紫薇之家营销策划方案.doc

紫薇之家营销策划方案1262020年5月29日文档仅供参考紫薇之家营销策划方案推盘期推广目标建议 总体目标 根据”紫薇之家”在推盘阶段的具体特点,我们将推广目标确定为:1) 经过一系列的推广措施,在短期内,使投资者清楚地获得”紫薇之家”的名称、位置、经营项目、经营特色等信息;2) 经过一系列的推广措施,宣传”紫薇之家”一流的展示设置,凝聚世界居家理念精华,幽雅温馨的购物环境,体现”紫薇之家”的卓越追求使”紫薇之家”成为市民和媒体的焦点,造成轰动效应;3) 经过一系列的推广措施,煽动投资者前往”紫薇之家”的欲望;4) 经过一系列的推广措施,对租/售工作起到促进作用,协助达到预期的租售目标; 目标受众分析 一 受众群体的分类标准:针对”紫薇之家”的具体特点,将受众以与招商/销售的关联程度作为分类标准: 与招商/销售有直接关系的(即潜在客户群)为目标受众; 与招商/销售无直接关系的为一般受众;二 受众群体分类:1 目标客户群体;（1） 主力店客户;（2） 非主力店客户;（3） 投资者客户;2 一般受众群体:消费者三 受众群体心理特征及影响其行为的决定因素分析:由于受众心理特征的不同,导致广告等推广措施对不同类型的受众产生的效果也是不同的,因此对不同受众在商业地产消费方面的决定性心理因素进行分析是非常必要的。1目标客户群体;(1)(国外)主力店客户; 赢利心理; 品牌形象维护心理; 同质竞争规避心理; 消费群、购买力选择心理; 安全性心理;因此,在此类客户做出选择的过程中会有这样一些因素影响其决定: 卖场地理位置及交通状况是否有利于本店商品的销售是其首要考虑因素; 卖场人气、经营状况或可预见的经营状况是否能对本店商品的销售有促进作用; 卖场品牌形象、业态组合设置是否与本店品拍形象符合,最少不能有负作用; 卖场品牌战略、远景规划是否能与本店的发展轨迹相符; 卖场提供怎样的优惠条件; 作为中高档商品为主的主力店客户而言,卖场有效范围内消费群体的消费水平是否足以支撑其销售额; 相当关注政策面所带来的投资稳定性,如对吸引外资的支持力度和措施、是否有不利于本店发展的限制性政策、城市开放速度、远景目标等; 竞争态势的状况,特别是否存在较强大、成熟的同质竞争对手; 配套服务项目及服务质量; 是否还存在其它的可获利条件;(2)非主力店客户; 短期赢利心理; 多种渠道获利或优惠条件心理; 主力店经营项目竞争规避心理; 费用节省心理; 消费群选择心理; 安全性心理;影响到此类客户群体作出决定的因素在于: 所入驻的卖场的地理位置是否有利于商品的销售; 相对长远收益而言,更注重入驻卖场是否能在短期内即可实现赢利; 入驻卖场是否能获得其它渠道的获利; 卖场引进的主力店在经营项目上是否与本品产生竞争; 此类客户往往对经营费用更加注重,而卖场提供的免费或费用优惠的配套服务往往会形成较良好的附加值; 卖场的品牌和目标消费人群定位是否与本品相对应的消费人群一致; 卖场经营者是否具备实力,能支撑卖场的正常运转,以及经营者是否具备足够的经营、管理、服务能力;(3)投资者客户; 投资升值心理; 投资安全心理; 投资长期稳定心理;对此类客户作出决定发生影响的因素在于: 卖场所处地块是否具备升值潜力及升值的期限; 投资的回报率及实现赢利的期限; 卖场功能定位及经营项目是否具备长远的发展潜力; 卖场经营者的实力是否足以使卖场正常运转; 卖场对目标消费人群是否有足够的号召力; 价格是否有吸引力;2一般受众群体;所谓”一般的受众群体”即广大的消费者。不可忽视此类受众产生出的影响力,消费者对一个卖场的关注和兴趣程度往往对目标客户的选择会产生巨大的煽动力和刺激。而由于此类受众群体对事物的判断多凭借个人感性认识,因此有着巨大的个体差异性,在此仅对该群体在选择购物场所的行为中的共性进行分析:（1） 自己是否有需要;（2） 是否能煽起好奇心;（3） 是否有能吸引自己的特色;（4） 售后服务的项目丰富与否及质量如何?