龙湖商业地产简述浅谈商业地产干货.pdf

1 部门 文件名 浅谈浅谈商业地产商业地产&龙湖商业简述龙湖商业简述 2013年12月09日 商业地产部 运营推广中心 王孝庆 2 部门 文件名 浅谈商业地产浅谈商业地产 3 部门 文件名 4 部门 文件名 五种属性 三种盈利 产品类别产品类别 中国模式 开发周期开发周期 5 部门 文件名 6 部门 文件名 ANCHOR 五种感觉 建筑与动线 5%3公里公里 城市公民 生命周期生命周期 购物中心购物中心 v.s.百貨公司百貨公司 科学科学 7 部门 文件名 8 部门 文件名 1000家家 品牌-体验 30%同质化-主题化 3500-5000家家 智能化智能化 v.s.电商 250-25家 9 部门 文件名 Q&A 10 部门 文件名 龙湖商业简述龙湖商业简述 11 部门 文件名 打桩现在 精彩过去 实力未来 12 部门 文件名 Q&A 13 部门 文件名 产品类别 由由民间资本民间资本主导的房地产开发主导的房地产开发 主要主要包括包括购物中心购物中心、百货百货、超市超市、商业街商业街、主题主题商场商场、专业市场专业市场、写字楼写字楼、酒店酒店等等 融合融合了了住宅住宅地产、商业地产地产、商业地产、工业地产、旅游地工业地产、旅游地产的复合地产产的复合地产。商业地产运营三种模式：全部出售商业地产运营三种模式：全部出售、有有租租有有售、售、只租不售只租不售 14 部门 文件名 五种属性 满足消费、促进商贸满足消费、促进商贸 城市消费需求的升级城市消费需求的升级 城市商贸经济的升级城市商贸经济的升级 完善区域配套完善区域配套 周边住宅入住率的提升周边住宅入住率的提升 周边公共设施的引领到位（交通、教育、文化）周边公共设施的引领到位（交通、教育、文化）改善民生（就业、生活）改善民生（就业、生活）商业经营商业经营大量提供大量提供就业就业机会机会 商业经营提升居民生活品质商业经营提升居民生活品质 提升提升GDPGDP 固定资产投资额数十亿到近百亿固定资产投资额数十亿到近百亿 开发获益开发获益 开发商既可获得短期开发利润也可获得长期利润开发商既可获得短期开发利润也可获得长期利润 1010万平米购物中心带来周边万平米购物中心带来周边100100万平米住宅增值万平米住宅增值5 5-10%10%15 部门 文件名 三种盈利 房地产房地产 销售型物业的短期开发利润销售型物业的短期开发利润 商业经营商业经营 自营自营联营商业部门的持续经营联营商业部门的持续经营利润利润 资本运营资本运营 资产增值的长期利润资产增值的长期利润 16 部门 文件名 中国模式 拿地拿地 城市、地点、面积城市、地点、面积？卖房卖房 回款、抵押回款、抵押 算帐算帐 融资、去化融资、去化 产品产品 业态、比例、位臵业态、比例、位臵 17 部门 文件名 开发周期 1.1.住宅住宅 2 2-年，商业溢价年，商业溢价 2 2.销售商业销售商业 2 2-3 3年，商业溢价年，商业溢价 3.3.自持自持商业商业 4 4-1515年，租金收益年，租金收益 4.4.资产售出资产售出 1010-1515年，资产增值年，资产增值 收益收益 时间时间 18 部门 文件名 北京石景山项目商业经营研究 2012年7月 18 科学 19 部门 文件名 目录目录 一、一、项目市场调研项目市场调研 二、商业规模建议二、商业规模建议 三、投资分析三、投资分析 四、拟自持项目基本要素对比分析四、拟自持项目基本要素对比分析 科学 20 部门 文件名 一、项目市场调研 科学 21 部门 文件名 区域经济环境 各区比较，北京石景山区GDP产值水平低，卙全市所比例仅为2%。科学 22 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区相较其他区县人口数量少，外来人口比重大。科学 23 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区人均消费品零售额水平较低，略低于全市（3万元）平均水平。科学 24 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区人均可支配收入水平略低于全市平均水平 科学 25 部门 文件名 区域经济环境区域经济环境 石景山区人均消费支出水平略低于全市平均水平。