信托项目尽职调查中的交易结构及执行方案设计.pptx

信托项目尽职调查中的交易结构及执行方案设计唐唐 琪琪20132013年年6 6月月11Contents 1.1.信托项目交易结构设计的主要类型及关键要点信托项目交易结构设计的主要类型及关键要点3.3.信托项目执行方案的设计与执行要点信托项目执行方案的设计与执行要点 2.2.信托项目交易结构的关键风险及优化设计信托项目交易结构的关键风险及优化设计22信托项目交易结构设计的初衷信托项目交易结构设计的初衷n一、规避监管：主要初衷一、规避监管：主要初衷n1 1、四证不全房地产项目的信托债性融资：股权信托、特定资产受益权信托等、四证不全房地产项目的信托债性融资：股权信托、特定资产受益权信托等n2 2、监管层对融资类信托业务的约束与不鼓励：监管层对于贷款信托规模的总体、监管层对融资类信托业务的约束与不鼓励：监管层对于贷款信托规模的总体控制控制n信托公司集合资金信托计划管理办法信托公司集合资金信托计划管理办法n向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%30%，但中国银行业，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外。监督管理委员会另有规定的除外。n二、项目运作与风险控制的需要二、项目运作与风险控制的需要n提示：本课件提到的财产权信托仍为资金信托，与非资金信托类的财产权信托无提示：本课件提到的财产权信托仍为资金信托，与非资金信托类的财产权信托无关关n信托公司管理办法第三章信托公司管理办法第三章第十六条第十六条 n信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务：信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务：n（一）资金信托；（一）资金信托；n（五）其他财产或财产权信托；（五）其他财产或财产权信托；33交易结构设计优化提升的现实意义交易结构设计优化提升的现实意义n1、基于规避监管初衷的交易结构设计面临现实的法律风险、基于规避监管初衷的交易结构设计面临现实的法律风险n2、交易结构设计的风险处置方案遭遇司法现实挑战、交易结构设计的风险处置方案遭遇司法现实挑战n交易结构设计提升为交易结构设计提升为“执行方案与风险处置方案设计执行方案与风险处置方案设计”势在必行势在必行n短板：对于司法执行与风险处置的充分考虑短板：对于司法执行与风险处置的充分考虑44信托产品所涉及的的广泛范围信托产品所涉及的的广泛范围5566信托计划交易结构设计的的现实优势信托计划交易结构设计的的现实优势n一、信托计划：具有较高预期收益率的固定收益金融产品一、信托计划：具有较高预期收益率的固定收益金融产品n二、信托的灵活资金运用方式：二、信托的灵活资金运用方式：n1 1、股权：、股权：信托可以直接持股实业公司（银行不被允许）。信托可以直接持股实业公司（银行不被允许）。n2 2、股权质押信托融资：上市公司股权及非上市公司股权、股权质押信托融资：上市公司股权及非上市公司股权77信托计划交易结构设计的现实法律威胁信托计划交易结构设计的现实法律威胁n1、信托纠纷及诉讼日益增多、信托纠纷及诉讼日益增多n2、股权信托及信托受益权合同的现有部分约定未得到司法部门认可、股权信托及信托受益权合同的现有部分约定未得到司法部门认可n提示：提示：n信托受益权的基层法律关系为抵质押的法律关系。信托受益权的基层法律关系为抵质押的法律关系。n争议焦点：信托受益权是否被认定为明确的债权债务法律关系。争议焦点：信托受益权是否被认定为明确的债权债务法律关系。n提示：信托产品面临一定的法律风险，目前的信托产品交易结构设计急需调整。提示：信托产品面临一定的法律风险，目前的信托产品交易结构设计急需调整。信托法律问题将成为下一阶段的司法实务热点。信托法律问题将成为下一阶段的司法实务热点。88信托产品分析架构信托产品分析架构99信托的有限保本机制设计与股权投资的二元冲突信托的有限保本机制设计与股权投资的二元冲突1010信托产品的重要特点信托产品的重要特点n固定收益固定收益n明确期限明确期限n股权信托：股权股权信托：股权OR债权？债权？1111股权信托的现实意义股权信托的现实意义n一、特有的资金运用手段：补充项目资本金一、特有的资金运用手段：补充项目资本金n二、现实的操作意义：规避监管二、现实的操作意义：规避监管n背景提示：监管层鼓励发展非融资类信托业务背景提示：监管层鼓励发展非融资类信托业务n三、股权信托的竞争优势三、股权信托的竞争优势n（一）重要的资金运用手段。