房地产项目管理培训资料.docx

梓山湖碧桂园项目治理手册 余源鹏，近百本房地产图书主编，为满足宽大房地产从业人士的学习需求，余源鹏领导智地网同仁每月在全国举办摆场房地产培训、商业地产培训课程，并在智地网提供数万份房地产营销筹谋方案供各人免费下载.碧桂园团体梓山湖项目项目管理手册2012年 9 月20 日目录第一章 工程表面4第二章 项目组织架构及岗亭职责5第一节、项目组织架构图5第二节、项目部各岗亭职责5第三章 项目治理制度15第一节、项目治理员工行为准则15第二节、项目治理目标16第三节、项目集会制度16第四节、图纸会审及技能治理制度17第五节、质量治理制度19第六节、进度筹划治理制度23第七节、宁静文明施工治理制度26第八节、条约治理制度28第九节、本钱控治理制度29第十节、信息治理制度31第十一节、质料、设备采购治理制度34第十二节 隐蔽工程验收制度35第四章 房地产开发工程建立流程治理38第一节 施工准备阶段事情流程治理38第二节 施工阶段事情流程治理46第五章 项目监理治理制度63第一节 监理筹划体例划定63第二节 监理实施细则体例划定65第三节 旁站监理划定67第四节 监理月报编写划定68第五节 监理日志记录划定69第一章 工程表面 梓山湖（贺胜）新城地处咸宁市北大门，紧邻武汉江夏区和咸宁市，位于咸宁市咸安区的最北端，是展示咸宁风采的北大门，拥有辽阔的要地和富厚的自然资源。 贺胜桥地域属于武汉市圈的辐射范畴，它位于武汉咸宁的生长轴上。随着武汉都市圈底子设施一天花建立的进行，武汉咸宁城际铁路及武汉都市圈外环线的建成，圈内交通网路体系逐步形成与优化，形成一小时交通圈，交通优势十明白显。 梓山湖（贺胜）新城境内有京广铁路、武咸城际铁路、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路等交通动脉，处于武汉都市圈综合配套革新试验区及长株潭开发区的中间地带，辖有鱼米之乡的斧头湖，全镇素有“四线穿南北，一湖连长江”的地理优势，从古到今一直未交通要塞和商务云集之地。 梓山湖项目首期筹划开工300亩，修建面积10万M2。第二章 项目组织架构及岗亭职责第一节、项目组织架构图项目组织架构图第二节、项目部各岗亭职责一、部分职责1、工程（监理）部职责、卖力工程施工总体组织治理；、卖力工程工期、质量、本钱、进度总体控制与治理，并提出有效发起；、卖力现场宁静治理与文明施工，协助施工单位在筹划目标内将建立工程建成投入使用，为施工单位提供治理和技能办事；、卖力各单位工程、分部、分项工程的现场质量监理、设计变动、查抄施工质量及施工进度；、卖力与设计单位协调与相同；、卖力楼宇移交及配合维修；、凭据施工单位的委托，客观、公平地执行监理任务，严格按监理办事条约文件划定的各项内容进行工程质量、工程进度、工程投资、施工宁静治理、条约治理、信息治理的控制事情；、审查分包单位的资质，并提出审查意见，卖力签发项目监理机构的文件和指令；、卖力审定施工单位提交的开工陈诉、施工组织设计、技能方案、进度筹划；、审核签署施工单位的申请、支付证书和竣工结算；1、审查和处置惩罚工程变动，加入工程质量事故的视察；、组织编写并签发监理月报、监理事情阶段陈诉、专题陈诉和项目监理事情总结。、卖力起草项目公司工程本钱治理步伐、流程和尺度；、收集、阐发工程本钱相关的工程技能和事故信息资料，体例工程分项预算方案；、卖力工程本钱控制，提出工程本钱控制改进发起；、卖力工程条约治理。2、市政配套部职责、协助投资部完成土地谈判前期市政配套相关部分咨询和资料收集，提供可行性操纵方案及投资估算；、了解项目周边市政配套情况，提供市政配套主管职能部分许可的配套设计参数及配套方案；、卖力提供市政配套主管职能部分许可的配套设计参数及配套方案，优化设计方案，谈判和签订市政配套框架性协议，并监视执行；、卖力市政配套框架性协议谈判和签订，卖力项目市政配套工程施工条约签订并监视执行；、卖力审核、监视市政配套工程主材的招标订价，做好本钱控制事情。、卖力现场机电、市政类工程施工治理。、卖力机电、市政类各专项验收及相关许可证、及格证的治理。3、开发部职责、卖力所辖公司营业执照、土地吸收等房地产开发各环节所有证件治理；、卖力组织拆迁、完成交地；、卖力工程项目建立历程中政府部分的种种验收及相关许可证、及格证的治理；、卖力开拓、创建和维护与政府的相同机制。4、综合部职责、卖力项目公司财政、人力资源、行政等事情，与总部各相关部分协同运作；、卖力各项行政事务。