房地产市场定位策略全案.docx

房地产定位计谋全案
本项目顺应当今市场的变革，在缺乏旅游资源的余江，打出“时尚住宅”的招牌，来填补余江房地产市场空白，以田园山水的自然风物资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大低落，对消费者而言，产物的附加值已大于产物自己，提升了商品的“功效代价比”，这样也切合经济学的需求——供应理论。

第二节 项目定位
定位原则：适应市场、创造差别性
定位：时尚住宅——“绿色故里”
   情况与住宅的对话
   绿色细胞组织——生态情况最重要的元素是“绿”和“水”
民风.自然.人
回到自然,在那里安家
因为
靠近自然
就靠近了快乐的本源
绿色故里
  宇宙是物质的,在时空的长河中,宇宙万物不停地变革着,物质的空间同样具有变革性、流动性和连续性，推动这个变革的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、消息、虚实、崎岖等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。
本项目筹划遵循“天人合一”的自然纪律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然情况和现代化的配套设施办事于消费者，配合构筑世外山水园林、画中精品住宅，——观音阁生态园林式住宅。
以中国传统为根，创建人、自然、修建于一体的生态居住情况。它具有绿色、休闲、运动、来往四重功效，是“人与自然调和共生，人与情况融会互动；居住与康健同步呼吸，身份与尊贵彰荣共显。”的崇高、阳光的大社区。
论语云：“里仁为美”。
里：居住区。
仁：人情味。
“里”在现代人的理解中不光是居住区，还包罗居住区的周边情况，“仁”的“人情味”包罗两个方面：首先居所因具有私密性（对小我私家而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。
第三节 产物定位
   定位原则：突出本性、创造差别性
定位：“纯康健生态型园林式住宅”
  集余江人文资源与现代高科技手段、现代质料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。
一、 居住情况的一度空间
  一度空间，属消费者小我私家的私密空间，单位户内空间，公道的空间结构，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以凭据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。
二、 居住情况的二度空间
  二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的分别领域空间、组织空间的序列，遵循人的行为轨迹，摆设修建群体。充实利用土地，部署大众绿化，营造水景抚玩景点，提高生活情况质量及亲密邻里干系。保障情况质量，公道分派修建密度。奇特的小区形象，满足业主的精神需求。
三、 居住情况的三度空间
  三度空间，指小区周边可借用的自然情况，如江景、山景、水景、生态园，甚至小区的人文景观也是住宅小区的一道风物线。
本项目具有得天独厚的自然情况优势，位于观音阁的中心地带，并利用一号大道的余江主要交通要道，为业主的收支带来便利，使小区与外界的交换越发通畅，还可以利用该大道树立自我形象。小区内的张公桥干渠，是小区可借用的名贵财产，是营造小区绿化的重要资源。小区东南面的白塔河对社区来讲都是不可多得的天然资源。
由一、二、三度空间组成了“纯康健生态型园林式住宅”产物的乐成要素，也形成了“观音阁商住区”居住+休闲+投资（这里指商铺）的奇特本性，并创造了产物的差别性，使产物更具有竞争力，为开发商到达未来市场期望值提供保障。
四、 产物档次定位可行性
  本项目的档次定位为“都市新贵追求的崇高住宅”，而不是“豪宅”。其观点包罗了小区的筹划公道性和户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不是高等质料的聚集，而要美观漂亮。在同等制作本钱的底子上，设计出时尚前卫的富有创意的园林住宅。重要的是户型结构的公道性、实用性及种种生活设施的配置。例如：宁静设施系统、运动休闲中心、大众运动空间等布满人情味的居住情况。
第四节 产物文化定位
定位原则：讲求本性，追求共性，提升产物附加值
定位：人与自然情况相融合——情况与住宅的对话
都市文化与乡村文化相融合
传统与现代相融合
第五节 产物形象定位
定位原则：提升企业品牌形象以及产物（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。
定位：现代都市新贵的“风雅逸境”——显示身份的“名片”