（5） 是否能满足虚荣心;（6） 到达是否方便;（7） 购物环境如何;（8） 价格是否公道;（9） 便捷的”一站式购物”往往能得到消费者的欢迎;（10） 是否独一无二的;（11） 口碑效应;（12） 有影响力的第三人的传播;(即形象代言人)四 不同阶段的主力受众群体:阶段功能主要目标受众效果要求第一阶段告知阶段一般受众群体、目标客户群体50%以上的一般受众和80%以上的目标受众获知信息”看得到、听得见、有兴趣”第二阶段说服阶段目标客户群体80%以上的目标受众接受到信息;也是推广轰炸阶段,引爆亮点并有效地传递至目标受众;第三阶段巩固阶段未入驻目标客户群体、一般受众群体80%以上受众群体接受到信息;塑立”紫薇之家”及”紫薇MALL”的品牌形象;有效地为整个MALL的推广打下扎实的基础; 推广主题诉求点 针对不同阶段面正确不同类型的受众群体的特点,会利用不同的诉求点去迎合其需求,以达到最佳推广效果。诉求点一: ”紫薇”品牌优势对投资者的吸引力,如”燃情紫薇新天地,力创财富共享时”。 利益点来源于紫薇的实力及多个项目的开发成功为投资者带来的信心 安全性心理诉求点二: 国际名店、名品的选择对投资者的号召力。利益点来源于名品的选择也是安全性的体现之一;诉求点三: 稳定的经济收益和良好的发展前景(如:返租带来的稳定收益、10%的投资回报率等)带给投资者的信心。 利益点来源于: 1、MALL本身的前景; 2、返租等政策带来的立竿见影的效益,解决的了短期赢利的心理;诉求点四: 全新模式带来的商机对投资者的诱惑力。 利益点来源于MALL的辅助功能带来的客流。诉求点五: 细致、周到的VIP物业服务带给投资者的尊崇感受。诉求点六:消费者的强烈反应 利益点来源于消费者的强烈反应证明了”有场有市”,可抵消投资者对”有场无市”的担心 安全性心理 推广媒介组合 鉴于”紫薇之家”实施强势推广的特点,我们建议采取多种媒介整合推广的策略:a) 电视、电台广告宣传;b) 新闻报道宣传;c) 报纸平面广告宣传;d) 车身广告宣传;e) 直接邮递宣传;f) 手机短信广告宣传;g) 重点地段的户外路牌广告宣传;h) 营销中心现场广告宣传;i) DM宣传单/POP宣传;j) 招商手册/说明书宣传;k) 人员推广宣传;l) 网络广告宣传; 推广计划建议 阶段功能媒介组合选择目标要求第一阶段告知阶段报纸、电视、电台、重点地段户外路牌、车身及站牌、手机短信、网络等立体轰炸攻势,使50%以上的一般受众和80%以上的目标受众获知信息;”看得到、听得见、有兴趣”第二阶段说服阶段报纸、电视、车身、现场广告、人员推广80%以上的目标受众接受到信息;也是推广轰炸阶段,引爆亮点并有效地传递至目标受众;第三阶段巩固阶段报纸、电视、80%以上受众群体接受到信息;塑立”紫薇之家”及”紫薇MALL”的品牌形象;有效地为整个MALL的推广打下扎实的基础; 推广计划执行时间及费用分配建议 建议在推广费用方面使用”目标任务法+销售额百分比法”的综合预算方法。推广费用用途分类及标准: 推广总费用: 3000万 广告制作费用(含物料): 10% 广告投放费用: 55%代言人费用: 35%以投放费用1650万计:阶段功能时间费用比例备 注第一阶段告知阶段 13月35% 前期在告知和对”MALL”的概念炒做等方面需要较高频次的曝光并耗费较大的广告量;多媒介的大投放量同样需要资金的支持;第二阶段说服阶段 49月60% 理性诉求需要较大的广告面积/时长;将于本阶段掀起的高潮需要比前阶段更加强力的投放;第三阶段巩固阶段 1012月5% 作为巩固功能,可较大幅度地减少投放规格和投放量; 广告及推广活动建议 在对”紫薇之家”的宣传推广过程中,广告和推广活动发挥着主要和重要的作用,因此,广告的制作、投放和推广活动的设计,致关重要。