房地产投资对保险资金偿付能力的影响.docx

以房地产投资为例阐发险资运用面向新经济的须要（上）2016.06.10说明：1. 陈诉的研究偏向，是阐发是否有须要围绕新经济生长需要、凭据新经济体系代价标准进行保险资金配置，并对保险资金配置新经济的实施思路进行开端阐发。2. 为什么选择房地产投资作为研究工具？一是资产“本性”突出，和证券、期货分属三大风险市场。二是属羁系层投资许可范畴中唯一具体的实物资产，对阐发同一资产在新旧经济体系的代价变革更有针对性和操纵性。三是互联网直接打击的是实体空间，并将通过房地产的投资代价变革体现出来。四是中国险资已玉成球最大房地产投资者，后续投资力度或将更激进。3. 为什么现在做这个研究？因为自2012年以来，差异投资主体基于地财产未来差异的代价判断所实施的投资结构，目前已现结果，尤其是2016年第一季业绩陈诉。同时，新经济一词在2016年正式进入官方语系，并出台了系统性配套政策。为陈诉提供了较具说服力的论据。摘要：已有不少、还将有更多保险资金进入房地产。但互联网构建的虚拟空间，已在商贸办公等方面部门替代了地财产构建的实体空间。实体空间和虚拟空间的应用代价，整体处于此消彼长的态势中，并将最终通报至房地产的投资代价上。不动产是否还具有恒久的保值增值功效？房企是否还值得作为战略投资工具？是值得思考的问题。互联网的生长及创新科技万花筒式发作，推动全球经济进入新经济2.0时代，并深刻改变着人类的生活方法，也因此改变了传统社会的代价秩序。新一届政府抓住新经济趋势主动应变，以供给侧革新为导向，一方面和缓抽离经济对房地财产的倚重，另一方面全力构建以科技创新为驱动的新经济。这两方面，都在推动房地产回归“屋子是住人的”根本功效，削弱其投资品属性，有筹划地挤破房地财产的庞大泡沫，把资本赋能偏向转移到战略新兴财产上去。传统经济贬值，新经济升值，局势所趋。为此，无论着眼趋势偏向照旧经改导向，房地产投资在保险资金的结构配置和周期配置上，都不应再是最佳选择。陈诉列举两个典范案例。2012年前后，在商业地产投资领域，以王健林为代表的大陆投资人，和以李嘉诚为代表的香港投资人，基于对商业地产未来代价截然相反的预判，分别以数千亿资金范围进行了截然相反的投资结构。时过4年，万达千座万达广场的商业地产投资结构已告停顿，私有化摆上日程。近千亿资金结构的实体影院投资，在VR蓬勃势头中余日无多，2016年万达影业业绩向好反而股价四连跌。万达四大战略板块投资重心险些均落点地产，其试图撬动的数万亿计社会融资或将终止。与之相反，李嘉诚在世纪重组后完成了对地产风险的完全断绝，并全球抛售房地产。回流资金一方面通过长和长地全面结构新经济底部投资，确保资产保值。另一方面通过维港平台，以私人资金大范围投向战略新兴企业，实现资产增值。虽然英国脱欧的黑天鹅事件及政商干系失和造成收购失败和资产重创。但，无干新经济趋势。是否着眼新经济，是决定险资恒久配置成败的要害，也是解决资产荒的底子。以上是宏观阐发。传统经济结构调解和新经济侵蚀双重作用下，支撑地产投资代价连续走强的底子因素正在消失，推动地产投资代价全面走弱的根本因素正在显现，从供需结构、泡沫化指标、滴灌政策出台看，房地产投资代价下行压力逐步加大。当前，地产企业已出现转营互联网、多元化、轻资产、构建联合办公空间、运营社区网络、数千主体撤离等一系列转型现象。2016年，在房市走好情况下，上市房企出现了信用评级大面积下降、利润连续递减、欠债率和亏损面连续维高、库存维高等新迹象。而商业地产的一系列营运指标，已和社会零售额等宏观经济走向呈弱相关，部门区域市场负相关，商业地产将率先进入不可逆的贬值通道中。互联网+两创推动下产生的海量新型企业组织，通过智能、虚拟、远程等办公方法及合弄、合资、极客化等组织模式，锐减办公空间需求。办公地产一系列营运指标，和就业率和注册资本量等宏观数据也已呈轻微负相关势头，中恒久上也将走向绝对贬值。随着人们生活事情上对商业和办公地产的依赖低落乃至消失，以及VR、AR对虚拟空间的功效强化，去都会化的进程最终将启动，住宅地产成为互联网最后一个围剿工具。实际上，投资收益性体现已呈平缓下行苗头在恒久趋势上。研究认为，在大趋势牵引，商业地产将率先出现量价双降。而如果政府调控继承有效，办公地产短期处于拉锯调解中，住宅地产中恒久迟钝下行。为此，保险资金要重点存眷商业地产和上市房企，张望办公地产。