科学 26 部门 文件名 八宝山区域 银河商务区 本项目 待开发区 1.5公里 3公里 5.6公里 雕塑公园 中关村产业园石景山分园 Tsm商务区 田村路 锦绣大地物流区 阜石路 梅市口路 万寽路板块 莲花池板块 定慧里板块 吴家村路 长安街 万 寽 路 四 环 路 五 环 路 本案辐射半径3公里范围内人口基数仅为11.9万人。1.5公里范围 3公里范围 5.6公里范围 传统居民（人）3.1万 10.6万 24.4万 新导入居民（人）0.3万 1.3万 8.2万 合计（人）3.4 11.9 32.6 苹果园板块 传统居民:3 万人 新导入居民:1.4万 西黄村板块 传统居民:3.5万人 新导入居民:1.5万人 永定路板块 传统居民:2万人 新导入居民:3.5万人 鲁谷板块 传统居民:8.4万人 新导入居民:5万人 青塔板块 传统居民:3万人 新导入居民:8.5万人 古城板块 传统居民:9.5万人 新导入居民:0.3万人 现有周边区域人口现状分析 科学 27 部门 文件名 本案周边写字楼人群7.6万 现在周边区域人口现状分析 科学 28 部门 文件名 本项目 1 2 3 4 5 10 9 6 7 8 限价房 商品房 11 12 13 金隅长安山麓 石景山刘娘府C1C2限价房地块 石景山老古城限价房 诗景长安 雍景山岚 石景嘉园 金隅燕山水泥厂保障性住房项目 景秀园 五里坨地区的限价房 西山文化小镇 塞纳维拉永定华庨 正源广场 玉泉新城 区域未来新增人口约区域未来新增人口约6.3万人万人，其中限价房，其中限价房3万人，商品房万人，商品房3.3万人万人。未来周边区域新增人口分析 科学 29 部门 文件名 区域未来新增写字楼面积区域未来新增写字楼面积27.2万平米，新增办公人口万平米，新增办公人口1.3万人万人 未来周边区域新增人口分析 科学 30 部门 文件名 周边区域人口小结 现有人口 居住人群：11.9万人 办公人群：7.6万人 目前项目周边人口数量有限，居住及办公人口合计仅为19.5万人 未来新增 居住人群（3-5年内）：6.3万人 办公人群：1.3万人万人 项目周边未来新增人口数量有限，预计增加居住及办公人口合计仅为7.6万人 项目未来预计增加办公人口为1.5人 科学 31 部门 文件名 区域交通环境小结 1.石景山地区人均经济水平低于全市平均水平石景山地区人均经济水平低于全市平均水平 2.项目周边人口数量较少，项目周边人口数量较少，3公里范围内现有人口约为公里范围内现有人口约为19.5万人，万人，未来项目完工后约有人口未来项目完工后约有人口28.6万人。万人。周边人口现状及未来可增加数量均较少，且该地区居民周边人口现状及未来可增加数量均较少，且该地区居民人均收入及消费能力也低于全市平均水平。人均收入及消费能力也低于全市平均水平。科学 32 部门 文件名 区域交通环境四至道路 本案 项目东侧古城大街（双向四车道）项目东侧古城南街（双向两车道，未来拓宽至60米）项目南侧道路（未来首钢管线将拆除）项目北侧石景山路（双向四车道，未来拓宽至80米、向西跨过永定河延伸至门头沟）科学 33 部门 文件名 本项目 古城板块 苹果园板块 西黄村板块 鲁谷板块 区域交通环境道路交通 本案交通路网较为发达，项目东部、南部、北部区域通过阜石路、莲石路、长安街延长线不四环形成的快速路网、可便利到达；西部区域由于永定河不铁路的阻隔辐射力较弱。科学 34 部门 文件名 区域交通环境公共交通 本案公交系统较为便利，距离公交站点300400米，9条公交线路可以辐射至东南西北各个斱向。本项目 苹果园板块 古城板块 西黄村板块 鲁谷板块 公交古城站 地铁1号线古城站 公交老古城大院站 科学 35 部门 文件名 磁悬浮S1线 地铁11号线 地铁1号线 区域交通环境轨道交通 轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至核心商圈；未来规划更可增强门头沟区域民其它周边区域人群到达本案的便利性。本案距离地铁1号线古城站200米，规划中的S1号线一期苹果园至门头沟2013年底运行，可增强门头沟区域人群至本案的便利性。远期规划的地铁11号线在本项目南侧设置站点，未来将更增加本案的可达性。科学 36 部门 文件名 区域交通环境小结 1.本案交通路网较为发达，项目东部、南部、北部区域通过阜石路本案交通路网较为发达，项目东部、南部、北部区域通过阜石路、莲石路、长安街延长线与四环形成的快速路网、可便利到达；、莲石路、长安街延长线与四环形成的快速路网、可便利到达；西部区域由于永定河与铁路的阻隔辐射力较弱。西部区域由于永定河与铁路的阻隔辐射力较弱。2.