宿城区房管处商品房预售监管办法.doc

宿城区房管处商品房预售监管办法
宿城区房管处商品房预售监管办法：
一、制定依据
为了规范我区商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据中国人民共和国主席令第29号、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248 号）、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号），制定本规定。
二、工作原则
（一） 商品房销售及商品房销售管理应遵守本规定。
（二） 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
（三） 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
（四） 宿迁市宿城区住建局负责本区管辖范围内（通湖大道以西、开发区大道以南），商品房销售的管理并负责本区范围内商品房销售的监督工作（不包括网上合同签订和开发商市场行为管理）。
（五） 商品房预售实行预售许可制度：
    商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
（六） 房地产开发企业应当在商品房销售前将房地产开发项目手册及符合商品房销售条件的有关证明文件报送市、县房管部门备案。
 （七） 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
（八） 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
（九） 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
（十） 商品房按套销售，不得分割拆零销售。
   （十一） 商品房销售前，房地产开发企业应当采取公开招投标的方式选聘前期物业管理企业，买受人应当在订立商品房合同时与物业管理企业签订前期物业管理协议。
三、审批程序
申请人持以下材料到宿城区住建局房管处申请办理预销售许可证：
（一） 商品房（预）销售许可证申请表一份；
（二） 商品房预销售方案书四份；
（三） 土地权属证明（原件及复印件）、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》（原件及复印件）；
（四） 地基与基础分项工程评（核）定表。（按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期）（现场检查）；
（五） 营业执照和资质等级证书（原件及复印件）；
（六） 工程施工合同原件和前期物业合同（含业主公约）原件及复印件；
（七） 经价格部门审核出具的成本认证结论书（商品房必需，全商业房不要成本认证结论书，只需备案手续），价格备案表及房源备案表；
（八） 项目总平图及分层平面图；
（九） 消防部门出具的建筑工程消防设计审核意见书；
（十） 市房管处已备案的银行监管协议书；
（十一） 房屋勘测成果报告原件及复印件；
（十二） 物业履约保证金发票和物业管理储备金发票；
（十三） 《建筑工程施工图综合审查合格证》原件及复印件；
（十四） 总建筑面积在3万平方米以内的，不得分期分批申请商品房预销售许可；项目总建筑面积在3万平方米以上的，每次申请商品预销售许可时，申请面积不得低于3万平方米；
（十五） 建设项目应达到预售的条件（六层含六层以下的房屋，二层主体施工完成，高层房屋1/3主体施工完成，房地产开发企业预售商品房时，原则上应当以项目为单位申请预销售许可，且预销售许可证与规划许可证的面积规模一致，不得分层、分单元申请预售许可）；
（十六） 高层必须交付电梯使用维修资金。20元/平方（按照房屋套内面积计算）
（十七） 工程进度说明
（十八） 白蚁防治收费票据
商品房预销售许可证的国家法定办件时限为10个工作日，本单位承诺时限为6个工作日，本单位工作人员从接件之日起，应当按照宿城区网上行政能力清理的相关要求，及时将相关材料录入到江苏省行政能力清理网站，做到公开透明，依法办件的原则。
四、监督管理
区房管处要求开发商及时将商品房预售的相关信息补全和同步；同时积极引导房地产开发企业在房屋销售过程中如实公示、公开房屋销售的相关数据，要求房地产开发企业、房地产经纪机构在销售现场、经营场所等显著位置公示住房相关政策。对于不按规定销售的房地产开发企业，情节严重的，上报市住建局，建议给予相应处罚。