以上是量化层面阐发房地产投资。新一届政府围绕新经济的需要，已从政策、资金各层面进行了大范围的“恒久配置”。保险行业羁系层也在同样层面，对保险资金的投资运用进行引导支持。目前已有约2000亿保险资金通过自设VC直投、或通过LP基金等方法进入新经济领域。险资配置新经济需要掌握互联网时代特有的结构模式和运行方法，尤其掌握其在代价秩序上迭代加快的演进纪律。新经济时代的险资配置，在大偏向上着眼三个层面。保值层面以新旧经济在底子设施上共需的交集资产为主，偏重于电信、现代物流等新行业。增值层面又分两方面，分别以互联网和战略新兴财产为主。而作为生态平台的互联网投资，应着眼平台演进纪律，以平台的互联互通能力作为唯一投资标准。而在新经济的物种投资，应以新质料、生物基因、脑科学、智能制造等科技创新代价突出的财产为主。陈诉以平安为例说明生态层面投资。2012年开始，平安投资“医、食、住、行、玩”五大垂直门户集群平台，目前均可告失败。平安好车已停止运行，平安好房则停滞不进，平安好医生在先期10亿投资后又追加100亿投资，全国铺设万家诊所，活生生地重新经济特有的轻资产酿成了重资产，从互联网+酿成了+互联网，本质上已非互联网生态平台。而食和玩的平台在2014年停进。平安收购汽车之家，说明其并未意识到智能汽车对汽车垂直生态带来的久远打击。为此，平安的新经济投资全面转向：一是由灵魂人物亲自捉刀，改为团队团体决策，并通过创投基金平台的方法疏散投资。二是由互联网生态平台投资，重点转向高新科技物种投资，例如以色列投资。保险资金能否有效配置新经济的底子，在于掌握新经济特有的结构模式和运行方法的能力。是否具有这样的投资能力，决定着保险资金是否可以投资新经济。而能力的巨细，又决定投资方法。短期着眼，可选择以LP身份到场基金间接投资，或以资管方法直投。而在恒久，可考虑设立PE基金或VC直投。这是因为，在未来的互联网经济体系，拥有信息资本所得到的控制权重，远高于拥有金融资本的控制权重。随着合弄、合资、企业极客化等企业组织形式的厘革，企业的经营权比所有权更有控制力，大概说，知识与资本的对价会更高，共建、共享、共决的互联网社会正替代资本社会。孙正义退出阿里巴巴，李嘉诚是以私人资金投资新经济，均可说明趋势所在。目录1险资的房地产投资81.1房地产投资界定及范围81.2保险资金的外洋地产投资101.3险资将成地产市场最大买家142宏观阐发162.1新经济已成经济革新靶向162.2新经济政策的生成脉络192.3险资-地产-新经济-经改之间的逻辑242.4险资配置为什么面向新经济283互联网使房地产进入绝对贬值303.1房地财产和互联网财产的干系303.2互联网打击房地产的现实体现313.3互联网打击地产投资代价的逻辑383.4互联网带来的系统性风险433.4.1一是地产将由相对贬值走向绝对贬值453.4.2二是互联网时代的系统性风险特征463.4.3三是互联网迭代周期短和险资欠债久期长的矛盾473.4.4四是互联网时代需要新的研究要领484房地产投资的两个典范案例524.1为什么选择这俩案例？524.2案例一：王健林面向地财产的投资534.2.1万达商业投资结构534.2.2万达广场投资已告失败544.2.3实体影院投资即将失败564.2.4总结：584.3案例二：李嘉诚面向新经济投资594.3.1李嘉诚投资结构594.3.2李嘉诚投资思路判析62摘要：房地产已成险资主投偏向之一，险资还将加大地产投资。（发起跳已往看。）1 险资的房地产投资1.1 房地产投资界定及范围羁系层宣布，截至2015年底，投资性房地产921.60亿元，占比0.82%。这一数据不能全面反应有几多保险资金最终转为“不动产”资产，也不能反应房地产对保险资金宁静性和收益性的底子影响。“投资性房地产”是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。盖指以直接购买模式或产物配置模式投资的房地产，而不包罗以后上市股权或投资平台曲线进入地产的投资。而本陈诉所指的房地产投资，是指通过股票、债券、基金、信托及非上市股权、资管产物等一切债权和股权投资方法（含平台投资），凡能将保险资金最终转化成的商业地产、办公地产、住宅地产等不动产项目的投资，均为房地产投资。其中重点指那些以恒久投资或战略投资为目的，通过股息分红、债息、增值等得到收益的保险资金投资。