产物形象定位不是开发商为自己产物随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消操心理、消费追求，在消费者向往的“心里”的定位，在消费者心里树立起产物的形象，让消费喜欢，认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主有一张尊贵的“名片”。
第六节、商业配套的综合定位发起
定位原则：提升项目综合素质，体现开发商的“以人为本”的办事理念
定位：以办事小区业主为辅，办事社会为主
a) 网点筹划发起
本项目沿街商铺，如果单纯为小区业主办事，凭据小区范围和居住位置，会出现购置力资源不敷，而造成商辅经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或质量下降的负面结果。唯一的步伐就是要把沿街商铺纳入小区整体筹划，从底子上解决由于
前期人气不敷给商业经营带来的困难，到达“以办事社会为主”的原则，并将办事面向余江整个市场，来弥补因购置力资源不敷造成的经营者“落荒而逃”的不良结果。
   本项目商业配套，由于地段位置和小区范围等因素，不宜做大百货，而适合小开间商辅。可由买主出租或自行经营。
商辅筹划在沿街行人主收支口的版式结构住宅一层，总修建面积约2.3万平方米，均价3500元/平方米，代价范畴2500——4000元/平方米，利用住宅的主体结构设计成临街独立商辅，凭据地本地居民的购置需求，楼层可设计为通天楼的形式，也可以买通将几个门面归并使用，经营小型超市或餐厅等。如可设计为餐饮一条街，那么余江人的两大生活习性在此得到了综合。
   凭据结构、商辅在一层的有利因素，可把层高设计成5.2米，或为复式商铺，业主可建阁楼，供蕴藏货品或居住，开发商也可考虑赠送夹层，这也是商辅销售的一大卖点。凭据调研，还发明本地居民对通天楼的热衷，四层楼的通天楼商铺在本地照旧有相当的市场。固然，商辅的经营范畴尽可能满足小区业主的生活需求，满足余江都市生长的需要。如小餐厅、啡咖厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜餐饮项目），小百货、杂货、小型超市等。
b) 商业网点的筹谋发起
i. 项目的优劣势
1）所处的位置
优势：地处观音阁商住区的中心地带，并利用一号大道的余江主要交通要道，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，现政府筹划的几条交通线路途经此地，未来观音阁商住区的近万人口，也为本项目网点聚集人气，且项目周边情况的陪衬，商业气氛将会十分浓厚，购物情况也将十分优越。
劣势：虽该区四周无商住区，并且在目前余江人眼中此地块属没人气的地块，地理位置较偏，与内围商业街相比，人流量及商业情况上存在较大差距。
2） 量承载
优势：商业网点属于统一开发，有范围性和统一性，如果加以引导和治理，能迅速吸引人气，并在此区域将形成一个较大范围及影响力的商业圈。
劣势：网点物业的范畴大，在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争猛烈，营销战线过长，分派不均的人流量，可以导致商家对尾端人流量小的网点难以担当。网点的单层面积范畴大，不易聚积人气，显得空旷。从筹划角度上看，相对较难。
3） 销售面积：
优势：项目的整体筹划约为390户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业街。
劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区(以一号大道为界)，由于未来开发周期的难预料性,以及筹划中缺少大面积的超市百货，这样很难将网点整体做旺，也会使生长商未来的物业治理带来难度，另外，现有筹划的390套商铺的销售同样也给开发商带来一定的销售压力。
4） 结构筹划：
优势：余江目前无整体筹划的小区及商铺，在筹划及设计上更是杂乱无章，而本项目从本地市场出发，有公道的筹划设计，从实用性、人性化部门的考虑将更容易为小商户担当。而接纳“小铺位，多通道”的市场经营模式，将会吸引低收入人士前来消费。
商铺接纳的通天楼修建，迎合了本地居民的消费观，购置群体将占相当一部门。
小区的整体筹划，给沿街商铺带来了一个好的销售情况，小区的人气聚集，为繁荣商业街可起到推行动用。
劣势：由于余江的消费市场较小，这就决定了整体市场经营档次不敷，主顾群有差别，易形成负面影响。
B；业态漫衍定位发起
1） 因地制宜，范例网点业态
由于项目网点筹划范畴较长，因而发起开发商在对业主经营种类时有所范例，防备单一的经营种类或杂乱的区段经营。
2） 重点突出，特色经营
本项目网点位置与现有余江人心目中的热闹商业地带十字路口相差悬殊，因此发起开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌衣饰，饮食业等，以此提高知名度及吸引人气。
C：网点的代价计谋发起
凭据本公司调研人员调研提供数据阐发：开发商在前期网点销售代价计谋上接纳“低开高走”，前期各阶段的平均代价发起大抵如下：
