姚锦全与谭焯明租赁合同纠纷上诉案.docx

姚锦全与谭焯明租赁合同纠纷上诉案 广东省佛山市中级人民法院民事判决书佛中法民五终字第66号上诉人姚锦全，男，1975年9月24日出生，汉族，住所：佛山市南海区平洲平西马?村高石东街4号。委托代理人陆春峰，广东雅颂律师事务所律师。委托代理人潘洁颜，女，1981年2月9日出生，汉族，住所：佛山市南海区大沥镇水头潘村南街四巷11号。被上诉人谭焯明，男，1969年8月30日出生，汉族，住所：佛山市南海区桂城街道平南五斗村五斗大道东31号之1。委托代理人彭全江，广东正明扬律师事务所。上诉人姚锦全因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院南民三初字第2823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审判决查明：20XX年3月28日，谭焯明、姚锦全签订厂房租赁合同书，约定：谭焯明将租得的坐落于平洲平胜工业区内的厂房一间转租给姚锦全使用，厂房面积为1215平方米，每平方米每月租金为6元，厂房每月租金为7290元，姚锦全于签订合同当日应向谭焯明交纳押金40000元，租赁期限为20XX年5月15日至20XX年5月14日。合同签订后，姚锦全于20XX年3月28日向谭焯明交纳了押金40000元。谭焯明于20XX年6月11日将厂房交付给姚锦全使用。姚锦全于租赁厂房处开办了佛山市南海区平洲耀达印刷厂。截至谭焯明起诉之日即20XX年4月10日止，姚锦全实际交纳租金共84350元。南海区人民法院作出的已发生法律效力的南民三初字第678号民事判决确认：20XX年3月20日，谭焯明与陈燕萍签订厂房租赁合同书，约定陈燕萍将本案涉讼厂房出租给谭焯明，每平方米每月的租金为4元；谭焯明与陈燕萍签订的厂房租赁合同书因厂房未经报建且所涉及的土地为农村集体用地而为无效合同；谭焯明应将涉讼厂房返还给陈燕萍。20XX年7月31日18时30分，姚锦全将涉讼厂房交给了陈燕萍，姚锦全将其工厂搬迁到佛山市南海区大沥镇盐步河西村大基尾。诉讼过程中，姚锦全申请对其搬迁厂房的搬迁费用及搬迁期间的停产损失进行评估。法院依法委托佛山市鸿正会计师事务所进行司法鉴定，该事务所出具评估报告，搬迁厂房及停产损失为49200元。原审判决认为：谭焯明与陈燕萍签订厂房租赁合同书已被南民三初字第678号民事判决认定为无效合同，现谭焯明因该无效合同而将涉讼厂房出租给姚锦全使用，故谭焯明、姚锦全之间签订的厂房租赁合同书亦应为无效合同。合同无效，双方因合同取得财产应互相返还。姚锦全已向谭焯明交纳了押金40000元，现姚锦全反诉请求谭焯明返还该押金，依法有据，予以支持。姚锦全反诉请求的押金利息元，没有依据，不予支持。对于谭焯明请求姚锦全返还厂房，因姚锦全已经将厂房交给了陈燕萍，已是事实上的履行不能，且南民三初字第678号民事判决亦判令谭焯明将厂房返还给陈燕萍，故谭焯明请求姚锦全返还厂房，没有事实及法律依据，不予支持。鉴于姚锦全实际使用了厂房，依照民事行为的相对性，姚锦全应当支付相应的使用费予谭焯明。因法律、行政法规并没有禁止性规定不允许谭焯明提高租金后再将厂房出租给姚锦全，且当时对租金的约定亦是双方的真实意思表示，姚锦全亦明知谭焯明是转租厂房，故使用费应参照合同约定的租金标准即每月7290元计算。20XX年6月11日至20XX年4月10日，姚锦全共使用厂房22个月，应支付的使用费总额为160380元，姚锦全实际支付的租金为84350元，尚余76030元未付，姚锦全应向谭焯明支付该部分使用费。对于谭焯明起诉请求租金超出部分，不予支持。姚锦全反诉请求租金按照每平方米每月4元计算即每月租金为4860元，没有法律依据，不予支持。对于姚锦全反诉请求的搬迁、停产损失，假设租赁合同合法有效，而合同履行期满后，姚锦全同样需要将工厂搬迁他处，这个过程中也会产生搬迁、停产损失。本案中，姚锦全只是将工厂搬迁的时间提前，租赁合同是否有效并不会影响搬迁的发生，且姚锦全已实际使用该厂房近三分之二期间，故姚锦全所主张的搬迁、停产损失并不属于其因租赁合同无效而产生的损失，姚锦全向谭焯明主张该损失，没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、中华人民共和国民法通则第一百零八条、中华人民共和国合同法第五十八条的规定，判决：一、确认原告谭焯明与被告姚锦全于20XX年3月28日签订的厂房租赁合同书无效。