广告计划的建议以上媒介组合中的各类宣传媒介在宣传效果方面具备不同的优势,在整合推广中能起到相互补充的作用,发挥加成效应:1) 电视、电台广告宣传;要求: 画面精美、富有冲击力;以直观的展示和感性诉求为主。优点: 选择重点频道、重点时段的投放,具有传播面广,煽动性强的效果。 缺点: 要取得良好的效果,广告片的制作、投放成本较高。2) 报纸平面广告宣传;要求: 广告词应简洁、朗朗上口,内容以感性、理性诉求相结合为主。优点: 传播面广,能承载一定的信息量,选择目标受众接触频率高的报刊投放,比较有针对性。缺点: 要取得良好的效果,投放成本较高。3) 车身广告及BUS、TAXI站牌广告宣传;要求: 图象逼真、醒目,富有视觉冲击力优点: BUS车身、BUS、TAXI站牌广告处于消费者日常生活必经场所,带有一定的强制性接受性质; 位置固定,重复宣传的效果较好;缺点: 位置固定,也会造成传播面较窄,只有线路上的受众才能较好; 特别车身广告随时间容易陈旧,影响视觉效果;4) 手机短信广告宣传;要求: 文字信息要求简洁明了;MMS要求画面鲜艳、醒目;优点: 一种较新的传播方式,在地产行业的宣传方式中还不多见,容易引起受众兴趣; 传播面广泛,且能经过GPS技术选择发送区域;缺点: 信息量较小;众多的”垃圾短信”也会影响到受众的接受程度(MMS较好);5) 重点地段的户外路牌广告宣传;要求: 图象逼真、精美,有视觉冲击力;面积大;选择人/车流量大的位置;优点: 长期固定在一个位置,重复诉求的效果好; 具有一定的强制接受性质,特别是对经常经过该区域的受众; 一般处于较高的位置,对略远处也能起到作用;营销中心、建筑工地处的路牌广告也能起到美化工地和烘托招商、销售现场气氛的作用;缺点: 传播面较窄,无法变动位置; 有关市政规定也限制了广告位置的选择;6) 网络FLASH广告宣传;要求: 充分发挥网络多媒体的优势;图象美观、醒目;内容具有吸引力、容易记忆; 选择专业网站、财经等目标受众接触较频繁的网站投放; 对重点目标的网站发送广告邮件也是有效的途径之一;优点: 网络传播面广;可经过技术制造一些强制性接受的元素;缺点: 目标受众上网的时间和浏览的网站是个不确定的变量,而且无法控制。 推荐网站:美联网站等;具体广告设计将由广告公司另行设计,设计过程中注意充分考虑”紫薇之家”VI应用。其它推广方式的建议1. 形象代言人推广计划的建议: 具备相当影响力的形象代言人对消费者的号召力是显而易见和毋庸质疑的; 作为 ”一站式购物”、”寓购物于休闲娱乐”的主题公园式卖场的”紫薇之家”及”紫薇MALL”是一种新兴地生活模式的体现,还需要对其进行颇具广度和深度的推广; 具备与”紫薇之家”和”紫薇MALL”形象恰当的风格的代言人能够使消费者对卖场有更加生动的认识;并能增强推广诉求的可信性; 恰当的形象代言人,还能将卖场的影响力延伸至更广的领域;基于上述4个原因,建议自”紫薇之家”的推广起便选择和启用形象代言人进行推广,并沿用至”紫薇MALL”的推广中。关于”紫薇之家”形象代言人选择的分析: 鉴于”紫薇之家”面正确目标消费群体的年龄段在2555岁之间,因此代言人的年龄不宜过小;但考虑到”紫薇MALL”中”青春地带”组团的消费群特点,代言人应在25岁以下人群中也具有一定的影响力; 鉴于”紫薇之家”的目标消费群是中高收入并讲求生活品质、情调的人群,因此代言人应当同时具备时尚和品位双重特点; 鉴于”紫薇之家”以家庭使用物资销售为主的特点,单以男性或女性为代言人则不易准确地反映卖场特点,同时考虑到”紫薇MALL”中”欢乐家庭”组团的特点,建议使用一男一女搭配的代言人组合,并最好是在社会传言中有绯闻的组合,更能引发更广泛区域媒体的关注; 鉴于”紫薇之家”中”香港名店坊”及其”原汁原味港岛风情”的设置,建议代言人主要在香港地区考虑; 为使”紫薇之家”能在更广泛的区域引发良好的影响,建议应选择至少在亚洲有一定影响力的代言人;综上述分析,我们推荐以下”紫薇之家”/”紫薇MALL”形象代言人组合(供选): 梁朝伟+刘嘉玲; 梁朝伟+关芝琳; 梁家辉+关芝琳; 黎明+金喜善;上述组合中人员也可考虑单独选择1人作为形象代言人。