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1、 别墅项目策划方案初案 25 2020年4月19日 文档仅供参考 论坛新贴 成员目录 搜索 帮助邮局 资料 退出 [虫虫] 中国房地产第一站 : 策划人会所--版主：任我行、乐朴 话题: 含谷别墅项目策划方案初案 作者 贴子内容 << 上一个主题 | 下一个主题 >> 胡子 地产长老 注册日: .11.08 所在地: 山西 发贴数: 330 发贴时间: .12.29 22:55 | IP已记录 | 报告发送 ---------------
2、 前 言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），可是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项
3、目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。因此我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。 一、 现状分析 1、重庆市别墅现状分析 当前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。可是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅
4、大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。另外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。
5、 继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。而且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。 二、 案优劣势分析 1、优势分析 l 含谷是当前重庆公认的别墅区； l 几个别墅盘先行预热该区域； l 今年是全国的别墅年； l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、劣势分析 l
6、重庆别墅大气候不好； 重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。 l 没有自然的风景作有力的支撑点； 别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。 l 交通不发达； 除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。 l 缺少有力的卖点； 从本案当前来看，没有任何能够吸引人气的地方。 l 竞争激烈； A、 谷周边的的别墅项目有贵的，
7、也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。 B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。 C、 已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。 l 该地段喧哗； 白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。 l 开发体量过大； 别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。 3、综合分析 从以上所述能
8、够看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，因此本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。 三、定位建议 精英型别墅 走中档别墅价位，高档别墅的品质路线 理由：1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小； 2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也能够有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，她们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，她们将是高尚住宅最有潜力的群体； 3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、
9、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？ 4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子； 5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受； 6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅； 7、价位低便有增值的空间； 8、吸引城市里的新贵。 操作方式：1、把体量减少一部分； 高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户
10、 2、本案分阶段推出； 本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也能够吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。 3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所； 4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）； 5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）； 四、卖点建议 l 感受生命、享受运动； 理由：1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧
11、桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导她们。因为体育除了能够强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。 2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。她们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。 3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。
12、 4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。 5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都做得有声有色。 6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。 7、能够相对拉高本案的价位。 8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。 l 精英俱乐部； 理由：精英们需要的是新的出路和发展，她们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。 l 英国式物管（贴身管家）； 理由：一个楼
13、盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计； 操作方式： 1、为每个客户量身定做物管方式； 2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）； 3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）； 4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）； 5、享受家庭医生。 五、规划建议 l 每户占地2.5亩左右； 理由：1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体
14、现出的尊贵。 2、有更多的个人使用空间。 l 挖建人工湖； 理由：1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。 2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。 3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。 l 建跑马场； 理由：1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里能够放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。 2、与
15、动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。 3、马是有灵性的动物。 l 建野战营、专业的射击场； 理由：1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。 2、野战营能够让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。 l 室外高尔夫练习场； 理由：1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。 2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。 3、相邻项目有高尔夫球场，能够联合推出。 4、将吸引一大批人士来学习。 l
16、 把游泳池建到每户室内去； l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所； l 在组团的安排上应适当考虑交流空间； 理由：各组团相对独立，又互相联通，住户能够完整保有自己的私密空间，也能够与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。 l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。 理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。 六、目标客户群建议 1、重庆市的新贵； 她们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的
17、生活，喜欢提前消费，是当前中国经济的弄潮儿。 2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群； 不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。她们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。 3、重庆市外其它相临城市的客户群； 成都别墅做的不错，原因是它不但仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。 4、在重庆经商、投资的客户群； 随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，她们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。
18、 5、年龄在30-45岁左右成功人士； 这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。 七、推广建议 1、别墅分期推出（见“定位建议”）； 2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上； 3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上； 4、在重庆周边地区造势； 5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）； 6、先推广会员制，再做客户。 八、营销建议 l 先建配套设施，再建别墅； 理由：1、能够给人信心的保证。 2、吸引一群已置业的客户群。 3、土地经过平整装
19、饰后易产生价值感。 4、让人气更好的聚集。 l 先推广会员制； 理由：1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。 2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。 3、聚集精英聚会。 4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。 5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引她们在此长留。 6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也能够先做服务，再卖房。 操作方式：1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）
20、 2、让她们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。 3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。 4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。 5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营和管理举办培训讲座。 6、使她们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。 7、形成极好的口碑。 8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。
21、 l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年； l 入住者，每户赠送一匹马； l 业主会员享有专职教练一名。 九、结束语 本案的策划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅项目或看别人操作别墅项目的经验，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相信有部分是值得参考的。 对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，她们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放
22、松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生…… 其实卖房等于是在卖一个生活方式，只有适合这群人的生活方式，迎合她们的喜好，引导新的潮流使其接受，那么一个楼盘就有生命力了。北京的现代城能够成功，一个最主要的原因就是炒作成功了一个概念。因此我们首先要做的是引导目标客户群的消费意识，从根本处想她们所想，做她们所想，当大家觉得物有所值形成极好的口碑时，还有什么房子卖不出去呢？ 谢谢给予我们一个展示的机会，不尽之处就谅解。真心的祝愿贵公司项目开发成功！ 祝商祺 有容乃大，无欲则刚！ 回到顶部 ch
23、engye621 地产新秀 注册日: .1.25 发贴数: 15 发贴时间: .1.26 13:53 | IP已记录 | 报告发送 -------------------------------------------------------------------------------- 兄弟,你也在重庆做过项目呀,我在重庆开发公司.我们正在大渡口做别墅项目及花园洋房项目 回到顶部 胡子 地产长老 注册日: .11.08 所在地: 山西 发贴数: 330 发贴时间: .1.2
24、6 23:06 | IP已记录 | 报告发送 -------------------------------------------------------------------------------- 哈哈！我喜欢重庆哪个地方啊！有用的上的地方发邮件给我！ QQ:12659730 MO:0 有容乃大，无欲则刚！ 回到顶部 老车 地产新秀 注册日: .1.27 发贴数: 1 发贴时间: .1.27 14:34 | IP已记录 | 报告发送 ---------
25、 我就说嘛，老李应在重庆，我也是重庆人，有空多请教！ 回到顶部 chengye621 地产新秀 注册日: .1.25 发贴数: 15 发贴时间: .1.28 11:39 | IP已记录 | 报告发送 -------------------------------------------------------------------------------- 重庆的房地产市
26、场非常有前景，为此我放弃了留校读研的机会，现在在一家大型地产集团做市场研究和产品研发，积累了一定的社会关系和市场经验。 准备借助某些平台自己创业，还希望各位兄台多多指教，有机会各希望一起合作，有钱大家一起赚嘛。 M: 66716730 回到顶部 胡子 地产长老 注册日: .11.08 所在地: 山西 发贴数: 330 发贴时间: .1.28 21:53 | IP已记录 | 报告发送 --------------------------------------------------------------------
27、 哈哈哈！兄弟伙！~~~~~ 要得！！“有钱大家一起赚嘛！” 哈哈哈后~~~ 有容乃大，无欲则刚！ 回到顶部 回复 *代表必须填写 -- 字体 -- Arial Courier New Times New Roman Verdana -- 大小 -- 1 2 3 4 5 6 -- 颜色 -- 黑色 白色 蓝色 红色 绿色 黄色 橘色 褐色 粉色 浅蓝色 嫩草绿 贴子内容*: 表情
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