、加入制定公司年度经营筹划，组织体例公司年度财政预算；、执行、监视、查抄、总结经营筹划和预算的执行情况，提出调解发起；、编写公司经营治理状况的财政阐发陈诉，努力低落本钱、增收节支、提高效益；、卖力经营绩效考核；、综合统计并阐发公司债务、现金流量及各项业务情况。二、岗亭职责1、项目总经理1.1、对项目的进度、质量、宁静文明、本钱卖力。1.2、协调项目内部和外部干系。1.3、按公司生长筹划、要求完成项目建立。、按团体要求，在周边地域进行项目拓展。、为团体培养输送后备人才。2、工程（监理）部经理职责、全面卖力项目工程质量、进度、本钱、宁静生产和文明施工，完成公司下达的建立任务；、卖力项目公司条约治理，卖力项目本钱目标的制定和执行，卖力本项目工程尺度的制定；、卖力本项目的招标采购事情；、卖力本工程项目开发有关的工程合约类文件的体例与工程实施历程中的治理；、全面卖力与工程有关的治理事情，卖力所有对施工单位联系单的签发与监视落实情况；、卖力施工总包单位、甲方指定分包单位的协调事情；、执行公司公布的各项指令，担当公司各业务部分的指导、查抄、监视；、卖力体例宏观进度筹划，编排整个项目的网络进度筹划并监控实施。、全面卖力设计变动的现场控制及现场签证事情；、定期或不定期卖力组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、宁静、文明施工、场容场貌等方面的查抄。、全面卖力工程（监理）部专业人员事情指导和培训及考核事情；、全面卖力工程经验总结和项目后评估事情。3、土建（监理）主管工程师职责、卖力责任区域的施工单位、分包施工单位的监视治理事情；、全面卖力责任区域工程质量、进度、宁静、本钱、信息、协调等治理事情；、全面卖力责任区域与工程有关的事情筹划并监控其实施；、全面卖力责任区域施工治理协调事情；、全面卖力责任区域设计变动的现场控制及现场签证事情；、定期或不定期卖力组织责任区域各专业工程师对施工单位进行进度、质量、宁静、文明施工、场容场貌等方面的查抄。、全面卖力责任区域工程（监理）部专业人员事情指导和培训及考核事情；、全面卖力责任区域工程经验总结和项目后评估事情。、卖力责任区域土建类工程图纸的全面审核事情，包罗审核图纸内工艺要求、质料的选用要求；、卖力责任区域施工现场准备事情，确定红线点，复核单体修建的放线事情，围墙、门路及临时设施，卖力协调组织施工园地向施工单位移交事情；、卖力 “责任区域内施工单位进场筹划”、“事情范畴内质料、构配件进场筹划”的体例，并控制各单位、质料、构配件的进场时间；、在事情范畴内，卖力协调解决工程进行中的技能问题，卖力指导专业监理工程师、施工单位的事情，使工程进度、工程质量到达公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；、协调组织责任区域工程建立中的底子、主体、竣工等验收事情，全面协调与物业公司的工程交代事情。、卖力责任区域内的资料治理。4、土建（监理）工程师职责、复核进场质料质量和数量；、实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；、实际掌握施工进度情况，实时向土建（监理）主管工程师反应进度滞后情况；、对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；、实际丈量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；、查抄施工单位投入工程项目的人力、质料、主要设备及使用、运行状况，并做好查抄记录。、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。、按设计图及有关尺度，对施工单位的工艺历程或施工工序进行查抄和记录，对加工制作及工序施工质量查抄结果进行记录。发明问题实时指出并向主管工程师陈诉。、做好监理日志和有关的监理记录。、收集整理责任范畴内的工程技能资料和宁静资料并做好台账。5、造价工程师兼资料员岗亭职责、协助工程部经理卖力项目本钱、条约治理控制事情。、实时阐发市场形势变革特点，掌握工程项目造价预结算变革情况，积极做好项目本钱测算、项目预结算；、卖力团体、公司、行业所要求申报、填报和搜集的种种信息、档案、表单、表式的制作和上报事情；、对所发包的工程项目，认真做好目标本钱控制筹划的实施监控事情，阐发项目分阶段完成进度事情量增减变革情况。