本案公交系统较为便利，距离公交站点本案公交系统较为便利，距离公交站点300400米，米，9条公交线条公交线路可以辐射至东南西北各个方向路可以辐射至东南西北各个方向 3.轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至轨道交通促使本项目可达性较强，但也促使区域人群便利外流至核心商圈；未来规划更可增强门头沟区域民其它周边区域人群到核心商圈；未来规划更可增强门头沟区域民其它周边区域人群到达本案的便利性。达本案的便利性。现有区域交通环境对项目西部区域辐射能力较差，其余现有区域交通环境对项目西部区域辐射能力较差，其余方向辐射能力较强，方向辐射能力较强，科学 37 部门 文件名 首钢商务区规划总用地约为首钢商务区规划总用地约为8.638.63平方公里，平方公里，总建筑规模约总建筑规模约1,0601,060万平方米。万平方米。20112011年年9 9月，石景山政府已与卓尔控股、中联控股、国药控股等月，石景山政府已与卓尔控股、中联控股、国药控股等2 2家央企、家央企、5 5家民企签订战略协议，在首钢原址打造总部基地。家民企签订战略协议，在首钢原址打造总部基地。石景山区域正逐步由第二产业向第三产业规划转型，本案西南侧毗邻地块规划为首钢商务区，未来将导入大量商务人群，区域的人口结构将更加丰富，但为中长期规划，具体发展速度未知。备注：由于首钢商务的打造将是一个中长期的发展规划，具体发展速度未知，目前周边地块还未拍卖，本案初期开业时幵丌能借此力，后期调整定位需考虑此部分人群的支撑。北部主要建设为国家级工业遗产文化创意区 以总部及科研产业为主的中国制造业总部集聚区，即国家级高端产业总部商务区；南部为高端产业综合配套区和国家级高端产业综合服务区 区域未来发展规划 科学 38 部门 文件名 万达广场 本项目 喜隆多贩物广场 赛纳左岸风情街 台湾街 西富港商业中心 沃尔玛山姆店 喜隆多奘莱店 当代商城鼎城店 星座商厦 华联商厦 永辉超市 刘娘府奘特莱斯 玉泉新城 物美超市 区域商业竞争情况分析区域商业竞争情况分析 已开业项目 未来入市项目 中海老古城地块 39 部门 文件名 项目名称 商业规模（平米）建筑结构 不本案直线距离 定位特征 进驻品牌 开业时间 星座商厦 1.5万 地下一层，地上五层 400米 社区型百货商场 OLAY，阿迪，李宁，乔丹、耐克、花花公子 1991年 华联商厦 2万 地下两层，地上五层 3公里 大众化百货 1998年 西富港商业中心 2.6万 地上三层、局部四层 4.3公里 中低档次小批服饰、折扣庖 天大商城、釐川百货 2007年5月 喜隆多贩物广场（苹果园南路庖）约1.5万 地上四层 3公里 中低档小批市场 麦当劳、釐凤呈祥、迪信通、美特斯邦威、班尼路、天兰尾货 2008年1月 沃尔玛山姆庖 2万 地上两层 2.3公里 仓储超市 2008年 万达广场 10万 地下一层，地上三层、局部四层 3.6公里 区域生活贩物中心 ZARA优衣酷、衣恋准备进驻；大玩家、万达影院、万千百货、红黄蓝亲子园、奇乐儿儿童主题公园、国美电器、家乐福 2008年12月 当代商城 建面4.3万 经面2.9万 地下一层，地上五层 2.4公里 大众化百货 珠宝名表：浪琴、雷达、纨梵希、周大福、谢瑞麟、戴梦得 化妆品：资生埻、雅顿、高丝、2009年9月 北京台湾街 4.35万（街长500米）地上两层，地下一层（开间面积2005000平米）4.3公里 以休闲主题餐饮为主的商业街 比格皮萨、呷哺呷哺、龙的传人音乐主题餐厅、邓丽君音乐主题餐厅、台湾烤鸭、护国寺小吃、干锅传奇、刘一手火锅、三石日本料理、上岛咖啡、佰乐迪KTV 2010年5月 喜隆多奥特莱斯庖 3万（经营面积）地上四层 2.35公里 中低档次小批市场、折扣庖 肯德基，呷哺呷哺，李老爹、中复电讯、京客隆、奥特莱斯、天兰尾货 2010年12月 赛纳左岸风情街（石景山游乐园酒吧街）2万（总长1.8公里）地上五层 1.8公里 休闲餐饮、酒吧街定位 上岛咖啡、韩景台烧烤、2011年5月 区域商业竞争情况分析区域商业竞争情况分析 科学 40 部门 文件名 项目名称项目名称 卓展购物中心卓展购物中心 石景山万达广场石景山万达广场 当代商城鼎城店当代商城鼎城店 距离 10公里 3.3公里 5公里 商业体量 30万平米 10万平米 4.3万平米 区域商业竞争情况分析区域商业竞争情况分析 科学 41 部门 文件名 万达广场个案分析 区域商业竞争情况分析区域商业竞争情况分析 科学 42 部门 文件名 石景山万达广场 公主坟商圈 半径五公里 本项目 3.3公里 项目背景：总卙地面积近6.99万平斱米，总建筑面积28.23万平米，商业面积10万平米。