（一）重要的资金运用手段。n（二）风险控制的重要价值：（二）风险控制的重要价值：信托公司对项目实施管理的法律依据信托公司对项目实施管理的法律依据n（三）多种利益分配方式：浮动收益的实现。（三）多种利益分配方式：浮动收益的实现。1212股权信托的优势运用领域股权信托的优势运用领域n1、补充项目资本金、补充项目资本金n2、“四证不全四证不全”房地产项目的融资房地产项目的融资1313股权信托的操作模式股权信托的操作模式n一、信托公司通过增资方式为项目公司提供资金。一、信托公司通过增资方式为项目公司提供资金。n二、项目公司原股东或现有股东通过受让股权来实现信托资金退出。二、项目公司原股东或现有股东通过受让股权来实现信托资金退出。n股权信托的风险提示：预设的股权受让方违约，不履行股权受让义务。股权信托的风险提示：预设的股权受让方违约，不履行股权受让义务。1414股权信托的风险控制模式之一股权信托的风险控制模式之一n信托公司持有项目公司的多数股权甚至信托公司持有项目公司的多数股权甚至100%股权。股权。n信托公司在信托合同中约定：如预设的股权受让方拒绝履行股权受让信托公司在信托合同中约定：如预设的股权受让方拒绝履行股权受让义务，信托公司有权通过处置股权，实现信托资金回收。即信托公司义务，信托公司有权通过处置股权，实现信托资金回收。即信托公司在股权受让方违约的情况下，对项目公司股权有全权处置权。在股权受让方违约的情况下，对项目公司股权有全权处置权。1515股权信托的风险控制模式之一股权信托的风险控制模式之一n东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划n信托期限：信托期限：2.5年，年，2009年年11月月6日至日至2012年年5月月6日。日。n信托规模：信托规模：24,000万元（其中优先级万元（其中优先级1.8亿元，一般级亿元，一般级2000万元，劣后万元，劣后级级4000万元）。万元）。n信托资金用途：信托资金用途：800万元信托资金用于受让重庆市东启房地产开发有万元信托资金用于受让重庆市东启房地产开发有限公司限公司100的股权（共的股权（共800万元出资额）。其余信托资金以增资的方万元出资额）。其余信托资金以增资的方式投资于重庆市东启房地产开发有限公司，其中注册资本增至式投资于重庆市东启房地产开发有限公司，其中注册资本增至4,000万元，增加资本公积金万元，增加资本公积金20,000万元，用于万元，用于“东启东启幻境旅游度假酒店项幻境旅游度假酒店项目目”。n提示：信托公司通过持有项目公司提示：信托公司通过持有项目公司100%股权来实施风险控制。股权来实施风险控制。1616股权信托的风险控制模式之一股权信托的风险控制模式之一n东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划n2010年年7月月12日，项目取得一期日，项目取得一期27栋商品房预售许可证，可预售面栋商品房预售许可证，可预售面积积13063平方米。平方米。n截止截止2012年年1月底，项目一期月底，项目一期27栋商品房已办理完毕销售相关手续，栋商品房已办理完毕销售相关手续，项目公司正在进行销售的准备工作。受市场大环境影响项目公司正在进行销售的准备工作。受市场大环境影响,项目暂未项目暂未实现销售。实现销售。n项目定位：别墅。项目定位：别墅。1717股权信托的风险控制模式之一股权信托的风险控制模式之一n“中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划”n信托期限：信托期限：2012年年5月月3日至日至2014年年5月月3日日n信托资金总额：信托资金总额：4.5亿元。亿元。n信托资金用途：截至信托资金用途：截至2012年年9月月30日，向上海中邦支付资金共计日，向上海中邦支付资金共计2.4亿亿元，用途是委托上海中邦对重庆东启进行股权及后继投资。元，用途是委托上海中邦对重庆东启进行股权及后继投资。n东启东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划按期完成清算。幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划按期完成清算。