房地产市场定位管理篇.docx

第二部门 市场篇
一、 三大经济指标状况……………………………………….7
二、 三大需求快速增长……………………………………….9
三、 产业高增长成为动员经济快速增长的主要因素………11
四、 财务收入、居民收入与经济增长速度同步提高………12
五、 苏州市房地产市场宏观状况……………………………12
六、 苏州市酒店公寓走势阐发……………………………15
七、 苏州产业园区现状………………………………………21
八、 ……………………………………29
九、 项目三大考量因素………………………………………31
十、 客户群描述………………………………………………32

第三部门 定位篇
一、 定位前的思考………………………………………….35
二、 产物焦点定位………………………………………….36
三、 产物差别化定位…………………………………………36
四、 功效定位…………………………………………………43
第四部门 企划篇
一 、告白总精神……………………………………………..44
二、告白剖析精要…………………………………………….45
三、案名发起………………………………………………….46
四、推广思路………………………………………………….49
五、 告白流传……………………………………………….50
六、 告白宣传……………………………………………….53
第五部门 发起篇
一、项目运作模式…………………………………………….55
二、酒店治理公司发起—万豪……………………………….57
三、产物设计发起…………………………………………….61
附件1：告白设计样稿

第二部门 市场篇
一、三大经济指标状况
1、GDP的生长状况
资料来源：苏州市统计局

2、财产结构生长状况

资料来源：苏州市统计局

3、居民消费代价指数变革状况
资料来源：苏州市统计局

4、由上述三个经济指标图例，可见：
2003年苏州市全年实现海内生产总值2802亿元，比上年增长18%，已连续多年保持两位数的高速增长。需要指出的是：按户籍人口盘算，2003年苏州人均GDP到达4.77万元，上海为4.66万元，杭州为3.27万元， 宁波为3.22万元，但在都市居民人均可支配收入方面，苏州只为12361元，而上海、杭州、宁波分别为14867、12898、14277元。2003年城镇居民人均可支配收入增长16.4%，正逐步缩小与上海、杭州、宁波等长三角领先都市的差距。
2003年苏州市第三财产相比2002年下降3.3个百分点。第二财产占到63.1%，苏州已形成以电子信息、生物医药、新质料等高新技能财产已占主导的新兴产业都市，机电产物已成为苏州的第一大类出口产物。相比苏州的产业化进程，都市化相对滞后，作为苏州经济都市化进程中重要一环，第三财产生长滞后，比重与其他都市相比略低。加速都市化生长，应该依托制造业和旅游业，鼎力大举生长商务办事、现代物流、会展业以及新兴居民办事等，整体全面推进苏州市的都市化进程。
2003年苏州居民消费代价总水平上升0.4%，全年代价总水平延续了上年微升格式，分类指数四升四降。食品类、衣着类、医疗保健和小我私家用品、居住类代价分别比上年上升3.2%、1.6%、3.0%和0.9%；烟酒及用品、家庭设备用品及维修办事、交通及通讯、娱乐教诲文化用品及办事代价分别比上年下降0.5%、3.4%、5.7%和1.5%。

二、三大需求快速增长
1、投资范围继承扩大

资料来源：苏州市统计局

2、消费品市场快速增长
资料来源：苏州市统计局

3、外向型经济的推动力继承增强

资料来源：苏州市统计局
资料来源：苏州市统计局

4、由上述三大需求图例，可见：
2003年，全社会牢固资产投资继承保持高速增长，全社会牢固资产投资额完成1149.9亿元，增长71.1%，其中国有经济投资275.2亿元，增长91.0%；私营个别投资较快增长，完成投资272.7亿元，增长50.0%；外商投资增长迅猛，完成投资371.3亿元，增长100.6%。
陪同旅游业的生长，苏州市消费品市场保持了繁荣、活泼的旺销态势，2003年实现社会消费品零售总额亿元，增长%。2003年全市旅游业在春季旅游旺季受到SARS严重影响，但全年仍实现旅游总收入235.96亿元，比上年增长19%。旅游外汇收入2.91亿美元，增长4.5%。
 全市开放型经济保持了良好的态势，全年实现进出口总额突破600亿美元，到达656.63亿美元，比上年增长80.4 %，其中出口总额326.34亿美元，比上年增长76.2%。外商投资企业出口额281.63亿美元，内资企业出口额44.68亿美元，其中外贸公司出口额26.12亿美元，私营企业出口额6.89亿美元，分别比上年增长84.8%、36.4%、19.6%和150.1%。全年机电产物出口额250.89亿美元，增长95.6%，机电产物出口额占全市出口总额的比重达76.9%，比上年提高7.7个百分点。高新技能产物出口178.95亿美元，比上年增长108.9%，占全市出口总额的比重为54.8%，比上年提高8.5个百分点。在出口总额中，一般贸易出口64.32亿美元，进料加工贸易出口215.04亿美元，来料加工装配贸易出口46.43亿美元，占比分别为19.7%、65.9%和14.2%。

