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房地产开发根本知识第一节 房地产与房地财产一、房地产1、地财产的观点和分类房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的衡宇、土地衡宇的综合体。房地产是衡宇及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的种种修建物、构筑物和其他不可分散的物质及其权利组成的财产总体。房地产凭据差异的尺度可以分别为差异类型，房地产大要上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。2、房地产的特性（一）地产位置的牢固性（二）房地产地区的差异性（三）房地产的高值耐久性（四）房地产的保值增值性二、房地财产1、房地财产的观点和内涵房地财产是从事房地产开发、经营、治理、办事等行为与企业的总称。房地财产的主要内容具体地说就是：（1）土地开发和再开发；（2）衡宇开发和建立；（3）地产经营，包罗土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包罗房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介办事，包罗咨询、估价、丈量、办事、办事公证等；（6）房地产物业治理办事，包罗家居办事、衡宇及配套设施和大众场合的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包罗信贷、保险和房地产金融资产投资等。2、房地财产与修建业的干系房地财产与修建业之间既有区别又有密切联系。修建业是属于第二财产，属于物质生产部分。房地财产则兼有开发、经营、治理和办事等多种性质，属于第三财产。三、我国住宅财产的生长前景1、都会化水平稳步提高对住宅形成巨大要求2、流感人口增长对住宅形成巨大需求3、居民消费结构变革对住宅形成巨大的需求4、旧城改革的速度加速，安顿居民需要大量住宅第二节 房地产开发经营的步伐一、 房地产开发经营的主要阶段和历程凭据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营治理的内容，房地产开发经营大要上可以分别为七个阶段或运行历程。1、 建立工程项目设立和企业组建；2、 房地产建立工程项目筹划与审批；3、 土地使用权的取得；4、 征地与拆迁；5、 工程建立与治理；6、 房地产的租售治理；7、 房地产的物业治理。二、 房地产开发经营的根本步伐虽然房地财产具有区域性特点使得各地区或各都会情况不完全相同，但是房地财产运行的纪律和阶段根本是相同的。凭据房地产经济生长纪律和国度有关政策划定，对房地产开发经营治理各阶段以及各阶段需要完成的事情，进行比力具体地说明。厦门市房地产开发经营治理根本步伐如下：第三节 房地产开发建立土地使用权的取得一、 国度土地公有制的形式 我领土地公有制接纳了两种所有制形式，即团体所有制和国度所有制。农村土地接纳了团体所有制的形式，属于农民团体所有；都会土地接纳了国度所有制的形式，属于全民所有。农村和都会郊区的土地，除由执法划定属于国度所有的以外，都属于团体所有，并以土地团体所有制的形式存在。任何小我私家不能取得土地的所有权。二、土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让（一）土地所有权土地所有权是指土地所有者在执法划定的范畴内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包罗占有权、使用权、收益权和处分权。1、土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的底子。2、土地使用权。土地使用权就是土地所有者凭据土地分类对土地加以利用的权利。3、土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。4、土地处分权。土地处分权就是依法对土地处理的权利，即在执法允许的范畴之内决定土地的种种最终归属。