1818股权信托的风险控制模式之一股权信托的风险控制模式之一n上海国际商品拍卖有限公司于海国际商品拍卖有限公司于2012年年12月月26日，就东启公司日，就东启公司100%股股权举行拍卖。权举行拍卖。n帝多农业（即东启公司原股东）要求上海国际商品拍卖公司立即停帝多农业（即东启公司原股东）要求上海国际商品拍卖公司立即停止此项拍卖。止此项拍卖。n上海国际商品拍卖公司对东启公司上海国际商品拍卖公司对东启公司100%股权的拍卖暂缓。股权的拍卖暂缓。n提示：信托公司作为提示：信托公司作为“受托人受托人”，在工商登记层面持有项目公司，在工商登记层面持有项目公司100%股权，但其在信托合同中所约定的对项目公司股权的股权，但其在信托合同中所约定的对项目公司股权的“全权全权”处置权并未得到司法机关认可。处置权并未得到司法机关认可。1919股权信托的风险控制模式之二股权信托的风险控制模式之二n信托公司持有项目公司股权，融资方同时提供股权质押及资产抵押等信托公司持有项目公司股权，融资方同时提供股权质押及资产抵押等风险控制措施。风险控制措施。n提示提示1：信托公司在信托合同中约定：如预设的股权受让方拒绝履行股：信托公司在信托合同中约定：如预设的股权受让方拒绝履行股权受让义务，信托公司有权通过处置抵质押物，实现信托资金回收。权受让义务，信托公司有权通过处置抵质押物，实现信托资金回收。2020股权信托的风险控制模式之二股权信托的风险控制模式之二n提示提示2：如关于股权受让义务的相关合同作为主合同，无法办理抵：如关于股权受让义务的相关合同作为主合同，无法办理抵押及质押登记。信托公司则需要另行签订信托贷款合同，以办理抵押及质押登记。信托公司则需要另行签订信托贷款合同，以办理抵质押登记。质押登记。n合作协议合作协议n信托贷款合同信托贷款合同n抵押合同抵押合同n提示：诸多地区办理抵押或质押登记的前提是签订贷款合同提示：诸多地区办理抵押或质押登记的前提是签订贷款合同n规避方式：股债结合的交易结构设计。规避方式：股债结合的交易结构设计。2121股权信托的风险控制模式之三：股权信托的风险控制模式之三：股权投资与受让债权相结合股权投资与受让债权相结合中诚信托中诚信托-吉林泰安股权投资集合信托计划吉林泰安股权投资集合信托计划n信托资金规模：信托资金规模：2.22.2亿元。其中优先级亿元。其中优先级为为8,0008,000万元；次级为作价万元；次级为作价1.41.4亿元的亿元的债权。债权。n资金应用方式：将资金应用方式：将80008000万元以增资的万元以增资的方式对目标公司进行股权投资，增资方式对目标公司进行股权投资，增资之后持有目标公司不超过之后持有目标公司不超过80%80%的股权，的股权，增资后目标公司注册资本达到增资后目标公司注册资本达到1 1亿元。亿元。并持有对目标公司并持有对目标公司1.41.4亿元的债权。亿元的债权。n信托资金退出方式：信托资金退出方式：受托人作为目标受托人作为目标公司的债权人，将对债权进行严格管公司的债权人，将对债权进行严格管理，监督并敦促目标公司按期还款并理，监督并敦促目标公司按期还款并支付资金占用费。支付资金占用费。n年化预期收益率：年化预期收益率：10%n风险控制措施：风险控制措施：n1、土地抵押：吉林市昌邑区雾凇中路、土地抵押：吉林市昌邑区雾凇中路“枫叶山庄枫叶山庄”项目用地的国有土地使项目用地的国有土地使用权（地号：用权（地号：020130220203000，土，土地使用证编号：吉市国用（地使用证编号：吉市国用（2010）第）第220202013759号，吉市国用（号，吉市国用（2010）第第220202013760号）。该地块的国有号）。该地块的国有土地使用权是目标公司于土地使用权是目标公司于2010年年8月月11日以招拍挂的方式取得的，共支付土日以招拍挂的方式取得的，共支付土地价款地价款10505万元。万元。n2、目标公司实际控制人蓝宁及其关联、目标公司实际控制人蓝宁及其关联公司新疆天然矿业有限公司提供保证公司新疆天然矿业有限公司提供保证担保；担保；n3、剩余股权质押。、剩余股权质押。2222股权信托的风险控制模式之三：股权信托的风险控制模式之三：股权投资与受让债权相结合股权投资与受让债权相结合信托产品内部结构分析信托产品内部结构分析2323股权信托的风险控制模式之三：股权信托的风险控制模式之三：股权投资与受让债权相结合股权投资与受让债权相结合中诚信托中诚信托-吉林泰安股权投资集合信托计划吉林泰安股权投资集合信托计划股权和债权的综合运用：股权和债权的综合运用：n1 1、将、将80008000万元进行增资，增资之后万元进行增资，增资之后持有目标公司持有目标公司80%80%的股权，增资后目的股权，增资后目标公司注册资本达到标公司注册资本达到1 1亿元。