房地产开发的全部步骤.docx

房地产开发的全部步调

首先在领土部分拿到地块,取得《国有土地使用证》和《建立用地筹划许可证》并得到相应地块的都会筹划规条,然后到设计院凭据规条进行方案设计.然后将方案交到筹划部分进行报建,报建通事后找地勘单元做地勘,得到地勘资料后交设计院进行施工图设计.施工图审查及格后.取得了《建立工程施工许可证》和《建立工程筹划许可证》就委托施工单元,监理单元进行建立,主体工程完工进行主体验收一次,竣工后进行竣工验收一次.在取得《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》后就可以进行衡宇销售. 房地产商具备什么条件才气销售商品房呢？凭据国度有关法例的划定，必须得到五种特定许可证。这五种特定许可证就似乎是房产销售的"绿卡"，缺一不可。
我们知道，房地产开发商在房地产市场上销售商品房，应当具备一定的条件，凭据有关划定，在房地产治理部分治理商品房销售的种种手续。购房人为防备受非法房地产商的欺骗，在进行签订购房条约之前一定查验房地产商是否有正当的售房手续，种种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备种种售房文件、证件是否完备。房地产商在销售商品房时应具备"五证"即《国有土地使用证》、《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《建立工程施工许可证》和《商品房销售许可证》
（一）《国有土地使用证》 　　本证是证明土 使用向国度支付土地使用权出让金，得到了在一定年限内某块国有土地的使用权的执法凭证。凭据《都会房地产治理法》的划定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地治理部分签订土地使用权出让条约，并凭据出让条约的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。不然房地产商不得转让房地产。有的房地产商在团体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为凭据有关执法划定，团体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要凭据土地使用权出让条约约定的土地用途进行开发建立。有的房地产商得到出某块地的土地使用证，但条约约定的土地用途不是制作商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上制作可在市场上销售的商品房，这种情况也是不正当的。
（二）《建立用地筹划许可证》　　本证是建立单元在向土地治理部分申请征用、划拨土地前，经都会筹划行政主治理部分确认建立项目位置和范畴切合都会筹划的法定凭证。核发《建立用地筹划许可证》的目的在于确保土地利用切合都会筹划，维护建立单元凭据都会筹划使用土地的正当权益，为土地治理部分在都会筹划区内行使权属治理职能提供须要的执法依据。购房者观察房地产商是否具备《建立用地筹划许可证》，可以判断房地产商售房的正当性。未取得《建立用地筹划许可证》而占用土地的，其建立用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。
（三）《建立工程筹划许可证》 　　本证是有关建立工程切合都会筹划要求的执法凭证，国度核发《建立工程筹划许可证》的目的，是确认有关建立运动的正当职位，包管有关建立单元和小我私家的正当权益。该证件同时也是建立运动中担当监视查抄时的法定依据。房地产商如未取得《建立工程筹划许可证》大概建反《建立工程筹划许可证》的划定进行开发建立，严重影响都会筹划的，都会筹划行政主管部分可责令其停止建立，限期拆除大概没收违法修建物、构筑物大概其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单元大概上级主管构造赐与行政处分。
（四）《建立工程施工许可证》 　　本证明修建施工单元切合施工种种条件，允许其开工的批准证件。修建施工是一项庞大的生产运动，是记地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、修建质料等各方面的因素。当种种施工条件完备时，建立单元应当凭据筹划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部分治理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
（五）《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》　　本证是市、县人民政府房地产商行睡治理部分允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加速房地产融资、搞活房地产市场。但这种方法具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的正当权益，《都会房地产治理法》划定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政治理部分治理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才气预售商品房。有的都会为了更好地范例房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别治理《内销房销售许可证》和《外销房销售许可证》。别的，房地产商在销售商品房时，如衡宇已经建成，还应当持有衡宇所有权证书。购房者如果要观察商品房的修建质量，还可以查验房地产商的工程验收证
第一节 房地产开发项目建立的招标与投标
凭据事情的时间顺序和事情内容，我们可将开发项目的具体实施阶段分为三个有序
的部分：即招投标、项目施工历程治理、竣工验收。
一、概述
因为条约形式的选择决定了承包商的人员组成和所负担的风险，而项目治理的乐成与否直接干系到生长商开发投资总体收益目标的实现。

凭据现行的修建工程监理的有关划定，生长商首先应与其委托的监理单元商讨把你的方法和承包条约的形式后才气进行招标事情。
二、房地产开发项目建立的招投标
招标投标的根本观点