三、产业高增长成为动员经济快速增长的主要因素
产业经济体现出良好的运行态势，生产快速增长，效益稳步提高，产业经济总体运行质量进一步提升，开创了近几年来苏州市产业经济最好的增长格式。 2003年全市完成产业总产值亿元，增长%，其中范围以上产业完成总产值亿元，增长%。
 外资及港澳台产业增长最为突出。全年，全市外资及港澳台产业继承保持强劲的势头，实现产值亿元，增速达%，凌驾全市产业个百分点。
 高新技能财产生长势头强劲。参加WTO后，苏州成为国际知名的投资理想地，产业园区、苏州新区、昆山开发区、吴江开发区电子信息产物制造业基地逐步形成，条记本电脑、液晶元器件及显示器、数码相机、主机板、扫描仪、印刷线路板等高新技能产物以更快的速度增长，IT制造业对苏州市产业经济的拉行动用更趋明显。
重产业比重提升加速。2003年，范围以上重产业产值亿元，比重到达%。

四、财务收入、居民收入与经济增长速度同步提高
2003年，苏州市完成财务收入亿元，。
      资料来源：苏州市统计局

五、苏州房地产市场宏观状况

1、土地生意业务量增长迅速

资料来源：苏州市土地储备中心；2004年数据为1-6月

2、房地产投资
资料来源：苏州市统计局
3、苏州房地产开发及销售情况

资料来源：苏州市统计局
4、苏州房地产销售金额及增长率

资料来源：苏州市统计局
5、由上述图例，可见：
5.1房地产市场供销两旺。2003全年区内新开工商品住房达153万平方米，竣工51万平方米，累计开工383万平方米，累计竣工面积191万平方米。2003年的开发建立量已经完成了150万的年度筹划，比去年的开发量增长了一倍以上。
在园区商品房供给大幅增加的同时，商品房销售依然保持上涨的势头。近两年来，由于园区商品房热销，预售已成为主要售楼形式，许多楼盘根本上在开盘后2、3个月内即预售告磬，总体销售率几近100％。在未开盘的几个主要楼盘，往往是预订的总人数为实际供给量的3－4倍。
5.2房地产生长势头良好，在市区中所占的份额继承上升。预计2003年园区新开发量占苏州市区总量（含吴中、相城区）比例达30％以上，这一比例比去年全年的19．23％增长11％以上，园区开发量在市区中所占的份额继承上升，预计未来几年这一比例还将有所增长。
5.3存量房地产生意业务活泼。随着园区湖西地域地段的日趋成熟，宽大购房者越来越看好园区的二手房市场。截至2003年12月底，园区二手房转让登记达963套，10．64万平方米，成交金额2．76亿元，分别为2002年的1．91倍、2．39倍和2．83倍，一年之内成交额涨了三倍。

