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房地产投资信托基金 REITs TIMES外洋REITs市场要闻 日本执政党拟组建投资基金购置REITs所持资产据日本经济新闻3月27日报道，日本执政党正在考虑组建一支投资基金，通过从大众或私人部分筹集资金的方法来购置REITs所持有的资产。该基金范围可能将到达1万亿日元（约100亿美元），并且将从日本邮政银行（Japan Post Bank）及政府羁系的日本开发银行（Development Bank of Japan，DBJ）处寻求资金支持。 日本执政党拟将上述筹划纳入本月将体例的一项金融步伐中。政府官员们十分管心REITs市场滑坡形势连续下去会导致金融机构盈利恶化，尤其是REITs的主要机构投资者和地方银行等。执政党联盟希望日本邮政银行能够通过购置日本开发银行刊行的债券来投资该基金。该基金的投资方还将包罗私人部分企业，如房地产开发商等，都会生长促进组织(Organization for Promoting Urban Development)，以及其他大众机构等。政府组建该基金旨在勉励商业银行向其提供贷款。这支基金将购置REITs拥有的房地产，REITs则将利用这笔收益来投资其他资产。 目前REITs的股息生息率加权平均值为7%左右。尽管去年某些收益率攀升至近10%，但由于银行持股购置公司（Banks Shareholdings Purchase Corp.）大量买入REITs，收益率已经开始企稳。2月份东京证券生意业务所出现三个月来首次私人净买入REITs的情况。 金融危机为投资REITs带来机会 据Seeking Alpha于3月31日报道，自从去年9月份经济严重下滑以来，REITs经历了一段非常困难的时刻，道琼斯REIT指数（Dow Jones REIT Index）在已往的6个月内下跌了近60%。在大幅下挫后，道琼斯REIT指数在100点左右震荡。此次危机对行业造成严重打击，并且市场对未来租金收入情况的预期并不乐观。虽然持有不动产的REITs拥有良好的恒久运营模式，但是在经济周期低谷时期依然会受到影响，这在当前尤为明显。 REITs通过抵押贷款及其他方法来融资，并持有资本资产、物业、不动产。当需要偿付用度尤其是利息的时候，租金收入对REITs来说就显得尤为重要。对付REIT来说，保存现金是度过此次危机的要害。为此，REITs开始通过新的方法来分红。截至目前为止，已有Simon Property（SPG）， Vornado（VNO）和UDR （UDR）三支REITs赐与投资者一项选择权，使其在现金分红和股份分红之中进行选择。虽然大多数投资者更为偏好现金，但是对付分红再投资的投资者来说，股份分红具有税收上的优势。除此之外，削减分红是另一种保存现金的方法，且已有少数REITs接纳了该种方法。 随着金融危机连续，差别类型REITs的体现不尽相同。其中，公寓类REITs的投资代价逐渐增大，主要因为房利美（Fannie Mae，FNM）和房地美（Freddie Mac，FRE）向持有衡宇的REITs提供贷款，以资助其度过难关。别的，部分有实力的REITs能在市场不景气的情况下以优惠代价买入被低估的物业，为恒久连续运营奠基了底子。而投资于其他领域的REITs（如：投资于商业物业）则在信贷紧缩的情况下处于较为困难的境地。 一、外洋REITs市场动态 对付能够控制债务期限以及削减本钱的REITs来说，其能够度过此次危机并在危机结束后会快速生长。目前，REITs收益率到达历史高位，大多数REITs收益率凌驾15%。在高收益率情况下，纵然分红有所淘汰，也足以提供令人满意的回报。 抵押贷款机构REITs体现良好 据纽约时报3月28日报道，一系列经济和金融的负面新闻使得绝大多数投资品种都遭受巨额损失。但是，至少有一类投资品种抵押贷款机构REITs（Agency REITs）在面对经济衰退和银行体系危机时体现相对良好。作为住宅金融REITs的一类，抵押贷款机构REITs主要投资于由诸如房地美、房利美等抵押贷款机构包管的住房抵押贷款。这意味着抵押贷款机构REITs的投资组合是由政府信用包管的，即蕴含的信用风险较低。但是，其依然能够提供具有吸引力的派息收益率。