招标投标是一种生产生意业务行为，是商品经济生长到一定阶段的产物。房地产开发项目的招投标则是指房地产生长商设定“开发项目建立”这一标的，招请若干个建立单元进行秘密报价竞争，由生长商从中选择优胜者，并与之告竣协议，签订条约，按条约实施。
生长商通过招标方法发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单元。因而生长商在招标时必须考虑投标单元的技能实力、经济实力、治理经验、效率的崎岖、代价是否公道、信誉是否良好。对付众多的投标者生长商只能凭据一定尺度，例如技能先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建立工程发包给他。

为了真正选择资质优良的单元承包建立项目，生长商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，包管投标者能够在平等的底子上竞争。这些招标文件包罗设计图 纸、工程数量、技能范例要求、条约条件等。所有到场投标的承包商都在同一限制条件下公正竞争，都凭据划定的招标文件投标，以便生长商进行比拟阐发，作出公正公道的评价。
最后需要说明的是，招标投标是生长商与承建单元双方的事，双方必须对峙自愿、公正、等价、有偿的原则，老实守信，考究职业道德。双方行为不但受到执法制约，同时还受到执法掩护。
在项目建立阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供给均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单元总承包，亦即所谓“交钥匙工程”。
（三）开发项目招标方法
在国际市场上，招标方法根本上可以分为两种，即公然招标和限制性招标。在我国则存在三种形式，即公然招标、邀请招标和议标三种方法。生长商可依开发项目的建立范围税庞大水平选择其中某种方法。在市场经济的条件下，生长商一般接纳公然招标和邀请招标方法。个体较为特殊的建立项目可接纳议标方法发包，但应在招标申请书中写明理由，并经招标投标治理部分批准后方可接纳。对此，1998年建立部颁布了《关于进一步增强工程招标投标治理的划定》

1．公然招标。公然招标是指生长商自己或其委托招标单元，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范畴内（如全市、全国，大项目甚至可在全世界）公然宣布招标通告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意到场的如单元前来投标。

公然招标使生长商有较大的选择范畴，生长商可以在众多的投标单元之间选择报价公道、工期短、信誉良好的承包商，同他告竣承包条约，将工程委托他卖力完成。这种公然竞争的方法会促使承包商努力提高开发项目的建立质量，缩短工期并低落本钱造价。
公然招标通常适用于工程项目范围较大、建立周期较长、技能庞大的开发项目建立。此时生长商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公然招标方法，从中选择提供公道标价和较短工期的单元作为承包单元。
生长商在公然招标时，应在招标文件中划定开标日期、时间和所在，并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应宣布，并由生长商或委托招标单元卖力人在承包商的每份标书上的报价总表上签字，今后时到授标前任何人不得修改报价。