六、苏州市酒店公寓走势阐发
1、总体生长趋势
近年来，苏州商品房产物更新换代急剧加速，新潮设计层出不穷，其中，酒店办事式公寓尤为耀眼。我们认为，酒店式公寓的火爆有着十分深刻的配景。
首先，前两年流行的酒店公寓以小户型为主。它乐成突破了“几万元进入市中心”的衡宇生意业务瓶颈。在衡宇单套面积越做越大的行情下，市中心衡宇代价不停走高，而苏州酒店式公寓的房价大多在二十五元万左右，这就大大吸引不肯离开市中心的客户。此类产物前两年求过于供，2004年后根本到达供需平衡。
其次，第一次把衡宇定位于酒店式办事公寓的“白领公寓”、“和乔丽晶”等项目，以中、大户型为主，在市中心人口频繁流动、居住区日益边远化、苏州快速向多数市迈进的情况下，它就向大量的高层治理人士及白领人士提供了一种全新的居住形态。目前此类产物客源稳定、投资回报率高，市场前景乐观。
再者，全装修公寓的设计日趋完善，功效与办事提升到一个全新的高度，从而既包管了酒店式公寓的使用功效，又突出了它的本性化，同时强调了私密感，又以产物紧缺的特点确保投资型客户的投资回报。
另外，从以下几个方面也可看出酒店式办事公寓有较大的生长空间：
①苏州GDP进入全国前四名，作为上海的后花圃，敞开门做生意，与其他国度的商贸往来会越发密切，随着苏州都市功效的完善，对酒店式公寓的需求亦会有个量的增加。
②随着港澳台人士及与上海等周边多数会在生意往来日益频繁，都有利于港澳台人士购置、租用或投资苏州酒店式公寓。
③经济活泼、网络时代的来临，引发大量的创业者参加到SOHO一族，他们对酒店式公寓的需求是相当大的；有人需求，就有人投资，相信当地的投资客亦有很大热情。
④海内与苏州有商务往来的公司或通过苏州与外国公司进行商务来往的企业，对苏州酒店式公寓亦有相当需求。
酒店式办事公寓作为房地产市场上的一种新型物业，具有十分奇特的“本性”，既然存在于市场，就一定有其奇特的地方。
酒店式办事公寓作为一种物业形态，其出现的时间不久，产物还处于增长发育期，市场另有足够的空间和时间。因而，我们认为，苏州酒店式办事公寓总体生长趋势是在短期内与房地产其它产物同生死、共生死的趋时，在竞争中配合生长。

2、位置漫衍走势
从目前外洋发达国度的成熟经验来看，酒店公寓主要漫衍在三个区域，其一是闹市中心，如CBD焦点区、市中心，其二是都市轻轨、地铁或公交的车站四周，其三是以事情为导向、从业人员多数为年轻人的地域，如大学城四周，科技园四周IT财产人士的聚居地，电视台四周告白人的聚居地等等。这些区域对酒店公寓的需求较大、较会合，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合大范围开发酒店公寓项目。
因此，我们物业选址应该照旧在目前酒店式公寓相对会合的上述三个区域。同时考虑地段优势；物业的聚集优势，能够迅速积聚足够的购置人气；交通便捷水平。综合以上因子，我们认为未来苏州酒店公寓位置漫衍走势具体如下：
n 市中心焦点位置——观前街、石路及重要交通要道四周区域；
n 园区——东环路上的烂尾楼、老机场路四周及园区未来的行政经济中心湖东板块；
n 新区——狮山路四周、轻轨四周；
n 相城区——新行政中心四周；
n 吴中区——因生长较其它区域迟钝，该类产物的出现量不会很大。