之所以如此限定不动产的范畴，是因为这些地产项目和人们的生活方法息息相关。而互联网时代，最主要的是“人们的生活方法正在产生改变”。而这种改变，又将最终影响到这些不动产项目的使用代价上，必将使房地产的租金收入和内部回报率不动产投资基于差异的收益指标接纳差异投资计谋：一是租金收益率驱动型投资计谋，主要投资成熟地段现金流稳定的焦点资产，收益以租金收入为主，后期增值收益占比力少，焦点指标包罗初始净租金收益率和杠杆后的现金收益率等；二是内部回报率驱动型投资计谋，主要对应于时机型投资，包罗投资于开发、改革或翻新的增值型项目，以及反周期投资和受困资产收购等，焦点指标包罗全投资内部回报率、资本金内部回报率和资本金回报倍数等。产生变革，将从底子上影响不动产的资产代价和投资收益，投资项目的风险和收益能够最终通报至保险资金的风险和收益上，进而影响保险资金偿付能力。另需增补的是，产业地产、农业地产、养老地产暂不在阐发之列。如按这种标准来规定来房地产投资，那么所涉保险资金量将极为惊人。例如，其时前海人寿举牌万科的资金就凌驾300亿元。按万得统计，2014年底133家A股上市的房企中，保险资金进入前十大股东的房企数量就达21家，渗透率为15.8%。而截至2016年3月底，险资则共持有40只房地产个股，市值610.4亿元，仅险资持股市值最高的前3只房地产股（金地、万科A、保利），就分别被持有279.36亿元、208.05亿元和37.56亿元市值。而从保监会对房地产投资比例的逐步放开来看，也能说明保险资金对房地产投资的倚重。2012年，保监会将中国保险公司总治理资产中投资房地产的份额由10%提高至20%。2014年，这一比例又提至30%。凭据仲量联行2016年陈诉，保险资金已经是企业投资者之外的最大范围资金来源。2015年大中华区差异类型投资者比例（来源：仲量联行）但整个保险业究竟有几多保险资金进入房地产，目前无渠道可准确统计。但从各大保险公司对地财产的“热情”和中国经济特有的生长模式（地产是龙头财产）来看，则可守旧按当前115438亿元保险资金余额的10%进行估算，那么应有10000亿元左右的保险资金转化成了地产资产，而证券日报援引外部估算是“至少凌驾6000亿元”。这一估算可做定性结论。即：大量保险资金进入房地产，如果房地产代价大幅贬值，将影响保险资金的偿付能力。而未来，还会有更多的保险资金进入地产行业。这一点，可以从已往一年险资投资外洋地产的势头上看出来。而保险资金投资外洋地产，也反应出中国资本在当前经济生长中寻求出路的困局。1.2 保险资金的外洋地产投资121.2.1 中国资本的外洋地产投资从2011年开始，境内资本的外洋地产投资逐年加大。在2015年，中国已是美国地产市场的最大外洋买家。当前中国资本的境外地产投资已有过热之虞。以美国体现为例，从2011年到2016年上半年，美国地产已连续六年牛市。2015年地产生意业务势头整体放缓，生意业务额也较同期大幅下降，市场普遍认为已进入调解期。但包罗保险资金在内的中国资本投入不缓反升。包罗中国沿海企业主等高净值个别的投资主体，作为进军美国地产的第四波步队，也在投资范围上出现加快势头。机构测算，未来五年还将累计投资2180亿美元。单位：亿美元数据来源：RealCapitalAnalytics境外主体对海内资金外投的看法。英美国度均勉励并积极支持中资流入，同时谨慎应对其可能引发的风险。代表性的体现为： 2015年9月，英国央行金融政策委员会集会纪要指出：来自中国等新兴市场的风险，可能会影响英国金融稳定性。新兴市场经济体尾部风险尾部风险是指在巨灾事件产生后，直到合约到期日或损失生长期的期末，巨灾损失金额或证券化产物的结算代价还没有被精确确定的风险。一般指大概会产生、但没有被普遍预料到的打击，不太可能产生，但一旦产生则代价相当高的风险。上升，市场还没充实意识到，可能造成流动性恶化；需要密切评估主权基金，保险基金，养老基金的运作，以及经常账户对商业房产的风险。 2015年12月，美国总统奥巴马签署法案，35年来首次低落外国人在美投资不动产所负担的税率。为更多外洋房地产投资者低落门槛。 2016年5月2日巴菲在特股东大会预警：如果下次危机发作，可能依然与房地产有关。（该条或与中资无关） 2015年，中国地产投资为美国经纪人带来111.86亿元佣金。