1、住宅
开盘期～2003年3月           均价为680元/㎡
3月～2004年6月              均价为780元/㎡
2004年6月～ 9月             均价为880元/㎡
凭据前期市场观察数据统计，目前余江住宅的平均代价水平在600元/㎡左右，因此，阐发未来商业网点的代价水平同余江现期商业网点的代价水平及销售率状况，发起开盘用较低的代价吸引商户购置，后期（6月～9月）接纳代价走势每平方米超过现代价100～200元。
2、商铺：
开盘期～2003年3月           均价为3480元/㎡
3月～2004年6月              均价为3680元/㎡
2004年6月～ 9月             均价为3880元/㎡
凭据前期市场观察数据统计，目前余江商业网点的平均代价水平在3800元/㎡左右，因此，阐发未来商业网点的代价水平同余江现期商业网点的代价水平及销售率状况，发起开盘用较低的代价吸引商户购置，后期（6月～9月）接纳代价走势每平方米超过现代价200～300元。
发起各阶段上、下幅度，同住宅楼代价一般。

第六节 住宅产物定位构身阐发
一、 住宅产物的组成因素
“焦点产物”----焦点产物是由产物的根本功效组成。
“形式产物”----形式产物是由与焦点产物不可支解的部门所带来的附加值。
“延伸产物”----延伸产物是由产物质量、形象、物业治理等带来的产物品牌与开发商品牌形象。
二、 焦点产物-------产物的根本功效
  本项目的市场定位是以“新生活+新人居”为市场主导，引导都市消费群体的住房消操心理。
  “住宅”，不问可知就是居家，本项目的“住宅”观点已经冲破了传统“家，仅仅是睡觉的地方”的看法，因此，无论是户型、外形、情况等都要满足这要求。
（一） 平面结构
        本小区筹划的多层住宅的主力户型以120㎡-150㎡的中等户型面积为主导，多层住宅占小区总修建面积的70%左右。商业面积约占小区总修建面积的8%左右。公建面积约占小区总修建面积的8%左右。
户型特点
各功效区间漫衍公道，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区离开来，互不滋扰。1、卧室空间
卧室是套房内最根本的空间，主要功效是睡眠、休息、配置衣帽间，个别大户型还配有书房（或多功效房）。为实现消息功效的良好分区，卧室要制止正对客厅，卧室对采光、通风要求很严，设计时不允许出现“暗房”。
2、厨房空间
发起厨房应尽可能靠近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，凭据户型巨细的差别，厨房的公道面积约莫应在一房户型3㎡ –5㎡ ，二房户型6㎡ –8㎡ ，三房户型在9 ㎡–12㎡，四房以上的户型，可适当放宽，以包管户型的公道与尊贵。
3、卫生间空间
发起公用卫生间应靠近卧室，并应靠近厨房，以利管道会合，低落质料与施工的本钱，设计最好把洗厕功效分工。
室内卫生间面积不小于3㎡ –5㎡ ，主卧室卫生间面积应大于㎡，大户型可适当放大，凭据户型面积巨细可适当按比例结构。
4、厨卫设备
厨房与卫生间是住宅里设备最会合的空间，是小区档次的象征，也是文明的标记，本项目尽量要做到定型化、配套化、尺度化，重点要解决的是：
（1） 依照范围尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，包管部品和修建，部品与管道之间连接配合。
（2） 公道有序部署厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当离开。大户型的住宅应独立分设茅厕。
（3） 厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、流通无阻的要求，尽量设计成直排风道。
（4） 各户应会合管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和潜伏水平管道，设立水平管道区；强调自家与支管道不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。
（5） 种种线管综合处理惩罚，一次敷就防备和不允许以后安装破坏装修和设备。制止强调工种施工的特殊性。
（6） 热水器的选用和安装，要求注意通风的处理惩罚和整体设计的配合。
（二） 形式产物
  形式产物的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、修建外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购置之前的心理附加值及购置之后使用历程中的附加值的升值。
  绿化、交通、智能化配套与景观情况
  本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。
