地流拍、少数居民对个别项目要求退房等问题做太过渲染。”中国房地财产协会副会长朱中一体现。他同时认为，接下来房地产企业将面临较大的整合，一些企业的项目转让、企业间的互助开发以及外资进入将继承增加。据了解，建立部指出，接下来会继承存眷深圳等一线都市住房成交量萎缩、房价连续回落的情况，指导督促有关地方政府研究解决生长中的突出问题，化解潜在矛盾，防备张望情绪传导到二三线都市。“但在目前的基调下，政策短期内不会有所松动，”不肯意透露姓名的官员对记者体现，“从近期土地流拍的情况看，地方政府也应该公道订价，不能把土地收益当做财务收入的主要来源。”预测下半年五大可能出台的政策 广州日报 二季度全国物价上涨速度加快，6月份CPI大增至4.4%。5月份，全国70个大中都市衡宇销售代价同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点，并创2005年12月以来新高。下一步宏观调控要有效防备经济增长由偏快转向过热。第三季度不排除有影响较大的政策出台。对付第三季度大概说下半年有可能出台的新政策，大抵作如下预测：第一，钱币政策仍将偏紧，开发信贷继承紧缩，加息势不可免，提高存款准备金率及刊行央行票据仍会继承，并且很有可能减免存款利息税。第二，税收政策仍将重点抑制投资和投机需求，不排除按20%严格征收二手房生意业务个调税的可能性，针对大户型的保有税有可能进行实验性征收。第三，土地政策继承严厉化，将会加大查处力度，其方法仍以中央督察地方为主，地方政府也会整顿囤地行为，欺压开发商加快开工进度。第四，对付外资连续涌入，另有可能出台越发严厉的政策，不但限制境外小我私家购房，并且还可能限制机构整栋收购成熟的物业，对付投资高等房地产的开刊行为有可能严加限制(以前虽有相关划定，实则没怎么落实)。第五，对付政策性住宅，上海政府有可能会出台新的举措，好比限价房就有可能重新启动(2005年“两个1000万工程”中的中低价普通商品住宅就是这种性质，但厥后没能执行。后奥运房价走向何方历届举办国奥运后的经济情况中国青年报(北京) 蒙特利尔：纳税人的噩梦举办时间：1976年（第二十一届）1976年蒙特利尔奥运会，实际投资完全失去控制，超出预算近20倍，被称为“一场旷日长期的蒙特利尔纳税人的噩梦”。奥运会后，蒙特利尔百姓负担了一个新的税种奥运特别税，直到2006年11月才还完1976年欠下的债务。首尔：经验值得回味和借鉴举办时间：1988年（第二十四届）从1983年到1988年，首尔奥运会的筹办对韩国的经济孝敬率大概是2%；首尔奥运会结束之后经历一个短期的经济下滑，但是影响不大。首尔奥运会使大韩航空、三星等公司成为全球性的品牌，1988年奥运会成为许多韩国公司走向世界市场的一个起点。巴塞罗那：地产泡沫举办时间：1992年（第二十五届）奥运低谷效应曾在巴塞罗那奥运会和悉尼奥运会后出现，对本地经济造成负面影响，如巴塞罗那由于房地产的太过生长，1986年1993年，巴塞罗那住宅代价增长250%300%，在奥运会后一路下跌，用了6年才扭转跌势。亚特兰大：房地产市场日益活泼举办时间：1996年（第二十六届）为举办1996年奥运会，美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元，随之而来的是，亚特兰大房地产市场日益活泼。奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。奥运上涨的房价并没有因运动会的结束而落下来。悉尼：经济增长下滑举办时间：（第二十七届）在2000年悉尼奥运会中得到了63亿美元的收益。奥运后增长率出现了小幅下滑的趋势，到2003年时GDP的增速一直没有出现明显的起色。赛后投资不但大幅下滑，并且出现了负增长，2002年以后才逐渐规复。