（二）土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。凭据执法划定，土地使用权受执法掩护，任何单元和小我私家不得侵犯。同时，执法也划定，使用土地的单元和小我私家，除享有一定的权利外，还必须对土地负担掩护和公道利用义务。土地使用权可以依法转让，但不得以其他形式非法转让土地。（三）土地使用权出让1、土地使用权出让的观点 土地使用权是指国度以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和都管帐划等条件，将都会土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；团体所有的土地必须治理征用手续转化为国有土地后，才气出让。有偿出让的地块可以是待开发的(土地生地)，也可以是完成市政设施（）的土地（熟地），还可以是连同地上修建物及隶属设施一并出让的土地。2、土地使用权出让形式土地使用权出让接纳协议、招标、拍卖和挂牌四种条约形式进行。（1）协议出让土地使用权就是当事人双方经过重复协商，最终告竣出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。（2）招标出让土地使用权，是指在筹划划定期限内，由切合条件的单元和小我私家以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人凭据一定要求择优确定受让人，由受让人在治理完一切手续后取得土地使用权方法。（3）拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公然场合，在土地治理部分拍卖主持人主持下，竞标者按划定方法应价，竞投土地使用权，由出价高者得到土地使用权的土地出让方法。（4）挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部分宣布挂牌通告，按通告划定的期限将拟出让宗地的生意业务条件在指定的土地生意业务场合挂牌宣布，担当竟买人的报价申请并更新挂牌代价， 凭据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。3、土地使用权出让年限（1） 居住用地70年；（2） 产业用地、教诲、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；（3） 商业、旅游、娱乐用地40年；第四节 房地产开发建立工程经营治理一、 房地产开发建立工程前期准备事情工程前期准备事情主要包罗以下一些内容：1、勘察设计2、工程设计3、落实各项配套工程4、搬家拆除工程二、房地产建立工程招标与承包房地产开发建立工程项目涉及的内容许多，在社会化大生产的条件下，许多事情是通过招标投标、承包发包、委托专业部分进行的。1、可行性研究招标2、工程设计任务书招投标3、勘察设计招投标4、修建工程设计招标5、修建质料设备供给招标投标6、建立工程项目施工招标投标7、工程总承包招标投标三、房地产建立工程质量治理建立工程项目的施工质量治理是房地产开发经营企业治理事情中最重要环节之一。工程质量的主要任务是确保工程的施工质量到达设计要求，对施工全历程质量进行严格的查抄监视。建立工程治理的根本内容包罗：1、对施工所用的主要质料，在使用前对其质量及试验陈诉进行复核。2、对施工企业会合加工或采购的制品、构件、配件、设备等进行质量查验。3、对施工的修建物，构筑物、地下网线路等开工前的定位进行丈量复核；对沉降有要求的修建物，做定期视察；对混凝土的浇注质量应指定有关的试块制作、养护、试压等治理制度，并有专人监视执行。4、对重要承重结构主要部位的隐蔽工程，进行查抄验收，经查抄及格后治理隐蔽工程验收手续。5到场给排水、暖通、空调、电气安装、设备安装的试压、试水、试运转、试车等，并签证试验记载。6到场工程质量评定和竣工验收。7监视施工单元文明施工、宁静施工、正确用料、按操纵规程划定施工。四工程进度治理 建立施工工程进度治理，是建立单元为确保工程按条约划定时间完成、对施工生产的时间所进行的控制。