在此底子上做好工程款支付结算审核；、积极了解市场代价行情，主要设备(质料)招标采购，对代价贯彻货比三家的原则，结合项目设计质量尺度、需求量、急需与否，平衡制定标底代价。敷衍款、供货(运、装、卸)方法、时间(进度衔接)、质量验收方法、现场保管、保修、违约索赔作重点权衡。、审查本项目工程计量和造价治理事情；、审查工程进度款，提出审核意见；、审查公道化发起的用度节省情况；、审核施工单位工程进度用款和质料采购用款筹划，严格控制投资；、体例工程投资完成情况的图表，实时进行投资跟踪；、对有争议的计量计价问题提出处置惩罚意见，提出索赔处置惩罚意见，对工程变动对投资的影响提出意见；、卖力审核施工单位提交的竣工结算；、收集、整理投资控制资料，体例投资控制的监理日志；、团体有关工程方面的文件收发、传阅、归档；、工程资料信息监控和上传。、负担上级交办的其它事情。6、市政配套部经理职责、全面卖力项目市政配套所有相关专业的质量、宁静、进度、本钱控制及相关专项事情的申报、条约谈判、施工治理、协调、验收开通，直至向物业公司移交的全历程，协助项目总经理完本钱项目建立。、监视项目市政配套所有相关专业的质量、宁静、进度、本钱控制。7、水电(监理)工程师、主管工程师职责、协助部分经理事情，主管责任地块项目市政配套所有相关专业的质量、宁静、进度、本钱控制及相关的对内对外协调事情。、查抄施工单位投入工程项目的人力、质料、主要设备及使用、运行状况，并做好查抄记录。、实际掌握施工进度情况，实时向部分经理反应进度滞后情况；、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证。、按设计图及有关尺度，对施工单位的工艺历程或施工工序进行查抄和记录，对加工制作及工序施工质量查抄结果进行记录。、做好监理日志和有关的监理记录。、责任区域内工程技能资料和宁静资料的收集、整理、归档、竣工验收存案资料落实等事情。8、造价工程师兼资料员岗亭职责、团体有关市政配套、机电工程方面的文件收发、传阅、归档；、卖力工程市政配套、机电工程方面的条约治理、造价审核，对接团体造价部机电审核组、团体市政配套部造价审核部。9、开发部经理职责、加入项目前期的事情，视察意向土地的相关资料、配合总经理拟订收地筹划、落实配套框架协议、治理相关资质证书等。、卖力收集与土地开发有关的执法、法例的变革信息，掌握土地开发市场动态，并实时相同与上报。、配合项目总创建与完善开发部的组织架构和治理体制，配合维系好政府各职能部分的大众干系。、与各互助单位充实协调，保持良好相同，维系好互助干系。、依照拟定的宏观筹划，组织开发部员工治理修建性详细筹划审批、工程筹划证、工程施工证、预售许可证等，并随时结合工程进度实时调解办证进度。、统筹开发部的部分建立与治理，卖力本部分与公司其他部分之间的事情协调，对开发部的所有事情全权卖力，严格治理本部分员工，创建良好的事情秩序。、凭据公司要求，与周边村委和公司协商和初审各项互助性协议。、配合公司其它部分完成相关事情任务，完成直接上级交办的其他事情任务。10、开发报建专员职责、掌握政策法例，恪守办事步伐。处置惩罚好与政府各行政职能部分的干系。、熟悉筹划步伐，治理项目开发历程中公司所需种种取证手续。、与各互助单位保持良好的相同与互助，包罗设计、施工、监理、勘察等单位。、具备项目开发相关事情技能，密切配合各项专业筹划设计事情，并实时发明设计事情中的问题，提出解决问题的途径。、实时做好种种资料的搜集、整理、归档事情，确保档案移交的完整性。、协助开发部经理完成公司各项开发报表，并实时上报。、完成开发部经理交办的其他事情。、开发事情的保密。11、综合部经理职责、在项目总的领导下，全面卖力本部分的事情。、卖力公司人事、内务、行政、人为核算等事情。、卖力公司人事劳动人为治理事情，严格执行国度颁布的劳动法和有关劳感人事法例划定，制定、修订及实施公司各项劳感人事治理制度。12、人力资源专员职责、在综合部经理领导下卖力公司人事事情，起草有关人事事情治理的开端意见；、卖力按用人尺度配备齐全种种人才，人尽其才，公道调配员工到最适当的岗亭上，做好人才挖掘、引进事情；、卖力生存员工的人事档案，做好种种人力资源状况的统计、阐发、预测、调解、查询和人才库创建等事情；、具体卖力治理招聘、劳动条约签订或续签，以及职务任免、调配、解聘、离退休的申请报批手续；、具体卖力员工户藉变更、职称评定、住房分派预案测算等治理事情及治理其申请报批手续；、卖力落实劳动宁静掩护，加入公司劳动宁静、工伤事故的视察、善后处置惩罚和赔偿。