雅典：巨额资源泯灭举办时间：2004年（第二十八届）雅典奥运会在宁静用度方面的支出是2000年悉尼奥运会的近6倍，是1996年亚特兰大奥运会的50倍。希腊政府认可，举办奥运会的本钱“短期内”不可能收回。据最守旧的预计，每个雅典居民至少要为这15天的狂欢负担10年以上的债务。长野：经济明显减速举办时间：1998年（冬奥会） 1998年的长野冬奥会后，这座被称为“日本屋脊”的都市患上了“后奥运综合征”，经济生长明显减速。1999年，长野的制造业下滑了30%，创下了211家企业破产的记录，其衰退水平甚至凌驾了二战后日本大衰退时的全国平均水平。 (本文来源：中国青年报 ) 从九常委新动向看中国后奥运结构中新社记者 吴庆才北京奥运开幕前，中共中央政治局九常委近期纷纷展开了对奥运主办都市或协办都市的密集式、整体式的实地考察。随着国务院总理温家宝、副总理李克强分别于八月三日和八月一日考察北京奥运筹办情况，九常委在最近一个多月的时间里已全部考察了各主办都市或协办都市的奥运准备情况。在此期间，九常委首次就北京奥运会筹办、举行进行了团体学习。 考察期间，九常委不谋而合地谈到了后奥运议题。国度主席胡锦涛八月一日在担当二十五家外洋媒体采访时说，北京奥运会的精神遗产更为长期、更为名贵。两天后，温家宝在北京考察时也说，奥运会是短暂的，但是留下的精神却是永远的。他说:“要让居民成为奥运会最大的受益者。”从宏观视角看，九常委存眷后奥运议题，带有结构中国、筹划未来的深意。经济又好又快、政治调和安定。胡锦涛在担当媒体采访时说，奥运后，中国在推动经济又好又快生长的同时，将继承深化包罗政治体制改造在内的全面改造，牢固和生长民主团结、生动生动、安定调和的政治局面。主管廉政事情的贺国强和主管政法事情的周永康在考察中也分别强调，将促使官员廉洁、社会宁静。都市科学生长、社会调和进步。胡锦涛说，奥运会后中国将越发存眷生态文明。此前全国人大常委会委员长吴邦国在考察北京时也要求，继承推进资源节约和循环利用。温家宝三日在北京考察时也幽默地说:我和刘淇书记立个包管，奥运会后，北京还要保持这么洁净，北京要永远洁净。国度日渐自信、媒体渐趋开放。胡锦涛答应，中国对外开放的大门始终是敞开的，无论奥运前照旧后，都将一如既往地欢迎外国记者来华采访。主管媒体事情的李长春体现，中国这么大，负面(新闻)在所难免，我们会保持开放的心态(面对媒体)。此前，主管奥运的国度副主席习近平六月底在访问卡塔尔时谈到了奥运会火把境外通报风波，他说:“对这些杂音，应该抱着平常心看待，要害是要做好自己该做的事情。”百姓愈加文明，执政倾听民声。胡锦涛强调，奥运后中国仍将高度存眷提高人民文明素质。全国政协主席贾庆林此前在北京考察时指出，要借奥运形成讲文明、重礼仪、团结友善、热情好客的良好风俗。胡锦涛说，“必须倾听人民呼声、尊重人民意愿、体贴群众痛苦、维护人民利益。要想人民之所想、办人民之所需。”短短几句话，显示中国领导人日益亲民。胡锦涛在访日期间展示了乒乓球技，并幽默地对境外记者体现，若参加奥运比赛，会选择乒乓球。温家宝在考察时出人意料地演出了“三步上篮”，习近平则秀了一把足球。另有一则被人忽视的新闻是，吴邦国四月初在考察时，也在五棵松篮球馆演出了投篮。作为视察中国政坛的偏向标，九常委的上述言行向世人表明:中国领导团体的眼光盯的不但仅是奥运自己，而是如何借由奥运融入世界，并全面促进国度调和生长、越发开放。后奥运的楼市，会不会“向下拐”？近日，记者走访了多位房地财产内人士，他们的看法惊人地相似：房价的涨跌与奥运会并不是绝对的因果干系，虽然当前房地产已进入高位调解期，但是北京房价大幅下降的可能性不大。“奥运只是个别育事件”“房价的涨与跌，归根到底照旧经济纪律在起作用。”8月6日，亿城团体董事总裁鄂俊宇在担当本报记者采访时提出了自己的看法。“某些奥运主办都市在赛事事后经济大幅滑波的情况，将不会在北京出现。”