大酒店经营收入数据模型估算及财务详细预算的编制.doc

酒店经营收入数据模型估算代社会经济发展，促进了酒店业投资热潮， 投资者投资一个酒店，必需在投资前对若干经营数据进行科学估计和分析，对酒店可能形成收入成本水平进行估算，从而对投资风险进行有效估计。 中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据基础上，在星级酒店具体运行过程中，经过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情经验数据，在此以较为常见计算模块对酒店运行数据模型进行叙述，并以 北京一个在建五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析 。 A 酒店 总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元）， 资金起源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 年 6 月正式营业。 一、收入数据模型应用 酒店经营收入数据模型估算 酒店正常经营收入估算方法：能够用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 元经营收入来估算，这个估算值能够用来修正评价收入估计数。按此估算， A 酒店营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后有效投资 4 亿元 *38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 * 元 ) 。 酒店平均房价估算方法：通常见当地房地产平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店平均房价应在 1000-1200 元之间。 按当地经营情况测算经营收入 经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其它收入 本案例选择多个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ，旺季客房出租率 80 ，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值 ( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表： 项目名称 测算模型 实例（元） 金额 （万元） 客房收入 旺季客房收入 客房数量 * 经营旺季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入 客房数量 * 经营淡季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 400*6*30*80%*800=4609 万元 400*6*30*60%*600=2592 万元 7200 会议室收入 会议区面积 * 天天每平米租金 * 使用天数 3000*10*180 540 餐饮出租收入 餐饮旺季收入 = 客房数量 * 旺季开房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐饮人均消费（含高级宴请） *30 天 * 旺季月份； 餐饮淡季收入 = 客房数量 * 淡季开房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐饮人均消费（含高级宴请） *30 天 * 淡季月份 第二层餐饮面积 4800 M 2 , 按年租金收入 1000 万元估算 1000 商业出租收入 依据当地商业出租费率估算 第一层商业面积 2580.29 M 2 , 按年租金收入 1080 万元估算 1080 娱乐出租收入 酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，依据当地消费用户群消费能力进行估算。 地下一层娱乐面积 2738.83 M 2 , 按年租金收入 500 万元估算 500 收入总计 10320 偏差分析 经过比较按当地经营情况测算收入和按数据模型估算数负偏差 32 17 ，偏差较大。关键原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运行早期收入不稳定，根据当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。 二、 成本费用数据模型应用 因为成本费用可经过经营利润数据模型反应，在此不再分析成本费用数据模型。 按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 酒店总成本 = 固定成本 + 运行费用 固定费用包含折旧费和财务费用；运行费用是依据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业要求所必需支付费用，依据酒店成本控制、人员改变及经营管理能力高低会有所不一样。 本案例选择估算值为经验值和国家实际征收标准相结合费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期确保其费用真实性。 