商品房预售中存在的风险点及其防范措施
由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等，使购房者的权利受到不同程度的侵犯。
针对上述风险，我单位在商品房预销售许可证材料的审核过程中，严格把关，确保申请人具有商品房预售资格，同时加强对房地产销售现场的管理定期组织人员去辖区内各楼盘销售现场进行暗访，减少虚假宣传广告的出现，认真审核《商品房买卖合同》，尽量杜绝霸王条款的出现。
商品房预售资金监管细则
宿城区房管处严格按照2009年6月宿迁市住建局印发的《宿迁市商品房预售款监管办法》进行商品房预售资金的监管工作，具体实施细则如下：
一、设立监管账户
1、开发企业在申请办理商品房预售许可前，应与相关商业银行签订商品房预售款专用账户监管协议书，明确双方的责任和义务。
2、商业银行在与开发企业签约前，应核对开发企业所提交的项目工程预算清册和投标、中标通知书，确定该标的所需监管资金的总额度。为防止不可预见事件的发生，保证扫尾工程的资金，监管资金的总额度应为监管标的建设资金总额加上建设资金总额度乘20%的不可预见费支出。即监管资金=建设资金总额度＊(1+20%)。
3、监管协议应明确所设立的银行监管账户和账号，同一个项目可以按项目也可以按幢为单位设立监管账号。
4、凡已取得预售许可证，尚未竣工验收备案的项目一并纳入监管。
  二、监管协议的备案
1、开发企业应持与商业银行签订的监管协议(一式三份)到市房管处办理备案手续，并按《办法》要求提交相关材料。
2、监管协议中的监管标的可以是一幢或多幢。一个项目，开发企业可以签一份或多份监管协议。对未列入监管协议的房屋不得申请进网备案。
3、市房管处加盖备案专用章后留存一份，并按监管标的建立文档，同时将相关信息录入商品房预售款监管信息系统，实行全过程监管。
三、预售款入账
  1、开发企业或代理销售机构在商品房预售中所收取的预售款（含按揭贷款），由购房人持交款单至监管银行进行付款或用监管行提供的POS机刷卡入账。预售人不得代收代缴。
  2、开发企业所收的商品房预售款总额小于监管标的所需监管资金总额时，除可按所收取的款项提取税金外，监管银行不得截留或进入其它账户。
四、预售款申请使用
1、监管银行应按监管办法与监管协议的要求，严格实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划提供建设资金。
2、开发企业根据建设工程完成的形象进度和建设资金使用计划，向监管银行提出资金使用申请，并提交该项目的监理单位出具的建设工程形象进度相关证明。资金使用必须由开发企业财务人员到监管银行办理，否则，监管银行有权不予支付。
3、监管银行对所提交的资料进行审核，符合条件的，应在5个工作日内进行支付。
  4、开发企业在销售中若发生退房的，监管银行应在审验退房资料（在宿迁市房地产业信息网上公示且公示期满）后，将该套房屋所收取的预收款退还给购房人（购房人凭开发企业出具的付款凭证到监管银行领取）。
  5、在建设过程中，若发生较大的工程变更或设备更型，涉及建设资金变动时，开发企业可申请变更工程预算清册，调整监管标的建设资金的总额度。但应向监管银行和房管处提供设计单位或规划部门的变更核定单及建设费用增减预算书以及设备定购单，监管银行根据工程变更核定单和建设费用增减预算书调整监管标的建设资金的总额度。
  6、若监管账户上资金额度大于该监管标的的监管资金总额度时，大于部分的资金开发企业可还贷或调用。
  五、监管账户的动态管理
  1、监管银行应按月出具其监管标的预售款资金收支情况出对账单。开发企业在获取对账单后应附上已售房屋房款收缴明细表，同时报送市房管处备案。
  2、市房管处应不定期对各项目的建设工程进度情况进行抽查，并与上报的形象进度表进行核对。
  六、监管账户结算及注销
  开发企业在取得《建筑安装工程竣工验收备案表》后，方可向监管银行提出监管账户的结算和注销的申请，经监管银行审验后，办理结算与注销监管账户手续，并出具监管账户注销证明。同时，将注销证明报市房管处办理注销监管手续后，方可办理该项目权属初始登记。
  七、市房管处工作监督
  1、按建设项目及监管协议的监管标的建立文档，设立电子台帐。
  2、通过房地产综合业务网中商品房成交情况、监理单位盖章认可的建设工程完成形象进度证明及银行出具的收支对账单，对监管标的预售款的收缴、使用进行动态监督。