国际物业照料莱坊（KnightFrank）（以下简称莱坊国际）研究部主管黄杰雄明确体现，莱坊国际的理由则在于，北京地区的经济及人口正快速增长，北京为赛事而修建的设施如酒店、体育场馆和奥运村等，相信将在赛事事后会恒久被内部需求吸纳。而对付经济支撑，凯德置地环渤海区域总经理毛大庆的看法也与莱坊国际的研究结果相似。“为了筹办奥运，一两千亿用于了都市底子设施、市政配套等帮助设施，这个范围是始无前例的，这种投入对付都市生长潜力的动员不是奥运几天就释放完毕了，真正的释放还在背面。”毛大庆同时号令，整个奥运对北京市的都市形象、都市竞争力以及国际化认知水平都是一次重大提升，“这里面不但仅有物质代价，我们还应看到它巨大的无形资产，包罗许多精神代价，这将使整其中都城市化历程向更高的精神层面生长。”“北京市政府在奥运闭幕后仍会继承鼎力大举投资多项基建立施，以延续经济增长的动力。”北京莱坊国际执行董事锺黎华说。毛大庆强调，对奥运后中国宏观经济的走势布满信心，奥运会带给北京所有的因素都是良性的、正面的和久远的。华迅商业地产俱乐部秘书长郭杰甚至指出，奥运的恒久效应可能在未来几十年、上百年都市存在。经济继承强劲增长组成了后奥运北京房地产市场生长的底子和配景。因此，21世纪不动产高级阐发师孟奇认为，奥运不会是楼市拐点的标记。也就是说，奥运既不可能是楼市回暖的标记，也不可能是房价大跌的标记。奥运只是个别育事件，而不是经济事件，更不是房地产的事件。从这个意义上说，后奥运地产，仅仅是个看法罢了，甚至是个伪看法。半年内房价降幅不会过10奥运后宏观经济企稳的乐观预期，大概会淘汰后奥运楼市的灰心情绪。近半年时间以来，全国衡宇成交非常低迷。北京也出现了部离开发商在资金压力下贬价抛售楼盘的情况。人们开始猜疑，在被视为楼市“助推器”的奥运会结束后，北京楼价会不会加快下滑？“多项因素支持北京楼价不会大幅调解。”黄杰雄说，近年地价、人为、融资本钱以及修建物料的代价皆大幅上升，开发商的利润率己大减，贬价只会令未来的供给进一步淘汰。黄杰雄认为，北京楼价下调的幅度不会很大，“未来半年平均楼价下调的幅度不会凌驾10。”北京盘古氏投资公司副总经理刘宝增则指出，奥运之后，北京房价会保持平稳。“局部会不会有调解？那些偏远、质量差、密度非常高的屋子也许真的会有拐点，而性价比高、位置较好、质量较好的项目还会保持保值、增值的态势。”住宅短租市场、酒店业与奥运的关联水平相对较大，奥运之后其走势又将如何？锺黎华认为，住宅租赁市场方面，已往一年北京豪宅和办事式公寓的租金上升约10和25。当外籍的访客在奥运闭幕后离开北京，这些腾出的公寓住宅将被重回市场，租金亦会规复去年年底的水平。酒店业方面，锺黎华体现，北京四星和五星级酒店的入住率在2004年至2007年一直保持在约70的水平。“预计在奥运后，酒店入住率仍会处于一个较低的水平，但由于本地需求强劲，四星和五星酒店的入住率只需要约两年时间，便能回升至约70的水平。”鄂俊宇则认为，久远来说，奥运的基建和市政设施改进，以及国际化认知度提高将会令北京吸纳更多外来人口，并支撑本地物业代价。据了解，在2007年底，北京的外来人口占全市常住人口的25，达420万，较2002年底多133万。仅2007年，北京的新增外来人口更凌驾36万，创多年来的新高。后奥运时代房价是升是降？最近,一向直言无忌的万科董事长王石下半年形势比想象更严重,万科已做好最坏筹划的言论再次引爆楼市的大震动,由此引发开来的万科将进一步贬价的新闻料想更是被媒体炒得沸沸扬扬。 就在贬价宣言被热议不到几日,倍受争议困扰的万科团体就郑重其事做了一个公然回应,万科执行副总裁肖莉称,王石体现从未说过万科要继承贬价,且万科也不会发动代价战。一场楼市贬价的新闻大战被万科偃旗息鼓。 