1. 绿化的特点是：三层立体绿化、三级小区绿化--------小区立体绿化。
2. 景观特点是：区外景-----入口景------中心景-------组团景-----窗前景。
3. 交通组织：是由“U”字形主干道，工具主干道及小区景观轴组成的小区交通的一级门路。
由通往各组团的排挤层车库，以及消防、搬迁、救护功效的交通网组成了小区的二级门路。
由联通各组团景观、休闲中心公园及主收支口等步行交通网组成了小区三级门路。
4. 智能化配套系统：（只做发起）
“崇高住宅”的物业治理硬件上，要与一般的住宅差别，要凭据制作本钱选择智能化治理系统。智能化配套包罗有：
   小区外围红外线监控系统；
   防盗报警系统；
   收支口治理系统；
   煤气泄露报警系统；
   通讯自动化系统。
（三） 延伸产物----产物品牌与形象
  延伸产物包罗售前办事及售后办事，以体现开发商的品牌及产物品牌。通过良好的办事，使消费者在体会到“物超所值”的底子上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会酿成流传，使开发商及产物品牌通过本项目的开发、销售、物业治理历程中到达“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。
1、 购置之前的产物附加值对消操心理的影响因素
通过产物包装、围墙、售楼处、样板房、筹划的小区未来前景展示等，都市提升消费者在购置前对产物的附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购置行为的作用。
因此，好的产物一定要有好的包装，使消费者不但体会到产物功效的实惠，更体会到产物附加值带来的心理满足感。
2、 使用历程的产物附加值对消操心理的影响因素
使用历程是指消费者在购置了物业之后，入伙时或入伙之后，为主真实看到的小区，自己入住的单位及良好的售后办事（物业治理），给业主心理的附加值以提升。
小区整体筹划及修建特色——本小区是以：后现代主义设计手法结合欧陆设计气势派头，以典雅、明快的气势派头突出楼盘的本性，在余江形成巨大打击力，给消费者心理以满足感。
第七节 户型的装修定位发起
基于本项目的“崇高住宅”观点，“产物——需求”干系的阐发，在购置该产物的目标客户上有一定的比例的客户需求带装修好的屋子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。另外，本项目的户型是以中等户型120～150平方米为主力户型，凭据购置者消费需求，如有现成的装修一步到位，并且代价略高一点，对购置心理的刺激照旧较大，因此，本项目的中小型以带装修销售为宜，大户型即以推荐套餐办事方法为主。
一、墙地面部门
客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天斑白灰打底乳胶漆。
二、门窗部门
入口为优质实心防盗门（小区可统一型号定做），普通夹板室内门。塑钢凸配浅绿色玻璃。
三、厨卫部门
   发起厨房、卫生间给排水讨论一次到位，厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位（厨柜可接纳海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排电扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。
第八节 目标客户定位
定位原则：选准目标，稳准出击
定位：都市新贵
一、 产物——目标客户
  造什么产物？卖给谁？
  凭据观察结果阐发，从目前余江的人口结构、人均收入、房地产代价、消费力资源等因素来看，针对本项目，我们只能把目标客户锁定在余江，可部门考虑一些余江以外的鹰潭投资商或外地投资商购房以做投资。
二、 目标客户细分
1、 个别与私企业老板（市内+周边城镇）
该阶级根本都有住房，对生活质量要求比力高，且在恒久的经营历程中对“功效代价比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定的修养，对“居住 + 休闲 + 投资”观点的理解高于其它行业人士，这一部门人士将是沿街商铺和大户型衡宇的主要购置群体。
2、 文、教、卫圈人士
该群族文化素质较高，追求自由浪漫的事情和生活方法，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量，对居住情况有着较高的要求，该阶级收入虽不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平，该群体是本项目期望的目标客户。
3、 外企、合资企业、团体公司职员
在余江这一族人数不在少数，余江的镌刻和制药企业就有很大一部门对生活和居住情况提出高要求的年轻人，此项目对他们照旧具有很大的诱惑力。
细分如下：
企业业主
高级职业经理人