公然招标应遵循划定的步伐，这个步伐将在下文详细叙述。生长商的评尺度则应当公允公道。在评标期间，生长商与评标组织可以要求投标人答复或澄清某些暗昧不清的问题，但不能要求投标者调解报价。生长商若希望调解代价，只能在评选出中标者后，在议标和签订条约时，通过双方协商，适当调解最后的条约价。
按通例，生长商公然招标项目应投标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不公道的或底子无法实现的。
总之，公然招标是目前修建市场合通行应鼎力大举推行的招投标方法。生长商应尽量接纳该方法发包开发项目的建立任务。
需要说明的是，公然招标历程需要经历相当长的一段时间。因为生长商审查投标者资格及其标书的事情量比力大，招标支出用度较多。这些缺点可由“邀请招标”方法来弥补。
2．邀请招标。邀请招标也称选择性招标，是由生长商或其委托的招标单元向所信任的，具有相应资格的建立单元发送招标通知书或招标邀请函，要求其到场开发项目建立投标竞争的一种发包方法。邀请招标是非公然招标方法的一种。被邀请到场投标的单元通常在5至10个之间。
生长商或其委托招标单元可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，大概先公然宣布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请工具。
接纳邀请招标方法，由于被邀请到场竞争的投标单元有限，生长商不但可以节省招标用度，并且可以提高着投标事情的效率，节省时间。但是这种招标方法限制了竞争范畴，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了生长商的选择余地。
邀请招标方法一般适用于那些工程性质比力特殊，要求有专门经验的技能人员和专用技能，只有少数承包商能够胜任的建立项目。大概是公然招标的结果未产生出中标单元，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公然招标的建立工程。
一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以生长商较少接纳“邀请招标”方法。
3．议标。议标也是非公然招标方法的一种。议标是由招标单元或投标单元的有关上级主管部分，向招标单元（即生长商）推荐或指定投标单元。议标方法适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。若生长商是国有企业，则可能会存在上级主管部分推荐或指定投标单元的可能；若生长商是合资或独资企业，则无上述可能性。因而议标方法在房地产开发项目发包中是很少用到的，是政府严格限制使用的方法，只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公然或邀请招标无人报名，或有特殊要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。
（四）招标机构的组织运作
当生长商接纳招标方法发包工程时，需要组织一个招标机构，卖力招标历程中的决策运动与日常事务事情的处置惩罚。
所谓招标历程中的决策运动是指下列事项：
1．确定开发项目发包的范畴，即决定建立项目全历程统包照旧分阶段发包，大概单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。
2．确定承包方法和承包内容，即确定是以总价条约、单价条约或本钱加报答条约，以及是以全部包工包料，照旧部分包工包料、专业工程发包等方法来发包工程。一般而言，生长商通常是选择全部包工包料的总价条约方法。但对某些高等物业，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰质料、电梯及其他高等设备一般是生长商自行采购。此时，包工包料是不完全的，生长商可在签订条约时与承包商商议具体承包条款。
3．确定标底。
4．决标并签订条约或协议。
招标中的日常事务事情主要包罗下列内容：①宣布招标通告或邀请招标函；③体例和发送招标文件；③体例标底；④审查投标者资格；⑤组织勘察现场息争答投标单元提出的问题；③担当并妥善保管投标单元的标函，卖力为其保密；①开标，审核标书并组织评标；③谈判签订协议或条约。
招标机构的人员组成，通常是由生长商或其授权代表，生长商委托的专业咨询机构的专业技能人员（现在一般是委托监理单元的人员），助理人员（即决策和专业技能人员的助手，包罗秘书，资料档案治理人员，盘算和画图人员）组成。
（五）招标步伐
凭据一般要求，房地产开发建立项目招标步伐大要有以下主要环节：
1．审查招标单元的资格。
2．报批招标申请书。招标申请书包罗以下主要内容：项目名称、情况、概算；建立单元卖力组织招标人员的姓名、年龄、业务简历、职务和职称；资金来源落实情况；图纸、园地等情况是否具备招标条件。
3．体例招标文件，体例标底，制定评标、定标要领。

工程招标文件一般包罗项目名称、地点，工程内容、建立工期和现在根本条件，工程款项支付方法，技能质量要求，实物工程量清单，物资供给方法，投标起止日期、所在、条约主要条款等。招标文件由招标单元或委托咨询机构代编。一经发出，除另有划定外，一般不得变动。标底主要包罗造价、工期和三材指标。目前标底的计价主要有三种盘算方法：即以施工预算为底子的造价包干以平方米单元为根本的造价包干和以概算为底子的造价包干。标底体例后并送政府主管招标投标的部分或委托单元审查批准后封存，严加保密，一件招标工程只能体例一个标底。
4．宣布招标通告或招标邀请书。可由招标单元凭据工程要求和自身条件，研究确定接纳招标的具体方法。
5，审查投标单元的资格。主要指招标单元要对申请到场投标的单元进行资格审查，
其中包罗企业品级、曾负担过的工程范畴和社会信誉等。对切合条件的企业，正式发出招标邀请书。
6．发招标文件及有关技能资料、图纸等，组织投标单元现场踏勘和招标文件答疑。

7投标单元在提交投标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标包管金证明
书。投标单元中标后，如果拒绝负担中标的工程任务，招标单元有权向为其出具保函的单
位索取投标包管金。

8．开标。无论接纳何种招标方法，开标都要公然进行，当众启封标书，宣体各投标企业的报价及其他主要内容，各单元标书全部宣布之后，由招标单元及公证部分就地查验标书，如果发明有的单元标书不切合招标划定时，可以发动投标单元撤回标书或宣布无效。

9．评标、定标。开标以后要凭据招标文件中划定的决标原则，对各单元的标书进行评定。确定中标的主要依据是代价公道（在标底上下5％左右幅度），能包管质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。为包管招标的公证性，可以招标单元为主，邀请有关部分及专家组成评标委员会（5人以上单数，专家不得少于2／3，且政府主管部分的人员不介／、）进行评标、决标、确定中标单元。如果决标结果，有损于国度利益时，政府主管招标投标的部分有权予以反对。