1.2.2 保险资金境外投资表面2015年末总计49家保险机构获准投资境外市场，投资余额为362.27亿美元，占上季末总资产的2.02%。这一数字与截止2014年12月末保险资金境外投资余额239.55亿美元相比，增幅为51.23%;与截至2012年12月末，保险资金境外投资余额97亿美元相比，增幅为273.47%。截至2015年12月末，保险资金境外投资余额中，股票投资152.25亿美元，占比42.03%;股权投资（含股权和股权投资基金）89.9亿美元，占比24.82%;不动产投资44.88亿美元，占比12.39%;银行存款37.2亿美元，占比10.27%;债券投资16.2亿美元，占比4.47%;股票型基金13.7亿美元，占比3.78%;其他投资8.13亿美元，占比2.24%。（资料来源：曹德云）1.2.3 保险资金外洋房地产投资保险资金厥后居上，已经成为外洋地产投资的主力军。截至2015年年底，险资在外洋房地产市场累计投资额已达近60亿美元。来自第一太平戴维斯的数据显示，2016年第一季度，从亚太流入全球的房地产投资到达160亿，中国占比到达64%，其中，保险资金占比80%，而在2015年，这一数据是22%、60%，领衔中国资本出海力量。中国已成为亚太区域跨境不动产生意业务的主力，而保险资金成了主力中的主力。从这组数据可看出，全球跨境地产生意业务进一步放缓，中资却逆势挺进。这组数据原来可能更大。2016年3月底，安邦撤回了联合其他两家资本机构以总价141.5亿美元收购喜达屋所有股票的要约，中国历史上最大的外洋并购案中断。逐步扩大的外洋地产收购“军团”1.2.4 保险资金将加大外洋不动产投资范围其体现在于：一是由项目投资变为平台投资。例如，中国平安与Blumberg Investment Partners合资的地产组合平台，中国人寿与普洛斯(GLP)互助创建GLP USIncome Partners II基金，安邦筹划收购地产投资信托企业Strategic Hotels & ResortsInc.等等，这些平台均为不动产投资而设立。目的是为了使保险资金范围化、系统化、高效化地进行境外地产投资。二是投资标的选择开始向发达国度二线都会蔓延。以美国为例，圣地亚哥、西雅图、亚特兰大、比弗利山、波士顿等二线都会均列入地产投资的可选择都会。三是可投资资金潜力仍然很大。2016年第一季度保险资金余额为115439亿元，可配置资金范围是4.5万亿。凭据外洋资金投资15%的比例上限盘算，理论上可有6000亿元的增量资金进入不动产市场。同时，国十条等政策出台使社会资金大范围的向保险资金集结，“保险业已呈加快度生长（项俊波）”。这意味着，保险资金仍然有巨大的潜力和空间投向不动产，尤其是商业不动产。戴德梁行陈诉指出：中国保险公司未来五年的外洋房地产投资将到达730亿元，2024年将到达1540亿元。1.2.5 保险资金强化外洋不动产投资原因一是海内资产荒。二是美元升值及人民币贬值预期。人民币利率下降、美元进入加息周期，可反抗经济周期和利率周期、疏散风险。三是收益考虑。股权、不动产、底子设施这三类资产的财政收益率和综合收益率多数高于当年的行业平均投资收益率。16年4月底，保险业投资收益率1.58%，而不动产投资收益率2.76%。（曹德云）1.2.6 保险资金外洋地产投资的风险一是缺乏流动性。风险骤举事脱手，境内亦然。二是大多溢价30-50%收购。复星把保险资金作为外洋地产收购的重要来源。三是属恒久投资或战略性投资，或存短债长投，久期不匹配。小结：由此可见，保险资金和地产机构及主权基金等海内资本在投资偏好上是趋同的，更多的是在寻求资金避风港，但保险资金在范围上更为激进突出。1.3 险资将成地产市场最大买家按仲量联行研究陈诉：无论境内照旧境外，中国保险公司都有望成为最大的房地产投资者。陈诉内容：陈诉接下来研究的问题是：1. 保险资金配置房地产，所谓的尾部风险可能是什么？未来是否会抬升？ 2. 险资已投资和即将投资的房地产，在全球经济苏醒中是否会步入贬值通道？是否和当前推动的供给侧革新南辕北辙。3. 一言概至：房地产的投资代价在经济大趋势中是否还具有恒久的保值增值功效？摘要：新经济正成为政府经济革新的靶向，将逐步抽离地产在经济中的支撑作用。政府供给侧革新的去杠杆去库存，是在抑制削弱地产的投资代价。