  3、受理和查处商品房预售款使用、收缴中违法违规行为。
商品房销售现场规范化管理细则
根据宿迁市住房和城乡建设局宿房发【2011】47号、宿房发【2012】29号规定，对房地产销售现场应公开公示的事项和具体要求如下：
一、 公开公示的主要内容
（一）项目基本信息类
1、 六证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证、房地产开发企业资质证书。
2、 房地产开发项目经规划部门批准的规划设计方案（规划总平面图）。该规划方案（包括销售现场的沙盘）应能现实物业服务用房、社区服务用房以及项目内规划的配电房、变压器、垃圾房、公厕等具体位置。
3、 开发周期。
4、 土地使用年限。
5、 项目交付日期。
（二）项目销售信息类
1、 建立房源销控表，内容包括：幢号、单元号、房号、建筑面积、套内建筑面积、分摊面积、房屋销售单价、房屋总价、销售状况等，并要求标明已订房源、已售房源，未售房源情况，销售状况所显示的信息必须与网上合同备案系统一致。
2、 商品房买卖合同示范文本。
3、 房屋测绘成果报告及建筑面积分摊说明。
4、 商品房销售人员上岗证书。
5、 房地产开发项目在建设过程中的规划设计变更资料。
6、 若开发项目已经办理在建工程抵押的 ，还应将在建工程抵押的房源进行公示。
7、 《商品房预（销）售方案书》。
8、 项目节能公示。内容包括：围护结构（墙体、屋面、地面、门窗），供热系统（室内采暖形式、热计量方式、系统调节装置），空调系统（冷源机组类型、能效比、供用方式、用能类型），热水利用（供用方式、用能类型），照明（照度、功率密度），可再生能源利用（利用形式、保证率），建筑能源利用效率（本建筑的节能率与建筑节能标准比较情况）。
9、 小区业主临时规约。
10、 在商品房销售现场必须张贴市房管处印制的《市房管处提请广大市民购房时注意事项》。
11、 已实行预售款监管的开发项目，要将监管银行、监管账户、账号向购房人公示，并提醒购房人将房款直接交至银行监管账户，不得交予开发企业。
12、 在房源销控表右侧将银行贷款，公积金贷款的相关标准和程序在销售现场进行公示。
（三）不利因素信息类。
可能导致房屋使用不便的因素：房屋采光，朝向，绿化，以及小区配电房、变压器、垃圾房、公厕等建筑的地理位置。
二、 公开公示的方式
１、 公示墙
在项目销售现场（售楼部或销售推广中心）醒目位置选择一面墙壁作为公开墙，公开公示“六证”、规划平面图、房源销控表、房管处提醒购房的注意事项、预售款监管公示、不利因素信息。其中“六证”要求各开发企业统一将其复印成A3纸并装裱双排自上而下悬挂上墙；规划总平面图置于“六证”下方；房源销控表、各开发企业按统一规范格式用写真板制作，规格自定，统一格式，安装在六证”右侧；房管处提醒购房的注意事项、预售款监管公示、不利因素信息，统一分别用（60*80）厘米的写真板制作，并安装在房源销控表右侧
２、 公示栏
在项目销售现场（售楼部或销售推广中心）醒目位置制作或放置一面公示栏或在公开墙旁边寻找一处墙作为公示栏，对规划重大工程设计变更、《商品房买卖合同》示范文本、《房屋测绘成果报告》、《业主临时规约》、《商品房销售人员上岗证书》、在建工程抵押房源、《商品房预（销）售方案书》、（开发周期、土地使用年限、项目交付日期）（以上统一用A4纸复印件），建筑节能方面公示（用A3纸）均在公示栏内悬挂或张贴公示。公示栏平面规格统一用（150*120）厘米的白底板制作
商品房预售方案
所需材料：
1、《宿迁市宿城区商品房预（销）售方案书》3份。
2、土地证及土地出让合同1份。
3、建设工程规划许可证1份。
4、建筑工程施工许可证1份。
5、成本认证报告和价格备案表1份。
6、预售资金监管协议1份。
7、前期物业招标证明或前期物业服务合同1份。
8、业主公约及“两房”配备情况1份。
9、物业履约保证金、物业管理储备金、高层电梯专项维修资金发票。
10、项目规划总平面图1份。
11、经主管部门验核的电子项目手册。
12、预测绘报告、白蚁防治合同1份。
13、房屋销售优惠细则1份；房屋宣传广告1份。
14,、工程进度预估说明。
15、土地设定抵押的出具抵押权人同意办理商品房预售、商品房销售及按揭登记的相关证明。
16、土地设定抵押的开发企业出具在取得工程竣工验收备案表前撤销土地抵押的承诺。
17、经工商部门审核的合同模板。
特别提醒：项目在通过综合图审后，方可领取《商品房预（销）售许可证》。