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夫妻共有财产中福利房的归属认定

　　论文摘要：本文结合我国城镇住房制度和福利房的概念，将现有福利房分为经济适用住房、单位集资建房、政策性限价商品房三种类型。根据每种福利房的特点，分类分析在认定夫妻共有财产范围时该房屋的归属问题，并提出了现行立法的不足和有待改进之处。
　　论文关键词 夫妻共有 福利房 经济适用住房 单位集资建房

　　一、福利房概念和种类
　　福利，包括由政府出于社会保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇佣者为其所属职工提供的“员工福利”。福利房即非市场化配置的住房。根据我国城镇住房政策 ，我国目前城镇住房供应来源于两大方面，即经济适用住房供应体系和商品房供应体系。参考目前城镇住房制度改革的实施进度，本文中所指福利房，包括由政府提供的经济适用住房、单位集资合作建房以及政策性限价商品住房三种类型。这三类福利房的共同之处在于须符合一定的法定条件才能取得房屋，且购房人均没有取得完全的房屋产权。故此，在认定这类房屋是否属于夫妻共同财产时，应该特别注意这一特点。
　　由于我国农村基本住房保障主要是以建房补贴和危房改造补贴的形式，不涉及实际住房实物分配的问题，换言之，我国农村没有非市场配置的住房。所以本文暂不讨论农村福利房。
　　二、经适房归属的认定
　　根据建设部等七部门颁发的《经济适用住房管理办法》第30条的规定，经适房购房人拥有有限产权。在城乡建设部公示的《基本住房保障条例》征求意见稿中，更明确将上述有限产权由政府与购房人按份共有。因此，认定经适房是否属于夫妻共同财产也就是认定购房人范围。因为申购经适房须符合一定的家庭收入标准和住房困难标准，因此，购买经适房只可能是婚前一方申请购买，或者婚后双方申请购买这两种情况。
　　婚前一方出资购买的经适房
　　如果婚前一方出资购买，并取得房产证，该经适房自然是出资方的个人财产，毫无争议。然而，实践中大量存在婚前一方出资购买，婚后才取得房产证的情况。如果严格按照《中华人民共和国物权法》对不动产物权变动的规定，以完成登记为取得不动产物权的时间，则应当认定该经适房为夫妻共同财产。但是这样认定将极大损害出资方的权益。首先，出资方于婚前已完全履行房屋买卖合同的全部义务，由于买卖合同相对人或者登记机关的原因，而改变房屋产权人，显然有违合同法理论。其次，夫妻另一方无论直接或间接都未参与履行房屋买卖合同的相关义务，也不是合同当事人或者第三方。若其享有房屋买卖合同权利，成为经适房共有人之一，不符合民法中基本的公平原则，即民事行为应当是等价有偿的。再者，政府配售经适房时，未审查夫妻另一方购房资格。再退一步讲，婚姻法规定夫妻财产范围是以财产取得时间作为划分夫妻共同财产的标准。出资方在婚前完全履行房屋买卖合同的全部义务，取得了房产的全部债权，甚至有的房屋早已交付，已经在婚前实际占有、使用、收益，也就是取得了事实物权，婚后取得房产证，只是通过登记机关对财产权利的确认和公示，是权利的自然转化。根据《物权法》第33条的规定，房产证并不是认定房屋权利归属的绝对证据，取得权利的时间不应一概根据产权证上记载的时间。认定产权归属应当基于实际出资情况，以取得事实物权的时间为财产权利的取得时间，即婚前完全履行房屋买卖合同后就取得了财产权利。综上，笔者认为，婚前一方出资购买，婚后取得房产证的经适房，应为出资方的个人财产。
　　婚后购买的经适房
　　婚后夫妻双方共同出资购买的经适房，若登记在双方名下，则属于夫妻共有财产，没有争议；若登记于全体家庭成员名下，则属于家庭共有财产，也没有争议；但若以个人财产出资，登记于一方名下，或者以家庭财产出资，登记在家庭其他成员名下，则可能存在争议。笔者认为，鉴于经适房配售的特殊性和福利房政策的目的，应当根据申请购买经适房时的家庭状况认定房屋归属。在申请经适房时，须考察家庭的收入和住房状况；在配售时，亦是旨在解决整个家庭的住房问题。换言之，经适房是对于家庭全体成员的“福利”。根据《经济适用住房管理办法》 的规定，经适房的有限产权限制了每个家庭成员的购房资格，可见全体家庭成员都是经适房产权关系中的权利主体。因此，笔者认为，申请经适房的全体家庭成员均应为产权共有人，即婚后购买的经适房，无论登记在哪方名下，该房屋均为夫妻共同财产。
　　三、单位集资建房的归属认定

