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我国反向抵押贷款金融产品创新研究

　　反向抵押贷款最早起源于荷兰,近一二十年来在美国发展很迅速｡目前在国内基本没有开展｡尽快推出该金融产品是金融市场､房地产市场甚至老年人消费市场的内在需要｡目前国内实行这一做法的条件日趋成熟｡
　　一､反向抵押贷款的内涵及国际经验
　　居民拿自有产权的住房作抵押,定期获得金融机构提供的养老年金,作为晚年期的日常生活开销｡其贷款对象要求有自有住房产权的且无固定收入的老年人,贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷｡这种贷款一般按月或在一定信用额度内根据借款人需要做自由支付｡这一种新的金融工具,有人把它称为反向抵押贷款在于它的现金流向与传统住房抵押贷款相反,即以房产为抵押,借方(房主)从贷方抵押贷款机构取得现金而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构｡反抵押贷款的特点是在居住年限或者说老年人生存年限内无需还款,贷款人最终死亡时用该房产归还贷款的本金和利息｡
　　反向抵押贷款,将养老与住房结合了起来,实现了以房养老,它对于改善老年人的生活质量和减轻社会保障压力起到很大的作用,在许多发达国家,尤其是美国已经是一种成熟的金融产品｡由于国情不同,不同国家该金融产品设计上是有些差异的｡
　　1.贷款机构的选择不同
　　加拿大的反向抵押贷款产品是由私人的专业公司提供的;新加坡是由保险公司推出的,政府是否提供正在讨论之中;美国是由政府和私人金融机构同时提供的,但政府提供的占市场的绝大部分｡美国的贷款机构较多,由美国的联邦住房管理局规定的“合法贷方”为:任何银行､信托公司､国家银行联盟､储蓄银行､储蓄和贷款协会､联邦储备银行､联邦储蓄和贷款协会､信用联盟､联邦信用联盟和任何授权的抵押银行等｡上述国家设计和提供反向抵押贷款产品的机构不同,有的是盈利性的,有的是非盈利性的,但其销售和管理往往要依赖于银行或保险公司众多的机构网络｡[1]
　　借款人的资格不同
　　反向抵押贷款是针对老年人推出的,而且要求必须拥有私人房产｡新加坡规定借款人的资格为:必须是寿险保户,并在贷款期间内维持保单有效;年龄在50岁及以上者,目前未被判入穷籍也没有牵涉任何法律诉讼程序及案件起诉者;必须是新加坡公民或永久居民,拥有私人房产;申请成功必须在贷款期间购买抵押保障保险｡在美国,根据其现行法律,借款人必须是自己拥有住房并以该住房作为自己的永久住所的62岁以上的老年人(性别不论);房屋可以是共有的,但所有共有人均须至少达到62岁,且其中至少有一人将该房屋作为永久住所;此外该房屋必须仅为一户家庭所居住｡以上之所以有年龄限制,是因为若不考虑出售房屋这一情况,那么贷款的偿还期完全由借款人的寿命决定｡如果债务人年龄较轻,则还款期限会非常长｡考虑到这一因素,债权人发放的贷款额会非常低,反而不利于债务人｡年轻人一般都有其他收入,可以用于还款,而其他类型需要债务人定期还款的贷款成本一般比反向抵押贷款低,因此年轻人没有必要使用反向抵押贷款｡另外,与传统住房抵押贷款下刚好相反,反向抵押贷款运行面临的风险与贷款的周期成正比,周期越长,风险越大,如长寿风险､住宅价值变动风险､利率风险､道德风险等,因此,开办此业务离不开保险｡
　　贷款的发放情况和发放方式