2. 直接邮递计划的建议直接邮递计划是对其它媒介推广的有效补充,它解决的是电视、报纸、车身广告等在信息量和理性诉求分析性不足的问题。在推盘期的推广组合中扮演着重要的角色。直接邮递计划将经过2个阶段实施:第一阶段:1) 将”紫薇之家”的详细介绍、品牌定位、市场背景分析、投资者赢利模式分析、经营理念、发展方向、物业服务等在其它媒介无法完整表述的信息内容制作成精美的彩页大度16开刊物;2) 将重点招商对象、主力店,如”宜佳”、”百安居”、”欧倍德”等作为重点目标;3) 将刊物邮寄至重点目标;第二阶段:1) 主要面向第一阶段未获得反馈的客户;2) 制作”紫薇之家”的宣传广告片,制成VCD;3) 向重点目标再次邮递;第三阶段:1) 对于前两个阶段有反馈和仍未反馈的客户分别进行;2) 由招商人员电话或上门拜访;3) 对于有反馈的客户,人员能够经过上门拜访或邀请至营销中心进行实质性的洽谈;4) 对于仍未有反馈的客户,拜访过程中经过人员讲解(最好是面对面讲解),巩固和加深其印象;3. 招商手册/说明书计划的建议 为招商手册/说明书租售时运用的便利,考虑分为4本一套的方法:1) 第一本为唯美画册,内容强调”紫薇之家”的规划特色,以效果图片为主,要使阅读者犹如翻阅一本名家摄影作品一般,给予人无限瑕思。2) 第二本即为建筑认知,采用理性诉求,介绍”紫薇之家”精彩的建筑设计及建材设备。3) 第三本为投资收益分析,经过对”紫薇之家”的市场背景、经营模式、发展方向和前景的分析,为投资者做出明确、科学的投资与收益可行性分析报告,增强投资者信心。4) 第四本为管理服务制度的拟订办法,充分显示”紫薇之家”对卖场日后为投资者提供的丰富的服务项目及管理的专业性和认真负责的态度,使投资者获得尊崇的满足感。4. 新闻报道宣传;1) 在推盘期间,必要的新闻报道是将”紫薇之家”形象、招商及进展状况等信息传播给大众的有效方式;2) 本地新闻节目是关注率比较高的版块,且新闻报道的可信度比较高,可有效地消除广告壁垒;3) 新闻报道必须有噱头,如:工程开工、正式开盘、商铺热卖等;4) 在新闻报道中较频繁的提及率也可增加投资者信心;5. DM计划的建议1) DM随时针对对象寄发和在部分区域发放,具有成本低、发放方便的特点,是核心媒介的一个有效的补充;2) DM应当包含以下内容: 一个完整的招商手册/说明书的简化版本; 租售手续和说明; 简单的分析; 宣传口号/广告语等3) DM的设计构想,不采取传统的折页式,有小日记本的功能,以消除广告抗性。推广活动的建议1正式招商前推广活动的建议:大凡推广一处地产物业,俗称”炒作”,特别是地理位置比较偏僻的商业地产,都需要先”炒地皮”,而且在先前的阶段,”炒地皮”的重要程度甚至大于炒作物业本身。试想如果将物业所处的地块预先”炒热”,在招商之前就聚集了人气,对增强投资者的信心无疑将起到莫大的刺激作用。因此,我们认为”紫薇之家”乃至整个”紫薇MALL”的地块推广工作在招商之前就应该进行,并与招商的推广有机地结合起来,发挥最大效力。该阶段的推广应根据”紫薇之家”的建设进度区分不同时间段,有步骤、有层次的进行。 