据全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，NAREIT）统计，在3月最后一周内，住房金融REITs的平均收益率到达13.8%，而同期诸如投资于商业物业等的权益型REITs的平均收益率为8.7%，抵押贷款机构REITs亦是今年以来体现最好的投资品种之一，虽然有看法认为联邦政府对信贷市场的干涉将会影响到REITs的投资组合和利润。据全美房地产投资信托协会统计，从1月1日至3月26日，抵押贷款机构REITs股价平均仅下跌了4.6%，而权益型REIT股价则平均下跌了29.1%之多，尺度普尔500指数下跌了7.8%。而在去年，权益型REIT股价下跌了38%，尺度普尔500指数更是下跌了38.5%，而住房抵押贷款REIT股价则仅下跌了20%。 JMP证券阐发师体现，抵押贷款机构REITs与其他金融类股票差别。抵押贷款机构REITs的体现在经济以及房地产市场蓬勃生长时，劣于其他REITs的体现，而当经济衰退时则优于其他REITs的体现。抵押贷款机构REITs在现阶段良好体现的一个重要因素是联邦政府通过维持低利率来刺激经济和疲软的房地产市场。实际上，联邦基金利率在零点四周徘徊。抵押贷款机构REITs在低利率情况中体现良好，尤其是当收益率曲线越来越陡峭的时候，即短期利率的下降速度快于恒久利率的下降速度。这是因为抵押贷款机构REITs的融资来源中有一部分是通过短期借款，而其投资于几年甚至十几年的恒久住房抵押贷款证券。这样，抵押贷款机构REITs就可以得到融资本钱和投资所得利息回报（扣除本钱）之间的差额利润。 但也有业内专家认为，抵押贷款机构REITs可能会受到联邦政府本月决定的倒霉影响。联邦政府在本月决定以购置抵押贷款相关证券以及政府债券的方法向金融系统再注入1.2万亿美元。联邦政府的干涉将会低落融资本钱，这样抵押贷款再融资就很有可能增加。陪同着越来越多的衡宇所有者急于通过再融资来还清旧抵押贷款，抵押贷款机构REITs则不得不重新创建投资组合。 领汇称签订30亿港元银团贷款，主要用于再融资 据路透社香港3月19日报道，香港范围最大的REIT领汇房地产投资信托基金（0823.HK）于3月19日宣布，已乐成与银团签订总额30亿港元的无抵押银团贷款，作为连续资金治理筹划的一部份。领汇房地产投资信托基金的新闻稿称，有关贷款将用作为2009年内到期的27亿港元债务进行再融资。有关银团贷款为期三年，整体本钱每年为香港银行同业拆息（HIBOR）加1.75%。鉴于信贷情况不明朗，领汇提早为将到期的债务进行再融资。贷款余下的3亿港元将作营运资金用途。别的，领汇房地产投资信托基金亦体现，现已为未来12个月（即至2010年3月31日止财务年度年末）内到期的所有债务完成再融资。本次银团贷款额由最初的17.5亿港元增加至30亿港元，到场银团贷款的银行共13家。领汇房地产投资信托基金收市持平于15港元，已往三个月累计涨逾13%。 外洋REITs市场月度数据 1、 全球主要国度REITs市场的总体体现 随着各国经济刺激政策相继出台和房地产市场的逐渐回暖，2009年3月，全球REITs市场总体出现平稳上升趋势。其中，新加坡和香港等新兴国度强势上涨，除德外洋，美国、日本、英国和澳大利亚都出现了差别水平的回升。 图1 全球各主要REITs市场的代价走势（2009.3.1-2009.4.8） 数据来源：Bloomberg，中信证券 从派息收益率的角度来看，澳大利亚、美国和日本REITs派息收益率较高；香港由于REITs股价回升使得派息收益率低落。 图2 全球各主要REITs市场的派息收益率（2009.3.1-2009.4.7） 数据来源：Bloomberg，中信证券 2、 全球主要国度REITs市场的重要数据 下表显示了各主要国度市值排名前五的上市REITs的主要数据：（1）从十二个月总回报率的角度来看，日本、香港和加拿大上市REITs体现较好；已往一年，投资损失较大的是美国、澳大利亚和英国上市的REITs。（2）从欠债比例的角度来看，美国、加拿大和德国上市REITs的欠债率较高，而香港和新加坡的前五名REITs杠杆比例较小。（3）从风险的角度看，香港市值排名前五的上市REITs的风险要低于其他主要国度的REITs。