二、原告谭焯明应于判决发生法律效力之日起十日内返还被告姚锦全押金40000元。三、被告姚锦全应于判决发生法律效力之日起十日内向原告谭焯明支付20XX年4月10日前所欠的厂房使用费76030元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费2937元、财产保全费829元，合共3766元，由原告谭焯明负担195元，被告姚锦全负担3571元。反诉受理费4198元，由原告谭焯明负担1610元，被告姚锦全负担2588元。鉴定费300元，由被告姚锦全负担。原、被告所应负担的费用相抵扣后，被告姚锦全应向原告谭焯明支付的诉讼费用为1916元，被告姚锦全应于判决发生法律效力之日起十日内迳付原告谭焯明，法院不另收退。宣判后，原审被告姚锦全不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。一、一审判决认定“原被告之间签订的厂房租赁合同为无效合同”但是却没有对造成合同无效的过错进行认定。上诉人认为，被上诉人出租给上诉人的厂房属于没有报建、没有经过有关部门批准可以使用及出租的房产，更甚至被上诉人在未征得房主的同意的情况下，将违章建筑出租给上诉人使用，而上诉人对此情况并不知晓，上诉人认为造成合同无效的过错完全在于被上诉人，因此，被上诉人应承担造成合同无效的全部责任。二、一审判决认定“原被告之间签订的厂房租赁合同为无效合同，合同无效，双方因合同取得财产应互相返还。”上诉人认为，既然“双方因合同取得财产应互相返还”，那么，被上诉人取得上诉人的押金40000元长达两年多，该押金由被上诉人占有并使用，能够为被上诉人带来收益是必然的，并且是不言而喻的；该押金交给被上诉人占有使用这么长时间，给上诉人造成的损失也是必然的，因此被上诉人应支付押金利息给上诉人，一审法院判决被上诉人无需支付押金利息是错误的，恳请二审法院依法进行改判。三、被上诉人利用无效合同非法转租牟取非法高额利润，这是法律所禁止的，上诉人认为任何人通过违法行为取得的利益均不应受法律的保护，被上诉人利用无出租权的厂房非法转租牟取非法利润的行为，属于法律所禁止的，法院应对其行为加以否定，其对溢价部分的租金不应得到法院的支持，上诉人希望二审法院依法予以改判。四、一审判决既然已经认定“被告搬迁厂房过程中的搬迁、停产损失为49200元。”那么，上诉人的此项损失当然亦应由造成合同无效的被上诉人赔偿给上诉人。为何一审法院又会以“假设原、被告之间签订的租赁合同合法有效，而合同期满后，被告同样需要将工厂搬迁他处，这个过程中也会产生搬迁、停产损失。本案中，被告只是将工厂搬迁的时间提前，租赁合同是否有效并不会影响搬迁的发生，且被告已实际使用该厂房近三分之二时间，故本院认为被告所主张的搬迁、停产损失并不属于其因租赁合同无效而产生的损失，被告向原告主张该损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。”上诉人认为，一审法院的该项认定存在明显的错误：1、一审法院用“假设合同有效”作为判案的依据，让上诉人觉得十分不可思议，法院应根据所查明的事实进行判决，假设的情形怎么能够用来作为判案的依据？！如果按照一审法院的逻辑思维来分析，那么，在侵权致人死亡的人身损害赔偿案件里，丧葬费又如何解释？按一审法院的思维“人始终都是要死的，丧葬费是迟早要发生的，侵权人的侵权行为只是使得受害人提前死亡而已，即使没有侵权人的侵权行为，受害人早晚也难免一死，丧葬费迟早要发生”，那么丧葬费赔偿也是没有的。2、根据一审法院的假设，假设合同是有效的，那么上诉人在余下的合同期间，通过企业的经营可以获得丰厚利益，这些利润也是迟早要发生的，但现在由于被上诉人的行为使得合同无效了，上诉人必须搬迁了，那么这些预期利益，为何法院又不判决被上诉人赔偿呢？3、根据一审法院的假设，假设合同是有效的，那么合同期满时，难道上诉人就一定会搬迁吗？答案是否定的，上诉人并不一定就要搬迁。因为根据法律的规定，上诉人享有优先承租权，可以优先续租，而无需搬迁。但是，现在由于该合同事实上是无效的，使得上诉人的这些预期权利根本无法实现了。4、上诉人认为造成合同无效的过错完全在于被上诉人，并且上诉人的搬迁、停工损失的实际数额已经得到法院的认定，该损失应由被上诉人赔偿给上诉人，恳请二审法院依法予以改判。综上所述，上诉人不服一审判决，请求二审法院予以纠正，维护上诉人的合法权益。