10．发出中标通知书并签订承包条约。招标单元凭据中标决定，向中标单元发出中标通知书。中标单元在接到通知后的一个月内，同招标单元配合签订承包条约。条约的主要内容必须与中标的标书内容一致，把工程造价、质量条件、违约责任等条约条款确定下来。如果发包、承包双方对条约条款有争议，应由地方主管部分仲裁。招标单元或中标单元在签订条约后撕毁，对方有权持履约包管金证明书，向其包管银行索兑包管金。由于违约给对方造成经济损失，如果凌驾履约包管金的，还应赔偿不敷部分。
三、工程建立的条约形式与一般条约条款
中标者一经产生，则生长商与承包商就进入了商签条约阶段。尽管招标文件已经对条约文件内容作了明确划定，并且承包商在投标时也表现愿意遵守，但是通常在签订正式条约之前，生长商和承包商仍需要一个商议阶段。通过商议，生长商可以到达如下目的：
第一，通过评审标书，虽然总体上可以担当被授标的投标单元的报价，但还发明报价中可能仍有某些不敷公道之处，希望通过议标，进一步压低条约代价。

第二，发明标书中某些发起（包罗技能或商务上的发起）对生长商是有利并且是可以担当的。这些发起也许是其他投标单元提出的，但生长商希望中标的承包商也能担当，因此可以在协商时与承包商讨论这些发起，并确定由于接纳这些发起而导致的代价变动。

第三，讨论某些局部变动，包罗设计的局部变动、技能条件的变动。需要特别说明的是，尽管条约形式和条约条款在招标文件中已有明确划定，但在协商阶段，只要生长商和承包商能够告竣一致意见，某些局部仍可修改。作为生长商，详细了解条约形式以及条约条款，对体例招标文件中的条约条件是有利的，对协商修订条约具体条件也是具有极大资助的。下面详细说明条约形式与条约条款。

（一）条约形式

建立条约是生长商（发包方）与承建单元（承包方）为了完成一定的建立工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有执法效力的协议。

凭据差别的分别尺度，生长商可接纳的发包条约，具体形式也是差别的。凭据计价方法差别，条约形式可分为：牢固总价条约、牢固单价条约与本钱加报答条约。凭据条约所包罗的工程范畴以及承包干系差别，条约形式又可分为：总包条约（由总承包商卖力组织分包）生长商直接发包的分包条约、独立承包条约。凭据是否包料的尺度，可分别为：包工包料条约、包工部分包料条约、包工不包料条约。下面逐一说明。

1．按计价方法差别分别。开发项目的条件差别，往往要求差别类型的条约及包价盘算要领。这些计价要领干系到生长商与承包商之间的切身利益，因而往往是双方需要耗费很大精力协商的问题。在实际中，通常接纳的计价方法有以下几种：

（l）牢固总价条约。牢固总价条约就是凭据商定的总价签订的承包条约。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和盘算标价，并一笔包死。在条约执行历程中，除非生长商要求变动原定承包内容大概设计图纸，承包单元一般不得要求变动承包价。
牢固总价条约发包方法，对付生长商而言，由于操纵较为简朴，因而是受接待的。对付承包商而言，如果设计图纸和技能说明书相当详细，市场上质料代价稳定，并能据此比力精确地推算造价，则这种承包方法也是可以担当的。但是，如果图纸和说明书不敷详细，未知因素较多，大概遇质料突然涨价以及恶劣气候的影响，承包商必须负担应变的风险。为此，承包商会加大木可预见用度来消除这些变动因素带来的风险，从而提高了工程包价，这最终对生长商是倒霉的。针对这种情况，可行的步伐是在牢固总价条约中增加一些须要的条款，由生长商分管建立期的部分风险，从而低落承包商的不可预见用度，使总包价下降。这样做对付生长商与建立工程承包商双方都是非常有利的。
增价条款的种类许多，大抵可归纳为三种形式：
①按日计价的增价条款。这种增价条款是指在条约签字日或投标报价日之后的任何代价增长，由生长商对承包商赐与赔偿。生长商应当对条约签字日，或投标报价日与实施施工安装时的质料、设备和能源本钱的差别进行部分或全部赔偿。
②重大增价的调解条款。这种增价条款是指质料、设备和能源涨价到某一百分比时，齐发商才赐与赔偿。也就是说小额风险由承包商负担，而大额风险由双方分管或完全由生长商负担。固然，这个限制百分比应当是由双方协商决定，作为生长商应尽量低落该百分地”
③延期增价条款。这种增价条款是指在某一划定时间内的条约代价虽然是牢固稳定的，但如果超出这一划定时间，则承包商可以得到该延误期间的代价增长和超支用度的赔偿。需要特别指出，若上述工期延误是承包商失误造成的，则承包商不光得不到赔偿，相反会受到罚款。因而在制定本条款时应写明原拟完工日期，以及误工责任的分别。
以上三种形式的增价条款，生长商应慎重选择。一般情况下，不接纳第一种增价条款，因为凭据该条款，生长商负担风险过多，而接纳“重大增价的调解条款”和“延期增价条款”图改好。