落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳康健生长 据新华网3月31日报道，为深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项步伐和国务院办公厅关于当前金融促进经济生长的若干意见(国办发2008126号)精神，认真执行适度宽松的钱币政策，在保持钱币信贷总量公道增长的底子上，进一步增强信贷结构调解，促进百姓经济平稳较快生长，中国人民银行和中国银行业监视治理委员会于2009年3月18日联合宣布关于进一步增强信贷结构调解促进百姓经济平稳较快生长的指导意见（银发200992号）。第六条意见“落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳康健生长”中明确强调，支持资信条件较好的房地产企业刊行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。 北京出台“66条”力推REITs 据每日经济新闻3月24日报道，北京市发改委副主任、金融办主任霍学文昨日在北京市“保增长保民生保稳定”若干步伐新闻宣布会上透露，北京市政府将拓宽房地产企业融资渠道，支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托筹划及在银行间市场刊行债务融资东西等方法拓宽融资渠道，支持房地产市场康健生长。 为应对金融危机、保增长扩内需，北京市政府昨天宣布了中共北京市委北京市人民政府关于促进首都金融业生长的意见、北京市帮扶企业应对国际金融危机的若干步伐、关于实施稳定就业扩大就业六项步伐的通知等三份文件，涉及66项步伐。霍学文介绍，金融治理部分将指导银行机构认真贯彻“适度宽松的钱币政策”，力争今年人民币贷款新增额不低于上年水平，各银行机构中小企业贷款新增额增长幅度不低于同期贷款新增额增长幅度。 北京市产业促进局巡视员、新闻发言人常青在新闻宣布会上介绍，北京市人民政府关于帮扶企业应对国际金融危机的若干步伐中，北京2009年融资范围扩大到300亿元，使企业的融资本钱节省30亿元以上。 中国资产证券化REITs专题研究小组创建 据新浪财经4月1日报道，为促进中国房地产金融生长，探索REITs的理念及应用，由大成律师事务所合资人李寿双律师最早倡议的“中国资产证券化REITs专题研究小组”，于2009年3月28日召开第一次集会并正式创建。中国资产证券化REITs专题研究小组遍及吸引了包罗信托公司、证券公司、投资基金、房地产公司、政府部分、学者、律师、管帐师等各方面的近三十名资深人士到场，致力于创建配合交换平台，以期深化REITs的相关底子研究和实务探讨，推动未来中国REITs市场生长。同时，以研究REITs为开端，不停拓展资产证券化其他应用领域，买通从资产到资本再从资本到资产的金融血脉，为资产证券化的综合运用奠基知识底子和协作网络。二、海内REITs市场动态 证监会调研股权类REITs试点 范围或将达二三十亿 据第一财经日报3月11日报道： 一直笼罩着神秘面纱的房地产投资信托基金（REITs），今年能否成为房地产企业的有效融资渠道，值得期待。知情人士日前向第一财经日报透露，证监会REITs专题研究小组近日对券商就刊行生意业务设计等展开调研。 去年12月，国务院在关于当前金融促进经济生长的若干意见中提出，要开展REITs试点。据悉，试点将由证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产物，在证券生意业务所生意业务；央行则着眼于债权类产物，在银行间市场生意业务。前者的推出将晚于后者。 “有两个要点，一个是要增强风险控制，另有就是必须有足够的流动性。”上述知情人士体现，证监会不会对产物代价设定指导。“试点可能会推出23个产物，总范围20亿30亿元。” 证监会主导的REITs试点在提倡人、生意业务方法等多个方面仍有待进一步明确。上述知情人士透露，证监会总体来说对试点是非常谨慎的。“究竟生意业务所市场范围较小，担心出现爆炒的情况。”在生意业务方法上，可能接纳拉拢竞价生意业务系统，尚未确定是否引入做市商。 央行牵头的REITs试点的思路似乎更为明朗。