距离本案3.3公里 位于长安街沿线，可视性较好 交通情况一般，距离八宝山地铁口700米 3公里范围内人口约40万 5公里范围内人口约50万 定位：区域生活贩物中心 开业时间：2008年12月 区域商业竞争情况分析区域商业竞争情况分析 科学 43 部门 文件名 业态复合度高，以基础生活消费不家庨生活消费为主，包含家乐福、影院、儿童早教，电器、KTV、电玩、生活家居用品等；餐饮业态以快餐、咖啡、时尚简餐为主，口味丌够丰富，缺乏正餐。F3、食赏坊 万千百货 麻辣诱惑、胡椒橱房、禾绿回转寿司、呷哺呷哺、巴贝拉、蜀国江上烤鱼、面香居、我家私房菜 权釐城、快乐柠檬、佛洛里斯牛排、红黄蓝亲子园、奇乐儿儿童主题公园、万达国际影城 F2、魅力街 万千百货 必胜客、真锅咖啡、数码体验中心 味千拉面、永和豆浆 肯德基、麦当劳 国美电器、大歌星KTV F1、名品荟 万千百货 必胜客、真锅咖啡、APPLE 屈臣氏、味千拉面、永和豆浆 肯德基、麦当劳、面包新语、DQ、吉野家 优衣酷、ZARA、大玩家超乐场 B1 家乐福 区域商业竞争情况分析区域商业竞争情况分析 零售业态经过三年的培养，品牌时尚度开始升级，ZARA、优衣酷、衣恋旗下ROEMPRICH已签约进驻商业街一层。科学 44 部门 文件名 项目周边区域重点竞争项目-石景山万达广场 万达广场已开业三年，定位以基础生活消费不家庨消费为主，对周边区域消费客群形成徆强的粘性。万达广场业态定位涵盖了丌同消费阶层客群的基础生活（重复性）消费，但幵未对消费客群进行细分、挖掘品质客群其它斱面消费需求。现状总结 未来发展预测 万达广场目前品牌已开始调整升级，时尚快销品牌进驻，对区域年轻时尚客群消费将进一步形成粘性，而至本项目开业时又将新一轮的升级。由于万达广场整体定位及建筑空间的限制，未来品牌调整还是以商业街零售部分调整为主（时尚度提高），餐饮调整可能性丌大。科学 45 部门 文件名 项目名称 主力店租金（家乐福、万千百货、国美电器、大歌星、红黄蓝、奇乐儿）除主力店外的楼层平均租金 物业管理费（元/月.平米）1F 2F 3F 万达广场 1.72.5元/天/平米 611元/天/平米 58.7元/天/平米 2.84元/天/平米 50 万达广场开发成本 总卙地面积近6.99万平斱米：土地总成本约为4.2亿元；总建筑面积28.23万平米：建设成本约为10亿元；总成本约为14.2亿元。万达广场商业业绩：商业部分年销售额约为商业部分年销售额约为10亿元。亿元。科学 46 部门 文件名 1.石景山区经济发展低于北京市平均水平。2.本项目周边现状及未来人口数量较少。3.现有区域交通环境对项目西部区域辐射能力较差 4.毗邻地块规划是首钢商务区，为中长期规划，具体发展速度未知。5.区域现有商业对基础生活消费客群产生一定粘性，本案不适宜直面竞争。建议：该项目短期内不适合设臵较大规模集中商业，建议：该项目短期内不适合设臵较大规模集中商业，可设臵适当规模写字楼配套服务商业。可设臵适当规模写字楼配套服务商业。集中商业设置建议集中商业设置建议 科学 47 部门 文件名 二、商业规模建议 科学 48 部门 文件名 参考北京市写字楼的配套商业与写字楼办公面积的比例通常在5-20%之间，通常分布在地下1层以及地上1-2层。建议本项目写字楼配套服务性商业面积为3万平米-5万平米，位臵分布在地下一层和地上一层。维度一：按写字楼配套商业比例推算商业规模维度一：按写字楼配套商业比例推算商业规模 科学 49 部门 文件名 49 项目辐射半径项目辐射半径1.5公里范围内人口构成：公里范围内人口构成：老古城居民区及项目周边居民：老古城居民区及项目周边居民：3.4万人万人 项目自身写字楼带来办公人群：项目自身写字楼带来办公人群：1.5万人（万人（30万平米写字楼，带万平米写字楼，带来来1.5万人）万人）合计人口数：约合计人口数：约5万人万人 按照北京市人均购物中心面积占有量为按照北京市人均购物中心面积占有量为0.7平方米计算，该区域平方米计算，该区域应配备商业面积为应配备商业面积为5X0.7=3.5万平米万平米 北京市人均购物中心面积占有量为北京市人均购物中心面积占有量为0.7平方米，数据来源：仲量联行平方米，数据来源：仲量联行 维度二：按核心商圈人口数量推算商业规模维度二：按核心商圈人口数量推算商业规模 科学 50 部门 文件名 建议：建议：综合考虑本项目情况，建议配套商业规模为综合考虑本项目情况，建议配套商业规模为4万平米，地上一层面积万平米，地上一层面积2万平米，地下一层面积万平米，地下一层面积2万平万平米。