按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，运行费用 5140 万元，详见下表： 项目名称 测算模型 实例 ( 元 ) 金额 ( 万元 ) 折旧费 资产原值 * 净残值率 / 估计使用年限 8 亿元 *95%/30 年 2530 财务费用 贷款额 * 贷款利率 4 亿元 *0.072% 2880 固定成本 折旧费 + 财务费用 5410 人工成本费用 客房总数 *1.5 （可依据当地实际用工情况及人员熟练程度在 1.5 至 1.8 之间变动） * 月平均工资额 *12 个月 400*1.5*12 1440 高低压电力年检 当地电力年检费率 * 高低压配置组数 5300 * 10 5 排污费 根据国家环境保护局制订标准，依据酒店实际用水及排污量而定 400*70%*360*3*1.1 33.3 有线电视收视费 费率 * 客房总数量 216*400 8.7 境外电视收视费 费率 * 接收境外台数量 2*5 11 境外台管理费 当地年固定收费 1500 元 / 年 0.15 消防器材维保 费率 * 灭火器数量 50*1000 5 温烟感探头 费率 * 温烟感探头数量 , 50*1500 7.5 电梯维保价格 年固定收费 30 万元 30 保险费 按保险协议计算 , 资产原值 * 费率 8 亿元 *0.375 30 职员餐 职员用餐人数 * 天天餐费（视地域不一样可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 480*8*365 140 日常设备设施维保费 整年营业收入 *2% 10320 万元 *2% 206 能源消耗 整年自营营业收入 *15% 7200 万元 *15% 1080 客房一次性用具、洗涤、清洁费用、 旺季客房用具消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格） ; 淡季客房用具消耗 = 客房总数量 * 淡季开房率 * 经营淡季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格布草洗涤单次价格单次清洁费用价格） 400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 万元 400*60%*6*30*(10+10+7) 116.64 万元 272.2 公共区域大理石保养费用 每平米月平均清洁费用 * 公共区域大理石面积 *12 个月 3.8*13700*12 62.4 公共区域地毯清洁保养费用 每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月 1 2*36900*12 53.1 其它费用 交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装等费用 , 整年营业收入 *1% 10320 万元 *2% 206 营业税金 整年营业收入 *5.5% 10320 万元 *5.5% 567.6 房产税 房产原值 * 税率 *(1- 扣除百分比 ) 8 亿元 *1.2%*(1-30%) 672 销售费用 整年营业收入 *3% 10320 万元 *3% 310 餐饮成本 酒店餐饮年收入 *50% 出租经营 , 无 0 餐饮其它费用 （洗涤、客用具、低值易耗品）餐饮年营业收入 *3% 出租经营 , 无 0 运行费用 客房成本 + 餐饮成本 + 其它成本 5140 营业总成本 固定成本 + 运行费用 5410 万元 +5140 万元 10550 三、利润估计模型 酒店经营利润（ GOP ）数据模型估算 行业平均值估算方法：无物业出租酒店，根据营业收入 33% 计算；有物业出租酒店根据营业收入 38% 42% 计算。 按以上措施测算 A 酒店经营利润为 3922 万元（收入 10320*38% ）至 4334 万元 ( 收入 10320*42%) 。 按当地经营情况测算酒店经营利润 酒店经营利润（ GOP ） = 整年经营收入 - 运行费用 按当地经营情况测算 A 酒店经营利润为 5180 万元，净利润为 -230 万元，年现金净流入 2300 万元，详见下表： 项目名称 测算模型 实例 ( 万元 ) 金额 ( 万元 ) 经营利润 整年经营收入 - 运行费用 10320-5140 5180 利润总额 整年经营收入 - 营业总成本 10320-10550 -230 所得税 营业利润 *25% 0 净利润 营业利润 - 所得税 -230 经营现金流入 折旧费 + 净利润 2530-230 2300 分析偏差 按当地经营情况测算 A 酒店经营利润和按数据模型估算数正偏差 32%-20%, 偏差较大。经分析估计数据后发觉，因为酒店设施较新，在估计运行费用日常设备设施维保费时取值较低。 四、结论 大量经验数据表明，偏差控制在 10%-20% 之间是合理，偏差较大时 , 需分析估计数据 , 找出差异原因 , 看是否需要重新测算。分析 A 酒店测算数据后发觉造成偏差影响原因是合理，估计数据不需修正。 经过应用以上运行数据模型能够评价修正运行估计数据，取得较为正确信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期估计，能够揭示和应对投资可能出现风险，为财务可行性决议提供较为可靠依据。 酒店财务预算编制酒店财务预算是利用货币度量对酒店某个时期全部经济活动正式计划数量反应，也是对酒店未来某个时期财务报表所列项目计划一个数量反应。它含有预见性、适用性和波动性特点。酒店财务预算能够明确酒店经营目标、协调各部门工作，能够作为控制酒店财务活动依据和作为工作业绩考评标准。通常来说，酒店财务预算方法有固定预算和弹性预算、增量预算和零基预算、定时预算和滚动预算。酒店财务预算必需明确编制预算方针、掌握和搜集相关资料和数据、重视预算连贯性和长短性衔接。一、 客房部财务预算 1、营业收入预算 客房部营业收入通常要结合酒店可供出租客房数、估计出租率、估计名义房价、估计折扣率和预算期营业天数等原因进行综合考虑。