央行金融市场司副司长霍颖励1月公然体现，央行正牵头拟订一个REITs事情方案，已形成开端试点总体构架，正和有关部分会商，报国务院同意后进行试点。央行牵头的银行间REITs试点产物只能在银行间市场流通，投资人都是专业机构投资者。霍颖励体现，REITs的产物设计和制度摆设要注重风险防备。 越秀房地产投资信托基金称考虑多种方法在内地创建REIT 据路透香港3月26日报道，越秀房地产投资信托基金（0405.HK）周四体现，将争取在中国创建REIT，探讨中的形式包罗将香港上市的REIT回归内地、由团体旗下的地产公司分拆资产，或以越秀房地产投资信托基金资产治理公司替其他内地的REIT作治理人等方法。越秀房地产投资信托基金董事长梁凝光在记者会上体现，内地就创建REIT已订出根本目标，目前正在研究执法的阶段，但团体将争取在内地创建REIT。越秀房地产投资信托基金行政总裁刘永杰指出，在香港融资较内地宽松，利息本钱和税收也较内地低，故亦会考虑以其资产治理公司为其他未来创建的REIT作治理。 另一方面，持有越秀房地产投资信托基金35.58%股权的广州房地产商越秀投资（0123.HK）今年筹划积极增加土地储备，除广州外亦不排除在其他较康健的市场买地。越秀投资副董事长兼总经理张招兴体现，公司手头有30亿港元现金可用作买地，他认为现时至明年上半年是买地的时机。去年全年，越秀投资的地产销售条约销售面积和条约销售额分别按年升37%和28%至36万平方米和41.7亿港元。今年初至3月18日为止的销售面积和销售额分别为6.6万平方米和5.9亿港元。公司全年目标销售面积为50万平方米，竣工面积45万平方米。目前，海内REITs产物试点正在紧张有序的推进中。业内普遍看法认为，中国REITs可能选择生意业务所市场和银行间市场两个平台同时试点。本文主要针对生意业务所市场，中信证券REITs项目组结合国际REITs各方面的经验，对中国REITs试点的几大问题进行了深入的研究。 目前，海内REITs产物试点正在紧张有序的推进中。业内普遍看法认为，中国REITs可能选择生意业务所市场和银行间市场两个平台同时试点。本文主要针对生意业务所市场，中信证券REITs项目组结合国际REITs各方面的经验，对中国REITs试点的几大问题进行了深入的研究。 关于中国REITs试点的几大问题研究 美国于20世纪60年代初期推出了第一支上市生意业务的房地产投资信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts）。经过四十多年的生长，REITs已经成为国际上重要的房地产投融资方法。作为一种大众投资东西，它通过刊行受益凭证的方法搜集众多投资者的资金，由专门机构经营治理，投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效低落风险的同时将出租房地产所产生的收入以派息的方法分派给股东，为投资者提供恒久稳定的投资收益。通过证券化的设计，REITs使大额的房地产投资酿成了小额的证券投资，使得流动性较差的房地产酿成了高流动性的证券，投资者可以随时在会合市场上买卖证券。这使得险些所有的投资者都被赐与了投资房地产的时机。 自其诞生以来，REITs的生长尽管经历过一些起伏，但总体保持了稳定增长的趋势，本文从REITs的组织结构、治理模式、产物的风险收益特征等方面进行研究，对中国REITs产物的试点事情总结了九大发起。 （一）REITs的组织结构阐发 从国际市场来看，REITs一般以公司和信托两种形式组建。从下表中我们可以看到主要REITs市场中关于组织结构的限制性划定。 美国REITs主要接纳公司的形式设立，澳大利亚、新加坡、香港三个国度或地域主要是信托形式，两种组织结构模式各有利弊，视各国或地域房地产市场生长水平、金融市场生长水平、投资理念、羁系水平、信用体系、房地产中介生长水平等因素而体现出差别的适用性。 借鉴国际先进经验，并结合我国实际情况，我们与诸多国际海内专业机构配合研究认为，中国REITs应当以基金形式为主，并由专业的基金治理公司进行治理。对REITs基金治理公司和托管行均应当进行严格的审批，并充实发挥审计师、评估师等中介机构的专业能力。 （二）REITs的治理模式阐发 REITs的治理模式分为外部治理模式和内部治理模式，下表是对主要REITs治理模式的比拟阐发。 