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1、 房地产项目可行性阐发陈诉案例 一、总论 1、项目建立配景 A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不敷，不能实时启动本项目。恰逢整个地域的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改进居民的生活质量和提高当地域的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司岂论是资金实力，照旧开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。凭据A州的都会总体计划生长以及新区新桥镇片区控制性计划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位情况进
2、行重复的阐发比力，凭据A州目前的房地产现状与生长趋势，只要做出能满足A州市都会居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不消担心项目的销售，并且有丰盛的利润。 该项目已经取得了土地使用权证和项目计划许可证，各项目谈判事情已相继展开。 2、项目表面 该地块位于A州新区何山路和塔园路交织口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。门路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总修建面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发范围，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好
3、的社会效益和经济效益。 本项目的建立资金完全由本公司自筹，不敷部门通过土地抵押和预售房款解决。 二、A州市介绍 A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成海内生产总值176
4、0亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算凌驾3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济生长保持良好的生长势头，全年实现产业销售产值400亿，同比增长17%；完成海内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财务收入20.5亿。正在启动二期开发。 三、A州市住宅市场阐发 1、2002年以前A州市住宅市场阐发 在这之前，A州市住宅水平一直维持在产业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅代价也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点： ①土地代价是一个首要的因素。土地作为稀缺性
5、资源，政府没能做好土地供给的恒久计划。开发商可以通过项目可行性陈诉，以很自制的代价向政府要求划拨土地。这导致了土地本钱在整个项目中只占很小的一部门。 ②整个A州的住宅以零星疏散建立为多，不注重整个小区情况、园林、文化方面的建立。使一大批想改变住房质量的居民找不到符合的住宅，贵了又觉得不合算。 ③居民居住看法没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了都会，到了郊区。并且也一直认为A州新区是一个产业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、情况都欠好，在一定水平上限制了该区域的房价。 ④消费看法也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会
6、用剩余的钱去改进居住情况和投资于房产。 ⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅生长的政策（好比钱币化分房的实施），但一直没能使A州房地产更上一个台阶。 2、2002年以来A州市住宅市场阐发 2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对付A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公正。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。 ①A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继承在高平台、低颠簸中运行，2002年全市经济继承走强。同时，改变全市居民的消费看法。 ②范例房地产开发，改进投资情况，使房地产
7、开发逐步走上范围化、集约化经营。把房地产开发作为都会新的经济增长点，鼎力大举生长城镇建立。 ③在市区范畴内，加速土地供给制度的革新，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目接纳限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业到场园区、新区的开发建立。 ④增强都会建立步调，动迁量大幅上升和钱币安顿政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。 3、A州新区住宅市场具体阐发 A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘代价。据A州市建立局市场观察统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。 A州新区最新房价： 序号 楼盘名称 住
8、宅类型 代价（元/ m2） 1 美之苑 小高层（复式） 3600~3800 2 星城 多层公寓 3200（均价） 3 绿林花圃 多层公寓 3000（均价） 4 太阳水岸 小高层 3500（均价） 5 景苑阁 高层 4500（均价） 综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。 4、本项目的生长前景 新桥老镇改革被A州新区“十五”计划列为重大项目，预计将投资7亿元。同时，随着新区二期建立进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。 上半年，B州开发商159万元/亩的代价竞得了新区自来
9、水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大范围的住宅。 所以，凭据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 四、项目建立指标 序号 项目 单元 数量 1 总用地面积 亩 126 2 总修建面积 平方米 160000 住宅面积 平方米 152000 商铺面积 平方米 8000 3 容积率 4 物业经营治理用房 平方米 1120 5 可售住宅面积 平方米 150880 五、项目投资估算及盈利阐发 1、体例依据
10、① 修建工程用度以现行修建工程用度尺度及费率为依据； ② ②种种费率依据国度相关文件。 2、投资估算 投资估算表 序号 项目 单价 数量 金额（万元） 1 土地用度 120 126 15000 2 前期用度 100 160000 1600 勘测设计费 20 160000 320 种种规费 80 160000 1280 3 工程用度 1200 160000 19200 建安工程费 1100 160000 17600 室外工程 50 160000 800 机电工程 50 1600
11、00 800 4 销售用度 按销售收入的2%提计 1100 5 治理用度 按销售收入的3%提计 1700 6 资金本钱 1900 7 总投资 40500 3、销售收入 凭据工程所处位置、周围情况和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建立本钱等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。 销售收入见下表 序号 项目 单元 数量 代价 金额（万元） 1 住宅 元/ m2 150880 3500 52808 2 低层商铺 元/ m2 8000 5000
12、4000 3 合计 56808 4、营业税及附加 本项目应计营业税、都会维护建立税和教诲附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。 5、盈利能力阐发 财务现金流量表 序号 项目 合计 1 现金流入 56808 销售收入 56808 其它收入 0 2 现金流出 43908 本钱投资 40500 营业税及附加 3408 3 税前利润额 12900 4 项目税前利润率 29.4% 五、结论与发起 1、用分期开发的要领进行本项目的开发。一方面是为了低落项目的风险，另一方面是低落资金的压力； 2、做好方案计划。项目市场定位是创建在住宅小区公道的计划底子之上的，包罗小区总体计划、配套情况计划、户型计划等方面，杜绝计划设计单调，缺乏完善的配套功效的方案计划，从方案的计划和户型上提高本项目的档次，赢得高等消费群，淘汰项目风险，提升楼盘形象。
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