③需要说明的是，订立增价条款确实是增加了生长商所负担的风险，但负担风险是有回报的，此时生长商可以要求承包商削减不可预见用度，从而低落总包价。若生长商对工程建立中的不可预见因素掌握良好，则订立增价条款是符合的，也是有益的。

（2）牢固单价条约。在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图而对工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比力精确地盘算工程量，又要制止凭运气而使生长商与承包商任何一方负担过大的风险，此时接纳牢固单价条约是比力符合的。在实际中，凭据开发项目的具体情况，开发商可以接纳的形式有如下几种：
①按分部分项工程单价承包。即由生长商开列分部分项工程名称和计量单元。例如，挖土方每立方米、混凝土每立方米、钢结构每吨等等，由承包商逐项填报单价；大概由生长商先提出单价，再由承包商认可或提出修订意见后作为报价，经双方商量后确定承包单价，然后签订条约，最后按实际完成的工程数量，按条约单价结算工程价款。这种方法主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程项目。

②按最终产物单价承包。这种方法就是按每平方米住宅、每平方米门路等最终产物的单价承包，并签订承包条约。其报价方法与按分部分项工程单价承包相同。这种单价条约方法通常用于接纳尺度设计的住宅，中小学校舍和通用产业厂房等开发项目。考虑到底子工程因条件差别而造价变革很大因而接纳每一平方米单价发包工程时，一般仅指士0．00标高以上部分，底子工程则按分部分项工程单价承包。承包单价可参照预算定额，适当进行调解后，一次包死，但亦可商定允许随人工费和质料代价指数的变革而调解。具体的调解步伐在条约中应明确划定。

③按总价决标，按单价结算工程价款。这种单价条约方法适用于设计已到达一定的深度，能据以估算出分部分项工程数量的近似值，但由于某些情况不完全清楚，在实际事情中工程量可能出现较大变动的工程。例如，在开发口岸码头时，可能因变态的地质条件而使土石方数量产生较大的变革。为了使承发包双方都能制止由此带来的风险，承包方可以按估算的工程量和一定的单价提出总报价，生长商以总价和单价作为决标依据，确定中标者并签订条约。最后，双方即按实际完成的工程数量与条约单价结算工程价款。不管接纳何种形式的单价条约，最后一般还需附有用来对分外事情付款的费率表、日工价表和施工机具台班费率表等。事先确定这些费率和工价表，可以制止对分外事情或工程变动引起的付款产生争议。单价条约中所用单元既包罗人工费、质料费、施工安装费，还包罗按一定百分比分摊的治理费和利润。尽管工程数量的增减是由生长商卖力的，并不影响其中的人工费和质料本钱，但是，如果工程数量比原来报价时估算相差太大，则按百分比摊入的那部分治理费和利润将会受到影响，特别是实际工程量大大低于投标报价时的工程量，则承包商将得不到原来预计的治理费和利润，因而承包商可能要求工程单价有所调解，生长商应赐与适当考虑。

（3）本钱加报答条约。这种承发包方法的根本特点是：按工程实际产生的本钱（包罗人工费、质料费、施工机器使用费、其他直接费和施工治理费以及各项独立费，但不包罗承包商的总治理费和应缴所得税），加上商定的总治理费和利润来确定总包价。这种条约方法主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计进施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。本钱加报答的具体做法有以下几种：