三、REITs深度解析 接纳内部治理模式照旧外部治理模式往往取决于一国执法体系的划定、REITs所接纳的组织结构、该外洋部专业治理机构和房地产中介市场的生长水平。 在内部治理模式中，卖力REITs基金治理和资产治理的主体即为REITs的内设部分，提倡人对REITs经营治理的影响力得到最大发挥，内部治理模式对提倡人的益处更大，治理费、物业治理费等将成为稳定的收入来源，同时内部治理模式便于在治理费收取、运营战略制定等方面接纳更灵活的方法，美国通常接纳公司形式设立REITs，其治理由公司内部的治理部分完成。 亚洲国度市场往往接纳外部治理模式，外部治理模式使专业的REITs治理机构能够在资产治理公司中发挥更大作用以包管更为专业和独立的治理办事，将可以使其更容易得到羁系部分的刊行许可，并且得到宽大投资者的认可，使其在刊行和二级市场生意业务中更具吸引力。 凭据我国目前的执法体系，REITs应以基金的底子执法干系为依据进行产物设计，据此将接纳外部治理模式，通过引入专业的REITs基金治理公司对REITs的投资运作，资产运营进行治理，引入受托人对基金治理公司进行监视制衡以包管投资人的利益。同时，考虑到单纯提倡人配景的基金治理公司将不可制止的带有开发商追求高额利润的诉求，我们发起，在基金治理公司股东配景中引入受到严格羁系的金融机构作为基金治理公司的控股股东，通过对其严格的羁系，平衡开发商股东可能存在的追求短期利益的风险，并以进行授牌治理的严格羁系低落产物的风险。 （三）REITs产物的风险收益特征阐发 权益型REITs是目前国际REITs市场的主流，与抵押型REITs相比，权益型REITs更不易受到利率颠簸的影响，并且从历史数据统计来看，它能够提供更好的恒久投资回报，更稳定的市场代价体现，更低的风险性和更高的流动性。以下我们通过对权益型REITs的阐发说明REITs产物的投资特性。 投资回报 REITs的税收条件和投资范畴决定了REITs作为投资产物的特点。REITs的税收条件要求REITs将90%以上的收入用于分红；并且REITs所投资的资产必须是房地产行业。因此，REITs的投资特性是高分红和适度生长。在有效的资产市场结构中，REITs的投资特性体现为其投资总收益比高增长公司的股票低，但比债券收益高。研究显示NASDAQ市场指数的收益最高，REITs的行业指数（NAREIT Equity REITs Index）收益率介于在大盘股和债券的收益率之间，根本上与小盘股的收益相同。值得注意是，在2002年股市全面下跌时，NAREIT指数的收益率为5.22%，比10年期的国债收益率还要高。 从REITs产物的分红收入看，与范围相似的小盘股比力，REITs的分红比例要超过许多。值得一提的是，所有的REITs都有分红，而相对应的Russell2000指数中，只有不到一半的公司有分红派息。 2.高当前收益并不意味着低增长 由于投资者得到了至少90的税前收入，REITs自己就没有几多资本去拓展业务，以提高营业收入，因此，就由于盈利快速增长导致股票代价上涨的水平而言，REITs的代价一般比非REITs股票的代价上涨的速度要迟钝，但是，REITs通过刊行新的基金份额、刊行债券、申请银行贷款等方法进行融资仍旧可以保持其增长性。 融资产相关度较低 REITs收益回报与其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产疏散的选择。从表3可以看出，权益型REITs指数与Russell2000指数的相干系数最高，与NASDAQ100指数的相干系数最低；从七十年代到九十年代，REITs与其他投资产物的相关性在逐步低落，与NASDAQ100指数的相干系数在七十年代是0.34，到九十年代末降为0.01。这说明REITs的收益颠簸受其他金融资产的影响逐渐减小，在股市下跌、其他金融资产市值大幅缩水的情况下，REITs的收益却可能会有良好的体现。