亿元。n2 2、持有对目标公司、持有对目标公司1.41.4亿元的债权。亿元的债权。n股权和债权两种方式控制项目。股权和债权两种方式控制项目。n便于回收信托资金。便于回收信托资金。n债权方式抽取项目公司资金无需考债权方式抽取项目公司资金无需考虑项目公司利润及收益状况。虑项目公司利润及收益状况。n债权法律关系对应抵押合法。债权法律关系对应抵押合法。n警惕受让虚假债权的法律风险。警惕受让虚假债权的法律风险。2424股权信托的风险控制模式之三：股权信托的风险控制模式之三：股权投资与受让债权相结合股权投资与受让债权相结合东兴东兴5 5号维多利摩尔城集合资金信托计划号维多利摩尔城集合资金信托计划n一、发行时间：一、发行时间：20122012年年5 5月月n二、优先级发行规模：二、优先级发行规模：6 6亿元亿元n三、信托期限：三、信托期限：2424月月n四、信托资金运用方式：股权投资四、信托资金运用方式：股权投资n五、信托产品结构：结构化，内蒙古明泽房地产开发有限责任公司作为劣后五、信托产品结构：结构化，内蒙古明泽房地产开发有限责任公司作为劣后受益人，以其对金汇地产享有的本金金额为受益人，以其对金汇地产享有的本金金额为6 6亿元的债权认购本信托计划。亿元的债权认购本信托计划。n六、资金运用情况：对内蒙古金汇房地产开发有限责任公司进行增资扩股，六、资金运用情况：对内蒙古金汇房地产开发有限责任公司进行增资扩股，金汇地产将上述增资款用于维多利摩尔城项目二期的开发建设。金汇地产将上述增资款用于维多利摩尔城项目二期的开发建设。n七、信用增级情况：七、信用增级情况：n1 1、当信托财产中的现金部分不足以支付信托税费及优先受益人预期收益和信、当信托财产中的现金部分不足以支付信托税费及优先受益人预期收益和信托本金时，明泽地产立即无条件以现金进行补足。托本金时，明泽地产立即无条件以现金进行补足。2 2、维多利摩尔城二期项目土地及在建工程抵押，评估价格为、维多利摩尔城二期项目土地及在建工程抵押，评估价格为226797.67226797.67万元，万元，抵押率抵押率26.46%26.46%，抵押人承诺后续建设部分追加抵押。，抵押人承诺后续建设部分追加抵押。3 3、方正信托完成增资扩股后持有金汇地产公司、方正信托完成增资扩股后持有金汇地产公司92.3%92.3%股权，金汇地产原股东股权，金汇地产原股东将剩余将剩余7.7%7.7%股权质押给信托公司。股权质押给信托公司。2525结构化股权信托中的优先级退出方式结构化股权信托中的优先级退出方式n优先受益权的退出步骤：优先受益权的退出步骤：n1、次级受益权人受让优先级、次级受益权人受让优先级n2、股权转让、股权转让n风险分析：风险分析：n1、股权转让过程的税负问题。、股权转让过程的税负问题。n2、受让资金安排：次级受益权人受让优先级的资金来源。、受让资金安排：次级受益权人受让优先级的资金来源。n背景分析：与债权相比，股权的劣后受偿。背景分析：与债权相比，股权的劣后受偿。2626焦点与困惑焦点与困惑n股权信托：规避监管股权信托：规避监管OR另有价值？另有价值？n股权信托的现实操作风险？股权信托的现实操作风险？n优先股在国内法律环境的支持缺位。优先股在国内法律环境的支持缺位。n信托的有限保本机制设计与股权投资法律意义的冲突？信托的有限保本机制设计与股权投资法律意义的冲突？2727主动管理型股权模式房地产信托主动管理型股权模式房地产信托n平安财富平安财富-同鑫同鑫3号集合资金信托号集合资金信托n发行时间：发行时间：2012年年6月月n交易对手：金融街公司交易对手：金融街公司n投资标的：天津金融城项目投资标的：天津金融城项目n合作模式：同股同权开发项目合作模式：同股同权开发项目n提示：提示：n1、交易对手为大型开发商。、交易对手为大型开发商。n2、等同于对大型开发商发行期限较长的信用债券。、等同于对大型开发商发行期限较长的信用债券。n3、信托公司优势较为明显。、信托公司优势较为明显。n4、规避银行开发贷款的替代影响。、规避银行开发贷款的替代影响。n5、未设置抵押措施所带来的项目风险。、未设置抵押措施所带来的项目风险。