然而记者视察发明,险些就在万科公然否定贬价的同时,一向低调、甚少对行业颁发言论的富力、合生创展也出来辟谣澄清:指认上海某财经报的北京房市掀贬价潮富力七折卖楼的报道失实,否定旗下在京楼盘大贬价。 面对市场低迷的现实,这次几大房地产巨头隔空传情纷纷出来否定大贬价听说,是出于对各自品牌的掩护?照旧房价走势的信心?同时,在热热闹闹的奥运经济推动背后,后奥运时代广州的楼价会否也连动产生蝴蝶效应?走势又将如何呢? 广深楼价率先回落 随着上半年楼市各项统计数据的逐渐明朗,房地产市场已出现出卖方市场终结、买方市场开始到来的新格式。凭据中原地产研究中心的监测数据显示,珠三角的房价已率先深幅回落。 8月13日,国度发改委、国度统计局视察显示,7月份全国70个大中都市衡宇销售代价同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点。与上月相比代价下降的都市有17个,广州、深圳的房价继承小幅下跌,分别环比下降了0.3%和0.9%。除北京外,房价上涨的均属二、三线都市,但是北京新房房价环比仅上涨0.1%。从全国的范畴来看,除了广州、深圳之外,绝大部分都市的房地产代价都体现出了非常平稳的态势,我国房价的上涨趋势至今没有真正改变。 据了解,王石在万科中期业绩介绍会上针对市场调解的表述是,中国的市场之大,不能一概而论。市场调解在差别的区域和差别的都市,调解时间先后有别、代价上涨幅度和下降幅度的巨细有别、各市场成交量和供给量配比等方面都有差别。 事实上,记者采访中,不少生长商也坦承,深圳、广州两个都市的市场敏锐,此次贬价风潮也是始于珠三角。阐发有广州风向标之称的珠江新城楼价可以看到,在2007年广州楼价上涨风波中一直处于急先锋领头的珠江新城,在这一轮的贬价风潮中也走在了前列,并且出现出新货低开动员旧盘跟风的连锁效应。整个珠江新城板块的楼价也从去年住宅最高价位25000-30000元/平米,下降探到了16000-18000元/平方米,如保利心语花圃、汇峰苑以及最新开盘的周遭月岛等楼盘,降幅都已高达30%。 奥运后,抛弃理想踏实应对 谈到下半年特别是奥运之后的楼价走势,不少业内专家都体现,下半年的变数还太多,现在预测房市的走势还难以说清。王石则认为,本轮调解中,楼价经过2007年偏于亢奋的代价上涨后,行业需要理性回归的历程。但是有一点,死等下半年楼市回暖、势态逆转,这种时机是很渺茫的,继承走低的可能性仍然偏高。所以万科直言做好了最坏的筹划,随时准备吹哨起跑。而楼市的僵局更要求开发商抛弃理想,踏实应对。最近富力地产就借奥运之势大作营销,推出8.8折,888套特价单元,8大置业优惠,抛弃花俏营销颇为实在。 经过多月调解,在本钱增加、销售冷淡的双重压力下广州开发商们纷纷抢攻奥运楼市,8月和接下来的几个月成为推货最会合时期,促销奇招迭出,令人眼花缭乱。合富光辉团体市场研究部阐发陈诉认为,8月份广州商品住宅新增供给比力充裕,代价回调明显,陆续入市的新产物将吸引买家存眷。预计今年7、8月广州十区潜在供给总量将有38495套,碧桂园、万科、保利、雅居乐、周遭等团体都推出新盘,新货区域漫衍广,置业者选择空间加大。 就在开发商蓄势奥运营销,冲刺奥运同时,后奥运时代楼市恒久走势再次引发业内遍及存眷。实际上,2001年7月北京申奥乐成以来,关于奥运后北京楼市趋势的话题就争议不停。只是始自2007年底的宏观经济变势以及楼市的颠簸让奥运前后房产走势似乎变得更为要害和敏感。尽管对付后奥运时代的走势仍有争议,但是目前较为一致的看法是楼市短期会产生颠簸,但是恒久向好的趋势并未改变。 专家认为,经过2007年过渡,2008年是房地产调解的一年,2009年可能仍旧是调解的一年。但是凭据政府筹划,直到2025年,中国的都市化将继承,而这将带来较大的住房需求,加之升级换代的需求,中国衡宇需求庞大。因此,目前的全国衡宇成交量下降只是暂时的张望现象。并且此轮楼市张望在一定水平上还将使得楼市走向成熟,行业开始理性地面对市场。 