　　根据《经济适用住房管理办法》第35条的规定，集资房的产权关系按照经适房的规定执行。但由于历史原因，集资房存在一些过渡时期的特殊情况。一是集资房的分配方式不仅仅是出售，还有大量出租给单位职工的情况。国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》后，这些出租给职工的住房逐步出售给了职工。二是在单位分配集资房时，很多住房是集体产权或者未办理产权登记。近年来，随着住房制度改革的推进，这部分住房的产权登记手续才逐步正规化。针对集资房的这些特殊情况，结合现行立法，本文分类讨论在立法空白的情况下，该集资房归属的认定问题，分析
　　婚前夫妻一方承租，婚后购买，登记于一方名下
　　根据《最高人民法院婚姻法司法解释》第19条的规定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以个人财产购买的房屋，登记在一方名下，是否可以认定为个人财产呢？笔者认为，鉴于集资房配售发生在婚后，且不是市场化配置住房，房屋产权的归属不能单纯依据出资情况。集资房配售价格通常与职工及其家属的工龄、职称存在直接联系。婚后购买集资房时，夫妻另一方以工龄、职称扣减房屋价款。即使夫妻一方以个人财产购买，另一方完全没有出资，也应认定集资房为夫妻共同财产。
　　婚姻期间单位分配的集资房，离婚后取得产权证
　　分配集资房后，因历史原因，未办理产权证或者房屋登记为集体产权，之后夫妻离婚，应当认定该集资房为离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，可适用《婚解二》第21条规定 或者通过离婚协议，确定该集资房的使用权。也就是说，《婚解二》中已可确定离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋属于夫妻共同财产，即在婚内取得了集资房的事实产权。房改后取得集资房房产证，可以按照夫妻共同财产进行分配。
　　四、两限房的归属认定
　　两限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府对其户型和房价进行了限制，并采取先资格审查后配售的方式分配。不同于经适房和集资房，两限房购房人取得的是受限产权，而非有限产权。以《北京市限价商品住房管理办法》的相关规定为例，两限房购房人可以取得完整的房屋所有权，政府只对其一定期限内行使处分权加以限制。因此，在认定两限房归属时，应当充分考虑两限房管理的特殊性。首先，购买两限房后，并不限制家庭成员再购买其他住房，所以，不宜将两限房作为申购家庭共有财产。其次，两限房的价格不因家庭成员的个人原因进行抵扣或者减免，故而两限房的归属应当依据实际出资情况来认定。由于两限房资格审查是以家庭为单位，且申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻购买两限房的情况只有两种，一方婚前购买，或者夫妻双方婚后购买。
　　婚前一方购买的两限房
　　如果婚前一方购买两限房，并在婚前取得房产证，登记于一方名下，则属于个人财产，没有争议。如果是婚前一方购买，婚后取得房产证呢？此处，若登记于双方名下，笔者认为可视为购房一方对另一方的赠与，两限房为夫妻共同财产。若登记于购房一方名下，笔者认为，同理于前文中婚前一方购买经适房，婚后取得房产证的情况，也应当认定两限房为出资一方的个人财产。
　　婚后双方购买的两限房
　　婚后双方以共同财产出资购买的两限房，无论登记于一方或者双方名下，根据《物权法》以实际出资情况认定所有权人的规定，都应当将两限房认定为夫妻共有财产。但若婚后夫妻一方以个人财产出资购买，并登记于一方名下，两限房是否为一方的个人财产了呢？从婚姻法的角度来说，夫妻一方处分个人财产后所得财产，是在婚姻存续期间内取得的财产，是夫妻共同财产。根据《婚解二》第11条的规定，应当将两限房作为出资方以个人财产投资所得收益，认定为夫妻共同财产。
　　五、结语
　　在认定福利房是否为夫妻共同财产时，不仅要依照婚姻法的相关规定，同时还应当结合适用物权法、合同法。在实践中，房屋买卖合同的履行和房屋产权登记往往需要一个较长的时间过程，单纯适用物权法、合同法或单纯适用婚姻法认定具有一定人身属性的福利房的产权归属，都是不适宜的。须特别说明的是，根据合同的相对性，前文中房屋买卖合同履行完毕，是指购房人向卖房人履行完全部合同义务，不包括购房人履行贷款合同中的还款义务。我国现行法律法规中没有规定在房屋买卖合同履行完毕后，完成产权登记前，发生结婚或者离婚事实时，合同所确立的债权人可否在房产登记后当然成为产权人。这确为目前立法之不足，有待填补空白。