高级技能人员
普通工人
该群族是本项目另一主要客户群
4、 政府公事员
虽然在余江该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限，原因是：按公事员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下拥有更高等超面积的公寓，根本是不可能的，只有一个因素，就是“灰色收入”。
        因此，该群族也是我们项目的主要目示客户。
5、 退休人员
该群族较庞大，有公事员、文化人、高级知识分子、返国人员、国企老板等差别类型，差别收入来源。
该群族都有一个消费指导思相，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住情况的要求高于一切。
该群族也是我们项目的目标客户。
第九节 代价定位
订价原则：市场无形，订价有道
定位：平层住宅：660元/㎡～860元/㎡
      错层住宅：860元/㎡～960元/㎡
沿街商辅：3100元/㎡～3800元/㎡
小内店面：2200元/㎡～2600元/㎡
（促销期间，代价另行浮动）
一、 代价取向
房地产代价是由地价、工程造价，种种税费，资金利息，销售用度和开发商期望利润等因素组成的。根本本钱加开发商利润组成根本价，一般市场订价原则由三个代价取向组成。
1、市场代价取向：需要考虑同等片区、同等物业、接纳比力的手段来确定。
2、本钱代价取向：项目整体综合本钱加开发商期望利润。
3、 消费者心理代价取向：该区域位置的物业在消费者心理的“功效代价比”。
固然，除考虑代价取向因素外，房地产产物代价的因素是项目整体所包罗的多种可变因素（见图表1）

   以上因素统筹考虑了代价的定位因素，组成了代价定位的可行性底子。
二、 定位阐发
对住宅产物而言，在一定户型面积范畴内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消操心理。
因此，对项目代价定位的宁静性进行阐发，可得出宁静性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的根本价位，在此底子上，追求差别性产物的附加值。追求产物高附加值会造成本钱的增加，但代价可随之有所上升。
  项目评价模式的因素组成及风险阐发：
1、 目标客户群的数量：
（1）少量   （2）一般    （3）较足     （4）富足
2、 目标客户群的需求水平：
（1）不强烈   （2）一般    （3）较强烈    （4）很强烈
3、 目标客户的生意业务资金量：
（1）不敷      （2）差不多   （3）足够     （4）有余
4、 开发商品牌及资金实力：
（1）不敷       （2）有差距   （3）相当    （4）有余
5、 政策情况：
（1）倒霉    （2）较有利  （3）无影响    （4）有利
6、 同档竞争：
（1）倒霉     （2）较有利    （3）一般   （4）不猛烈
7、 硬情况：
（1）不适合    （2）一般   （3）较适合     （4）很适合
从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的余江的市场代价现状，参照余江房地产低价位的市场因素，分别以600元/㎡、700元/㎡、800元/㎡、850元/㎡四个价位进行综合评价。（见图表2）
图表2:
单   位
评  分
因  素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡
目标客户群的数量 4 2 2 1
目标客户群的需求水平 4 3 1 1
目标客户群的生意业务资金量 4 2 1 1
开发商品牌及资金能力 4 3 3 2
政策情况 4 4 3 2
同档竞争 1 2 3 4
硬情况 2 3 3 2
总分 23 19 17 13
宁静性当量 10 8.2 7.3 5.6
如果以总分23分作为满分10分计,比较代价,其可行性宁静曲线如下(见图表3)
由上图可以看出一个根本结论,代价越高,宁静性越低,约莫在850元/㎡四周与当量值“5”靠近，这是风险临界点，即项目的乐成率为50%。一般来讲，乐成率低于50%，乐成率的投资属风险投资，单价900元/㎡以上对应的宁静性当量值为5，即属不宁静领域。
图表3：

   从上图例中，凭据宁静模拟的通常认识，追求相当比例利润即低落相应宁静比例。
   从经验角度出发，房地产通常理想的理智而宁静的利润率应为25%～35%，即比较相应的宁静性当量值为～，对应图中的单代价为600元/㎡～850元/㎡。在这个区间按余江的修建本钱底子上提升10%～15%来开发本项目，凭据以上理论阐发和余江和鹰潭市场的代价差别性，而对余江的目标客户，公道平均单价定位700元/㎡，毛利润率约为34%。