专家视角 下半年楼价仍将下行 黎文江(合富光辉市场研究部首席阐发师) 凭据国度统计局宣布的数据,今年上半年我国GDP增长为10.4%,而去年同期是11.9%,下调了。房地产也随着下行,这是肯定的。广州楼市虽然5、6月份成交量有回升,但是整个经济还在下行的话,下半年楼价照旧随着会下行。中央的财经办说今年的下半年明年上半年是最困难的,全球经济都是最困难的。那么,生长商要在起码一年时间里,做好开源节流的两手准备。 预计下半年,月成交面积照旧会保持在50、60万平方米的水平。下半年另有6万多套预计会上市,供大于求。另外另有一到两万套经济适用房推出来,另有限价房推出来,这个是不容乐观的。所以在这种供大于求、资金紧张的情况下,供需矛盾会进一步加剧,代价另有可能会下调。 开发商看法 让产物适应市场 黄莹莹(惠州富力房地产开发有限公司董事长助理) 作为从成熟的广州房地产市场转战惠州市场的开发商,她认为,楼价始终是围绕代价颠簸,崎岖起伏都是正常的。对中国楼市的生长来看,恒久照旧看好的,不消加上奥运后这个定语。尽管全球经济低迷会影响中国的经济增长,进而影响房地产,但从久远来说,中国住房的强劲需求仍会有助于抵消任何低迷。就富力来说,让产物适应市场的需求,则是度过任何困难时期的宝贝。生长商要做的,不是看自己擅长、喜欢建什么样和什么代价的楼,而是阐发、打造市场需要怎么样的产物。 消费者心态 宁愿挞定也要等等再买房 江小姐(大学城西席) 上个月已经在南洲路某盘签下了认购条约,甚至交了2万元定金的江小姐,最近对是否买房打起了退堂鼓,甚至有了宁愿放弃2万元定金,再看看楼市走向的想法。让她犹豫的是,该盘在她7月份卖楼的时候,销售人员见告已经是最低价,但是在这一个月间,楼价却依旧在悄悄的下跌。据视察了解,有李小姐这样的心态的买家并不少见,广州楼市买家对奥运后的楼市走势布满疑惑,目前根本推迟置业筹划。后奥运时代从两方面阐发房地产市场将走向何方中财网 中国经济经过连续三十年的两位数的高增长，经过近几年奥运经济的投资拉动，经过几年的CPI的连续上涨，经过几年的主要因为汇率机制导致的出口下滑和人民币资产大幅度升值，经已往年的从紧钱币政策后股市和楼市的急速降温，奥运后，中国的经济政策特别是金融政策会不会有转变以及朝什么偏向转变？ 对付中国 地财产来说，这个节点和料想也许尤其重要。众所周知，中国房地产在上述经济和政治配景下，走过了高歌猛进的八年，房企和其财产链已经成为中国经济快车和资本市场的主要发动机。中国房企在资本市场和土地市场数年的史无前例的攻城掠地后，严重加剧了中国经济结构的扭曲和社会阶级的分化。深圳等部分都市还出现了明显的地产泡沫，对金融宁静组成威胁。 对奥运后中国房地财产即将出现衰退的看法无非基于下面几个理由：第一，国际经验说。即大部分奥运主办国尤其是主办都市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；第二，钱币政策说。由于治理通胀是央行首要目标，所以从紧的钱币政策不会改变；第三，拐点说。经济和地产周期到了衰退期；第四，调和说。房企暴力、房价高企，已经影响社会调和和稳定。也许另有其它理由。可是，你综合阐发一下就会发明不公道之处。 从政策因素看：在主要都市房地产出现非理性的暴涨后，国度接纳多种方法为房地产降温，无论是两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费，照旧二手房的税收及大量增加土地供用量、经济适用房、两限房，都是为了房地产的降温而做出的停止上涨政策，国度的政策就是要让房价在公道范畴内迟钝平稳的增长，引导房地产行业康健生长。但是，生长是重点。中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀。温总理最近在深圳调研发言已经重新强调房地产是百姓经济的支柱财产。这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。 从社会因素看：由于美国次债危机的影响，海内通货膨胀的巨大压力，半年来使大多数购房者无力购房；房地产贬价论更是将舆论导向房产商；社会舆论的极大流传使一部分购房者在期待房地产商贬价，使得购买双方出现了对峙的胶合状态，同时也孕育了更多的市场需求期待释放，在连续高通胀和汇率松动的市场配景下，地产市场的降温肯定是短期的。奥运经济后，我们也许会看到房地产的抨击性反弹。住房市场的民怨是政府的问题，当政府实现中底收入民众住者有其屋的职责后，房地产就只是经济问题和市场问题。 通过以上扼要阐发，我们可以得出结论：北京奥运后对中国房地产市场的灰心论在政策预期、经济预期和社会预期上是不建立的。中国改造开放三十年，房地产及相关财产对GDP孝敬巨大，中国社会经济结构转型固然需要挣脱对地财产的依赖，但是，这个历程是漫长而痛苦的。奥运后的中国，继承保持增长和就业，制止可能的金融危机和经济衰退，仍然是中国最大的政治。 北京奥运是中国经济特别是房地财产的重要节点，但这个节点险些没有悬念。 阵痛事后，中国房地财产会继承繁荣。后奥运房价各地阐发房财产内人士认为奥运后北京楼市不会陷入低谷关于北京房地产市场在奥运会后走势如何争论猛烈，一些业内人士认为，北京楼市在整体上不会在奥运会后陷入低谷，但将延续前期调解态势。据中国证券报8月2日报道，当奥运会日益临近，关于北京房地产市场在奥运会后是否将一蹶不振的争论就越发猛烈。一些业内人士称，北京楼市在整体上不会在奥运会后陷入低谷，但将延续前期调解态势。尽管专家们看法各异，但奥运会因素对北京房地产市场的影响不大是一个共鸣。因为，对付经济范围相当大的中国而言，奥运因素对经济的影响甚小，而奥运会主办都市北京的经济生长和房地产市场生长也主要受益于中国整体经济的生长，奥运因素同样影响较小。人们之所以特别存眷奥运会后的楼市走势，更多的是一种高房价煎熬下的心理因素。在楼市调解的大配景下，奥运会成了较多购房人认同市场会有所变革的一个重要时点。先看住宅市场，更多的专家认为，奥运会后，住房需求在前期受到一定水平压制的情况下不排除有小幅反弹的可能。由于交通限行、住房存眷度的暂时转移等因素，奥运期间的市场交投会比前期越发明显地降温，但隐藏的部分刚性需求会在奥运会后的第四季度释放出来，成交量会有所反弹，成交代价也会产生些许变数。固然，商品住宅市场调解的大趋势并不一定会由此改变。洲联团体上海五合智库总经理邹毅认为，从上半年的供求来看，商品住宅用地供给尽管较往年充裕，但不少地块位于郊区，区域性供求矛盾并未缓解；改进型住房需求刚性相对较弱，参加了张望行列，刺激了成交量的下跌和成交代价的疲软，张望气氛下的楼盘打折销售情况在奥运会后仍有可能延续。再看受奥运会直接影响最大的酒店业，旅游市场前景辽阔或使得酒店业恒久看好。为了满足奥运会期间参赛选手和游客的巨大欢迎量，近两年北京酒店业供给激增，竞争猛烈，这引起了奥运会后酒店业会萎缩的担心。一种看法是，由于奥运设施的完备、奥运会后出游中国的旅游代价相对下跌，奥运会后的一段时间里有可能会出现一个旅游小岑岭。而更久远地看，北京作为全国政治经济中心，国际海内高端商务洽谈运动日增，会展运动也将保持良好的增长态势，这些都将对酒店业生长起到拉行动用。相对而言，已经饱和的商业地产或出现较为明显的调解态势。邹毅认为，一方面，陪同近几年来写字楼等形成的复合物业，以及所处地段较好、单栋体量颇大的商业零售物业的出现，北京商业地产的整体结构已在一定水平上改变，并促使商业地产进入一个升级通道。另一方面，奥运期间的商业零售业消费会到达一个极点，但会后需要很长时间的消化和调解，因为现有业态下的商业体量存在一定水平的供给过剩，依靠现有需求是