米。商业规模建议商业规模建议 科学 51 部门 文件名 三、投资分析建议 科学 52 部门 文件名 方案一：方案一：4万平米商业全部销售万平米商业全部销售 销售自有资金投入(68004)(68004)销售净利润7691276912集中商业自有资金投入0 0 注册资本0 0 股东借款0 0酒店自有资金投入(35014)(35014)注册资本(16359)(16359)股东借款(18655)(18655)自投平衡余额4189741897全部平衡余额58265826金融街控股销售-自持平衡关系自持集中商业自持酒店合计项目0 088857888578885788857账面值0 07108571085710857108580%账面值0 016659166591665916659自有资金0 018655186551865518655股东借款0 053542535425354253542开发贷款0 00 00 0校对自持物业对比自持物业对比如果商业面积全部出售：如果商业面积全部出售：本项目销售净利润：本项目销售净利润：7.69亿元亿元 自投平衡余额：自投平衡余额：4.19亿元亿元 全部平衡余额：全部平衡余额：0.58亿元亿元 科学 53 部门 文件名 方案一：方案一：4万平米商业全部销售万平米商业全部销售 如果商业面积全部出售：如果商业面积全部出售：销售物业IRR=25.97%25.97%集中商业自持IRR=#DIV/0!#DIV/0!酒店自持IRR=7.99%7.99%自持物业分汇总IRR=6.95%6.95%汇总IRR=17.79%17.79%销售物业IRR=31.85%31.85%集中商业自持IRR=#DIV/0!#DIV/0!酒店自持IRR=4.75%4.75%自持物业分汇总IRR=3.63%3.63%汇总IRR=19.24%19.24%项目层面项目层面全部投资全部投资项目层面项目层面自有投资自有投资项目项目京西项目京西项目科学 54 部门 文件名 自持集中商业自持酒店合计项目42062420628885788857130918130918账面值3364933649710857108510473510473580%账面值7060706016659166592371923719自有资金7906790618655186552656126561股东借款270962709653542535428063880638开发贷款0 00 00 0校对自持物业对比自持物业对比方案二：商业销售方案二：商业销售1万平米，自持万平米，自持3万平米万平米 销售自有资金投入(64403)(64403)销售净利润6091560915集中商业自有资金投入(14839)(14839)注册资本(6933)(6933)股东借款(7906)(7906)酒店自有资金投入(35014)(35014)注册资本(16359)(16359)股东借款(18655)(18655)自投平衡余额1106211062全部平衡余额(43820)(43820)金融街控股销售-自持平衡关系如果销售如果销售1万平米地上商业，其万平米地上商业，其余商业自持：余商业自持：本项目销售净利润：本项目销售净利润：6.09亿元亿元 自投平衡余额：自投平衡余额：1.11亿元亿元 全部平衡余额：全部平衡余额：-4.38亿元亿元 科学 55 部门 文件名 方案二：商业销售方案二：商业销售1万平米，自持万平米，自持3万平米万平米 面积占比面积使用面积（50%使用率）月租金（月/平米）月租金收入餐饮22%65003250155503,750.00 服装服饰及其他12%35001750300525,000.00 33%100005000205.75 1,028,750.00 餐饮43%130006500150975,000.00 超市17%5000250040100,000.00 服务7%20001000150150,000.00 67%2000010000122.50 1,225,000.00 100%100%30000300001500015000150.25150.25 2,253,750.002,253,750.00 合计合计地上部分业态小计小计地下部分如果销售如果销售1万平米地上商业，其余商业自持：万平米地上商业，其余商业自持：平均租金为平均租金为150元元 