儿童主题项目考察2016122精讲.pptx

商业地产考察项目n金沙童话王国项目金沙童话王国项目n 星港城星港城n n金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国项目概况开发商广州百康居文化教育投资有限公司开业时间2017年6月建筑面积8万平方米占地面积12000平方米车位数商业定位集购物、娱乐、休闲、体验于一体的托马斯主题儿童商城。建筑概况项目总层数：5层地上层数：4层地下层数：1层项目地址白云广州市白云区金沙洲创佳路3、5号对比分析：对比分析：1、金沙童话王国项目的体量比双城故事小，其商业定位金沙洲商圈儿童主题商场，业态规划单一的儿童主题性，对比其主题手法，双城故事三座的主题定位可以参考，塑造一个三山儿童玩乐天地。2、金沙童话王国位于广州金沙洲，人口密集度高。而且随着金沙童话王国、酷车小镇、永旺、富力金街等金沙洲商业项目的落成开业，商业氛围立竿见影；双城故事所处三山新城规划板块，消费群辐射较弱，需时间培育商业氛围，带动商家及投资者的关注。通过借鉴童话王国的儿童主题塑造本项目三座商业，通过前期推广宣传制造招商，投资价值，盘活双城故事商业招商经营及销售。n n金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国楼层业态首层：托马斯火车站、小勇士拓展体验中心、汽车总动员主题运动街区、巧克力主题餐厅、鞋帽服装等品牌零售、托马斯玩具专卖店、精饰品及玩具等二层：托马斯火车站风情街、儿童玩具联合国、动漫星空电子体验馆、绿野仙踪丛林餐厅、26个霍比特人迷你摄影景点、儿童生活、儿童食品专卖三层：托马斯主题馆（托马斯迷你乐园、托马斯主题餐饮、托马斯欢乐学堂）、机动四层：中影so影城负一层：停车场分析：分析：金沙洲唯一一个儿童主题消费商城，汤玛士小火车汤玛士小火车为主题的迷你乐园（汤玛士小镇）抢先入驻，引进台湾先进的受创产业，打造亲子活动基地，中影中影so儿童主题影城儿童主题影城，通过招商先行，引进主力儿童主题商家，保证商场的人气旺场，配套商场内签约的幼儿园的经营模式，保证了家庭消费的目标人群。所以双城故事三座的儿童主题定位也可以参考该项目，通过主题定位立项引进儿童概念主力商家，把项目的商业投资价值炒作成为全城焦点。n n金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国租金价格分析：分析：1、金沙童话王国首层可租的商铺只剩一间，面积划分约110，二层可租的商铺也只剩3、4间，首层租金平均120元/月，二层租金平均80元/，管理费35元/，通过引入品牌主力商家带动商场租金水平。招商的优惠策略：通过签约免租3-5个月，诚意度极高的在租金上面还可以跟公司争取打个优惠折扣。招商策略手段，双城故事项目可以参考借鉴，对主力商家可以免租，长约的手段引进，增加商场的关注及招商名片。2、金沙童话王国2016年1月开盘，首推商铺10-20商铺，均价13000元/，商铺包租5年，通过引入托马斯儿童主题商家，中影so儿童主题影院的主力店，首层售价一度提高到20000元/，二层以上均价13000-15000元/，后期商铺经营模式由销售转为租赁，通过主力店提高知名度，拉升价值，提高租金，增加项目资金收入。双城故事的商业运作模式，可以参考该项目，招商引进主力商家，提升项目的关注度。利用品牌效应，吸引跟多投资者进驻项目。可租商铺约可租商铺约110n首先，金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国项目开盘销售前，通过一部分商铺的销售进行资金回笼，在引入了托马斯、中影等儿童主题主力店之后，改变了运营模式，利用主力店的品牌效应，通过租赁的模式达到公司资金回笼的目的。双城故事的商业项目可以借鉴利用主力店的品牌效应，进行招商运营，通过运营培育商业氛围，促进商铺、公寓产品的销售。n其次，金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国商场业态透过丰富的儿童主题概念业态，引进托马斯品牌，一方面是打造华南地区第一家国际品牌儿童主题商业，同时也提升了金沙洲乃至广佛地区的儿童产业的国际化形象，而双城故事项目所在的三山新城由于欠缺品质综合体，巨大消费潜力无处释放，大片的市场空白需要填补。双城故事商业体的出现，一定程度上为该区域商业地产发展提供了新的发展可能，满足新兴消费客群。n再次，通过区域市场调查找到属于我们的目标客户群体，做好相应的项目定位，业态规划、主题规划，有利于项目的销售及运营。n n金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国总结策略借鉴n星港城项目概况开发商广州百康居文化教育投资有限公司开业时间2017年建筑面积80万平方米占地面积79000平方米车位数商业定位购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、儿童教育、展贸、办公等多功能于一体，打造最具特色的体验式主题商业航母。建筑概况27万的星港国际购物中心、16万星港国际服装广场、38万星光天地城市休闲空间。项目地址南海金沙洲建设大道中对比分析：对比分析：1、星港城体量比双城故事大，属于城市大型综合体，由三大板块组成，包括27万的星港国际购物中心、16万星港国际服装广尝38万星光天地城市休闲空间，涵盖摩天轮主题乐园、千米邮轮主题步行街、空中美食花园、空中康体运动尝儿童欢乐世界、国际五星级酒店、甲级写字楼、天际沙滩园林泳池、欧洲风情小镇等主力业态，通过主题概念，讲故事对投资者进行洗脑式推售产品；双城故事项目，目前所赋予的主题概念都只限于广州南站，平洲商圈，新城规划。而对整个项目的故事主题概念，商业主题，主力商家，主力店等商业拉升投资价值的赋予力度不够，不能带给片区，及禅桂中心的关注度，不利于促进项目招商及销售。通过市场考察，商业项目都先通过招商先行，营造商业投资氛围。双城故事可以通过主题定位，吸引商家的关注，促进招商销售。n n金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国金沙童话王国租金价格分析：分析：1、星港城目前推售万达广场负一层及邮轮商业1-2层，面积为15-30，商铺的划分都以格仔铺的形式，不同于双城故事砌砖墙的独立铺，其对于招商销售都有利。2、首推商铺15-30商铺，负一层均价50000元/，首层均价10万元/，前5年返租8%，通过万达商业的品牌号召力，主题概念的洗脑宣传力度，促进其售价；而双城故事属于三山唯一一个综合性商业体，可以通过赋予其唯一性，新颖的主题定位，吸纳投资者的关注度，区域关注度，促进项目招商销售。首层可首层可售商铺售商铺负一层负一层可售商可售商铺铺n首先，金沙洲凭借其丰富的江景资源、良好的自然生态环境和不金沙洲凭借其丰富的江景资源、良好的自然生态环境和不断完善的交通、教育、生活配套，成为了广佛同城化首个受益的断完善的交通、教育、生活配套，成为了广佛同城化首个受益的板块板块。而双城故事所处的三山新城也是吸引广佛投资者，同城化的板块，赋予双城故事项目更多主题定位，提升项目商业价值，应利用招商先行的策略，营造项目的商业氛围。n其次，双城故事项目所在的三山新城由于欠缺品质综合体，巨大消费潜力无处释放，大片的市场空白需要填补，商场业态透过丰富的主题概念业态，引进商业知名品牌进驻，综合配套的完善，必定项目周边区内居民生活更便利，居住环境更舒适，未来前景毋庸置疑。总结