13、财政专员职责、凭据国度财政制度和财经法例，结合项目实际情况，制定适用的财政治理步伐；、凭据国度统一的管帐制度设置和使用管帐科目。除管帐制度允许变动的以外，不得任意增减大概归并管帐科目；、围绕项目的经营生长筹划和事情筹划，卖力体例项目财政筹划和用度预算，有效地操持和运用公司资金；、配合团体财政部做好公司各项资金的收取与支出治理。、定期汇总公司的经济运作情况，提出公道化发起，为公司生长决策提供参考依据。、做好财政统计和管帐账目、报表及年终结算事情，并妥善保管管帐凭证，账簿、报表和其他档案资料。、定期查抄财政筹划、用度预算执行情况，监视各部分的财政运动，阐发存在问题，查明原因，实时解决。、守旧公司秘密，维护公司利益。14、行政助理职责、卖力做好种种行政集会的组织准备和催办落实事情，收集情况反应。、卖力组织承上启下，相同各个方面的联系，摆设和组织好公事欢迎和各项运动。、卖力完成有关文件、通知、电信及其它公牍的装订，收发登记和通报。、卖力搞好集会室、欢迎室及领导办公室的卫生事情。、卖力在完成办公室日常事情的底子上，组织完成领导临时交办的各项任务。第三章 项目治理制度第一节、项目治理员工行为准则一、遵守国度执法和公司各项治理制度，敬业爱岗，举止范例，尽心尽责，具备企业荣誉感。二、认真严格执行国度及部分行业的质量、宁静尺度、范例与规程、按图纸设计要求，忠实恳切地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。三、认真卖力完成工程部的各项事情职能，注重历程查抄落实，完成时总结反馈，扬长避短，淘汰事情中的不须要不对。四、维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。五、对非职权范畴内的事情，不得越权处置惩罚。 六、下级听从上级，上级积极体贴下级，相互尊重，体贴团结，善于相同与协作，善于听取别人好的意见与发起，分工协作，杜绝一切倒霉于事情和团结的言论和行为，充实发挥整体团队的能量。七、增强内部相同，相互间事情积极配合，上下级间应时常查抄、报告事情，对事情中出现的问题相互支持，积极寻找解决步伐。 八、积极配合监理单位及施工单位的事情事务。杜绝事情的任何刁难行为。严禁利用公司赋予的职权或事情之便收受他人利益或财物；不得单独擅自担当施工单位的宴请，因业务需要担当对方宴请，须事先征得领导同意。九、严格控制工程的一切用度，工程拨付款、工程签证、结算必须按公司规章及步伐进行。十、认真学习业务知识，提高业务水平，发挥自身业务专长，积极主动协调解决施工中出现的问题，提倡公道化建立，为公司的经营效益的提超过谋献策。十一、定时上、下班，事情时间因私外出必须取得上级批准及治理请假手续。 十二、未经批准，不得擅自休假。 十三、不在事情时间内从事非事情事宜。因公外出需主管批准。 十四、上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。 十五、事情中遇到不知如那边置惩罚的情况实时向主管陈诉。十六、厉行节约，敬服公物。倒霉用公司的办公设备干私活。 十七、办公室应保持整洁，大众卫生要自觉清扫和维护，禁绝随地乱倒污物。十八、下班前桌面文件需整理放入柜或夹，公用档案应放回原处。 十九、未经批准，不得在其他公司进行兼职事情。 第二节、项目治理目标一、工程进度目标:实际工程进度到达公司节点筹划要求，定期开盘，定期交楼。二、工程质量目标: 项目一次验收通过率95%，公司创优100运动中总体得分达90分以上，主顾满意度95%。三、工程宁静与文明施工目标:无重大质量宁静事故，四、工程投资目标：工程结算用度不凌驾工程预算用度。五、项目治理部资料与文件治理目标：本项目部工程资料完整，归档资料按公司要求全部及格；监理资料齐全，本地政府行政主管部分抽查全部及格，无不良记录，严格按本地档案部分要求进行归档、存档。第三节、项目集会制度一、工程周例会1、 周例会定于每周二下午15：00开始，由监理公司总监主持。请各单位相关人员准时加入加入，未定时加入集会每次处罚100200元，无故缺席集会每次处罚5001000元。2、 各施工单位至少提前3个小时报本周事情总结和下周事情摆设，以及需要甲方或监理进行多方协调的问题。3、 工程总承包单位现场卖力人作本周事情总结和下周筹划，并提出需要各方努力解决的问题。4、 项目各分包单位作本周事情总结和下周筹划，并提出需要甲方出头总协调的问题。