月月/平米平米 面积占比面积使用面积（50%使用率）月租金（月/平米）月租金收入22%地上65003250155503,750.00 43%地下130006500150975,000.00 服装服饰及其他12%地上35001750300525,000.00 超市17%地下5000250040100,000.00 服务7%地下20001000150150,000.00 总计总计100%100%30000300001500015000150.25150.25 2,253,750.002,253,750.00 餐饮科学 56 部门 文件名 方案二：商业销售方案二：商业销售1万平米，自持万平米，自持3万平米万平米 如果如果1万平米地上商业销售，其余商业自持：万平米地上商业销售，其余商业自持：销售物业IRR=23.67%23.67%NPV（8%）107632107632集中商业自持IRR=9.70%9.70%NPV（8%）46884688酒店自持IRR=7.99%7.99%NPV（8%）-8620-8620自持物业分汇总IRR=8.62%8.62%NPV（8%）-3933-3933汇总IRR=14.23%14.23%NPV（8%）9323993239销售物业IRR=29.21%29.21%NPV（8%）7102571025集中商业自持IRR=6.59%6.59%NPV（8%）-9384-9384酒店自持IRR=4.75%4.75%NPV（8%）-28225-28225自持物业分汇总IRR=5.43%5.43%NPV（8%）-37609-37609汇总IRR=12.64%12.64%NPV（8%）2819428194项目项目京西项目京西项目项目层面项目层面全部投资全部投资项目层面项目层面自有投资自有投资科学 57 部门 文件名 四、拟自持项目基本要素对比分析 科学 58 部门 文件名 维度维度 要素要素 中信城项目中信城项目 月坛项目月坛项目 京西项目京西项目 区域经 济环境 2010年人均GDP 16.5万元 16.5万元 4.9万元 2010年人口数量 124.3万 124.3万 61.6万 2010年人均社会消费品零售额 4.4万 4.4万 3.5万 2010年人均可支配收入 3.16万 3.16万 2.81万 2010年人均消费性支出 2.22万 2.22万 1.89万 周边人 口情况 核心区（3公里范围内）65万 80万 11.9万 辐射区（5公里范围内）178.5万 150万 32.6万 区域交 通环境 轨道交通 4号线、7号线地铁上盖 2号线复兴门站1100米 2号线阜成门站650米 一号线古城站300米 公交线路 附近17条公交线路 附近7条公交线路 附近9条公交线路 主要交通干道 两广路 西二环 长安街西延长线 区域未来 发展规划 临近区块发展规划 广安产业园项目 规划建筑面积300万平米 金融街西拓项目 规划建筑面积300万平米 首钢商务区 规划建筑面积1060万平米 丽泽金融商务区 规划建筑面积650万平米 拟自持项目基本要素对比分析拟自持项目基本要素对比分析 科学 59 部门 文件名 59 总结：总结：综合考虑各项目基本条件，建议优先自持中信城项目综合考虑各项目基本条件，建议优先自持中信城项目和月坛项目。和月坛项目。总 结 科学 60 部门 文件名=主力店主力店 ANCHOR 61 部门 文件名 ANCHOR 62 部门 文件名 ANCHOR 63 部门 文件名 ANCHOR 64 部门 文件名 ANCHOR 65 部门 文件名 2020年？年？5%2020亿亿 VS 5%VS 5%-8%8%收益收益 时间时间 66 部门 文件名 建筑不劢线 上海来福士上海来福士 67 部门 文件名 建筑不劢线 上海来福士上海来福士 68 部门 文件名 建筑不劢线 重庆西城天街重庆西城天街 69 部门 文件名 建筑不劢线 北京颐北京颐堤堤港港 70 部门 文件名 1F B1 3F 2F 71 部门 文件名 建筑不劢线 业态 零售 餐饮 休闲娱乐 配套 面积卙比 59.6%22.6%17.3%0.5%休闲服饰1500（快速时尚等）次主力店-双层形象店 5000m2 主题餐饮及时尚简餐4400 创意生活 书店1500m2 复式旗舰店1200m2 B1 1F 4F 2F 3F 生活配套 时尚简餐2000m2 5F 6F 8850 高端服饰 中高端服饰5800 休闲餐饮 200 儿童早教、家庨娱乐3000 儿童零售2500 正餐及特色餐饮2400 