3、产物生长趋势
3.1产物功效结构趋势。
居住形客源和办公型客源在需求上有着很大的差别，如何使这二种的功效需求更好的糅合在一起，是我们应该重视的一个问题。并且在功效需求上，二者也有着极大的差别，如安在居住功效和办公功效上取得平衡，是一个难以解决的问题。因此我们发起在筹划时尽量能把居住区和办公区离开。80%区域为居住功效，20%区域为办公功效是未来酒店式公寓功效结构生长的大趋势。
3.2户型生长趋势。
应该尽量规避目前烂尾楼通风差、光照不敷、房间面积要么局促、要么浪费的毛病以及公摊面积过大的缺陷；缩小住宅的公摊面积，增强产物的通风性、光照度、增强空间的利用度以及提高房间的舒适度，淘汰每层的房间数等是未来酒店式公寓户型的生长趋势。另有就是户型设计推陈出新，复式房、夹层房、三层梯形房等新型房型将逐步进入市场，并领衔该类物业康健生长。
3.2面积生长趋势。
居住面积和办公面积有着本质的区别,面积向经济、实用、公道、多元化的偏向生长；未来居住面积在40-50平方米之间较为多见，而目前以高等较高、以出租为主、适合中短期居住的酒店式办事公寓已经出现60~280平方米之间的如白领公寓、和乔丽晶等高等产物，近年来非常被市场看好。
3.3产物销售方法趋势。
目前苏州酒店式公寓缘于市场好的因素，销售方法过于简朴，未能体现生产物的奇特性带来的多种营销手段；就目前上海酒店公寓市场而言，许多酒店公寓公寓都接纳了包租的形式，包租期为3-5年，投资回报率在6%/年左右。
3.3物业治理趋势。
高品质完善的物业治理也将会对酒店式公寓市场的生长起到决定性的作用，就目前苏州酒店式公寓市场的物业治理还没有到达很高的水平，相对出现了停车位不敷，装修尺度不公道，办事项目少等隐患。提供居家舒适、办公方便是酒店式公寓治理、办事的两大重点，未来酒店式公寓的物业治理将进步全面酒店治理化，完善办事，以期真正体现“酒店式办事，公寓化治理”的宗旨。
3.4内部配套趋势。
未来酒店式公寓内部配套将更为公道、实用：泛会所，豪华大堂，宽通道，室内游泳池等配套是酒店式公寓生长的主导偏向，随着酒店式公寓的生长，产物将进一步细分，未来市场上还将会出现具有种种差别产物特色的酒店式公寓。
3.5装修趋势。
之所以现今许多人把目光投向酒店式公寓，其内部为全装修是一个不容忽视的因素之一，苏州酒店式公寓的装修尺度目前是乱七八糟的，有的只配家具和内部简朴装修；有的是精装修，所有的家电都配置到位，其中后者将是今后的生长趋势。另外苏州酒店式公寓的装修是接纳菜单式的，未来的生长趋势来看，开发商要提供更多的范畴，凭据客户的要求来装修，无论多品质照旧装修气势派头上都将有进一步的提高。
3.6修建趋势。
目前存在的烂尾楼正逐渐被市场消化掉，未来市场上出现的酒店式公司将会以新建修建为主，因此从房型、筹划上都市比目前的产物要提高一个档次。
4、市场走势
4.1 “酒店式办事公寓”打开了酒店公寓的新篇章。
凭据我们对上海酒店公寓市场的了解，小户型酒店式公寓应该是一种过渡产物，在一定水平上是对大量烂尾楼的一种最理想的再生要领。最近半年内，上海的小户型酒店公寓市场已经有开始冷却的趋势。而“酒店式办事公寓”作为“小户型酒店式公寓”的升级品，以其多样化的房型，更高品质的社区与配套以及完善的办事理念打开了酒店公寓的新篇章，迅速提升产物销售量，是产物最佳的再生要领。酒店式办事公寓的市场公布,必将改进酒店公寓房产下滑趋势,打开房产新的制高点,在横向小户型酒店公寓市场趋于平稳的状况下,酒店式办事公寓以其特殊的功效设施,齐全完备的办事体系,必将赢得更大的市场领域。
4.2酒店式公寓将向多元化、品质化生长。
苏州作为一座正在生长成熟的移民都市，对住房的需求量将逐年递增，全装修小户型住宅也是前两年兴起的新生事物。相对上海、杭州这些一级都市，生长照旧很不成熟的，同时也存在一定生长空间。目前苏州市场上真正投入使用的只身公寓越来越多，也就是说，苏州人的只身公寓供需已根本平衡。在供需已经平衡的的状况下,酒店式办事公寓的肯定会有更大的生长空间，肯定会向多元化、品质化生长。各行各业的商务精英,社会商务运动,聚会,商务聚会会议,财产外交会,公司办公地点等都市选择酒店式公寓作为其运动场合.选择酒店式公寓有几点利益:
l 酒店式公寓具有和商务写字楼同样的功效,适合办公;
l 酒店式公寓有足够完善的办事配套设施,为商务谈判、商务交换提供了良好的情况、幽雅的气氛和一流的生意业务平台。
4.3苏州市场客源富足。
苏州作为一个产业生产基地以及一个旅游都市，每年会有大量商务人士、游客进入苏州，对这种私密性更强的产物有一定的需求。同时全国每年大量的各地人才涌入苏州，在事情的前期，这些高级白领对自由、温馨、方便的小户型住宅有一定的偏爱。但在后期这部门消费者因为事业的需求、家庭结合的需要，会对酒店式办事公寓更为喜爱，所以这部门消费者对未来酒店式办事公寓的生长具有很大的市场和空间。另有随着产业园区建成而不停增多的小公司，经常也会选择面积较大的酒店式公寓作为其居住地或办公所在。利用酒店式公寓作为其商务谈判的平台，从品位上修建自己商务谈判领域。苏州市场的客源富足条件，将会对酒店式公寓的生长产生很大的推动和刺激作用，全面动员酒店式公寓生长，刺激房产经济腾飞。
4.4综述。
该类物业凭据我们掌握的数据阐发，只要酒店式公寓的开发量不凌驾一个都市住宅开发总量的15%，这个市场应该就是康健的。所以说目前来看，苏州酒店公寓“特别是目前上海市场看好，苏州方兴未艾的酒店式办事公寓”凭借其奇特的产物定位、鲜明的产物本性的、完善的产物功效，还将有很大的市场生长空间，至少在短期的2年内市场不会出现萎缩。利用短期内不会萎缩的良好形式，打开酒店式公寓的开发领域，更好的推销产物，打生产物与其他产物的差别之处，突出本产物的优势，突出本产物的举世主题、特色气势派头办事、全面细致周到完善治理，打造苏州第一家举世特色生态、涉外高级酒店式公寓。
5、代价走势
通过市场观察，我们发明在苏州的外资企业和高科技财产快速生长的同时，一批批年轻的高级白领迅速产生，他们同时也处于创业阶段，对生活、居住的要求档次较高。“酒店式办事公寓”作为一种酒店公寓的新产物，目前在出租房代价差距较大。