①本钱加牢固百分数报答。盘算公式为：
C＝Cf＋R·CF
式中C——总包价；
CF——实际产生本钱；
R——牢固报答百分率。
这种盘算方法由于报答与实际产生的本钱成正比，因而不能勉励承包商低落本钱，对生长商来说是倒霉的。
②本钱加牢固报答。工程本钱按实际产生情况，完全由生长商负担，但报答事先商定一个牢固的数目。该报答数目通常凭据预估工程本钱的一个百分数来确定。这种承包条约方法虽然不能使承包商努力低落本钱，但从尽快取得报答出发，承包商将尽力缩短工期，这对生长商早日出售出租开发物业是有利的。在这种情况下，生长商还可以凭据工程质量、工期和本钱低落情况赐与嘉奖，以充实发挥承包商的积极性。
③本钱加浮动报答。这种方法是事先商定工程本钱和报答的预期水平。如果工程完工后，实际本钱恰好即是预期水平，工程造价就是本钱加报答；如果实际本钱低于预期水平则增加报答；如果实际本钱高于预期水平，则淘汰报答。
从理论上讲，这种承包方法对承、发包双方都没有太大的风险，同时又能促使承包商体贴低落本钱、缩短工期，因而对双方都有利益。但实际上估算本钱较为困难，要求双方都要具有富厚的经验。

2．凭据条约所包罗的工程范畴以及承包干系的差别分别。如果开发项目较大，则承建单元往往不止一个。生长商可接纳总包条约形式（由总承包商卖力分包），大概由生长商直接发包的分包方法。如果工程项目较小，则生长商可接纳独立承包的条约方法发包。

总包条约。总包就是指一个建立项目的全历程或某个阶段的全部事情由一个承包商卖力组织实施，据此签订的条约称为总包条约。在这种情况下由总承包商卖力将若干专业事情分包给专业承包单元，并统一协调和监视他们的事情。在一般情况下，生长商只与总承包商直接联系而与各分包商不产生直接联系，这种总包条约形式便于开发商对项目建立进行治理和监视，低落事情量，有利于淘汰现场治理人员。
在总承包条件下，分包商可由生长商指定或由总包自行选择。但最终均需签订分包条约。

（2）生长商直接发包承包条约。这种方法是指，在同一开发项目上，生长商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式条约。在这种情况下，生长商直接与各承包商联系，现场协调事情较为庞大。若生长商事情人员较多且具备此能力，则可由生长商自行卖力，不然可委托一个承包商牵头去做或聘请专门的项目经理来治理。
（3）独立承包条约。当开发项目范围较小，技能要求较为简朴时，则生长商可将开发戴项目的建立任务发包给一家承包商独立完成。这种承包方法对生长商的治理事情是有利
3．凭据是否包料分别。在房地产开发项目建立历程中，由于开发项目的性质差别，材镜料供给由谁来卖力亦是差别的。
（）包工包料条约。包工包料就是指由承包商卖力施工所用的全部人工和质料设备。通常情况下，这种方法是较为普遍的。
（2）包工部分包料条约。该方法是指承包商只卖力施工的全部人工和一部分质料，其余部分由生长商自己提供。如果开发项目的制作尺度很高，例如星级宾馆、高级公寓等，部分质料与配套设备需要进口，则这些质料和设备可由生长商自行卖力提供，其余普通质料可由承包商卖力提供。外商在海内开发房地产项目时往往接纳这种方法。
（3）包工不包料条约。即承包商仅提供劳务而不提供任何修建质料，所有修建质料均由生长商自行解决。这种条约方法在房地产开发建立中很少使用。房地产开发项目建立的发包条约方法是多种多样的，房地产生长商应结合项目的具体特点选择接纳。
（二）一般条约条款

条约文件应包罗的内容在投标文件内容中已有说明，此处不再赘述。这里叙述有关房地产生长商与建立项目承包商之间权利义务干系的一般条约条款。

．条约条款又称条约条件，在国际上已体例了若干尺度的“国际通用条约条件”，如FIDIC条约条件。在国际通用条约条件的底子上，各国结合本国特点，制定了自己的条约条件。下面就凭据我国的特点，逐条说明可供生长商签订发包条约时接纳的条约条款。