无论是否调控，地产代价最终走低乃至失去都是局势所趋，政府目标是软着陆。2 宏观阐发对房地产投资的宏观阐发，就是看房地产在未来经济大趋势中的代价走向，就是看是否切合政府的宏观政策导向。2.1 新经济已成经济革新靶向新经济是最大的宏观趋势。新经济的提出意味着经济正在产生系统性质变，系统内的一切要素也将因今生变。1.新经济的提出2016年2月，“新经济”一词第一次正式写入政府事情陈诉，并引发热议。陈诉指出：“当前我国生长正处于这样一个要害时期，必须培育壮大新动能，加快生长新经济。推动新技能、新财产、新业态加快生长，以体制机制创新促进分享经济生长，建立共享平台，做大高科技财产、现代办事业等新兴财产集群，打造动力强劲的新引擎。运用信息网络等现代技能，推动生产、治理和营销模式厘革，重塑财产链、供给链、代价链，改革提升传统动能，使之抖擞新的生机与活力。”意味着，新经济在理论层面获官方认同，在实践层面则成为施政的目标政策依据。李克强在国务院办公集会上指出“要培育壮大新动能，鼎力大举生长新经济。”也就是说，新经济成为中国经济转型的偏向。2016年6月27日达沃斯论坛，李克强5000字发言五次提新经济，涉及新经济建立、生长、推动等。李克强对“新经济”的内涵解释是：新经济的笼罩面和内涵很遍及，它涉及一、二、三财产，不但仅指三产中的“互联网+”、物联网、云盘算、电子商务等新兴财产和业态，也包罗产业制造当中的智能制造、大范围的定制化生产等，还涉及到一产当中有利于推进适度范围经营的家庭农场、股份互助社，农村一二三产融合生长等。这个界说已经远远大于原来的新经济内涵和外延。新经济是指创建在信息技能革命和制度创新百度百科界说。这一界说在2016年6月中旬被重新编辑，参加了制度创新，大概有其特殊用意。小我私家认为并不当当，新经济应指以互联网为焦点的一系列科技创新重组成的经济体系，领域应限定在知识经济范畴之内。因为制度只是知识（信息）的体现之一和作用结果。类似学术讨论较多，不议。底子上的经济连续增长，且与低通胀率低失业率并存的经济现象。新经济和传统经济最大的区别是菲尔普斯曲线失灵，也即前面说的低通胀、低失业、高增速。习近平在2014年6月10日的中科院院士大会上说：“老路走不通，新路在哪里？就在科技创新上，就在加快从要素驱动、投资范围驱动生长到主向以创新生长为主的转变上”。这句话可视为新经济的另一种表达。2.新经济替代传统经济的模式对付新经济替代传统经济的生长方法，大概说中国经济的未来整体生长框架，李克强总理用双S曲线理论“S型曲线”理论在生物学、社会学、治理学及经济学领域比力普遍的现象，最初由塔尔德提出。对经济生长来说，一项技能在导入期进步迟钝，一旦进入成恒久就会出现指数型增长，随着技能进入成熟期又走向曲线顶端，出现增长率放缓、动力缺乏的问题。那么会有新技能作为支撑因素，形成新的“S型曲线”，最终逾越传统技能。因此，新旧技能的转换更迭，配合推动形成技能不停进步的岑岭，从而动员“新经济”的生长。来表述：当旧动能增长乏力的时候，新的动能异军突起，就能够支撑起新的生长。中国经济在较长时间内保持L型增长的理论依据也或源于此。所谓L，就是在相当一段时间内，中国经济仍由第一条S曲线主导。当前则处于第一条S曲线后部，呈反L曲线状。也就是说，新经济体系还未生长壮大到能够起到支撑作用的水平，传统经济体系仍占据支配性职位。但这一模型对新经济的生长前景预判偏于守旧：一是新经济生长的技能驱动来源不再是单一技能。既往大经济周期中的上升力量，是由单一技能驱动，例如“蒸汽机发明推动了资本主义的诞生”，电力技能使人类进入电气时代，电子科技使人类进入电子时代等等，差异技能的发作在时间维度上是疏散式漫衍。但当前，是“科技万花筒”时代，是险些同时间的会合发作，除了互联网和智能为代表的通信技能，另有新质料、脑科学、生物基因工程、新能源、航空等等。这些新技能，都是能引发全局质变的技能革命，也都属于知识经济的领域，都是能够“动员以绿色、智能、泛在为特征的群体性重大技能厘革” 习近平，2016年5月30日中国科协第九次代表大会发言。另一方面，是种种科技结果的交织应用，使科技结果以多少倍数级增长，其体现是经济增长曲线的向上曲率非常大，而不是放缓。不但经济领域如此，现代人类文明的各项结果都在以“涌现”的方法出现。我们甚至可以说，人类文明的生长是一个顺藤摸瓜的历程，而现在，到了“瓜”的部门。