项目
案 名
工职位置
产物筹划
租/售代价
入驻情况
交付尺度
租赁公寓
白领公寓
园区星海街168号
204~232㎡
＄2000~2500/月
95%
全配
挹翠华庭
新区滨河路215号
150~300㎡
＄1100~1600/月
80%
全配
锦华苑
新区狮山路38号
163~200㎡
＄2100~2600/月
90%
全配
租赁别墅
御花圃
新区长江路318号
240~350㎡
＄2500~6800/月
85%
全配
白莲花圃
市区干将西路
270~290㎡
＄2000~3000/月
70%
全配
独墅苑
园区通园路
200~257㎡
＄1900~2400/月
80%
全配

由上表可以看出，苏州高等物业主要会合在新区和园区，整体进驻率都在80%以上，租金高达＄1100~6800/月，主要受益于苏州外向型经济的高度生长、世界五百强中近100强的入驻、台资企业的扩容，以及外企高层治理者、海归派、乐成的私营业主和ＩＴ、金融精英、文化艺术界知名人士大量涌入，带来庞大的高等物业需求。

七、苏州产业园区现状
1、苏州产业园概述
1.1苏州产业园区于1994年正式启动建立。行政辖区面积260平方公里。其中，中新互助区筹划面积70平方公里，筹划居住人口50万，筹划吸引种种投资1000亿美元。园区的生长目标是：建成现代化、国际化、园林化的高科技产业园区。8年多来，园区注重借鉴海内外先进都市经验，融新加坡国际化理念和苏州文化秘闻于一体，建成区内每平方公里底子设施投资近1亿美元，形成了纵横交错的高品级门路、高尺度设施和一批大容量源头厂，主要经济指标一直保持着年均50%左右的增幅。目前，园区已成为中国生长速度最快、开发水平最高、吸引外资最多的开发区之一。

1.2金鸡湖周边筹划。金鸡湖是苏州产业园区名贵的风物资源。其湖面约７平方公里，环湖地域将开发成为现代气势派头的休闲娱乐空间。　

据筹划，金鸡湖地域的主要景点有：

（1）都市广场

　　金鸡湖西岸，紧临园区商业区，是园区东西向中轴线上的大型开放式休闲空间之一。总面积为26.3公顷，北侧的亲水公园是软性的户外运动天地，沿湖部署有一连串的小型开放式公园和广场，供人散步休憩，眺望湖景。中间的大型广场可举办群众聚会会议和节庆仪式。

（2）湖滨大道
　　位于金鸡湖西岸，靠近商业区。由沿湖驳岸、步行大道、圆弧踏步、观景台和成片绿地组成，总面积为，设有游艇俱乐部、码头、艺廊等设施。立于北侧湖畔的大型现代金属雕塑"圆融"，出自新加坡著名雕塑家孙宇立先生手笔。"圆融"高12米，由两个动态扭转的圆紧密相叠而成，寓含中新双方密切互助，相辅相成，相互融会的深意。

（3）水巷邻里
　　水巷邻里总面积为，是配有商业设施的中、高密度住宅区。座落在一连串相互连结的河道之间，住宅群围绕着一小我私家工水湾而建。沿着水湾的大众开放空间部署有商店、咖啡座及餐厅，既有浓郁的现代都市色彩，又能再现苏州古城小桥流水的幽雅风采。

（4）望湖角

　　望湖角在金鸡湖南岸，总面积为55.8公顷，大部门面积为以小岛和沼泽湿地为主的野生动物和自然生态掩护区。游客可以穿梭于众多小岛之间，领略湿地风物；也可以通过图文解说和电脑模拟，了解自然接的种种奇妙景象。除观景区、花草展示区和游客办事中心外，望湖角还保存少量土地，用作研究机构建立。