  项目本钱控制定位——平均单位本钱控制在100元/㎡之内，以上是按理论的宁静模式推理的结果，是为开发投资风险低落一种阐发，但实际上按市场调研阐发，我们的订价因素和比力照旧参照余江市场代价因素比力多，目的在通过整体市场的理论阐发，对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识，凭据这种阐发的代价定位结果，700元/㎡为均价，最高价也不会突破850元，对余江地区的目标客户应具极强的诱惑力。
  项目整体筹划思路与发起
第一节 筹划主导思想
一、 课题——筹划中力求到达的目标
我们该以怎样的筹划思路塑造未来的小区情况？是否能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关的那份恬静？是否会拥有田园风物，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？是否能每天体验那份与康健同步呼吸的休闲，人与人是否会心手相连，共建远亲不如近邻的各人庭？这是梦想？照旧明天的现实？
二、 文脉
   我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上，转达余江历史留下来的人文特色及修建文化特色和地区特色的种种信息；通过对种种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能从外部输入能源；利用某些设施及变更生态原始的结构干系，将小区内的排放量淘汰到最小；区内的种种场合将是安身立命的理想天地，顺畅的交通……这些将是小区鲜明的特色。
第二节 总体筹划思路发起
一、 目前主要经济技能指标
（一） 筹划用地总面积：         ㎡
（二） 修建面积
1、 筹划用地总面积：        ㎡
2、 总修建面积：            ㎡
住宅修建面积：          ㎡
商业会所：              ㎡
其它:                    ㎡
3、 居住总户数：            户
4、 绿化率：               35%
5、 容积率：               0.99
6、 总户数：                 户
二、 修建筹划特点
凭据“余江观音阁商住区”的市场定位思路，在原有筹划的底子上提高了容积率和修建密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的筹划和现在的筹划列成图表进行比力。（见图表3）
图表3
原筹划 现筹划 备注
总修建面积 114277㎡ 120000㎡ 提高5723㎡
容积率 0.91 0.99 提高0.08
居住户数 754户 997户 243户
通过上表可以看出，现筹划的最大特点是：充实利用土地的开发价，延伸代价，在制作本钱略有升幅的同时，提高收益率。
三、配套设施的筹划特点
  从条理上看，本地块范围不大，大众大型的办事配套设施不宜多建，但大型的健身广场不可忽视。为解决目前都市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功效的配套设施，相对会合部署在中心四周，方便小区居民生活。
1、 会所
会所是业主休闲、聚会、结交的社交场合，也是康体、娱乐场合。因此，在筹划中一定要考虑会所的位置，本筹划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。（余江人比力喜好打牌，余江的八小时以外的娱乐在此得到充实体现）
会所与商业配套差别，其设施和办事对内不对外，考虑到物业治理本钱，会所筹划为两层高，总建面积在11000平方米。。
2、 儿童运动中心、托儿所
儿童运动中心、老人运动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的工具侧，即体现了情况的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的滋扰。
3、 商业配套的出现，其初志是为了方便业主。把商业配套放在小区业主收支口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。
商铺的销售不光会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。
4、 物业治理办公室
物业治理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅排挤层里，这样既节约了开发本钱，也方便物业治理人员的出勤。
5、 水电用房是小区必不可少的设施，但必须筹划设计在不显眼的地方，以防业主有不宁静的心理反响。
本筹划的设备用房在北端，小高层与原有修建之间。这个位置，从外部看不到，并且该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比力可行的。
二、 单体结构的特点