1．一般义务。一般义务条款主要是笼统地划定承包商应负担的职责。具体内容包罗以下几个方面：
（1）承包人责任。凭据条约划定，承包人应以细心、认真的态度努力进行施工与维修，提供一切劳务，包罗事情监视、质料、施工机器设备及施工和维修所需要的全部临时或永久性的其他物品。
（2）履约保函；为了包管条约能够定期履行，在签订条约时，承包人应提供银行或保险公司开出的保函，保函所包管的金额以授标函中划定的数额为准。
（3）工程应使工地监理人员满意。除了由于执法原因或实际原因不能做到的外，承包人应严格按条约划定以及图纸和技能说明进行工程施工和维修，以使生长商或其委托的监理感触满意。
（4）承包人应提交总进度筹划。承包人在中标后应提交一份发起进行该工程步调顺序的总进度筹划。在实际执行中，若工程进度不切合原订进度筹划，承包人应向监理人员说明其原因。
（5）竣工时的现场清理。在工程竣工时，承包人应从现场清除、拆除并运出一切施工设备、剩余质料、垃圾和各项临时工程，并保持整个现场和工程清洁整齐，使生长商满意。

2．条约文件治理。
（1）条约图纸、投标书和条约条款，承包人和监理人各持一份，以备随时查阅。
（2）生长商应向承包商免费提供：条约条文、标书，两份条约图纸及两份范例，另外还需提供两份增补大样图。修建工程完工后上述图纸及文件都应交还生长商。

3．质料及设备供给。质料及设备若是由生长商自行提供，则应在条约中划定供货时间，以便承包人摆设施工进度筹划。
若质料及设备由承包人提供则应划定：一切质料和设备均应是条约中所划定的相应规格、品级、品质。承包人在购置质料与设备之前应凭据工程监理人员的要求，在制造加工所在、现场或在条约可能划定的所在进行查验。对付质料，亦可提供样品，以供查验。提供样品的用度以及查验用度由哪一方负担，应在条约中明确划定。

4．开工、竣工时间及工期。条约中应明确划定开工及竣工时间以及相应的工期。
（1）工程的开工。承包人在接到生长商或其监理工程师有关开工的书面命令后，应在条约划定的期限内，在现场开工，并且应迅速且绝不拖延地继承施工。
（2）竣工期限的延长。如果由于任何种类的分外或附加工程量，大概是由于条约中规
定的原因，以及异常的恶劣气候条件，其他特殊情况造成竣工期限的拖延，则监理工程师应批准并确定该项延恒久限，并通知生长商和承包人。
（3）施工进度。如果工程实际进度落后于筹划进度，不能在预订的工程竣工期限内完工时，则承包人应接纳须要的步伐，以便加速工程的施工进度，使工程能在预定的工期内竣工。此时，承包人无权要求增加为接纳这些步伐而支付的附加用度。

5．变动与增减。在条约中应划定变动和增减的项目以及处置惩罚步伐。
（1）变动。生长商或其委托监理工程师认为有须要，可以对工程或其任何部分的形式、质量或数量作出变动。这些变动包罗：①增加或淘汰条约中所包罗的事情数量；②削减任何这类事情；③改变任何这类事情的性质或质量及种类；④改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸；⑤完成工程竣工所须要的某些附加事情。
（2）对变动的估价。对付分外或追加的事情，或已取消的事情，应以条约中划定的单价予以估价。如果条约中未划定用于该项分外或追加事情的单价，则应由条约双方协商确定。

6．转让与分包。条约的转让应得到生长商的同意方可进行。条约转让时，承包商所有的权利和义务都必须随之转移。

建立项目的分包也需经生长商同意。分包人可由生长商指定、推荐，大概由总包人自己选定。
7．竣工验收与维修。竣工工程验收应以国度颁布的施工验收范例、质量查验尺度及施工图为依据。在验收时，承包商应提供隐蔽工程验收记载，中间交工验收记载以及竣工图纸。当项目验收后，由生长商签发工程竣工证书。
条约中还需划定维修期。维修期一般从竣工证书签发之日起算。在条约划定的维修期内，若工程出现缺陷。则承包人应卖力修复。如果该缺陷被判定是由于承包商所接纳的质料、施工工艺不切合条约要求，或由于承包商的疏忽造成的，则由承包商负担此项维修用度。如果该缺陷是由于其他原因造成的，那么对维修用度应进行核实，并作为附加事情予以付款。

8．支付方法。工程款的支付一般定时间大抵分别为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保存金。
（l）预付款。预付款用来支付承包商初期用度。支付时间一般在签订正式承包条约后的一个限定时间内，由承包商提供一笔相当数额的履约保函之后，生长商即可支付现款。预付款亦可用初期发动费替代。
预付款一般在以后的工程进度中扣除，但扣除的进度可协商确定，并载入条约。预付款也可以按月平分扣回。