第一阶段 地块平整后的推广活动建议:(人气)该阶段,借平整之后的大面积场地,利用平整后到开工前之间的空隙,举办为期34天的如”美食节”、”车展”等主题展会,并经过活动达到下列目标:1) 经过不同主题的展会能够提前和各类厂/商家建立联系,为后期”紫薇MALL”的招商工作奠定基础;2) 经过展会聚集”人气”,并经过向投资者展示聚集的人气增强其信心;3) 经过展会向投资者、消费者告知”紫薇MALL”的地理位置;4) 为方便消费者参观展会而设立的展会直通车和接待点就是今后的招商直通车;5) 经过展会能够向潜在的投资者展示紫薇的服务水平;6) 举办展会本身可获得一定的收益;第二阶段 工程开工时的推广活动建议:(政气)该阶段的活动以庆典活动为主,主要 经过庆典活动达到以下目标:1) 以开工庆典的名义邀请市领导,能够引起政府更大的关注,聚集”政气”;2) 经过开工庆典吸引媒体的关注,经过新闻报道的形式进行推广,即可在一定程度上节约宣传成本,也可使媒体提前介入”紫薇MALL”的宣传之中;3) 经过”政气”的聚集,进一步增强投资者信心;第三阶段 招商阶段推广计划的建议(商气)1开始招商阶段:”酒会+论坛”计划的建议 举办公开酒会,邀请重点招商对象参加; 为避免酒会落入俗套,使与会者失去兴趣,届时将由紫薇大卖场发展有限公司出面邀请若干国内外知名人士到会并发表演讲,籍此吸引工商业界人士和媒体参加; 酒会也可将不同类型的客户分举办不同主题的论坛,分批邀请不同的客户参加;各区域专车计划的建议本段涉及的接待点是作为营销中心的延伸,将使营销中心在空间上扩大到一个远远大于其本身的范围。使整个西安市都成为”紫薇之家”的营销中心。 设立若干线路的”紫薇之家体验直通车”; 直通车负责在指定地点接待参观者,并将参观者送至营销中心; 直通车设置大、中、小不同规格,大客车负责接送一般参观者或团体参观者、中小车辆负责接送预约和重要参观者; 直通车可电话预约并负提供单独接送的服务; 直通车车身须制作车身广告,并突出宣传语和LOGO,以起到良好的宣传效果;推盘期营销中心商业气氛营造及推广促销活动的建议详见(修改稿)”明星租/售旺铺”活动计划的建议 由”紫薇之家”形象代言人于开盘当日的一段时间内在营销中心客串租/售人员为投资者面对面进行商铺租/售方面的讲解和服务; 经过该活动可制造噱头,引起各界的广泛关注; 该活动可与开盘庆典搭配; 活动半月以前进行有关宣传炒作,提前造成轰动效应; 以该活动为前奏,引发随后的明星自营店宣传周活动;”香港明星名店宣传周”活动计划的建议 活动以”香港名店廊”中先期引进的香港明星自营店、名牌商品商铺的宣传为主; 活动中将要求引进的香港明星自营店的经营者、名牌商品商铺的形象代言人等到场为宣传造势; 活动中还可穿插如”香港旅游”专题的宣传内容和活动,由多家香港旅行机构和航空公司派员参与,、; 活动旨在进行招商宣传和突出”名店廊”原汁原味港岛风情”的主题特色; 活动与”明星租/售旺铺”活动同时炒作,进一步扩大影响力和影响面;2强力招商阶段:政府联合招商会/招商团的建议 在招商对象中,有较大数量的国际知名品牌、商家,同时由于”紫薇之家”及”紫薇MALL”存在地理位置当前较嫌偏僻的原因,从这些品牌选择位置的一贯经验来看,地理位置会对其作出决定造成一定障碍; 在这种情况下,与政府联合举办面向国内外家居、休闲、娱乐、餐饮等商家的招商会,由政府在政策面作出说明,会更有吸引力 ”紫薇之家”的政府联合招商会,也是对”紫薇MALL”招商的一次预演,对后期工作会很有价值; 经过政府招商团的组织,还可实现异地招商的推广; 经过对招商会的宣传炒作,也会大大增强其它投资者的兴趣和信心;”异地招商会”计划的建议 拟在广东地区进行”紫薇之家”/”紫薇MALL”的专场招商会; 招商会12月前在招商会当地进行宣传炒作; 经过对招商会的宣传炒作,也会大大增强其它投资者的兴趣和信心; 本活动策划、执行、宣传具体策略将在招商部分的计划中提出详细方案;”紫薇之夜”大型文艺表演/烟火晚会 活动以”紫薇之家”正式开盘为噱头; 晚会邀请部分政府领导和明星参加; 文艺表演在营销中心热带风情水上表演区进行; 烟火展示在卖场外广场进行; 该活动(特别是烟火表演)在空旷的地域很容易吸引周边人们的注意力; 经过宣传对项目的推广有良好的社会效应;第四阶段 开业时推广计划的建议(人气)”紫薇之家”在开业前几周之前,就应该开始充分利用各种媒介积极宣传,这对于”紫薇之家”非常重要,如果宣传不够,开业时知道的人太少,人气不足,不但使乘兴而来的消费者感到冷清和失望,也会使投资者失望和降低信心。 