二是新经济和传统经济对实体资源代价的影响偏向相反。大概说，底子而言，传统经济对实体是锦上添花，新经济、尤其以互联网和智能制造为焦点的新经济2.0,对实体代价的影响是雪上加霜。既往多次技能革命（机器革命和电力革命），都动员了实体经济的生长，土地、矿产、能源等实体资源的增值。但此轮技能革命相反，传统体系的实体要素越来越不值钱。随着相关性削弱，实体资源最终代价趋零。根因在于，除了信息引发的要素重组质变，对传统要素的代价挤出之外。更重要的是，既往是能量层面或物质层面的厘革，而现在是信息层面的厘革，信息是包罗了能量和物质的（笔者认为，菲尔普斯曲线失灵的原因或在此，信息具有边际效应无限大的特征，例如G=mg这一知识结果的边际效益还在无限扩张。而物质和能量则是有限的、永远稀缺的。当科技生长到一定水平时，就能将后者的代价占比趋于无限小）。当前信息革命的最终指向，是实体脱媒，包罗人。作为社会主体的“人”的极微小变革，都在引发社会的巨大变革。就当前而言，实体世界相对人类来说，已踏入了贬值通道。为此，以传统科技支撑的传统经济体系将会没落，而不是平缓上升。诸如钢材、纸张等实体资源类需求在新经济脱媒趋势中会逐步低落。为此，未来经济生长方法的体现，更可能是一种开放的X型曲线，而未必是此前近于平行的双S曲线。是迭代加快，而非平缓匀速。但无论是S照旧X，都不外是对新经济前景生长水平巨细的判断，对本陈诉结论没有过大影响。那么，新一届政府近年来出台的各项革新政策，究竟和新经济有什么内在逻辑干系？理清其逻辑干系，就能明确官方对地财产的处理态度和处理方法。2.2 新经济政策的生成脉络梳理新一届领导人在经济领域的一系列大政目标和发言精神，可以得出明确的结论：即，新一届领导人的经济革新，就是一场围绕如何建成新经济体系的革新。以新经济为出发点，很容易理清新一届政府一系列经济革新理念的内在逻辑，以及各项革新步伐之间一脉相承的呼应干系。把经济革新的靶向最终指向了新经济，是一个由模糊到清晰、由笼统到精准的历程。新一届政府经改思路的系统性明确，以及具体步伐的提出落实，是以2016的年初的十三五筹划和供给侧革新的提出为标记，并在政府陈诉中以新经济来归纳综合表述。这个思路的明确，经过了一个较为漫长的孕育历程。1.序幕阶段：以新常态的提出为标记。新一届政府就任即提出新常态，新常态三字，就能说明一场体系性的巨变拉开了序幕，可以想象成由一种生态情况过渡到另一种生态情况，意味着将要确立新的游戏规矩。结合到今天的经改偏向，则可视为“走向新经济路上的常态”，实现传统经济体系向新经济体系过渡。这个历程显然是迟钝的，“革新只有进行时”，为此，新常态就是L型的底部区间。和新常态对应的，是提出了顶层设计思维和底线思维，政策开路和政策兜底并举。但，新常态只是一记响钟，预示着新经济时代拉开序幕。而新常态的具体内涵是什么？到底新到哪儿？落实到经济领域具体怎么做？是否走向新经济？这些均未明确。2.理念阶段：以十八大提出的创新、协调、绿色、开放、共享生长理念为标记。既往相比，新理念线人一新。本质上俩字：创新。创新开路，协调兜底，实现绿色、开放、共享。这五个词汇、尤其是后三个，完全是新经济特有的特征体现。为此，与其说是新一届政府的执政理念，不如说是全球经济的生长走向。这一理念虽在十八大提出，但却2016年3月出台的十三五生长筹划中得以全面体现，此处不详述。理念只是一个笼统偏向，起到框定的作用。3.统筹阶段：以腾笼换鸟、凤凰涅槃的提出为标记。习近平以腾笼换鸟、凤凰涅槃来归纳综合经济革新的统筹思路，预示着新经济开始进入政府推动的实践层面。对付习提出的双鸟论，各地官媒都有解读，但多归于上届政府“调结构，转方法”经改目标的延续或重复表达，并未赐与足够重视。而李嘉诚则解读为“以创新科技驱动经济增长”，并体现深为赞同支持。同样，胡春华的解读是“既要腾笼换鸟也要凤凰涅槃世界经济进入深度转型调解期要在还没有出现转变乖点时，推动经济结构优化调解，加快转型升级”。由此可见，习的双鸟论和上届政府的“调结构转方法”有着底子的差异。腾笼换鸟和凤凰涅槃之间是第一步和第二步的干系，而不是用凤凰涅槃来形容腾笼换鸟，即所谓的“通过腾笼换鸟实现凤凰涅槃”。也就是说，先实现腾笼换鸟，然后再实现凤凰涅槃。而腾笼换鸟，未必就能凤凰涅槃。这意味着，当前的经改是在两个层面同时推进、同时转型的革新：一是由当前的不可连续经济转型为可连续经济，即腾笼换鸟。