5、 项目监理卖力人对工程情况作总结，并对集会中提出的问题从监理的职责做出协调。6、 甲方项目卖力人（甲方代表）对工程的建立情况作点评，凭据公司下发的筹划对现场事情做出部署，对需要甲方协调的问题做出处置惩罚意见。7、 监理对集会中的决议做好记录，并在集会结束前重申集会的重要决议、决定。二、工程月例会月例会结合周例会召开或由甲方另行通知。月例会要求各施工单位对月度事情总结，并报告下月事情摆设筹划。三、工程专题集会专题集会是针对突发性、紧迫性问题，非定期召开的工程治理集会。要求各相关单位明确集会议题，有针对性地协调解决。四、集会注意事项1、各单位做事情总结和下周（月）事情筹划时要尽量言简意赅，重点应是事情的总结查抄和问题的协调解决。2、 甲方和监理对工程建立作点评时应对上周（月）摆设事情和需整改的问题作查抄。3、 监理单位应在24小时内整理好集会纪要，附上各参会单位会签表，并发工程例会各加入单位。4、各加入单位对集会纪要存在疑问的，应在收到集会纪要后24小时内上报监理单位处置惩罚，不然，视认可集会纪要全部内容。第四节、图纸会审及技能治理制度一、图纸会审1、图纸会审内容图纸会审一般是在业主预审和施工单位自审的底子上，由业主主持设计、监理、施工及质检部分等有关人员加入，重点解决以下8个方面的问题：1.1 理解设计意图和业主对工程的要求；1.2审查结构是否宁静，设计深度是否满足指导施工；贯彻国度及行业范例、尺度情况；修建、结构图与其他专业图有无矛盾辩论；工程部位、高程、尺寸及质料尺度等是否准确一致；新技能、新工艺、新设备、新质料的接纳是否有问题；凭据设计要求，审查施工单位是否具备组织施工的条件；设计图纸上标明的内容与施工条约的事情范畴有无差别，对工期和用度的影响应由业主决定；2、 图纸会审要求 各施工单位项目经理及主要技能人员；监理单位总监及专业监理工程师须定时加入图纸会审，不得无故迟到或缺席。设计交底应由设计单位汇总形成书面文件并发至业主、监理和施工单位。图纸会审应由施工单位、监理单位、项目主管工程师填写图纸会审内容，并形成书面汇总提前三天送设计院各专业卖力人。图纸会审记录由施工单位项目技能卖力人整理形成书面文件，经监理、业主、设计项目卖力人会签确认、盖单位公章，并作为本项目设计技能文件，分别由设计、监理、施工和项目归档生存。二、技能治理1、各施工单位、监理单位须了解项目的整体筹划设计，清楚项目的定位和建立尺度。2、对吸收的施工图纸、文件，应实时进行审核事情，并反馈意见，特别对设计变动；对付分发的施工图纸、文件应作好吸收单位的签收；对在施工中因设计变动而逾期的设计文件应标识并实时处置惩罚。3、在施工历程中对付图纸错误或明显不公道处应实时提出，协同监理、业主、设计院在确定的时限内处置惩罚复兴。4、按条约划定的具体技能、质量及范例要求由承包商卖力深化设计，并报监理、业主、设计院审核批准，作为加工制造和正式施工的依据。5、施工组织设计和专项施工方案须在施工前一周上报，经监理批复，业主审批同意后，方可施工。各施工单位必须按批复审批意见进行施工。6、各施工单位应做好施工技能交底事情，并形成书面文件记录，并实时上报监理、业主方。7、各分部分项工程要求接纳“样板”先行的制度，“样板”工序须拍照形成技能文件提交监理、业主方。第五节、质量治理制度 一、组织架构由工程部经理担当组长，市政配套部经理担当副组长，组员包罗各区域主管工程师、工程师。卖力工程总体质量控制。二、质量控制点定位放线，桩基施工，地下室施工，铝合金门窗安装，单位门、入户门安装，栏杆扶手安装，地下室、屋面防水施工，卫生间防水涂膜施工，精装修，水暖电管线预留预埋，绝缘电阻测试、接地电阻测试、通电试运行、全负荷运行、设备联动等。三、工程招投标1、选择承包方时，要考察承包方的本钱组成、治理组织架构适应本项目的本钱控制目标，杜绝层层转包。提高自身治理能力。适当进行专业分包，尽可能整合社会资源，为我所用。2、每次投标的投标方应有足够及格的数量，包管每次投标的竞争性是很有须要的，中标率应控制在 30以内。四、组织图纸会审及技能交底组织图纸会审及技能交底，制止因图纸问题而造成质量缺陷或引起返工、窝工。对专业工程及重点部位，要求进行二次深化设计。五、方案审查督促施工单位体例好施工组织设计、施工方案、各分项工程开工陈诉，并实时组织有关专业工程师进行审查。着重审查施工工艺和组织步伐能否包管工程质量，对修建通病有无针对性的有效步伐，施工单位的内部质量包管体系是否可靠、有效，是否满足质量控制要求，人员、岗亭责任制是否落实等。