融资产相比颠簸性较低 美国资产治理的权威机构Ibbotson Associates在一份研究陈诉中指出，以投资收益的颠簸性来权衡REITs的收益风险，将年平均累计收益率的尺度差作为权衡REITs收益风险巨细的指标，进行了比力发明： 1、从恒久看三者的收益率相近，但REITs的投资风险远低于NASDAQ指数，比S&P 500市场指数低约莫3至4个百分点； 2、在短期内（特别是1至3年期间）REITs的收益率远大于NASDAQ指数和S&P500市场指数，而其风险明显小于后两者。 尽管在1997年至2001年TMT（科技、媒体和电信业）泡沫期间，股票的体现大大逾越REITs，但REITs在泡沫破裂、股市大跌的情况下仍有上佳体现，显示出REITs收益稳定、抗跌的特性。 通过上述比拟阐发，我们不难得出这样的结论： 1.REITs的收益比高增长的股票低，比债券要高； 1 以各产物相应指数之间的相干系数体现。其中： Russell2000：罗素2000指数是 罗素指数 中的一种，由Frank Russell 公司创建于1972年，成份指数股股数2000家，代表市场上的中、小型股的市值指标。 S&P 500：尺度普尔500指数，是记载 美国500家上市公司的一个股票指数。这个股票指数由 尺度普尔 公司创建并维护。 NASDAQ Composite：纳斯达克综合指数是以在NASDAQ市场上市的、所有本国和外国的上市公司的普通股为底子盘算的，该指数是在1971年2月5日起用的，基准点为100点。 S&P Utilities：标普大众事业指数。 NASDAQ 100：Nasdaq100指数包罗了在Nasdaq市场上市的100家市场估值最大的非金融企业，于1985年1月份与由100只最大Nasdaq金融股组成的Nasdaq金融100指数同步推出。 ML Corp/Govt Bond：美林公司/国债指数。 2 在REITs的生意业务结构中如果引入公司制的SPV，则会出现在投资者和公司层面重复征税的问题；就我国的税法体系而言，资产生意业务环节的税费极重，主要契税和土地增值税。 2.其风险比股票要低，显示出收益稳定、抗跌的特性。 因此REITs投资特性是介于股票和债券之间的产物。尽管REITs的稳定性较高，但从产物性质而言究竟不是牢固收益类产物，应对其内部增长和外部增长做出公道摆设。通过对新加坡和香港已经上市REITs产物的研究，我们也发明，通过产物结构的设计和资产池的组建包管REITs收益适度的增长性与其稳定性同样重要，投资者会对其赐与更高的估值水平。（四）REITs的投资者结构阐发 REITs产物收益的稳定性使得其不但受到小我私家投资者的接待，更是深受机构投资者的偏爱。各国REITs市场的各种投资者结构如下图所示： 数据来源：英国伦敦生意业务所2007年REITs白皮书 我们认为中国REITs试点事情中要充实考虑公道的投资者结构，既要引入机构投资者，培养机构投资者市场投资理念、维持REITs稳定市场体现，也要包管中小投资者的持股比例以到达利用投资群体多元化的优势实现风险疏散，同时要保障中小投资者利益，在充实发挥REITs高收益性、高流动性特点的底子上，促进REITs稳健连续生长。为防备投资者对产物认识不敷可能带来的追捧或冷遇的风险，应在产物推出之前做好充实的投资者教诲事情，资助投资者全面了解产物的特点，消除投资者可能存在的恐惧或投机心理。 （五）REITs投资资产的限制性划定 从上表中可以看出，美国要求75%以上资产可投资于房地产、现金或现金等价物和政府债券，其他可投资于子公司（TRS）股权和其他证券，可投资资产类别富厚，有利于治理者通过投资风险疏散化进行积极风险治理，提高收益稳定性。澳大利亚划定REITs只能以获取租金为目的投资于各种资产项目，新加坡划定REITs至少70%以上的资产必须投资与房地产和与房地产相关的资产且对投资空地和未完工项目进行限制，香港划定REITs必须主要投资于可产生连续租金收入的房地产，限制不能产生收益资产的比例，并禁止从事开发业务。值得注意的是，香港最初划定REITs只能投资于香港当地的房地产，这与政府通过推出REITs刺激当地楼市的初志是相一致的，但倒霉于投资风险的疏散化和REITs市场范围的扩大，故今后取消了该划定。 因此，参考国际老例，结合我国实际情况，应当在初期禁止REITs投资于空地或开发项目，并划定其出于持有并获取租金的目的而收购或出售物业。 （六）REITs的收入来源要求 从表7中看出，美国划定最多只能有25%收入来源于其他非房地产类证券股利收入、非抵押包管债权利息收入和其他非房地产相关收入，从而在勉励REITs主动资产治理同时，防备大股东侵害中小投资者利益。