（5）金姬墩
　　金姬墩主要是由独栋别墅所组成的高级住宅小区，设施完善，自成一体。占地约。小河及绿带相互交错，每栋别墅单元均享有自然景观。

（6）文化水廊

　　文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、大众机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要门路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

（7）玲珑湾
　　玲珑湾是金鸡湖畔密度较高的住宅小区，占地，座落在金鸡湖北岸，与西岸的都市广场隔湖相望，跨越湖湾而建的金鸡湖大桥将两者连为一体。这里拥有占地宽广的开放空间。高层修建部署在小区的北側，修建物高度遂次低落，靠近湖边为最低，为住户提供更为开阔的视野。

（8）波心岛
波心岛区的主要土地使用为开放空间配合渡假游乐设施和商业运动，土地总面积为，包罗了主要的渡假酒店和渡假小屋，同时有一大型的湖滨游泳区、避静中心、垂纶区、水上运动、旅游谘询中心和其他相关的旅游设施。全岛筹划以提倡水上休闲运动为主，包罗有滑浪、帆船板、游艇、水上摩托车和游泳等，同时也是来往都市广场和文化水廊的水上载客快艇主要停靠站。
优秀的情况、景观筹划奠基了本案销售市场的底子。

2、苏州产业园生长目标及完成情况
2002年5月，中新联合协调治事会第六次在新加坡乐成举行，聚会会议提出了今后三年苏州产业园区加速生长的新目标：即新投入建立资金凌驾100亿元，根本完成70平方公里底子设施的开发，开端形成园区的都市形态；努力实现条约外资凌驾200亿美元，实际利用外资凌驾100亿美元，GDP到达500亿元；创造出"优美情况、优质办事、优秀人才"的新的综合优势，开端建成具有国际竞争力的开发区。2002年5月，中新联合协调治事会第六次在新加坡乐成举行，聚会会议提出了今后三年苏州产业园区加速生长的新目标：即新投入建立资金凌驾100亿元，根本完成70平方公里底子设施的开发，开端形成园区的都市形态；努力实现条约外资凌驾200亿美元，实际利用外资凌驾100亿美元，GDP到达500亿元；创造出"优美情况、优质办事、优秀人才"的新的综合优势，开端建成具有国际竞争力的开发区。