其具体事情内容主要包罗：1 到场承包企业体例工程施工组织设计，包罗施工要领简直定、机器设备的选用、施工进度筹划和质料供给筹划的体例等。2 熟悉掌握施工企业对承包工程的施工组织治理，包罗对质料、劳力、机器、资金的协调控制和优化使用等。3 凭据施工进度筹划表比较 查抄各具体作业的工期是否有延误并说明延误的原因。4 阐发施工进度偏差的原因，发起并协助施工企业做出调解或重新摆设筹划。5 做好日常的工程进度记载，每周每日写出进度陈诉。6 为包管正常的施工进度，开发企业治理人员要存眷和督促物资采购部分和运输部分，使施工所需的种种质料和呆板设备能定时到达施工现场。7 随时注意施工历程出现的突发事件，对相关外部干系的事件，开发企业要代表施工单元出头协调处理惩罚。五工程预算治理 工程预算治理的主要内容是：1 按施工图、施工清单、施工条件进行工程预算，确定工程定额。2 按施工承包条约进度、核拨工程款。3 工程结算。六竣工验收治理 竣工验收是国度为了包管工程质量，由执法划定的一个法定步伐，也是开发企业对工程项目治理的最后一个环节。竣工验收的目的和作用是通过验收查验工程设计和工程质量，实时发明并解决一些影响正常使用、正常生产的问题，包管项目能够到达设计要求的技能经济指标。对验收及格的项目，发给工程质量及格证，并实时治理有关手续。 第五节 衡宇买卖经营治理一、 衡宇买卖衡宇买卖，是房地产生意业务的一种形式。房地产生意业务，是有偿取得或转让房地产所有权、使用权及其他项权利的经济历程与执法行为。由于房地产是一种特殊商品，在互换历程中，还引起了一系列权利干系的变革，即他项权利变革。在我国目前的条件下，房地产生意业务中的权利干系，主要是指土地使用权、衡宇所有权、房地产抵押权等。这些权利干系的变革，只有得到在国度房地产主管部分登记并得到确认，才具有执法效力。（一）由于房地产商品和其他商品有着底子差异的性质，因此房地产商品的买卖有着以下一些特点：1、房地产商品买卖双方在告竣协议时，必须订立具有执法约束力的、买卖双方必须遵守的房地产买卖契约；2、订立房地产买卖契约，必须遵守国度的执法和法例，并且担当房地产行政治理部分的监视与治理；3、房地产买卖成交后，必须凭据划定到房地产行政部分，治理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的相对性权属转移登记手续，领取房产的所有权和土地的使用权证书，以便取得国度执法的掩护。（二）衡宇买卖条件及治理在我国目前的条件下，不管是私房出售，照旧已购公有住房、经济适用房的出售以及商品房出售，都必须切合以下的条件：1、衡宇的产权必须是清晰的，有正当的产权证件；2、经过改建和扩建的衡宇，产权的所有者必须在房地产治理部分治理变动登记手续后，才气进入市场进行生意业务；3、凡以优惠方法购置的公有住宅或以优惠方法制作的住宅，原产权单元或房地产治理部分有优先购置权；4、出售已经出租的衡宇，必须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购置的权利；5、出售共有的衡宇，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。在同等条件下，衡宇共有人有优先购置权；6、对付继承、赠予等方法取得的衡宇，必须在治理正当手续后才气投入房地产生意业务市场。具有以下情况的衡宇，不能投入房地产生意业务市场进行生意业务；1、没有正当证件的衡宇（包罗违章修建的衡宇）；2、有产权争议的衡宇；3、已经批准征用或划拨土地使用权范畴内的衡宇；4、经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的衡宇；5、未领取衡宇所有权证的外国侨民的衡宇；6、因其他特殊情况不能出售的衡宇。进入房地产市场的生意业务主体，必须切合国度的有关划定。1、房地产开发经营企业出售新建的商品房，必须持有工商行政主管部分核发的营业执照；2、居民小我私家购置都会衡宇，必须切合本地政府的有关划定；3、居民小我私家出售衡宇必须切合国度的有关划定；4、单元购置公房，必须有市级主管部分的或区、县有关政府的批准证明；5、企业、事业单元购置私房，必须经过主管部分审批。