影院5000 配套服务 400 SPA 1000 500 500 KTV 2000 正餐3000 精品家饰零售2000m2 时尚简餐1000m2 生活超市 5000m2 小型生活零售1000m2 大众流行服饰1000 大众时尚服饰、潮流服饰零售4050 B2 设计师服饰联营5000 次主力店1000m2 休闲餐饮3000 咖啡 100 100 冰场2200 72 部门 文件名 建筑不劢线 北京朝北大悦城北京朝北大悦城 73 部门 文件名 建筑不劢线 重庆重庆商圈商圈分布图分布图 74 部门 文件名 建筑不劢线 成都成都商圈分布图商圈分布图 75 部门 文件名 建筑不劢线 沈阳商圈分布图沈阳商圈分布图 76 部门 文件名 建筑不劢线 厦门厦门商圈分布图商圈分布图 77 部门 文件名 建筑不劢线 78 部门 文件名 3公里 79 部门 文件名 五种感觉 眼眼 鼻鼻 皮肤皮肤 口口 耳耳 80 部门 文件名 城市公民 81 部门 文件名 生命周期 收益收益 时间时间 阶段 培育期培育期 成长期成长期 成熟期成熟期 时间 开业前 3年 开业 4年后 开业 10年 经营 重点 聚集客流客流 调整定位 优化业态业态 提升坪效 增加收益收益 市场领先 82 部门 文件名 贩物中心 v.s.百货公司 95%95%空间空间40%5年年 租金租金 20亿亿 客流客流 平效平效 空间空间15%抽成抽成 6个月个月 2亿亿 83 部门 文件名 20122012年中国一线城市空臵率升至年中国一线城市空臵率升至8.4%8.4%今年开业量增今年开业量增2.92.9倍倍-2013/3/102013/3/10搜房网搜房网 五粮液、娃哈哈、雨润控股、五粮液、娃哈哈、雨润控股、苏宁苏宁、长虹、红星美凯龙、东方希望、新希、长虹、红星美凯龙、东方希望、新希望等来自食品、零售商业、建材甚至农业等多个行业的企业都在商业地产领望等来自食品、零售商业、建材甚至农业等多个行业的企业都在商业地产领域有了实质性举动域有了实质性举动-2012/8/242012/8/24 北京商报北京商报 3500-5000家 84 部门 文件名 250-25家 购物中心现在与未来购物中心现在与未来 红星美凯龙董事长扬言，到红星美凯龙董事长扬言，到20202020年欲建年欲建100100个城市综合体。个城市综合体。-2013/8/82013/8/8南方都市报南方都市报 TESCO乐购宣称乐购宣称5年内开出年内开出80家购物中心家购物中心-2013/10/102013/10/10 中国商报中国商报 宗庆后重申，娃哈哈未来三至五年内开设宗庆后重申，娃哈哈未来三至五年内开设100家购物中心家购物中心-2013/8/142013/8/14 中国证券报中国证券报 2015：250 2020：25 85 部门 文件名 2015年中国需要的商业地产行业从业人员是年中国需要的商业地产行业从业人员是100万人以上，但现在符合一万人以上，但现在符合一定要求的专业水平的人寥寥无几定要求的专业水平的人寥寥无几-2012/11/3中国商报中国商报 服饰行业人才需求在增长，但另一方面，人才缺乏也困扰着服饰零售行业服饰行业人才需求在增长，但另一方面，人才缺乏也困扰着服饰零售行业-2012/8/27广州日报广州日报 商业地产挖人，与其说储备人才，不如说是争夺人才背后的个人资源商业地产挖人，与其说储备人才，不如说是争夺人才背后的个人资源目目前很多商业项目总经理只有总监的水准，总监只有经理的能力，而经理也就前很多商业项目总经理只有总监的水准，总监只有经理的能力，而经理也就是部长的水平是部长的水平-2012/7/20南方都市报南方都市报 3000家家 人才人才 30%满足现状满足现状 购物中心购物中心 5000家家 80%欠缺欠缺 30%86 部门 文件名 沃尔玛沃尔玛计划放慢在中国计划放慢在中国设设新店的速度新店的速度家乐福家乐福部分门店的关停部分门店的关停乐购乐购门店门店的关闭的关闭大润发大润发上半年只开出上半年只开出10家新门店家新门店欧尚欧尚上半年门店扩张更是罕见的上半年门店扩张更是罕见的“零纪录零纪录”-2012/9/6产经频道产经频道 一向高高在上的奢侈品在中国的扩张近日显得有点底气不足。继一向高高在上的奢侈品在中国的扩张近日显得有点底气不足。