开业的庆典活动能够很简单,也能够很隆重,总之表示同一个意思:”紫薇之家”主要开发工作已告一段落,进入运营阶段。以后的工作是随着潮流的变化,不断改进营销策略或类型以提高竞争力,并进一步完善,实现最终的营销目标。西安市国际家具博览会活动的建议 经过承办该家具博览会,进一步打响”紫薇之家”知名度和聚集人气; 博览会的主题建议有效地利用既有资源,涉及”中国及世界家具发展史”、”各国流行风格家具展”、”名师设计”、”未来家具流行趋势概念展”等与”紫薇之家”的主题区划相呼应的主题展示; 更重要的是”紫薇之家”要经过该博览会与国际家居行业接轨,将博览会作为行业集中展示的重要窗口,吸引大量国内外业内人士参与,形成会展经济效应。 以此使”紫薇之家”的影响力传播到更广阔的地域领域; 广告效果评估及反馈系统的建议 一 评估什么? 广告本身是无法带来租售量和租售额的。因此单纯以租售的量或金额来衡量广告的效果是不科学的; 我们所能评估的只能是广告对租售工作的实质促进作用有多大。二 评估的形式:鉴于广告效果的评估和反馈存在的特殊性,我们建议采取”资料回馈分析法”(即”指数+分析报告”的形式)、”前后比较法”、测试法”进行评估和反馈:最终形成的评估结论应包含以下组成部分: 各种渠道获取的信息反馈统计数据; 由数据制作的相关图表; 以数据和图表为基础进行的分析报告; 分析结果及解决方案;最终要求:在客观的前提下,有数据、有分析、有结果三 广告效果评估的时机:对于广告效果的评估一般分为以下几类: 广告投放初期的反馈与评估 投放前的指定的策略是否需要调整? YES/NO 广告投放中期的反馈与评估 调整后的策略是否得当?/ 策略执行是否正常? 广告投放完毕后的反馈与评估 广告投放是否达到预期目标?四 评估系统实质内容构架: 对广告影响力标准的设定:该标准的设定可能有很多种类,如:”不知道、知道、有兴趣”、”实际到达比例、有效到达比例”等,可根据建立系统的具体需求自己设定。 对广告投放数量的调查:要点: 广告实际投放数量是否与计划数量相符; 广告数量是否能满足推广目标的需要; 广告数量是否过剩; 对广告到达率的调查:要点: 广告投放后,有多少实际到达目标受众; 实际到达目标受众的广告中,多少的是有效到达; 广告实际投放数量与实际达到、有效到达广告数量的比较数据; 对目标受众接受度的调查:广告组合一定是针对目标受众的媒介接触而设计的,因此,广告投放之前对目标受众的是否有真实的描述和精确的掌握,就变成媒体评估的重点。要点: 经过对参观者和拨打招商热线的人群进行调查,确定其接受信息的途径及途径的形式; 经过客户档案对成交客户和未成交客户状况进行的分析,确定广告对其是否产生影响、影响的程度及是何种影响; 对一般受众和目标受众的调查,确定其对各种广告的接触频次和受影响程度; 对目标受众(特别是未成交客户)具体意见的调查; 上述数据与之前计划的比较; 对广告时机的调查要点: 实际到达目标受众的广告主要集中在哪些时机; 有效到达目标受众的广告主要集中在哪些时机; 总投放广告的投放时间安排与有效到达广告的时机的比较; 对广告与租售关联度的调查:要点: 对目标受众决定转变为客户的过程产生影响的广告数量/比例; 对目标受众决定不转变为客户的过程产生影响的广告数量/比例; 对目标受众对项目的兴趣产生影响的广告数量/比例; 