（三）衡宇买卖契约治理房地产商品与其他商品差异，房地产作为不动产在买卖房地产时必须签订契约。衡宇买卖契约是范例衡宇买卖行为的重要环节。1、衡宇买卖契约的特点（1）衡宇买卖契约标记着衡宇所有权与土地使用权的转移。衡宇买卖双方必须签订衡宇买卖契约，这是与其他商品差异的。房地产买卖一经创建或完成，买卖双方就可以到房地产治理部分治理立契过户手续，买方交付购房款，领取衡宇所有权证书，就可以行使对衡宇占有、使用、收益、处分的权利。也就是说，房地产买卖契约一旦签订，就标记着衡宇的所有权和土地的使用权产生转移；（2）房地产买卖契约必须以书面的形式签订，并经房地产治理部分签证，才气具有执法效力；（3）房地产买卖契约是买卖双方的有偿条约。双方当事人在职位上是平等的，既有一定的权利，也要负担一定的义务；双方的正当权益受到国度的执法掩护。2、衡宇买卖契约的内容房地产买卖的契约包罗以下的内容。（1）买卖双方的名称、地点。双方当事人必须是自然人或法人，如果是法人，还应有法人代表名称和签字；（2）对标的衡宇的情况简直切说明。应说明衡宇建成年代、修建质量、修建面积、坐落地点、室内装修、设备等情况；（3）衡宇的代价。买卖的衡宇应当凭据修建面积计价，必须标明每平方米的代价，衡宇的总代价。衡宇的买卖代价必须切合本地政府的有关划定；（4）房地产买卖契约，必须说明衡宇交付使用和衡宇产权转移的时间；（5）房地产买卖契约，还必须划定买方在什么时间、所在，用什么方法、以什么钱币支付衡宇的代价；（6）房地产契约也要划定违约责任，以及赔偿的要领等。3、衡宇买卖双方权利和义务（1）卖方的权利，卖方有权凭据契约划定的房地产的代价、时间收取房地产售卖的价款。如果买方违约，卖方可以请求执法掩护，大概要求偿付违约金；（2）卖方的义务。凭据房地产买卖契约的划定，卖方有义务把衡宇转交给房地产的购置方。如果违约也要交纳违约金；（3）买方的权利与义务。凭据房地产买卖契约简直定取得衡宇并支付房地产的代价。4、房地产买卖契约的解除。（1）房地产买卖成交后契约即告解除；（2）经双方同意，房地产买卖成交后契约可以在成交以前解除；（3）法定原因解除；（4）房地产生意业务主体灭失导致房地产买卖契约的解除；（5）其他原因导致房地产买卖契约的解除。二、商品房预购预售治理衡宇预售的具体步伐是：1、房地产开发商向市房地产治理局提出衡宇预售申请。2、经房地产主管部分批准后，预售单元与预购房者就可以签订衡宇预售条约。预售条约一般包罗以下内容：衡宇预售双方的姓名、国籍、地点和身份；预售衡宇的位置、编号、修建面积及平面图纸；相应的土地使用权比例或范畴；衡宇价款；衡宇预售款支付方法和衡宇交付方法；衡宇的使用性质、权属转移内容；衡宇产权人必须遵守的衡宇使用、治理、维修条约；违约责任；双方当事人约定的其他内容。3、治理衡宇登记、签证。4、房地产开发商在衡宇竣工后，应当按衡宇预售条约治理衡宇交付手续。如果出现以下情形，预售房购置者可以要求取消预售房条约：（1）衡宇开发公司部分凭据原定日期交付预购衡宇。（2）建成后的衡宇实际面积与预售房条约确定的面积不相切合。（3）建成后衡宇修建的质料与预售房条约所列剪裁不相切合。固然，购房者能否取消买卖条约，还需要由法院做出最后裁决。如果法庭裁决准许购置者的申请，房地产开发公司不光要退回预交定金，并且还必须赔偿一定的利息损失。第六节房地产代价与房地产代价治理一、 房地产代价的特点第一，由于土地代价是地租的资本化收入，因此土地代价不是由代价决定的而是由地租和利息率决定的。第二，由于土地的有限性，土地的代价主要是由土地的需求决定。第三，由于土职位置的不动性，就使房地产（土地）的代价具有地方性。第四，由于土职位置的不动性或牢固性，以及自然的差异性，使房地产（土地）代价具有个体性。第五，由于土地的有限性，以及对土地的需求不停增长的特性，决定了土地（房地产）代价随着社会经济的生长总是不停在上涨的，大概说土地代价具有不停上涨的趋势。二、 影响房地产代价的因素1、经济因素2、物理因素3、情况因素4、行政和政策因素5、社会因素6、心理因素7、国际因素三、 房地产代价组成1、征地赔偿费2、拆迁安顿赔偿费3、其他土地开发费4、住宅修建安装工程费5、隶属工程费 6、室外工程费7、大众配套工程费8、环卫绿化工程费9、政府性收费及“四源”费：10、土地出让金大市政费。