1、总承包商和各分包商在施工前，体例各自承包工程的施工方案，并报甲方、监理审批，审批通事后，才气进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。2、项目中拟审批的施工方案包罗：总体施工组织设计、丈量方案、冬、雨季施工方案、桩基施工方案、基坑支护施工方案、地下防水施工方案、混凝土施工方案、钢筋施工方案、模板施工方案、砌筑施工方案、脚手架施工方案、屋面工程施工方案、装修施工组织设计、制品掩护施工方案、设备专业施工组织设计等施工方案。六、资质审查对施工单位进行资质审查，审查包罗主要治理人员和技能人员是否与答应的组织架构一致。组织承包人进行水平、高程控制点的移交，查抄落实承包人放出的定位轴线和高程坐标复核结果，确保修建物位置准确无误。七、把好质料质量关工程使用的原质料要按划定现场抽检试验，及格后方准使用。实施产物准用证或使用认证证书治理的产物，应具备产物准用证或使用认证证书。1、施工前，对付工程中质料必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处置惩罚、制品掩护方法，并由相关部分进行封样。2、岂论是甲供质料设备、照旧承包商供给的质料设备进场时，都须凭据国度范例、条约要求和样板进行查验，影响结构和使用功效的，还要凭据要求进行见证取样试验。3、未经查验及格，任何质料不得使用在工程上。4、对查验不及格者，应将该设备质料做上标记，进行断绝，并尽快作退场处置惩罚。八、样板引路1、样板引路是工程质量治理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、铝合金门窗，钢筋工程、砌体工程、抹灰工程、屋面工程等都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后进行验收，验收通事后，方可进行大面积施工。2、对付新质料，新设备、新工艺等，也要先做样板，通过试验和判定后，才可应用的工程上。九、日常质量治理1、对峙做好日常巡查现场施工质量的监视和指导事情，把好隐蔽工程验收和中间验收关和把好工序交代验收及竣工验收关。相关验收资料或签证资料完整实时签认，要害事情的旁站记录与巡查记录要每天同步跟进，对付要害事情要每天查抄施工单位的施工记录是否完整、真实、准确。2、严格施工工艺和事情流程，对重要的部位和工艺进行旁站。3、每周监理例会，总承包商卖力将上周的工程质量实施情况作总结报告，就工程中出现的质量问题，阐发原因，制定纠正步伐和预防步伐，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。4、强化历程监视，增强对施工单位的治理，实施对施工单位严格质量控制。重点羁系工程承包商的治理体系是否足够并有效运作，协调各方的干系，存眷施工单位的本钱控制，评价供方的体现。十、质量事故处置惩罚1、对严重的质量事故，由总承包商提出技能处置惩罚方案，并经设计、甲方、监理认可后才气进行处置惩罚。对经处置惩罚的部位，应重新查抄验收。2、对付一般的质量事故，由总承包商按技能处置惩罚方案处置惩罚后，重新查抄验收。十一、分户验收掌握竣工验收最后防地工程完工验收、分户竣工验收是最后防地，不放行任何不及格的产物，将从政府的抽样验收提高到 100的验收。十二、入住前质量查抄和维修凭据完工后内部查抄的流程和要领，工程（监理）部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的查抄，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发明的问题实时要求总承包商进行维修，确保业主入住交代的顺利进行。