与总投放量的比较; 其它根据实际情况有必要进行的调查分析; 对上述数据的分析及结果; 对结果的解决方案;五 评估系统组织形式构架: 广告设计公司/广告人员 广告计划的制作人/改进人 广告公司/广告人员/媒体 广告计划的执行人 监播公司/监播人员 广告计划执行的监督人和汇报人 企业决策层 广告计划的决策人 专业信息研究公司/信息研究人员 广告效果评估的调查分析人和报告人 专业机构/专业人员 广告效果评估结论的制作人和汇报人注:该系统的具体构建和企业内部实际组织结构有很大关联,并由于这一原因使构建中的部分职能合并或分离;因此应根据企业实际状况来搭建。附: 广告效果评估及反馈系统流程表决策人制作人执行人监督人目标受众调查分析人结论人审核批示NOYES审阅NO批示YES改进广告计划结束执行广告执行执行YESNO监督反馈分析报告调查分析结论报告 租售组合建议 在多维度立体推广攻势之下,”紫薇之家”的租售渠道也应当呈现多样化,多点出击,以求尽可能快的完成招商目标。我们认为,”紫薇之家”的租售渠道应由下列几部分构成:1 在营销中心现场进行选择性招商;2 利用敝司庞大的网络资源,在香港、广州等地与国内外知名家居公司、建材、香港名品以及未曾进入西安市的品牌零售商家进行洽谈;3 政府招商渠道;4 异地招商渠道;5 媒介招商渠道;6 辅助以其它渠道:a) 网上租售;b) 招商热线;c) 人员对重点目标商家经过电话或登门进行洽谈;d) 重点区域/路线的招商直通车;”紫薇之家”租售渠道组合应用表招商阶段时 间工作重点渠道组合应用前期 11月 2月l 引入1间国外或国内知名家居旗舰店;l 自营建材旗舰店的筹建,进行各种品牌代理的洽谈,并争取签定合约;l 引入香港名品的洽谈,并争取签定合约;专业机构渠道+网上租售渠道强力招商 3月 6月l 进行国内外家居品牌商家的实际性的洽谈,并争取签定合约;l 引入餐饮主力店和娱乐主力店;专业机构渠道+营销中心+招商热线+媒介招商+政府招商渠道+网上租售渠道+人员对重点目标的招商热租阶段 78月l 进行西安市各知名品牌或非品牌商家的洽谈签约工作;营销中心+招商热线+媒介招商+政府招商渠道+网上租售渠道+人员对重点目标的招商后期 9月以后l 继续与国内外知名品牌或非品牌商家的洽谈签约工作;l 开业时至少达到80%的入驻率;招商热线+专业机构渠道+营销中心+网上租售 营销中心建议 在对”紫薇之家”进行科学、合理的规划之后,如何有效地开展”紫薇之家”预售/租工作,成为营销部门所面临的一个现实且重要的问题。”良好的形象是销售成功的开端。”在物业的销售、租赁过程中,营销/售楼中心是面向消费者展现物业风貌、展示开发商实力的窗口,营销/售楼中心的外观形象、VI应用效果、服务质量等都与销售的成败息息相关;特别在采取预售/租阶段,消费者在对未成型商铺没有实物对照,缺乏直观印象的情况下,其购买/租赁行为除了对开发商及开发商历史产品质量的考评之外,很大程度上取决于营销中心的形象和提供的服务。紫薇MALL的规划,对于开发商、策划/设计单位而言可能已经形成较清晰的蓝图,但对于消费者而言,却还没有直观的印象。仅仅依靠简单的模型和沙盘很难达到准确、全面的效果。如果能将物业的精华浓缩在租/售中心,使消费者在预售/租阶段便能对物业未来的前景有一个比较直观、全面感受,从而形成比较清晰的影像,就能在很大程度上增强消费者投资的信心,在其作出购买、租赁决定的心理上涂抹上重重的一笔。在沿海发达地区,华南MALL、正佳广场等一批大型商业物业将物业租/售”体验式营销”进行得如火如荼,”体验式营销”正日益受到消费者的关注和欢迎。