11、两税一费12、治理费13、利润第八节 房地产物业治理与经营一、物业治理公司（一）物业治理公司的特点物业治理公司，是专门从事地上永久性修建物、底子设施及周围情况现代化治理，为业主或用户提供良好的生活或事情情况，具有独立法人职位的经济实体。物业治理公司的主要职能是遵照国度有关政策和法例，运用现代治理科学手段和先进的维修养护技能治理物业，有效维护业主正当权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、宁静的居住和事情情况。物业治理公司根本特点，是凭据企业化、专业化、社会化、制度化的要求治理物业，对峙“统一治理、综合办事”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我生长、自我完善”的宗旨。物业治理公司或组织，是一种经营型的经济实体。（二）物业治理公司的性质1、物业治理公司具有独立的法人资格。2、物业治理公司属于办事性行业。（三）物业治理公司的权利和义务1、物业治理公司的权利主要是：（1）凭据有关执法、法例结合实际情况制定物业治理步伐。（2）凭据委托物业治理体制条约和治理步伐收取治理用度。（3）有权制止违反物业治理步伐及有关划定的行为。（4）有权选聘专营公司（清洁、保安、绿化等）负担经营业务。（5）开展多种经营及有偿办事。2、物业治理公司的主要义务是：（1）履行物业治理条约，依法进行经营治理；（2）担当治理委员会和住宅小区内居民的监视；（3）重大的治理步伐应当提交管委会审议，并经管委会认可通过；（4）担当房地产行政主管部分、有关行政主管部分及住宅小区所在地人民政府的监视指导。二、业主与业主治理委员会（一）物业业主业主是物业的所有人或物业的使用人。（二）业主治理委员会性质业主治理委员会，是物业或物业使用人为了自己的配合利益，组织创建的一处群众性的团体。关于这种团体的执法职位或社会性质，国度目前还没有明确的划定。但是，这种团体或组织，经主管部分批准创建以后，在划定的运动范畴内，国度认可其正当性。（二）业主治理委员会的产生和组成凭据国度有关划定以及住宅小区的实际情况，为了物业治理委员会治理和运动的方便，一般来说，一个治理地方统领的区域内，可创建一个业主治理委员会。业主治理委员会，可以由街道办事处、家居委员会、也可以由物业治理公司出头组织。业主治理委员会，由代表业主利益的物业业主组成。业主治理委员会可以定期改选（章程中划定任期）。在新一届管委会创建后，上届管委会要将全部资料向新一届管委会移交。管委会的创建和换届选举，要有政府主管部分到场，并且在政府主管部分存案。（三）业主治理委员会的权利与义务1、业主治理委员会的权利主要有：（1）订业主管委会章程，代表物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的正当权利。（2）决定选聘、续聘或改聘专业物业治理公司。（3）审核物业治理公司拟订的物业治理用度和水电费尺度，。（4）审议物业治理公司制订的年度治理筹划和有关治理办事的重大步伐。（5）审批物业维修基金的使用筹划。（6）查抄、监视各项治理事情的实施及规章制度的执行。2、权利与义务是相对应的，业主治理委员会也要负担相应的义务，主要有：（1）凭据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业治理公司的治理事情进行查抄和监视。（2）严格履行聘用条约，协助和支持物业治理公司落实各项治理事情。物业治理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主治理委员会有义务出头调停。（3）有义务听取和担当业主的意见、发起和投诉，并和物业治理公司协商解决处理惩罚。（4）担当业主的监视。（5）担当房地产行政主管部分、各有关行政主管部分及本地人民政府的监视指导。（6）通过种种形式向业主宣传关于物业治理的目标政策，组织业主到场种种教诲和文化娱乐运动。（五）组织召开业主代表大会和业主治理委员会集会。