据此请求：撤销原判第二项判决，判决被上诉人谭焯明立即归还上诉人押金40000元及利息；撤销原判第三项判决，判决上诉人姚锦全无需再支付厂房使用费给被上诉人谭焯明；撤销原判第五项判决，判决被上诉人谭焯明补偿上诉人姚锦全搬迁损失、停产损失49200元；一、二审诉讼费用及有关评估费用由被上诉人谭焯明承担。上诉人姚锦全二审期间没有提供证据。被上诉人谭焯明答辩称：上诉人的上诉没有事实与法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人谭焯明在二审期间没有提供证据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案是厂房租赁合同纠纷，租赁标的物是厂房。作为本案租赁物的厂房没有完善集体建设用地手续，没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也没有经过工程质量验收和消防验收合格，不具备厂房作为租赁物的合法要件，并且南海区人民法院作出的已生效的南民三初字第678号民事判决已认定被上诉人与陈燕萍签订的厂房租赁合同书为无效合同，被上诉人将同一厂房出租给上诉人使用并签订合同，原审法院因此认定上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同书无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。合同无效，双方应返还依合同取得的财产。原审法院判令被上诉人返还依无效合同取得的上诉人的40000元押金依法有据，应予维持。上诉人主张被上诉人应支付押金利息，依据不足，本院不予支持。鉴于厂房租赁合同书签订后，上诉人一直使用涉讼厂房的事实，依据诚实信用与等价有偿原则，上诉人应向被上诉人支付使用期间的使用费。使用费的数额可参照双方签订的厂房租赁合同书中约定的租金来确定。上诉人主张对被上诉人溢价部分的租金不应支持，依据不足，本院不予支持。本案中，被上诉人是厂房出租人，对造成合同无效负有责任，上诉人是厂房承租人，未严格审查案涉厂房的产权情况，对造成合同无效也负有一定的责任。根据中华人民共和国合同法第五十八条的规定，双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。上诉人搬迁厂房过程中的搬迁、停产损失经法院委托鉴定为49200元。根据上诉人与被上诉人的过错程度，结合上诉人签订为期三年的租赁合同，已实际使用近两年零三个月的事实，对于上诉人搬迁厂房的搬迁、停产损失49200元，被上诉人应承担30的赔偿责任，即被上诉人应赔偿14760元予上诉人。上诉人上诉请求依无效合同的处理原则由被上诉人承担过错赔偿责任应得到支持。原审法院认为上诉人主张的搬迁、停产损失并不属于其因租赁合同无效而产生的损失，显属不当，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予以纠正。据此，依照中华人民共和国合同法第五十二条、第五十八条，中华人民共和国土地管理法第六十三条，中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第项、第一百五十八条之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院南民三初字第2823号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院南民三初字第2823号民事判决第五项；三、被上诉人谭焯明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付14760元赔偿金予上诉人姚锦全；四、驳回上诉人姚锦全的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2937元、财产保全费829元，合共3766元，由上诉人姚锦全负担3570元，被上诉人谭焯明负担196元；反诉案件受理费4198元，由上诉人姚锦全负担2588元，被上诉人谭焯明负担1610元；鉴定费300元，由被上诉人谭焯明负担。二审案件受理费7135元，由上诉人姚锦全负担4875元，被上诉人谭焯明负担2260元。本判决为终审判决。审 判 长刘子平代理审判员张雪洁代理审判员余珂珂二七年三月二日书 记 员李静然