        充实引入从小区边穿过的张公桥干渠水系，营造小区情况，以最佳位置为小区中心，多层组团以中心广场为同心圆，向小区四周扇形辐射，并形成南低北高，工具渐高，中间低的特色，树立良好的小区形象。
        修建单体也凭据这一特点，筹划崎岖起伏的空间轮廓。
        外围的环小区门路与漂亮的绿色情况外外貌形成统一的小区外形，又增加小区的宁静性。
小区全部接纳排挤层，既节省了小区整体制作本钱，又解决了一层因气候造成的湿润因素，还可利用排挤层停车及绿化。
三、 朝向结构特点
修建自己十分注重采光，最大水平地做到了“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光”本筹划的南北朝向结构，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的富厚变革，回避了排排坐的结构形式，切合通风，采光的需要。
1、 步行道系统
步行道系统与干道根本上是分散的，但在特定的情况下，干道与步行道并置，步行道与开放空间的联系使它得到了一系列变革富厚的空间。
在居住的小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到治理限制的。
2、 机动车系统
  机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分散，确保了居住区内居民的宁静，机动车交通在居住区内被限制到最低水平，不允许进入景观区、休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主收支口等区域，上述区域中，机动车中遇紧急事故或办事需要进（消防、抢救等）才可通行车辆。
3停车系统
机动车辆由车辆主收支口可直达自己居住的排挤层车库。外来车辆可停放在行人主收支口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主领导方可进入小区，以淘汰小区内因车辆过多带来的隐患因素。
项目经营与营销发起
第一节 品牌经营战略
  未来的市场营销是品牌战争，每一个乐成企业都有自己奇特的品牌形象，品牌在商业经营历程中为企业带来了不菲的经济效益和良好的社会效益。
一、 以树立品牌为主导
运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不光是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为历程，获取更多的无形资产——品牌形象。
品牌——信任度：消费者对购置房地产住宅产物，除对产物的喜好之外，更存眷开发商的品牌，因此而产生信任度。
品牌——附加值：对付一个开发商而言，以往业绩的优劣产生的品牌知名度、美誉度，都市直接影响物业的售价。
对贵公司而言，目前在余江虽没有知名度，但通过乐成地运用品牌战略思想开发和经营，一方面可提高公司的知名度，为以后连续开发奠基底子，另一方面也是该项目成败之所在。
二、 品牌经营战略的实施要点
1、 制定远期、近期品牌战略筹划
导入项目品牌的CIS战略，以项目的奇特形象树立品牌。
2、 制定项目实施战略
以项目CIS战略为主导，把理念贯串于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过流传来提高知名度和美誉度。
3、 制定项目统筹治理系统
在筹谋思路确定后，应立即制定项目开发的统筹治理体系，以到达项目开发历程的严谨性、宁静性、对证量、本钱、代价等进行严格控制，使统筹筹划的每个接点都能定时、按量完成，到达预期市场回报的经济效益，社会效益，从而包管品牌的延伸。
第二节 营销战略
   市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个历程，这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、营销有磁的种种要素，进行立体整合营销。
一、 卖点整合
1、 观点卖点
A：展望未来，升值无限——购物、休闲、健身、娱乐一条街。
B：都市、情况、俺的家——纯生态型园林式住宅之范例。
C：完善配套、开心品味、时尚生活——人性化物业治理。
2、 筹划卖点
A：低密度、高绿化；
B：以余江的人文资源、自然资源为文脉，以“修建文化”为秘闻，创意出现代的“文化修建”；
C：喷泉雕塑，流云叠水；
D：半百绿化挡不住的诱惑；
F：私家车直达住宅，有类似别墅的优越感；
G：专业办事，消解你的后顾之忧。
3、 感性卖点
A：白塔河岸，世外山水园林、画中精品住宅、怡然居住圣地；
B：都市新贵的风雅逸境——生活因您而更精彩。
4、 理性卖点
A：中高等物业——崇高人文社区；
B：低代价——在余江购一套100㎡公寓的代价，在这里您也可拥有一套高等的现代都市公寓；
C：豪宅的风采、别墅般的享受、公园里的情趣——都市新贵的“名片”。
D：轻松置业——买房不再是梦想，750元拿钥匙！