十三、制品掩护步伐1、铝合金门窗：运输时应妥善捆扎，防备窗体相互磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；进入施工现场后应在室内竖直排放，产物不能打仗地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风；禁止人员踩踏，不得在其上面安顿脚手架，悬挂重物；在清洁时，掩护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花外貌；门窗在安装历程中及验收前，接纳可靠的掩护步伐不得污损；已安装的门窗框洞口不得作为运料通道；严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物；外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑；应防备利器划伤门窗外貌；防备电、热和焊花烧伤或烫伤面层；门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜掩护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板掩护；在玻璃安装后，应在玻璃上贴上掩护膜，并贴上明显提醒标记。2、入户门：运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运；进入施工现场后应进专门堆栈生存，竖直排放，产物不能打仗地面，底部用枕木垫高 10 厘米，室内保持清洁、干燥、通风；进入现场后安装前应丈量其对角线的长度宁静平整度，并接纳可靠的掩护步伐；对选用门洞口作运输质料的收支口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果恒久作上料口时应接纳预留门洞开的要领，作后塞口；施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物；应防备利器划伤门窗外貌；防备电、热和焊花烧伤或烫伤面层。3、 防水层：下层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋笼罩后浇水养护；养护期间必须保持笼罩层质料湿润并禁止闲人上层面踏踩；公道摆设施工顺序，制止过早上人走动；已铺贴的防水层，应实时接纳步伐掩护，操纵人员不得穿着钉鞋作业；穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后调换，地漏、排水、变形缝等处应保持流通，施工中应接纳掩护步伐，防备下层积水或污染而影响防水层的施工质量。4、涂料与油漆：在涂刷涂料前，预先清理下层外貌；涂料干燥前，应防备灰尘污染和热空气的侵蚀；将门窗用风钩或用木楔牢固，防备扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防备门窗玻璃损坏；涂料施工完毕，尚未干燥前，设置标记牌，防备触摸。5、地坪：安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等打仗地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面；粉刷施工手推车运输质料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面四周的地坪上垫好夹板或麻袋，防备砂浆污染地坪。6、地砖：结合层砂浆尚未到达强度前，其他各工种不得进入同一施工区操纵。不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖。其他种种施工时，应尽量制止尖锐物品直接作用于瓷砖外貌。施工时，人员应穿软包底鞋，并禁绝其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂浆到达设计强度后，上面笼罩纸板后，方可允许人员行走，但仍需防备后道工序施工时有重物压砸、拖拉。7、电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防备污染及损坏。调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。电梯在使用历程中派有证书的专人开启，并定期进行调养。十五、工程保修工程保修阶段，卖力查抄工程状况定期回访，判别质量缺陷责任，按有关划定督促保修。十六、相同与支持1、相同运动：与主要施工单位，特别是其领导层创建正确的干系，使工程得到其公司层面的支持。2、治理与技能支持：设计交底、施工节点与细部交底、技能尺度交底、施工工艺交底、施工组织与配合交底、质量控制点交底和施工样板交底等；第六节、进度筹划治理制度一、工程进度治理制度1、进度治理的依据。进度治理是项目公司治理事情的焦点，是企业利润实现的保障，是项目公司日常事情最主要的目的。