业主代表大会的主要任务是：（1）选举新的业主治理委员会；（2）听取管委会的事情；（3）听取和审查管委会的事情陈诉；（4）听取会员的意见和发起；（5）研究决定涉及业主利益的重大问题；（6）改变和撤消管委会不适当的决定；（7）其他需要研究的问题。业主代表大会闭会期间，由业主治理委员会履行大会的权利和义务。三、物业治理公司与业主治理委员会的干系物业治理公司和业主治理委员会都是治理委员会都是物业治理机构，它们配合治理着一定范畴的物业。它们之间的区别主要是：业主治理委员会治理的是其他代表的业主们自己的物业：物业治理公司治理的是他人的即业主们的物业，并为业主和物业使用人提供种种劳务。因此也就决定了它们之间的特定干系。（一）执法上的平等干系（二）在权利与义务方面是一种办事与被办事干系（三）在事情中是相互协商和相互资助的干系第九节 房地产中介经营治理一、房地产中介房地产中介就是联结房地产生产经营者与消费者以有房地产经济内部的种种社会经济干系的纽带。凭据房地产中介运动的范畴，可以把房地产中介分为广义的中介和狭义的中介。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行办事的运动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场生意业务主体办事的运动。房地财产是一个巨大的财产体系，房地财产的产物是一个综合性的产物，它的生产涉及到50多个部分。房地产中介包罗的范畴很广，大要来说，主要包罗以下几种。1、房地产信息中介。2。房地产咨询中介。3.房地产金融中介。4.房地产代价评估中介。5.房地产经济署理中介。6.房地产财政管帐中介。7.房地产执法中介。8.房地产治理或物业中介。房地产中介是由房地产经济运行历程的客观纪律决定的。只要房地产经济在运行和生长，这些联系就一定产生，没有这些联系，房地产经济是无法运行。二、房地产中介办事业性质与特点（一）房地产中介办事业的性质房地产中介是为房地产经济运行办事的组织，是房地财产的有机和重要的组成部分。房地财产是第三财产重要财产部分，由此决定了房地产中介办事也属于第三财产。（二）房地产中介办事的根本特点房地产中介作为房地财产的重要组成部分，主要是凭据房地财产的种种信息，依靠房地产中介的种种组织、房地产中介专业人员所拥有的种种专业知识、以及它们特有的运动方法和要领，为房地产经济种种主体提供种种办事。因此房地产中介组织的经济运动，具有以下一些特点：1、房地产中介组织或中介机构，既不占有商品也不占有钱币，主要是依靠自己的专业知识为房地产经济提供种种办事。2、房地产中介组织不直接从事房地产经营治理运动。一般来说，房地产中介组织在进行房地产中介业务运动时，只能提供办事，不能从事房地产开发和经营治理，这是房地产中介运动的一个重要特点。3、房地产中介运动具有非连续性和流动性的特点。房地产中介组织在为客户提供办事时，就形成了委托人与中介人的干系，即办事和被办事的干系。执法上称作条约干系或契约干系。这种干系不是恒久的和牢固的，办事运动一旦完成，契约干系也就解除。如果双方就另一项事务再度进行互助，可以再一次创建新干系。但是这一次干系与上一次干系，没有任何联系，不是上一次干系的继承。所以说，房地产中介办事具有非连续性和流动性的特点。另外，房地产中介办事还具有极大的灵活性和中介办事运动的有偿性。三、房地产中介的内容 中国房地产中介办事主要由房地产咨询、房地产经纪和房地产评估三个部分组成。房地产咨询是一个专门的专业，它是凭据用户的需要，以专业的房地产知识和技能为用户提供专门的办事。房地产经纪办事，涉及房地产开发经营运动的全历程，以及房地产运动的各方面，其中主要是关于房地产投资、立项、房地产市场预测、项目可行性研究、房地产开发建立资金的筹集、修建工程的监理、修建工程竣工验收、房地产销售等各个方面经纪署理运动。房地产评估也叫房地产代价评估。它是办事于房地产经济运行的一种科学要领和专业技能。具体地说，房地产代价评估，就是房地产专业估价要领，凭据直有关房地产估价步伐，通过对影响房地产代价因素的阐发，对估价的房地产的代价做出公道的判断和科学简直定的行为。四、房地产中介人员资格认证制度为了提高房地产中介办事人员的素质和业务水平，范例房地产中介办事的行为，我国目前实行房地产中介人员的资质认证制度。