告白语：
住宅：买房不再是梦想、750块钱拿钥匙
网点：购中景豪庭XXXXXXXXXXXXX
全程SP促销战略对策
   针对中景豪庭目前现状，如何尽可能全面地有利于产生促销的步伐齐集。并加以贯彻落实，是中景豪庭一期能否最终真正启动销售，连续销售的正途。
第一节 立体营销方案与操纵细则
  为了抓住元月份余江人大集会，也是运动期（开盘后）契机，我们接纳立体化、多元化的营销方法，具体操纵如下 ：
一、 展点促销
在重复考察的底子上，针对目前余江潜在的一部门有购置力的客户群，比力阐发各展点的优劣势，我们选择四处展点具体情况如下：
A：十字路口，为余江最热闹的商业区，涵盖面广，是我们潜在客户目标收支较为频繁的地方。
B：余江老干部运动中心广场，位于余江中心地段，属市民健身、娱乐比力会合的地方，人流量大，客户条理多为追求生活高质量的人。
C：中童镇：“眼镜之乡”此镇的有钱一族不在少数，在此设展点，一方面可以在大众中宣传本项目进一步扩大项目的知名度，另一方面可吸引一部门到“中景豪庭”看盘的客户。
D：中洲：比力注重居住情况的人群聚集地，将有一大部门潜在的客户群体在此产生，强大的“社区观点”宣传，优美的社区情况介绍，将产生意想不到的效果。
在上述之外设置展点，有利于由点及面的辅开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好的气氛，可以有效地增加成交量，现将各项列表如下：

位置 面积 月租金 联系方法 备注
十字路口 10㎡ 　 　 　
余江老干部
运动中心广场 10㎡ 　 　 　
中童镇 10㎡ 　 　 　
中洲 10㎡ 　 　 　

合计 　 　 　 　

二、 展点人员配置
A：人员摆设：每周六、日期各摆设2名置业照料到各展点。展点确定后，人员培训及巡排由项目组卖力。
B：欢迎事情：展点物业照料员卖力各展点的现场欢迎事情。将诚意客户指引到售楼中心。
C：售楼处理业照料不但要卖力宣传“社区观点”，欢迎各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。
D：资料准备：展点派送“中景豪庭”的户型单位，6P彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂、张贴“中景豪庭”小区整体筹划图，以突出中景豪庭情况优美，风物怡人的特色。
三、 促销运动
促销运动是包管展点事情越发顺利进行的重要手段，如果说只是由物业照料站在那里机器地派发资料，势必不会起到良好的效果，现将促销运动试述如下：
A：每周末进行一次有奖问答运动，先由到场客户填写一份问答，方可得到一次抽奖时机，抽中奖者可获5元现金或其它小礼品一份。
B：对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可得到其它礼品或“××入场券”等。
C：对本盘销售欠好的户型，朝向欠好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展示牌”见告目标客户在一周内购置这些住房可得到3～5个点的分外优惠，且数量有限，先购先得，具体代价由售楼处灵活掌握。
D：同时各展点可安排“看房专车”一部，对诚意客户可答应专车接送，以增强其看房兴趣与可能（车辆摆设由生长商解决）。
我们主要考虑三种媒体进行周期告白宣传：（1）余江电视的电视游字告白；（2）余江的户外横幅悬挂；（3）视点访谈；为了更好地配合本阶段的销售事情。我们这一时期的告白重点主要会合在以下三个方面：
1、 观点营销
针对余江现今市场对社区的无观点，设计“新生活、新人居”生活手册，发放给余江的市民，让余江的市民在追求高质量的生活及居住情况的同时把目光和吸引力全部放到此中景豪庭的房地产项目来，形成短期内余江街头巷尾争相议论的话题，使其存眷率到达最大化。
2、代价计谋
   以蕴藉的方法突出“中景豪庭，尊而不贵”的代价优势。同时，宣传本项目“闹中取静”的奇特地理位置优势，让人们产生一种较低价轻松入住中景豪庭的感觉，同时，这样做也能抓住一批持张望态度的客户。
3、买房送装修
套餐或由开发商设计好差别格调的装修由客户选择将装修资金计入按揭，减轻客户包袱。
4、强强互助
       与银行告竣共鸣，在一段时期内购房，享受银行的三年免息政策，其实此差价开发商已计入房价中，只不外炒作了一个噱头。
5、配套设施的宣传
着重在小区的健身广场娱乐会所上做文章，以迎合本地居民的消费及购房心理。
6、引入名校观点
观音阁是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽会改进，但周边却没有高等次的学校，这对该片区教诲子女问题不能不说是一种缺憾，如果生长商能联系到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反响，同时会极大地刺激一部门潜在的购置欲望，而我们可将它作为我们的宣传卖点。
第二节 业主见告，口