基于以上的原因,反观西安市场现有的物业租/售中心,基本上都呈现结构简单、功能单一的特点,具体如下:1 租/售中心结构简单,功能区划不明显,洽谈和展示区域混杂;2 将租/售中心简单地定义为”买卖场所”,设计单调无亲和力;3 简单依靠沙盘、模型和租/售人员口头讲解来进行销售、租赁工作,消费者很难对物业形成清晰的概念;因此,由上述对消费者需求和业界现状的分析可见,充分利用租/售中心的窗口和展示作用,明确功能区划、强化”互动体验”功能,使消费者能更加直观、自主、全面地了解紫薇MALL的规划设计风格和发展前景,并能做到”在体验中售楼”、”休闲、娱乐、洽谈无处不在”,绝对是新颖且行之有效的营销模式,仅凭借其观赏性就必然会吸引大批消费者的关注,从而打响”紫薇之家”销售、租赁的第一枪,成为西安地产开发市场一个具有轰动性的焦点和人文景观的一道亮点。 营销中心功能定位 建议紫薇MALL营销中心定位为:浓缩”紫薇之家”精华,集物业信息发布、物业形象展示、人员讲解、互动体验、自助查询、洽谈交易、景观欣赏、休闲娱乐于一体的新型物业租/售营销中心。营销中心全称建议: ”紫薇印象城”;”紫薇新商业体验中心”;”紫薇MALL概念馆”;”紫薇触动地带”;营销中心的主要特色功能: 容纳150余人的全景影院; 情调咖啡/西餐厅; 热带风情水上表演区; 信息化VIP专区; 实景体验区; 贯穿营销中心的动态水景观循环系统; 触摸式自助查询系统; 沙盘模型展示区; 儿童游戏区; 免费娱乐体验区; 超大液晶显示屏展示; 商业文化发展史观廊; 特色景观欣赏;营销中心的目标功能性:”吸聚商气、汇集人气” 七大设计原则 建筑外观的新颖性、美观性原则大气、亮点原则通透性原则内部布局的功能性、观赏性原则内部设施的展示性、体验性原则内部设施的景观性、休闲娱乐性原则建筑整体的可持续利用原则 建筑外部设计思路 根据”七大设计原则”的要求,我们对紫薇MALL营销中心外部建筑设计思路如下:1 以现代、明快的色调脱颖而出考虑到西安现有商业建筑外观多渗入古典元素,色调以灰暗的冷色调居多,鲜有采用大面积轻松、明快的纯色作为建筑外立面色调。因此,建议营销中心主楼的外立面采用橘红、湛蓝、鹅黄、草青等轻松明快的色调。由于”紫薇之家”所处的位置相对独立,而西安地域平坦,视野开阔,采取这样的外立面色调可造成较远距离也醒目的视觉效果,如此既可从以灰、冷色调的商业建筑群体中脱颖而出,又可与后续工程相呼应,充分展示”紫薇之家”时尚、现代的风格。2 玲珑通透的大堂颇具现代感在大堂的设计方面,为显示”紫薇之家” ”敞开大门、揽八方宾客”的气度,建议采用透明玻璃材料作为墙壁,既可增加大堂在日间的采光效果,又可创造出”玲珑通透”的视感。大堂的外部以不锈钢架装饰,将使大堂颇具现代感。3 外部光效是营销中心成为亮点的关键为使紫薇MALL在预租/售阶段就达到良好的宣传效果,成为消费者和媒体关注的焦点,更能成为西安市人文景观的一道绚丽的亮点,增强租/售营销中心外观的新颖性和观赏性的手段必不可少。所谓”亮点”,首先应该是实实在在的”明亮之点”,因此夜间光效的设置必不可少。在营销中心外部四周地面安装大功率射灯,光线由地面向营销中心照射,射灯的色彩可变换;如此将使整个营销中心变换成一个巨大的五光十色的发光体,在空旷的夜空必然能成为所有人的焦点,煽动起消费者前往营销中心的欲望。4营销中心外广场标志性物体的恰当点缀在营销中心外广场,可经过树立标志性的物体来衬托整个营销中心的特色形象和商业氛围。金色的”合音杈”,会随着风或气流发出悦耳的声音,既是一道独特的景观亮点,又可寓意”摇钱树”,使参观者未入营销中心,便已感受到浓郁的商业氛围。 内部设计及功能区划布局思路 由于紫薇MALL营销中心将采取 ”体验式营销”模式,因而建议在内部构造和功能区划的设计上充分考虑这一因素,突出体现”寓洽谈于休闲”、”展示与体验相融合”的精神。一、功能分区紫薇Mall营销中心总建筑面积约8500,其功能区主要由六个区域组成:（1） 接待、洽谈区; (1600)高峰期日接待