香港和新加坡也均对收入来源进行划定。 参照国际老例，在我国REITs试点阶段应当划定其收入的绝大部分来自房地产的租金收入，并允许其投资一定比例的钱币市场东西以包管其流动性。同时对其来自处理资产的收益比例进行限制，勉励其应对收益类房地产进行恒久投资，以定期收取租金。作为以恒久持有为目的的投资者，REITs的运作模式对付房地产市场的稳定将起到积极的作用。 （七）对REITs分派比例的要求 分派要求的划定是掩护投资者利益的重要划定，有利于充实发挥REITs高收益性、高流动性的特点，从表8可以看出，美国、新加坡、香港都划定了90%以上的收入分派比例，澳大利亚REITs通常将应纳税收入100%分派。 因此，结合国际经验，我国REITs的最低分派比例应当为90%，并且每年至少分派一次。这不但切合我国关于关闭式基金的划定，也切合基金运作的根本原理。同时REITs作为投资特性介于股票和债券之间的产物，以强制性高派息比例分红的特性在生意业务所市场推出，不但富厚了资产市场的产物结构，同时也会带来一定的示范效应。 （八）对REITs杠杆使用的风险防备 REITs至少90%的强制分红的比例要求创造了对财务杠杆的特殊刺激。当REITs缺乏其它融资途径时，REITs即有激动通过提高杠杆比例以保持其增长性，这就产生了财务杠杆的使用风险。另外由于许多REITs的用度结构是基于REITs投资组合的整个范围，因而REITs的照料为了增加其用度，经常通过增加REITs的外债并进而膨胀REITs贷款债务的手法来增加收取的用度。过分使用杠杆带来了高风险，控制公道的杠杆比例就成为REITs风险控制的重要内容。从表9可以看出，澳大利亚、新加坡、香港都对欠债比例做出了明文划定，防备该类风险，而美国则没有对欠债进行限制。 如果市场投资理念成熟，信用评级体系健全，则有利于范围快速扩张，美国REITs市场在90年代并购浪潮推动REITs范围快速扩张，得到范围效益和收益稳定性，便是受益于这一划定。但如果市场投机文化盛行，信用评级体系不健全，则可能助长盲目扩张和投机行为。近期次贷危机中出现破产危机的GGP与普洛斯都是因为杠杆比例使用过高，债务期限结构不公道导致的。 因此，结合我国实际情况，为了包管其公道的增长性，应允许其一定比例的杠杆，我们发起试点阶段该比例可以控制在40%。同时应当严格监视其欠债杠杆的使用，在赐与其增长所需公道资金的底子上严控杠杆带来的风险，且如果接纳刊行债券的形式融资，应当由主要的评级机构对其进行信用评级。 （九）关于REITs的税收政策 税收优惠政策是推动REITs生长的重要因素，也是政府用来刺激、引导和推动REITs市场康健快速生长的重要东西。从表10可以看出，除香港外，美国、澳大利亚、新加坡都划定了对投资者分派红利部分的公司所得税的优惠减免。税收政策在美国REITs生长历史中起到了重要的推行动用，是美国REITs市场繁荣生长的最重要原因。 因此，参照国际市场的经验，为促进REITs在我国的生长，应当效仿美国，赐与REITs税收优惠政策的支持，对REITs生意业务结构中可能存在的重复征税、资产重组环节中极重的生意业务税费在一定水平上赐与减免2，以税收来推动REITs蓬勃生长。 综上所述，通过对美国、澳大利亚、新加坡和香港市场的比拟阐发，我们从组织结构、治理模式、生意业务平台、产物投资特性等方面对中国REITs的试点事情提出了发起，总结如下： （一）中国REITs试点产物应创建在基金法的框架内进行产物设计。 （二）中国REITs试点产物应接纳外部治理模式。 （三）REITs产物的投资特性是介于股票和债券之间，适度的增长对付产物生长至关重要。 （四）中国REITs的试点应创建多元化的投资者结构。 （五）中国REITs的试点产物应禁止投资空地和开发类项目。 （六）中国REITs的试点产物应对处理资产的收益比例进行限制，勉励恒久持有。 （七）试点时包管至少90%的强制派息比例，且每年至少分派一次。 （八）试点阶段要严格限制杠杆的使用比例。 （九）试点产物应配套相应的税收优惠步伐，对REITs生意业务结构中可能存在的重复征税、资产重组环节中极重的生意业务税费在一定水平上赐与减免。