继LV表示不表示不会在中国二三线城市继续开店后会在中国二三线城市继续开店后GUCCI也宣布放缓在中国的发展原计划也宣布放缓在中国的发展原计划-2013/2/24羊城晚报羊城晚报 品牌品牌 1000家家 购物中心购物中心 5000家家 1000家 87 部门 文件名 购物中心的同质性高，超过购物中心的同质性高，超过80%的商户组合雷同的商户组合雷同-2012/9/28第一财经日报第一财经日报 未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善，面临倒闭或被兼并的命运未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善，面临倒闭或被兼并的命运-2012/8/24联商资讯联商资讯中心中心 旋转木马、有机农场、小猪、艺术电影旋转木马、有机农场、小猪、艺术电影这不是儿童乐园，这是淮海中路这不是儿童乐园，这是淮海中路新开业的新开业的K11购物中心。购物中心。-2013/10/10东方日报东方日报 同质化-主题化 88 部门 文件名 品牌-体验 当购物中心能够提供艺术画廊、医疗保健等，就给人们去的新理由。当购物中心能够提供艺术画廊、医疗保健等，就给人们去的新理由。-2013/4/8 联联商资讯中心商资讯中心 这不是一场传统商场和电商的战争，关键是提供最好的整体购物体验这不是一场传统商场和电商的战争，关键是提供最好的整体购物体验-2013/3/15红红商网商网 在购物中心办婚姻登记，交罚款在购物中心办婚姻登记，交罚款悄悄把生活配套放进购物中心悄悄把生活配套放进购物中心-2013/11/30绍兴晚报绍兴晚报 89 部门 文件名 智能化 54%21%19%3%2%1%到店频率 初次到店 2次 3次 4次 5次 到到2013年底，银泰所有门店都要架好年底，银泰所有门店都要架好WIFI-2013/10/5 中国企业家中国企业家 上海的一家公司，将摄像头、上海的一家公司，将摄像头、POS机、传感器、机、传感器、WIFI打通整个线下购物场打通整个线下购物场景。景。-2013/6/9胡胡布布斯网斯网 购物中心已开始在停车场安装智能系统解决找车位难题。购物中心已开始在停车场安装智能系统解决找车位难题。-2013/11/30福州晚报福州晚报 90 部门 文件名 中国网购规模与其占社会零售总额比重中国网购规模与其占社会零售总额比重 0.80.82020-2022 2015 9.0%9.0%2011 4.5%4.5%网购规模（万亿元）网购占社会零售总额比例 预计中国网购市场仍将处于高速增长阶段，网购规模五年翻一番预计中国网购市场仍将处于高速增长阶段，网购规模五年翻一番 现阶段，中国网购占社会零售总额的现阶段，中国网购占社会零售总额的5%5%左右左右 20152015年，中国网购规模预计将占社会零年，中国网购规模预计将占社会零售总额的售总额的9%9%左右左右 -电子商务“十二五”规划预测占比超过电子商务“十二五”规划预测占比超过9%9%-高盛预测占比为高盛预测占比为10%10%-中金、艾瑞咨询预测占比为中金、艾瑞咨询预测占比为8.6%8.6%-BCGBCG预测占比为预测占比为8%8%20202020年，中国网购规模预计将占社会零年，中国网购规模预计将占社会零售总额的售总额的20%20%左右左右 资料来源：电子商务“十二五”发展规划，高盛，BCG，中金公司研究部 10.010.0 20%20%2.52.5-3.03.0 v.s.电商 91 部门 文件名 v.s.电商 BTBBTB CTCCTC BTCBTC OTOOTO 传统零售商传统零售商 纯纯B2CB2C网络零售商网络零售商 费项费项 数值数值 费项费项 数值数值 变动趋势和影响因素变动趋势和影响因素 毛利率 22%毛利率毛利率 10%我国电商由于激烈的价格战，大多不超过10%，国外成熟电商如亚马逊可达22%人工费用率 5.1%物流费用率物流费用率 13.1%中短期物流成本会上升，长期若获得规模效应可降低，亚马逊为9%左右 租金费用率 2.7%广告费用率 3.8%中短期广告投入会上升，长期随着品牌知名度提高可降低 折旧摊销费用率 2.4%技术研发费用率 2.5%基本稳定，国内电商技术和研发投入普遍低于国外电商 水电费用率 1.1%管理费用率 2.3%基本稳定 综合费用率综合费用率 17%综合费用率综合费用率 21%中短期呈上升趋势，长期下降的关键在于物流成本 净利润率净利润率 5%净利润率净利润率 -10%国内电商大多数均处于亏损状态，亚马逊净利润率介于1%-3%之间，微利 92 部门 文件名 主要内容主要内容 1、龙湖商业简介 2、组织运作 3、近期关注的主要事项 93 部门 文件名 94 部