　　在贷款的发放额度上,加拿大规定:可以获得其房产评估价值10%-40%的贷款额度,具体数量由借款人的年龄､性别､婚姻状况､房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定,规定了贷款额的上限和下限;根据2003年的最新调整,美国的贷款额度下限为154896美元,上限为280749美元,限额主要根据房产所在的不同地区来确定,并且每年因势调整｡在贷款的发放方式上,加拿大是以一次性的方式给付申请人,而美国则有分期支付､一次性支付和信用支付(客户自己选择时间不定期领取或偿还),或者是三种方式的结合｡其中信用支付是最吸引人,借款人最乐于接受的一种形式,借款人可在贷款交易成立后的任何时刻,在信用额度的范围内一次或多次提款,但每次提款时必须提前通知贷款人｡利息按实际支取的金额计算,未支取部分不必支付利息,这有利于减轻借款人的利息负担｡但信用方式最吸引人之处在于,除非借款人在交易结束后立即支取全部额度(就是一次支付),额度内未支取的部分可随房屋价值的升值而同比例增加,每月调整,借款人因此可以享有房屋增值的利益,增值速度就是贷款合同中所约定的贷款利率｡这一制度,是其他贷款所没有的,完全是针对老年人的现金需求而设的,对于缺乏收入的老年借款人来说是非常有利的｡同时增值速度与贷款利率相同,对贷款人来说也没有不利影响｡
　　虽然各个国家采取的发放方式､额度不同,但都与借款人的年龄､当前利率､房屋价值息息相关｡年龄越大,意味着其预期存活年限越短,预期还款期也越短,借款到期时的利息也越少,因此所能获得的贷款金额也越大｡当前利率越低,意味着到期时的利息越少,所能获得的贷款金额也越大｡房屋的价值越大,意味着贷款到期时房屋所担保的价值越大,所能获得的贷款金额也越大｡
　　贷款的偿还
　　由于反向抵押贷款的目的就是在保证老年人继续居住在自有房屋的前提下,以该房屋做抵押取得现金来养老,因此借款人在没有构成违约的情况下,只要还在该房屋内居住,就没有还款的义务,但借款人有义务保证房屋的完好价值,以保证贷款人的债权｡在偿还方式上,最常见也是最符合其目的的还款情况,就是借款人死亡后,以该住房资产还款｡还可以是其他方式,如加拿大允许借款人可以出售自己的房产来偿还贷款,但如果在获得贷款的3年内就进行偿还,将要支付额外的赔偿给公司｡美国也允许借款人或继承人直接以现金方式偿还贷款的全部本息｡此时,还款的义务仅限于供抵押的部分的价值(包括此后房屋的增值),借款人仅就所抵押的房屋变卖后所获得的价款扣除相关的交易费用后偿还其贷款,如果房屋的价款扣除交易费用后偿还全部贷款本息后还有剩余,则该剩余的部分仍属于借款人所有,应将之归还借款人或其继承人｡但是,如果贷款的本息累计已超过了房屋的价款扣除交易费用后的金额,贷款人无权就超过部分向借款人的其他遗产追偿,也无权向借款人或其继承法人求偿,此时其未获偿部分就由保险人负责赔偿了｡

　　二､我国开展反向抵押贷款业务的思考
　　1.我国开展反向抵押贷款的好处
　　(1)对许多家庭的父母来说,年轻时除了子女教育,家庭生活开支后,几乎就剩下唯一的房产了,如果有反向抵押贷款,那么,这些人就会为自己养老金作好资产安排｡这样,反向抵押贷款还可以减轻年轻人赡养老人的负担,而且,这些年轻人年轻时就可以根据未来反向抵押贷款考虑自己的现在的消费计划｡
　　(2)反向抵押贷款具有盘活住房这个功能,满足二级房产市场增加供给的需要｡深圳二手房价2006年连月上涨,住宅均价将超7000元,这其中一个主要原因是因为需求和供给比例不协调,而通过“反向抵押住房贷款”方式,使一部分老年人住的房子,在他们去世后再流通到市场,可以增加房地产市场二手房的供给量,一定程度上有助于缓解我国住房紧张的局面,平缓目前居高不下的房价｡
(3)有利于老年人消费市场的开发｡长期以来,我国老年人市场的除了保健品,其他需求不旺,主要在于老年人年老时没有了固定收入,社会养老金保障又不健全,如果有了反向抵押贷款,使老年人有了生活开支的现金流,那显然会增加社会的需求,促进经济的增长｡
　　因此,在我国推行反向抵押贷款的意义是显而易见的｡
　我国当前推行贷款反向抵押的时机和条件