3、园区入住企业情况
世界500百强在园区投资的企业
企业中文名称
企业英文名称
国别 / 地域
企业中文名称
企业英文名称
国别 / 地域
德利多富信息系统(苏州)有限公司
Wincor Nixdorf Retail & Banking Systems (SZ) Ltd.
德国
艾默生电气(苏州)有限公司
Emerson Electric (Suzhou) Co.,Ltd.
美国
力斯顿听力技能（苏州）有限公司
Rexton (Suzhou) Hearing Systems Co., Ltd.
德国
苏州尚美国际化装品有限公司
Suzhou Beautycos International Co., Ltd.
法国
三星电子(苏州)半导体有限公司
Samsung Electronics (Suzhou) Semiconductor Co.,Ltd.
韩国
美宝莲（苏州）化装品有限公司
Maybeline (Suzhou) Cosmestics Co., Ltd.
法国
苏州三星电子有限公司
Suzhou Samsung Electronics Co.,Ltd.
韩国
葛兰素-威康制药(苏州)有限公司
Glaxo-Wellcome Pharmaceutical (Suzhou) Co., Ltd.
英国
富士通多媒体部品（苏州）有限公司
Fujitsu Media Devices (Suzhou),Ltd.
日本
久保田农业机器（苏州）有限公司
Kubota Agricultural Machinery (Suzhou) Co. Ltd.
日本
苏州产业园区国信方舟软件技能有限公司
SicNoah Software Technology Co., Ltd.
日本
狮王啤酒饮料（苏州）有限公司
Lion Nathan Beer & Beverage (Suzhou) Co.,Ltd.
日本
纳贝斯克食品(苏州)有限公司
Nabisco Food (Suzhou) Co., Ltd.
美国
安特优发动机工程（苏州）有限公司
MTU Engineering (Suzhou) Co., Ltd.
德国
比欧西气体(苏州)有限公司
BOC Keppel Industrial Gases (Suzhou) Co., Ltd.
英国
德尔福德科电子系统（苏州）有限公司
Delphi Delco Electronics Systems (Suzhou) Co., Ltd.
美国
礼来(苏州)制药有限公司
Lilly Suzhou Pharmaceutical Co., Ltd.
美国
SIP华能阿莫科清洁能源有限公司
SIP Huaneng-Amoco Clean Energy Co., Ltd.
英国
企业中文名称
企业英文名称
国别 / 地域
企业中文名称
企业英文名称
国别 / 地域
百得（苏州）电动东西有限公司
Black & Decker (Suzhou) Power Tools Co., Ltd.
美国
飞利浦半导体（苏州）有限公司
Phlips Semiconductors (Suzhou) Co., Ltd
荷兰
苏州百特医疗用品有限公司
Baxter Healthcare (Suzhou) Co., Ltd.
美国
苏州产业园区壳牌燃气有限公司
SIP Shell Gas Co., Ltd.
荷兰
日立半导体（苏州）有限公司
Hitachi Semiconductor (Suzhou) Co., Ltd.
日本
诺基亚（苏州）电信有限公司
Nokia Suzhou) Telecommunication Co., Ltd.
芬兰
日立仪器（苏州）有限公司
Hitachi Instrument (Suzhou) Co., Ltd.
日本
芬欧汇川（苏州）林业有限公司
Upm-Kymmene (Suzhou) Forest Industry Co. Ltd.
芬兰
日立显示器件（苏州）有限公司
Hitachi Display Device (Suzhou) Co., Ltd.
日本
芬欧汇川（苏州）纸业有限公司
SIP Asia Pacific Paper Converting/Board Co., Ltd.
芬兰
日立金属（苏州）电子有限公司
Hitachi Metals (Suzhou) Electronics Co. Ltd.
日本
采埃孚传动技能（苏州）有限公司
ZF Drivetech (Suzhou) Co., Ltd.
德国
日京创业（苏州）食品有限公司
Nokkyo Create (Suzhou) Food, Ltd
日本
迅达电子(苏州)有限公司
Schindler Electronics (Suzhou) Co., Ltd.
瑞士
苏州住友电木有限公司
Sumitomo Bakelite (Suzhou) Co., Ltd.
日本
阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司
Alcatel Suzhou Telecommunications Co., Ltd.
法国
霍尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司
Honeywell Specialty Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.
美国
依卡化学品（苏州）有限公司
Eka Chemicals (Suzhou) Co., Ltd.
荷兰
德联覆铜板(苏州)有限公司
AlliedSignal Laminate Systems (Suzhou) Co., Ltd.
美国
乐骏密封件（苏州）有限公司
Le Joint France (LJF) (Suzhou) Co., Ltd.
法国
企业中文名称
企业英文名称
国别 / 地域
企业中文名称
企业英文名称
国别 / 地域
凯联航空发动机（苏州）有限公司
AlliedSignal CATIC Engine (Suzhou) Co., Ltd.
美国
卡特拉-汉莫（苏州）电器有限公司
Cutler-Hammer (Suzhou) Electric Co., Ltd.
美国
三井铜箔（苏州）有限公司
Mitsui Copper Foil (Suzhou) Co., Ltd.
日本
苏州欧尚超市有限公司
Auchan Supermarkt (Suzhou) Co., Ltd.
法国
博世汽车部件（苏州）有限公司
Bosch Automotive Products (Suzhou) Co., Ltd.
德国
苏州产业园区颐莫尚置业有限公司
Suzhou Industrial Park Immochan Real Estate Co., Ltd.
法国
索迪斯（苏州）餐饮办事有限公司
Sodexho (Suzhou) Catering Co., Ltd.
法国
苏州百安居装饰建材超市有限公司
B&Q Dec.&Constr. Material Supermarkt(SZ)Co.,Ltd.
英国
综合看：
l 园区已批准外商投资项目1000多个累计条约外资到达136亿美元，实际到账外资57亿美元；
l 集聚内资企业5000余家，累计注册资本235亿元。
l 区内名列世界500强企业有41家，投资额上亿美元的项目有33个。
l 中新互助区内每平方公里投资密度凌驾10亿美元，项目平均投资额凌驾3000万美元，企业开工率和投产率分别到达63％和71％，八成投产企业实现赢利。
l 区内跨国公司设立的种种研发机构有50余家，外洋留学生企业和种种科技型企业分别凌驾100家和400家。