指的就是调结构转方法，把虚胖的病人治成康健人，免得挂了。要领是依照发达国度经济结构模式的葫芦来画瓢，重心在实现财产结构调解，提高第三财产和内需占比。改变自身在全球财产分工中的末端位置，改变别人吃肉咱喝汤的利益分派机制，也改变依赖资源投入支持经济生长然后煤烧光了等着冻死的生长模式。但更要害更重要的是第二步，即凤凰涅槃。凤凰涅槃是由传统经济走向新经济，重心在财产结构优化升级，实现由绵羊酿成狮子的基因质变。生长驱动的来源也由资源和低廉劳动力酿成了科技创新驱动，掌握住了经济生长的底子推动力科学技能是第一生产力。在新经济建立方面，我们已经无师可法，因为这是全球各国生长的配合偏向。也意味着，中国经济不但要把自己调治好，还要无师自通地遇上全球经济生长的节拍。但，与其说凤凰涅槃是掌握机会迎头追上，不如说是全球经济生长趋势和财产分工趋势的倒逼。因为，产业制造重心正重回欧美，知识经济时代特有的运行方法，使大部门实体资源和低廉劳动力几无作用，发达国度在新经济方面对中国的依赖度将大幅低落。这一点，习在发言中也提到过。为此，双鸟目标是从革新原点再出发的纠偏扶正，其意义可和邓的两只猫相提并论，并是前者的突破拔高，也是政府治国理政思维的巨大奔腾。也就是说，从两猫论的注重经济结果，变为了两鸟论的注重经济性能，是从注重鱼到注重渔的深刻转变。以前是寒不择衣，所以就饮鸩止渴。而现在革新近四十年了，手中有了粮，就可以少饮点鸩，多吃点绿色康健食品了。有须要增补的是，双鸟论也可视为邓小平理论的新时期践行，也是使革新回到正确基点上的再出发。邓小平革新开始就提出科学技能是第一生产力。也就是说，抛开体制层面的人为因素，科学技能才是引发系统厘革的最要害、最有效变量因素。但其时革新不具备通过科技创新驱动经济生长的机制底子，饿着肚子就不能搞研发，而是要先去找吃的。归纳综合而言，生长新经济既是革新生长的一定需要，是各方共鸣，更是全球经济生长的一定趋势。4.筹划阶段：以供给侧革新和十三五生长筹划为标记。供给侧革新是经济革新的总目标，标记着革新进入系统性落实阶段。习近平对供给侧革新的说明是：推进供给侧革新，要从生产端入手，重点是促进产能过剩有效化解，促进财产优化重组，低落企业本钱，生长战略新兴财产和现代办事业，增加大众产物和办事供给，提高供给结构对需求变革的适应性和灵活性。简言之，就是去产能、去库存、去杠杆、降本钱、补短板。凤凰涅槃，是指凤凰集香木自焚，然后死灰中复生。中国的供给侧革新同样是一个自灭自生的历程。一方面通已往产能、去库存、去杠杆卸掉传统经济的历史包袱，为新经济铺路清障，这是当前经济革新的重心。另一方面全力注入、培育、扩大新经济生成的新变量因素。也可以理解为，对传统经济是釜底抽薪，对新经济推波助澜。对传统经济是滴灌，对新经济是漫灌。从大偏向上看，也相当于颠覆式创新或破坏式创新。固然，新经济照旧幼苗，漫灌也满不到哪儿去，但却是饱和性的供给支持。也就是说，供给侧革新是传统经济改革和新经济培育的条约数。新经济革新筹划具体体现在十三五生长筹划中，新经济是十三五筹划的灵魂：其一，和既往相比，十三五筹划有两个突出的地方：一是习近平牵头制定，把党建、军建、全球治理和国际宁静等内容纳入进来。二对新经济的偏重表述。即明确了“以科技创新作为经济生长的驱动”；其二是筹划提出的优进优出战略、网络强国战略、国度大数据战略、创新驱动生长战略等十四项战略中，和新经济直接相关的占四个，并居于前四位置；其三是筹划明确提出，“实施互联网+行动筹划，促进互联网深度遍及应用，动员生产模式组织方法厘革，形成网络化智能化办事化协同化的财产生长新形态。”客观上认可了互联网对经济体制的重塑作用，也就是说，互联网就是新经济的体制、就是新经济的生态。前美国国务卿奥尔布赖特在批评中国南海政策时，对十三五筹划赐与高度评价：“中国领导人提出一系列富有前瞻性的革新理念和革新筹划，好比十三五筹划”。这可能是唯一非软文性质的评价。从习李在2014年以来所有发言来看，本届政府对互联网的认识极为深刻，甚至凌驾部门发达国度元首。例如，希拉里批评“Uber使出租司机失业是倒退”。但同期李克强亮相在顶层上开放支持分享经济模式。而习近平就任后，第一个对具体行业的单独指示，就是“鼎力大举生长智能呆板人”。固然，认识是一方面，能否做到是另一方面。5.实施阶段：以互联网+双创的提出为标记。