2828平安财富平安财富-同鑫同鑫3 3号集合资金信托号集合资金信托2929平安财富平安财富-同鑫同鑫3 3号集合资金信托号集合资金信托3030基金化房地产信托基金化房地产信托百瑞宝盈建业地产信托基金百瑞宝盈建业地产信托基金2 2号号n发行时间：发行时间：n2011年年3月月n每年支付每年支付8.5%n预期收益率：预期收益率：12.5%23.6%n风险控制：股权风险控制：股权投资与债权方式投资与债权方式相结合，控制项相结合，控制项目公司核心资产目公司核心资产3131房地产股权信托的交易结构设计房地产股权信托的交易结构设计股债结合股债结合n安鑫一号股权型房地产信托安鑫一号股权型房地产信托n总规模总规模16.17亿元。亿元。n劣后级信托资金运用于受让金地建材劣后级信托资金运用于受让金地建材100%100%股权，向金地建材增资。股权，向金地建材增资。n优先级信托资金向上海金珩发放信托贷款，用于赵巷项目的开发建优先级信托资金向上海金珩发放信托贷款，用于赵巷项目的开发建设设。n通过债权方式控制核心资产。通过债权方式控制核心资产。3232股权型工商企业信托股权型工商企业信托n外贸信托外贸信托鼎鸿鼎鸿3号股权投资集合资金信托计划号股权投资集合资金信托计划n发行规模：发行规模：5亿元亿元n发行时间：发行时间：2012年年11月月n资金运用方式：用于向海航机场集团有限公司增资扩股资金运用方式：用于向海航机场集团有限公司增资扩股n信托期限：信托期限：2年年n预期收益率：预期收益率：A类受益权（约类受益权（约1年期）预期收益率为年期）预期收益率为9%/年年n股权转让：海航集团有限公司承诺到期受让外贸信托持有的增资扩股部分股权转让：海航集团有限公司承诺到期受让外贸信托持有的增资扩股部分机场集团有限公司股权机场集团有限公司股权n股权质押：海航机场控股（集团）有限公司以其持有的三亚凤凰国际机场股权质押：海航机场控股（集团）有限公司以其持有的三亚凤凰国际机场有限责任公司（以下简称有限责任公司（以下简称“凤凰机场凤凰机场”）50000万股股权质押给外贸信托，万股股权质押给外贸信托，为海航集团履行受让义务提供担保。为海航集团履行受让义务提供担保。n海航机场集团属于海航集团旗下机场板块优质企业，是一家集机场股权投海航机场集团属于海航集团旗下机场板块优质企业，是一家集机场股权投资、机场建设和专业化运营管理以及临空产业开发为一体的机场行业综合资、机场建设和专业化运营管理以及临空产业开发为一体的机场行业综合投资与运营管理商。投资与运营管理商。n提示：通过股权方式控制优质资产。提示：通过股权方式控制优质资产。3333股权信托的操作要点总结股权信托的操作要点总结n一、股权信托的应用价值：一、股权信托的应用价值：n1、补充项目资本金、补充项目资本金n2、借助股权融资，对项目进行财务重整、借助股权融资，对项目进行财务重整n二、股权信托的运作成本：股权转让税负二、股权信托的运作成本：股权转让税负n风险提示：风险提示：n1、预设强制性受让义务的司法处置风险、预设强制性受让义务的司法处置风险n2、信托公司持股项目公司但核心资产被抵押的风险、信托公司持股项目公司但核心资产被抵押的风险3434信托受益权分析信托受益权分析n信托受益权的创设法律形式：信托信托受益权的创设法律形式：信托受益权转让合同、信托受益权买受益权转让合同、信托受益权买卖合同等卖合同等n信托法信托法中有中有“信托受益权信托受益权”的的相关提法。相关提法。3535信托受益权的法律要点信托受益权的法律要点昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划n现实背景：现实背景：n天嘉湖国有建设用地开发项目位于天津市天嘉湖范围内，出让面积天嘉湖国有建设用地开发项目位于天津市天嘉湖范围内，出让面积273.33公顷，公顷，约合约合4100亩。建筑规模为亩。建筑规模为300万平方米，投资开发总额达到万平方米，投资开发总额达到100亿以上。亿以上。n2007年年10月月8日在天津土地交易中心挂牌出让起挂价为日在天津土地交易中心挂牌出让起挂价为13亿元。亿元。n2007年年10月月19日，星耀集团以日，星耀集团以62.9亿元，取得该地块的建设开发权。被称为亿元，取得该地块的建设开发权。被称为“地地王王”。n星耀集团取得天嘉湖项目开发权以后，已交纳竞买保证金星耀集团取得天嘉湖项目开发权以后，已交纳竞买保证金3亿元，相关交易费用亿元，相关交易费用和其他费用和其他费用2亿元，加上其自有资金，尚有亿元，加上其自有资金，尚有30亿元的资金缺口。亿元的资金缺口。n3636信托受益权的法律要点信托受益权的法律要点昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划n一、业务背景：一、业务背景：n1、天津星耀项目公司刚注册，财务指标不能满足信托公司的贷款条件。