1、项目优势：
l 依托园区优秀的底子筹划——中新两国通力互助的结晶，优秀的筹划奠基了园区成为高等居住区的底子。
l 交通便捷——靠近机场路，进出产业园区的各大企业便捷。
l 富厚的景观资源——地块处于金鸡湖、独墅湖之间,周边无高层建立，可将两大湖景尽收眼底。
l 周边工场、企业将将提供大量客源——地块周围有包罗世界500强在内的多家企业，提供了较多客源。
l 开发商品牌效应明显——中新置地开发商具有很高的知名度。
2、项目劣势：
l 目前周边大情况不佳——目前周边根本处于一种待开发状态：北部有工场，与居住区稠浊。
l 人气不敷——目前周边根本没有成型的居住小区，距离已有的邻里中心较远，在短期内无法形成居住的聚集效应。
l 缺乏生活配套设施——目前项目周边无购物、教诲、医疗设施，配套上的落后造成业主入住后日常生活未便。
3、项目时机点：
l 高起点的筹划奠基了园区将成为苏州的富人区——从政府的筹划中，可以看出园区将会建立成为综合区，未来的情况和配套将会有很大的提高。
l 同质化竞争少——目前苏州市区、产业园区缺乏范围性的高等公寓，市场供给上存在很大的空白。
l 潜力巨大的需求市场——从苏州整体筹划来看，向东面生长已经是一定的趋势，大量大型外资企业的进入使得更多消费者会选择在园区购房。
l 高尔夫球场的建立使全案更显贵族化——本案东面即将制作的高尔夫球场以及四周的低密度居住区，使本案产物更显贵族化。
4、项目威胁点：
l 思维定势——在苏州人看来（其中不乏部门投资客），本案所在地域属于郊区，只有农民居住在那里，这种根深蒂固的思维方法给本案销售带来较大困难。
l 现阶段产物形象难以提升——目前总体情况欠佳，与高等社区定位不相符，影响了项目品质。
l 机场路带来的嘈音——本案紧邻连接金鸡湖东西两侧的主干道机场路，巨大的交通嘈音所带来的影响不可制止。
l 产物档次在很大水平上靠自身创造——存在一定的风险。
l 苏州房地产市场整体形势走弱,影响产物的未来租赁代价。
5、总结：
明确的高端市场定位，整和利用已有的地段观点、产物筹划、办事理念、开发商品牌等等资源，制造差别化产物，抛开现存的市场、甩开竞争，成为真正意义上的与自身竞争。这就要求我们对本案的产物定位、营销推广上有一准确的掌握，从而包管本案的乐成运作。
九、项目三大考量因素
1、对市场供求的考量
对市场供求的考量
市场需求状况
市场供给状况
1 园区普通项目上市量加大，市场竞争势必加剧。
2 新批土地产物容积率逐步提高，小高层与高层产物增多。
3 产物出现高品质+范围化趋势。
4 同质化竞争明显。
1 随着经济的快速生长，大量外资企业的入住，产生相应的高品质居住需求，而市场又无法满足这种需求。
2 大量投资客源苦于寻找具有优秀性价比的产物，对本案的销售有较大的推动。

2、对产物的考量
对产物的考量
日益增多的附加代价，尤其物业办事。

满足高品质居住需求。

3、对区域的考量
3.1外延的地段中心观点与政治、文化、经济中心的干系。
3.2自然情况与未来筹划的影响。
3.3完善的生活性能设施与成熟或即将成熟的区域居住气氛是吸引购房的要害。

十、客户群描述
1、客户群心理需求
1.1追求住宅向都市新开发地域生长，担当新的情况。(湖东地域的热卖便是实例)
1.2对具有优秀性价比的住宅心理担当水平高。
1.3投资客源比例逐步上升，开端预计约占到园区市场份额的50%左右。
结论：当地块位于都市新开发地域，临近就业基地，具有较好的性价比，更宜得到高品味人士的青睐。

2、苏州高等租赁客源阐发
目前的园区、新区、吴中开发区有相当多的外资企业，有许多外籍的外资企业的主管将要在本市购房。去年，园区、新区、吴中新增外企200多家，加上原来的和即将进入的外企，我们的客源将非常庞大。下表是这些客源的租房尺度：
国籍
公司
职务
租金(人民币/月)
荷兰
伊卡化学
总经理
70000
西班牙
英多光学
总经理
30000
德国
科得宝无纺布
总经理
20000
美国
PPG包装
总经理
18000
新加坡
碧迪医疗器械
总经理
8000
台湾
罗技电子
厂长/经理
11000
德国
西门子
市场总监
8000