工程进度治理事情的主要依据为：1、团体审批的一级筹划表、二级筹划表和三级筹划表；2、项目专项事情筹划；3、施工单位上报的总施工筹划及月、周施工筹划。2项目三级筹划2.1、项目一级筹划：按团体划定节点，由团体运营中心卖力监控。2.2、项目二级筹划：按团体统一划定节点，由区域公司工程技能部监控。2.3、项目三级筹划：按团体筹划模板，由项目总经理卖力监控。2.4、工程进度治理事情以团体审批的三级筹划表事情项要害节点为焦点，查抄督促各项工期的落实。工程师应该密切存眷现场每栋楼的施工进度，一旦发明现场进度落后于三级筹划表的要求，就要实时跟进，阐发落后的原因，与施工单位的进行相同，督促其增加人力、物力，力争与筹划保持一致。如果现场出现特殊情况（一般指有较大影响客观因素），经与施工方卖力人相同后仍不能依照三级筹划表的进度要求进行的，则需要通知项目总办对三级筹划表进行调解，调解后重新公布。3、项目专项事情筹划，各部分依据项目二、三级节点筹划体例，用于指导岗亭级的事情。4、总施工进度筹划审核4.1、总包单位进场后，要求总承包商凭据施工条约要求体例施工组织设计和项目总施工进度筹划，上报工程（监理）部。4.2、工程（监理）部着重审核项目总施工进度筹划与三级筹划的各要害工期节点的切合性，对其中配合销售的事情应有具体的摆设。审核其公道性和可行性，以及施工组织设计中有关施工进度筹划的技能包管步伐和项目治理包管步伐的有效性。4.3、对其中的不切合项，督促总包单位进行整改；审批通事后的项目总施工进度筹划将作为总包条约的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度筹划组织施工，工程（监理）部按此筹划进行监视。5、施工历程中施工进度筹划审核5.1、施工总承包商凭据项目总施工进度筹划体例施工月度筹划、周筹划，主管工程师、工程师审核各责任区域筹划与项目总施工进度筹划的切合性和公道性，并提交工程（监理）部经理审查。5.2、工程师在审核中应查抄的重点为： 5.2.1、筹划事情项：检察是否有漏项，各个工序摆设的时间是否公道，各工序前后逻辑上有无问题；5.2.2、资源的准备：人力（事情人数和事情时间）和物力（包罗质料、设备、资金等）能否实时供给；5.2.3、整体筹划：是否留了富饶时间，重点看一下要害工序的摆设是否满足团体工期要求；5.2.4、筹划外的考虑：对施工筹划的审查，不能仅仅停留在筹划自己，还要考虑要整个施工情况的配合，即种种施工自己外的客观情况，制止因为那些自己可预测的事件影响筹划的执行。5.3、对工期滞后情况，要求查明原因，并制定切实可行的赶工步伐方案，赶工效果应体现在下月施工进度筹划中，以满足项目总施工进度筹划，该方案报工程（监理）部存档。6、总包施工协调治理6.1、对付甲方分包工程和甲方供货质料，总承包商按合约划定收取总包治理费，将其纳入总包治理范畴之内。总包在体例项目总施工进度筹划时，应充实考虑甲方指定分包工程和甲方供货质料的影响，将其体例在内。6.2、施工历程中，总包应定时组织甲方分包工程和甲方供货质料的进场，为其提供须要的作业条件和作业情况。6.3、工程（监理）部卖力协调和监视总包和甲方分包程、甲供质料供给商的干系。7、赏罚机制除了一般的赏罚制度外，在条约中、施工历程中凭据需要，增加要害节点赏罚机制：地下室结构、预售节点、主体封顶、外架拆除等。8、甲方指定分包工程施工进度筹划控制各分包商在进场前，工程（监理）部对其施工周期要求进行交底，各分包商凭据要求体例施工进度筹划，并上交施工组织设计，工程（监理）部审核施工组织设计中机器设备配置、人力资源配置、质料供给筹划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。9、现场进度治理中的注意点：9.1、做好施工前的准备事情，一是做好现场的各项准备事情，包罗园地提供，临水临电接入等。二是做好图纸的准备事情，包罗实时追图、摆设图纸会审等。9.2、施工中的“先一步”思考和重点巡视。对付进度治理，甲方需对施工筹划整体考虑，在某个工序施工前若干天，甲方工程师就要考虑后续事情的摆设，好比，需要准备哪些质料（质料的进场时间一般由施工单位自行决定，只要不影响施工即可），需要哪些部分派合，是否有别的施工队要交织作业等等。另外，要求工程师熟知每栋楼的筹划进度要求，对付施工进度落后的楼栋，可与施工单位进行相同，要求加人、加料和加班。9.3、考虑条约调解和突发事件对进度的影响。对付较大的条约调解，要尽早和施