、天津星耀项目公司刚注册，财务指标不能满足信托公司的贷款条件。n2、昆明星耀体育城项目销售良好，是优质资产。、昆明星耀体育城项目销售良好，是优质资产。n二、二、交易结构设计思路：交易结构设计思路：n1、控制昆明星耀体育城资产。、控制昆明星耀体育城资产。n2、控制天津星耀资产。、控制天津星耀资产。n三、交易结构设计：三、交易结构设计：n1、以购买特定资产受益权的方式，支付信托资金给、以购买特定资产受益权的方式，支付信托资金给昆明星耀体育运动城公司昆明星耀体育运动城公司。n2 2、昆明星耀体育运动城公司通过股权增资的方式将信托资金注入天津星耀投资、昆明星耀体育运动城公司通过股权增资的方式将信托资金注入天津星耀投资有限公司，进行有限公司，进行“天津天嘉湖项目天津天嘉湖项目”的开发建设。的开发建设。n特定资产受益权：规避监管，创设的法律名词。特定资产受益权：规避监管，创设的法律名词。3737信托受益权的法律要点信托受益权的法律要点昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划n募集资金：募集资金：3030亿元亿元n预计年收益率预计年收益率25%25%n信托期限为信托期限为1 1年。信托计划于年。信托计划于20072007年年1212月月2525日成立并生效。日成立并生效。n信托资金用途：用于购买昆明星耀体育运动城有限公司（以下简称信托资金用途：用于购买昆明星耀体育运动城有限公司（以下简称“星耀体星耀体育城育城”）和天津星耀投资有限公司（以下简称）和天津星耀投资有限公司（以下简称“天津星耀天津星耀”）特定财产收益）特定财产收益权。权。n在收到转让价款后，昆明星耀体育运动城公司通过股权增资的方式注入天津在收到转让价款后，昆明星耀体育运动城公司通过股权增资的方式注入天津星耀投资有限公司，进行星耀投资有限公司，进行“天津天嘉湖项目天津天嘉湖项目”的开发建设。的开发建设。n风险控制措施：风险控制措施：n1 1、天津星耀天嘉湖地块的土地使用权抵押给信托公司。、天津星耀天嘉湖地块的土地使用权抵押给信托公司。n2 2、星耀体育城将天津星耀、星耀体育城将天津星耀100100股权质押给信托公司。股权质押给信托公司。n3 3、星耀体育城的股东颜语、颜勇同时提供个人连带责任保证。、星耀体育城的股东颜语、颜勇同时提供个人连带责任保证。n4 4、中信地产远期收购天津星耀、中信地产远期收购天津星耀100%100%股权。股权。3838信托受益权的法律要点信托受益权的法律要点昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划n交易结构设计：交易结构设计：n以购买特定资产受益权的方式，支付信托资金给昆明星耀，以天津以购买特定资产受益权的方式，支付信托资金给昆明星耀，以天津星耀公司股权和土地使用权设定担保。星耀公司股权和土地使用权设定担保。n由公证处分别对特定收益权转让合同、股权质押合同、土地使用权由公证处分别对特定收益权转让合同、股权质押合同、土地使用权抵押合同进行公证。抵押合同进行公证。n现实困惑：现实困惑：特定资产收益权转让合同特定资产收益权转让合同非强制执行效力债权文书，无法进行非强制执行效力债权文书，无法进行强制执行效力公证。强制执行效力公证。n3939信托受益权的法律要点信托受益权的法律要点昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划n公证实际操作方式：以还款协议为主要公证对象，以股权质押、建公证实际操作方式：以还款协议为主要公证对象，以股权质押、建设用地使用权抵押为担保，进行强制执行公证。设用地使用权抵押为担保，进行强制执行公证。n各方就相关操作方案与天津市高级人民法院执行局的领导进行了沟各方就相关操作方案与天津市高级人民法院执行局的领导进行了沟通和协调论证，得到了高院执行部门的认可。通和协调论证，得到了高院执行部门的认可。4040信托受益权的法律要点信托受益权的法律要点昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划n2007年年12月月21日，当事人各方分别签订了日，当事人各方分别签订了特定资产收益权转让合同特定资产收益权转让合同、股权转让合同股权转让合同、联合管理合同联合管理合同、还款协议还款协议等共等共21个个合同。合同。n其中有其中有9个合同办理了公证。个合同办理了公证。