当前调控的主要工具是传统经济，因为传统经济仍占主导职位。但同时也在培育新经济，对新经济输入的变量要素分为两个方面：一是生态层面。即互联网+。所谓互联网+，就是使互联网在体系的资源配置中起到决定性的作用，使互联网成为新经济培育并存续的生态情况。也就是说，互联网是新经济的焦点和枢纽。二是物种层面。即以智能制造为焦点，培育先进制造业、现代办事业、战略性新兴财产。这些财产，都是互联网生态的适存物种，并能带来巨大的经济收益。与之相对应的，是在十三五筹划出台前，国务院宣布了两个大纲性文件：一是中国制造2025，二是国务院关于积极推进互联网+行动的指导意见。两个文件对应的正是生态和物种的干系。实现的手段：大众创业、万众创新。通过各方面，例如简政放权、商事革新、引导基金等在政策、人力、财力各方面赐与支持，低落新经济入场门槛。由此可见，新经济是能够串起新一届领导班子各项经济政策和理念的主线，也可以视为经济革新的出发点和落脚点。是一种实实在在的革新再出发。所谓的系统性厘革也在此，即脱胎换骨。为了更清晰地表述厘革的巨变性，有须要用这样一个比喻：政府做的，是让经济体系的生态，从陆地生态酿成海洋生态。由此带来两方面变革：一方面产物性质、财产组成等酿成水生物种，例如智能制造，这是要素质变。另一方面重构生态链，例如企业组织形式、财产融合等。这些链就是前面说的财产链、供给链、代价链，具体以合弄、共享等新形态组织来体现，这是模式质变。也就是说，此次革新是系统质变、要素质变和模式质变的全方位革新。有须要增补的是，以上各阶段未必完全凭据时间先后顺序推出，尤其是筹划和实施阶段。而是边做边归纳，边归纳边摸索，因为归纳具有统领指导作用，谨慎起见，相对滞后也很正常。新经济理论职位有待牢固必须认可，新经济的理论职位另有待进一步拔高和牢固。究竟目前只是国务院层面说新经济，十三五筹划中并未提这一词汇。其原因或提要如下（具体原因在保险资金配置新经济的制约一节详述）：一是中国新经济的力量非常单薄，单薄到甚至不堪一提。二是中国当前经济革新的主旋律仍然是对传统经济的调治。三是新经济理论目前仍存在一定争议。新经济能否明确作为革新的划时代偏向，需要看明年秋季的十九大陈诉是否会纳入这一词汇，或有可能是“社会主义新经济”，“或社会主义新市场经济”。有待视察。那么新经济和保险资金运用具体到房地产投资之间，究竟有什么联系呢？是抬高地产代价照旧削弱地产代价？这需要理清政府在新经济趋势、金融资本、传统经济之间的政策干系。2.3 险资-地产-新经济-经改之间的逻辑理清全球化时代的经济生长趋势（去哪儿），理清中国经济的生长现状（在哪儿），理清政府凭据经济生长趋势所设计的经改思路（战略上怎么去），理清政府各项经改步伐之间的逻辑干系（计谋上怎么走），是保险资金配置偏向和计谋的根本依据。出于篇幅考虑，对这些问题归纳综合梳理如下：趋势：全球经济正进一步向新经济迈进。新经济是全球经济的生长趋势和偏向。次贷危机后，美国经济 诺贝尔经济学家克莱因传授认为，美国经济可以分别为三个部门，即传统经济，知识经济和“新经济”。传统经济指制造业；知识经济指教诲、文化、科学技能研究与开发等财产；“新经济”指以网络、信息和通讯技能为主体的新兴财产。小我私家认为，新经济2.0版并不一定造成绩业上升，而是恰恰相反，更多的实体人将没有用处。而实体人被剥离出经济体系，取决于脑科学为代表的意识探索，以及智能制造对人替代性的实现水平，新经济2.0的偏向是实体脱媒。但这未必是坏事情，社会制度可能因此演变。苏醒已体现出新经济特有的“高增速、低通胀、低失业”特征。次贷危机，可视为美国经济由传统可连续经济、完全走向新形态可连续经济（即新经济。“可连续”已不能涵盖新经济底子特征，例如边际本钱的递减使长尾效益剧增）的一场洗礼，由此凤凰涅槃。和1995年-2001年的新经济不一样的地方在于，此次新经济是以互联网为代表的通信技能和智能制造为代表的产业技能为焦点。也就是说，新经济1.0是传统经济生态+高新科技，新经济2.0是互联网生态+高新科技，系统产生了质变。鉴于无论何种经济形态，资本都在根层起着能量供给的作用，为此有存眷资本代价（体现在钱币代价、利率方面）。作为全球钱币，美元升息的原因错综庞大，但无疑和新经济有着紧密联系。前思科CEO钱伯斯曾申饬华为：“世界上的每一家公司无论位于地球的哪一个角落，在未来5年内87%都