其计算公式为：客房部某类客房预算营业收入=该类客房可供出租客房数 估计出租率估计名义房价 估计折扣率估计营业天数客 房 服 务名 义 房 价决定酒店客房收入关键原因及其关系图客 房 质 量客房营业收入 酒 店 环 境客房出租率 餐 饮 条 件折 扣 率 2、营业成本和费用预算 客房部营业成本和费用预算编制应将项目根据其和客房出租量得关系划分为固定费用和变动费用，并分别计算估计发生额，然后再汇总即为客房部营业成本和费用预算。客房部固定费用是指不随客房出租量改变而改变费用，如工资及福利费、折旧费、大修理费、服装费和保险费等。变动费用是指随客房出租量改变而改变费用，如燃料费、洗涤费、水电费、物料用具消耗、修理费和其它费用。其计算公式以下客房部预算变动费用=间日变动费用消耗额客房数出租率天数 对于那些无法明确归属到具体部门费用，如燃料费、水电费等，需要选择一定标准分摊到各个部门中，如我们能够依据各部门营业收入占酒店总收入比重进行分摊。具体分摊方法以下 该部门本期应分摊费用=该项费用总额 （该营业部门收入酒店总收入）二、 餐饮部财务预算 1、餐饮部营业收入预算编制 编制餐饮部营业收入预算时应结合就餐人数、人均消费额和多种促销手段综合来考虑。因为各时段就餐人数和消费不一样，所以应就餐该时段进行编制，然后再汇总。计算公式以下： 某一餐预算营业收入=餐厅座位数座位周转率人均消费额 预算期营业天数 宴会厅收入=宴会厅数量预算期天数宴会厅利用率 平均就餐人数人均就餐标准 零点收入=零点就餐位预算期天数平均就餐人数 人均消费额 2、餐饮部营业成本和费用预算编制 餐饮部营业成本和费用预算包含营业成本预算和营业费用预算。 营业成本预算 营业成本又叫直接成本，它是随接待数量及客人消费水平不一样而改变，只能经过毛利率来预算成本支出额，计算公式以下： 餐饮预算直接成本=餐饮预算营业收入（1-预算餐饮毛利率） 其中不一样餐厅和地点销售饮料毛利率是不一样，所以应分别计算，然后汇总。 餐饮部营业费用预算 餐饮部营业费用预算分为固定费用和变动费用，固定费用预算和客房部相同，变动费用如（燃料费、低值易耗品、水电费、无聊消耗等）要和餐饮成本一起编制弹性预算。三、管理费用预算编制 管理费用预算可采取零基预算法，（立即全部预算支出均以零为出发点，不考虑以往会计期间所发生费用项目及数额，一切从实际出发，分别审议预算期内各项费用内容及开支标准是否合理，在综合平衡基础上编制费用预算一个方法。）并结合预算期费用节省潜力和原因对不一样项目分别进行财务预算编制。四、现金预算编制 现金预算编制方法有两种：现金收入和支出法、净收益调整法，选择哪种方法关键取决于编制现金预算期长短。 1、现金收入和支出法。又称直接法，是直接地逐项估计预算期酒店各项优异手指数额，并以此来平衡财务收支一个方法。通常按季、按月甚至按周或按日编制优异预算。 2、净收益调整法。净收益调整法关键适适用于较长时间编制现金预算，反应较长时间管理部门评价和估量现金金额。它关键相对于资金外部起源和内部起源而言。 净收益调整法是一个编制现金预算间接方法，用这一方法编制现金预算关键由现金起源和现金使用两部分组成。现金起源部分包含内部起源，来自营业关键净收益加所得税费用、折旧和类似费用所反应现金，资金一些其它起源包含银行贷款、固定资产销售和类似起源。现金使用指应收账款增加，固定资产购置，原材料及其它存货购置等。 净收益调整法直接把关键放在应收账款、存货和流动资金负债改变上，这对于现在很多饭店尤其是应收账款占用百分比较大、存货占用资金多饭店很必需。让管理者在日常运转过程中必需考虑应收账款和和存货相关现金数量和流动负债所 “提供” 现金，从而激励管理部门更周密地观察流动资金账户，加速资金周转。 编制采购预算时，应以生产预算提出材料消耗量并结合材料期初、期末库存情况来确定采购数量，然后根据估计材料单价计算出所需要采购资金数。同时，考虑前期应付材料款偿还和本期购料款支付情况后，估计预算期间材料采购现金支出额。 估计现金支出额前期应付账款偿还数本期购料款当期支付数 估计采购量生产需要量预期期末估计存料量预算期期初存料量 利用间接法编制现金流量预算时，是以预算损益表中净利润为基数进行编制，损益预算是净收益调整法编制估计现金流量表前提和基础。五、利润预算编制 1、酒店利润预算直接计算法 直接预算法是依据预算收入、预算成本和预算税金直接计算出利润额一个方法，需要计算不一样营业项目标预算利润然后再汇总。计算公式以下： 预算利润=预算收入-预算成本费用-预算税金 2酒店利润预算指标计算法 指标计算法是指利用用相关指标来估计利润一个方法，如利用营业收入利润率、费用率等来预算利润、 3、酒店利润预算保本点计算法 预算保本点计算法是在宝典分析基础上进行利润预算一个方法。计算公式以下： 预算经营利润=（预算营业收入-保本点收入）毛利率六、酒店资产负债表预算编制 资产负债表预算也称估计资产负债表，是根据资产负债表内容和格式编制综合反应预算实施单位期末财务情况预算报表。通常依据预算期期初实际资产负债表和销售或营业预算、生产预算、采购预算、资本预算、筹资预算等相关数据分析编制。 估计资产负债表是反应饭店预算期末财务情况总括性预算，表中除上年期末数已知外，其它项目均应在前述各项预算基础上分析填列。它总括地列示计划期期末资金相对静止状态。编制依据是汇报期期末资产负债表和预算期内多种业务预算、现金预算及资本预算相关数据。 估计资产负债表是在估计损益表、估计现金流量表基础上编制。估计资产负债表货币资金期初数估计现金流量表现金期初数估计资产负债表货币资金期末数估计现金流量表现金期末数估计资产负债表期末未分配利润数估计资产负债表期初未分 配利润数估计损益表本期利润数 酒店财务预算并不是一经制订就固定不变，财务预算编制是建立在一系列假设和估量基础上，所以预算含有一定不足。在推行预算过程中假如出现较大差异，就应对财务预算作合适修正，以提升财务预算在企业经营管理中作用。