n对对还款协议还款协议及项下的及项下的保证合同保证合同、土地使用权抵押合同土地使用权抵押合同、股权质押合同股权质押合同办理了赋予强制执行效力的债权文书公证。办理了赋予强制执行效力的债权文书公证。n提示：与法院执行部门的沟通。提示：与法院执行部门的沟通。4141信托受益权的现实法律风险信托受益权的现实法律风险n提示：针对同一法律事实，既签订提示：针对同一法律事实，既签订特定资产收益权转让合同特定资产收益权转让合同等等财产权信托合同，又签订财产权信托合同，又签订信托贷款合同信托贷款合同的现实法律风险。的现实法律风险。n可能导致强制执行不被认定，导致信托公司进入漫长的诉讼程序。可能导致强制执行不被认定，导致信托公司进入漫长的诉讼程序。n风险分析：财产权法律关系与信托贷款法律关系的冲突。风险分析：财产权法律关系与信托贷款法律关系的冲突。n提示提示1：融资类信托需要计提较高的风险资本，财产权信托有着规避：融资类信托需要计提较高的风险资本，财产权信托有着规避监管的初衷。监管的初衷。n提示提示2：制定信托合同需审慎考虑规避监管和法律实际效果二者之间：制定信托合同需审慎考虑规避监管和法律实际效果二者之间的冲突。的冲突。4242财产权信托诉讼纠纷案例一分析财产权信托诉讼纠纷案例一分析n昆山昆山联邦国际资产收益财产权信托联邦国际资产收益财产权信托n2009年年9月月24日设立日设立n总规模：总规模：62700万元万元n优先受益权优先受益权21500万元，由投资者认购。万元，由投资者认购。n一般受益权份额，由昆山纯高投资开发有限公司以其持有的一般受益权份额，由昆山纯高投资开发有限公司以其持有的“昆山昆山联邦国际联邦国际”项目土地使用权及项目土地使用权及8037023平米在建工程项下资产平米在建工程项下资产收益权认购并持有。收益权认购并持有。n2012年年9月月18日，昆山纯高投资开发有限公司作为借款人未能按时日，昆山纯高投资开发有限公司作为借款人未能按时足额偿还借款。足额偿还借款。n受托人已于受托人已于2012年年9月月26日代表日代表“昆山联邦国际资产收益财产权昆山联邦国际资产收益财产权信托信托”，向上海市第二中级人民法院提起金融借款纠纷诉讼。，向上海市第二中级人民法院提起金融借款纠纷诉讼。4343财产权信托诉讼纠纷案例一分析财产权信托诉讼纠纷案例一分析n争议：以争议：以“资产收益权资产收益权”信托模式进行创新性地风险控制及信用增信托模式进行创新性地风险控制及信用增级在传统违约责任和担保责任框架下的合理性。级在传统违约责任和担保责任框架下的合理性。n经受托人申请，受理法院已查封经受托人申请，受理法院已查封“昆山联邦国际昆山联邦国际”项目资产及昆项目资产及昆山纯高投资开发有限公司和担保人名下相关资产。山纯高投资开发有限公司和担保人名下相关资产。n查封资产足值，处置后可以保障受托人收回优先信托受益权对应信查封资产足值，处置后可以保障受托人收回优先信托受益权对应信托本金及预期收益。托本金及预期收益。n纯高集团抗辩理由：昆山纯高与安信信托只存在财产权信托关系。纯高集团抗辩理由：昆山纯高与安信信托只存在财产权信托关系。因此基于上述信托借款债权之上的担保、抵押均无效因此基于上述信托借款债权之上的担保、抵押均无效。n核心争议：财产权信托是否是明确的债权债务法律关系。核心争议：财产权信托是否是明确的债权债务法律关系。4444财产权信托诉讼纠纷案例一分析财产权信托诉讼纠纷案例一分析n“资产收益权信托资产收益权信托”诉讼：金融借款纠纷诉讼：金融借款纠纷n风险提示：项目不符合房地产信托贷款风险提示：项目不符合房地产信托贷款“432”标准标准n“432”标准：四证齐全、标准：四证齐全、35%资本金、项目公司或其控股股东具资本金、项目公司或其控股股东具有二级资质有二级资质n不符合房地产信托贷款标准的不符合房地产信托贷款标准的“资产收益权信托资产收益权信托”诉讼：被认定为诉讼：被认定为“信托贷款信托贷款”与银监会规定的冲突与银监会规定的冲突n主要法律风险项目：不符合房地产信托贷款标准的主要法律风险项目：不符合房地产信托贷款标准的“资产收益权信资产收益权信托托”项目项目4545财产权信托诉讼纠纷案例二分析财产权信托诉讼纠纷案例二分析n2009年年9月，山东某开发商信托融资月，山东某开发商信托融资n优先级部分信托资金规模：优先级部分信托资金规模：2.3亿元亿元n期限：期限：3年年n分期偿还：分期偿还：1.5年、年、2年、年、3年年n协议内容：协议内容：n1、房地产项目资产收益财产权信托合同房地产项目资产收益财产权信托合同n2、信托贷款合同信托贷款合同n3、资金监管协议资金监管协议n4、抵押协议抵押协议n5、融资框架协议融资框架协议n6、补充协议补充协议n细节提示：融资方认购了部分次级信托受益权。