　　经过近二十年房地产市场的发展,我国拥有房产的家庭数多,第五次人口普查对住房的调查,城市中拥有各种自由产权的住房家庭数占72%｡其中很多家庭开始老龄化,而子女成长后购置新房产,因此,对没有固定收入而又房产的老年人,反向抵押贷款具备了需求的条件｡对金融机构来说,只要是能挣钱的业务,也就具备了供给的可能｡
　　反向抵押贷款的做法非常复杂,目前我国推出反向抵押贷款面临的问题主要是:养老基金社会统筹和个人账户实行混账管理,从一本账中支出,剩余部分留作积累｡由于个人账户存在“空账”问题和社会统筹基金不足,养老保险基金绝大部分用于当年养老金发放,实际积累额小于职工个人账户记账额｡这就造成改革后养老保障制度的一个重要特点:个人账户只是名义上的,实质上整个养老保障体系仍然是百分之百的现收现付制｡根据国际经验,支撑现收现付制的养老保障体系需要以相对年轻的人口结构､有效率的税收体系和有效且安全的基金管理和治理机制为条件｡而后两个条件在我国尚不完全具备｡此外,城镇化过程中导致房产升值空间在增加,传统观念以及中介机构的不成熟等问题也是制约贷款反向抵押的因素｡所以,反向抵押贷款目前面临各种问题和风险,推行起来有难度｡但对金融机构来说,只要操作得好,应该是一个盈利的好品种,对社会来说也具有积极的意义｡ 我国推出反向抵押贷款的建议
　　我们完全能够借鉴国外的成功经验发展此项业务｡这也是我国今后金融产品创新的重点｡选择试点城市,待摸索出适合中国社会主义市场经济特征和规律时,再将成功经验向全国推广｡
　　在我国,建议贷款的方法可以为:对反向抵押贷款借款人的年龄考虑限制在60岁以上;贷款期间,借款者继续拥有居住权,且夫妻一方死亡后,另一方可继续入住,直至死亡;借款人可以在市场上出售套现,还清贷款,享受房子增值的好处;贷款的发放可以是分期支付､一次性支付和信用支付等等｡
　　反向抵押的出现形式可以允许多种机构开办,如银行､保险公司､社会保障机构等｡保险公司最适合开办此业务｡尤其是寿险公司,它专门开办养老金保险的缴费与赔偿业务,经办此类业务应是较合适的｡由于该产品在设计时需要考虑借款人的预期寿命,保险公司在产品设计上可能具有更大的优势｡但是此项业务要涉及贷款的发放,涉及抵押房屋的评估､维护与销售,因此,需要保险公司与银行､房地产部门进行充分的合作｡银行的资金比较充裕,个人储蓄存款中用于购买住房､准备养老的资金也占有较高的比例,而且,传统的房地产贷款业务都是由银行开办的,银行对开发与房地产有关的金融产品有着较丰富的经验,因此,银行参与这一业务,可相得益彰｡但是这一产品运行周期长,不确定的因素多,面对无限制周期贷款､抵押资产的变化､利率的不稳定､预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响,存在着很大的市场风险｡只有在保险业的介入下,才能分散贷款回收风险｡因此,银行也必须和保险公司合作,才能使这一新的金融产品稳步发展｡社会保障机构也可开办反向抵押贷款｡建立强有力的社会保障体系,增加新的养老资金的筹措渠道,支持养老事业,本来就是社会保障机构的基本工作,但这一业务的具体开办,如房产交易､资产评估､拍卖收回款项等一系列的工作,并非社会保障机构的强项,所以,社会保障机构最多只能是一配角而非主力军｡
　　反向抵押贷款和二手房交易市场一样,还需要许多中介机构的参与:房地产评估部门､会计师事务所､律师事务所等｡反向抵押贷款没有第三方中介的参与是无法进行的,中介机构是该计划成功运作的重要因素｡
　　参考文献:
　　[1] 柴效武.住房反抵押贷款的供给机构选择与评析[J].西安金融,2003,(11).
　　龙会芳.反抵押贷款的国际比较与贷款[J].金融教学与参考,2005,(2).
　　张凌燕.“反向抵押贷款”模式初探[J].房地产市场,2005,(8).