细节提示：融资方认购了部分次级信托受益权。4646财产权信托诉讼纠纷案例二分析财产权信托诉讼纠纷案例二分析n二、危机发生：二、危机发生：n第第1阶段：鉴于房价上涨预期，开发商阶段：鉴于房价上涨预期，开发商2010年放慢销售节奏，房屋处于销年放慢销售节奏，房屋处于销售停滞状态售停滞状态n第第2阶段：调控政策出台，再次启动销售，但成交甚差。阶段：调控政策出台，再次启动销售，但成交甚差。n第第3阶段：开发商未按期还款。阶段：开发商未按期还款。n三、信托公司向公证处申请出具强制执行证书三、信托公司向公证处申请出具强制执行证书n1、法律依据：、法律依据：信托贷款合同信托贷款合同、资金监管协议资金监管协议、抵押协议抵押协议n2、房地产公司提出异议、房地产公司提出异议n3、公证处拒绝出具强制执行证书、公证处拒绝出具强制执行证书n四、信托公司用自有资金接盘：刚性兑付四、信托公司用自有资金接盘：刚性兑付n五、信托公司提起诉讼，诉讼请求包括：五、信托公司提起诉讼，诉讼请求包括：n1、被告偿还本金、利息及其他费用、被告偿还本金、利息及其他费用n2、其他被告承担连带责任、其他被告承担连带责任n3、对抵押财产享有抵押权并优先受偿、对抵押财产享有抵押权并优先受偿4747财产权信托诉讼纠纷案例二分析财产权信托诉讼纠纷案例二分析n纠纷焦点：纠纷焦点：n1、信托贷款关系是否成立、信托贷款关系是否成立n2、双方是否是明确的债权债务法律关系、双方是否是明确的债权债务法律关系n3、融资服务费用收取的合法性：、融资服务费用收取的合法性：n融资框架协议融资框架协议，年收取服务费为，年收取服务费为6%，金额不低于，金额不低于3225万元。融万元。融资方实际支付金额为资方实际支付金额为2400余万元。余万元。n开发商抗辩理由：开发商抗辩理由：n1、确认以委托为基础的财产权法律关系、确认以委托为基础的财产权法律关系n2、信托贷款关系无效、信托贷款关系无效n3、融资服务费用收取的合法性存疑、融资服务费用收取的合法性存疑4848财产权信托法律风险的处置方式财产权信托法律风险的处置方式n一、现实挑战：强制执行存疑、巨大的诉讼与时间成本一、现实挑战：强制执行存疑、巨大的诉讼与时间成本n提示：信托公司的风险处置时间压力：自有资金接盘，信托计划延提示：信托公司的风险处置时间压力：自有资金接盘，信托计划延期期n二、财产权信托交易结构的现实意义：规避监管二、财产权信托交易结构的现实意义：规避监管n三、未来预测：三、未来预测：n1、财产权信托的萎缩或相关法律关系得到明确的司法认可、财产权信托的萎缩或相关法律关系得到明确的司法认可n2、监管政策的调整、监管政策的调整4949中铁信托中铁信托优债优债12351235期期庆科商贸四川区域项目集合资金信托计划庆科商贸四川区域项目集合资金信托计划n 信托资金规模：信托资金规模：1.51.5亿元亿元n信托资金用途：用于受让重庆庆科商贸有限公司对重庆市金科实业集团弘景信托资金用途：用于受让重庆庆科商贸有限公司对重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司房地产开发有限公司1.51.5亿元的应收债权。亿元的应收债权。n信托资金退出方式：信托期满由金科地产集团股份有限公司受让受托人持有信托资金退出方式：信托期满由金科地产集团股份有限公司受让受托人持有的应收债权的应收债权,实现信托计划资金的安全增值退出。实现信托计划资金的安全增值退出。n交易对手：金科股份交易对手：金科股份n风险控制措施：风险控制措施：n1 1、重庆市金科投资有限公司提供连带责任保证担保。、重庆市金科投资有限公司提供连带责任保证担保。n2 2、金科股份实际控制人黄红云、陶虹遐夫妇提供连带责任保证担保。、金科股份实际控制人黄红云、陶虹遐夫妇提供连带责任保证担保。n发行时间：发行时间：2012年年7月月n交易结构：受让应收账款交易结构：受让应收账款5050中铁信托中铁信托优债优债12361236期期庆科商贸重庆区域项目集合资金信托计划庆科商贸重庆区域项目集合资金信托计划n信托资金规模：信托资金规模：1.51.5亿元亿元n信托资金用途：用于受让重庆庆科商贸有限公司对重庆市金科实业集团弘景信托资金用途：用于受让重庆庆科商贸有限公司对重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司房地产开发有限公司1.