房地产扬州市调报告.docx

中国扬州房地产市调陈诉一、2002年全国房地产投资开发情况阐发(一) 房地产开发业总体景气水平(1-10月份参考) 国度统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：月份，“国房景气指数”为点，比去年同期下降点，比今年月份上升点。月份以来，“国房景气指数”连续个月保持稳定回升的势头，在相隔个月之后，“国房景气指数”再次突破点，反应出全国房地产开发综合景气水平整体上扬。月份，从影响景气水平的结果来看， “国房景气指数”所属的八个分类指数出现出升降的格式。其中，土地转让收入、竣工面积和资金来源分类指数的强劲增长，拉动了“国房景气指数”继承保持上升态势；而新开工面积和商品房空置面积分类指数明显下降，仍然是抑制“国房景气指数”进一步上扬的主要因素。(二) 主要分类指数的走势(1-10月份参考)、竣工面积分类指数。月份，竣工面积分类指数为点，比月份上升点，比去年同期上升点。今年以来，商品房竣工面积增势强劲，竣工面积分类指数连续上升，是拉动“国房景气指数”上扬的主要动力。月月，全国商品房竣工面积，万平方米，同比增长，比去年同期增加个百分点。其中，商品住宅竣工面积到达，万平方米，同比增长，是增长最快的物业类型。 、土地开发面积分类指数。月份，土地开发面积分类指数为点，比月份下降点，比去年同期下降点。今年前个月，土地开发面积增速低于去年同期水平，但仍然保持较快增长。月月份，全国完成土地开发面积万平方米，同比增长，增幅比去年淘汰个百分点。其中，东部地域土地开发面积到达万平方米，同比增长。、新开工面积分类指数。月份，新开工面积分类指数为点，比月份上升点，比去年同期下降点，仍然是影响“国房景气指数”下降的最主要因素。月月，全国累计完成新开工面积，万平方米，同比增长，增幅比去年同期淘汰个百分点。其中，商品住宅新开工面积为，万平方米，同比增长。分地域看，东、中部地域新开工面积增速分别为和；而西部地域增速仅为，远低于全国平均水平。、商品房空置面积分类指数。月份，商品房空置面积分类指数为点，与月份根本持平，比去年同期上升点。商品房空置面积分类指数上升，表明商品房空置面积增幅高于去年同期。今年以来，由于商品房竣工面积增势强劲，明显快于去年同期；而商品房销售面积增速趋缓，商品房空置面积绝对量进一步加大。月份，全国商品房空置面积同比增长，明显高于去年同期增长水平。其中，空置商品住宅万平方米，同比增长。、房地产开发投资分类指数。月份，房地产开发投资分类指数为点，比月份上升点，比去年同期下降点。今年房地产开发投资的变革特点是上半年快速增长，下半年以后增速略有回落。月月，全国完成房地产投资亿元，同比增长，增幅比去年同期淘汰个百分点。其中，商品住宅投资为亿元，同比增长，增幅比去年同期增加个百分点；办公楼投资为亿元，同比增长；商业营业用房投资为亿元，同比增长。、商品房销售代价分类指数。月份，商品房平均销售代价分类指数为点，比月份上升点，比去年同期下降点。今年以来，商品房销售趋于平缓，下半年以后增速明显加快，商品房销售代价稳中趋升。月月，全国累计销售商品房到达，万平方米，同比增长。商品房平均销售代价为元平方米，增长。其中，商品住宅销售代价为元平方米，同比增长。分地域看，东、西部地域商品房销售代价增速均到达，而中部地域平均销售代价为元平方米，同比增长，绝对值和增速均明显低于全国平均水平。(三) 2002各多数会楼市“数字”回眸据国度统计局最新数据显示，目前我国房地产开发企业近万个。其中，资质品级二级以上的个，比上年淘汰个，但企业平均资产总值却由上年的亿元增加到亿元。这些企业完成的房地产开发投资约占总投资的三分之一，同比增长。商品住宅竣工面积万平方米，同比增长。目前全国每天竣工的商品房达套。全国累计销售商品房万平方米，同比增长，商品住宅销售额亿元，增长。 全国完成土地开发面积万平方米，同比增长。新开工面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅新开工面积为万平方米，同比增长。分地域看，东、中部新开工面积同比增长分别为和；西部为。 据国度统计局城调总队观察，私房及部分产权的私房现值户均为万元，公房现值户均为万元，家庭装修现值户均为万元。房产在家庭总资产中所占比重已靠近一半。其中大、中、小都市该比例分别为、和。 统计表明目前我国有的人拥有第二套住房，但中房协卖力人指出，实际上这个数字要到达。统计显示，在当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重下降，包罗业主定金和预收款及生长商自筹资金在内的民间资本比重已升至成的比例。北京供需节节上升房价徐徐降落 截至年月底，北京市商品房开复工面积达万平方米，增长；竣工面积达万平方米，增长，其中住宅万平方米，增长。全市累计销售种种商品房万平方米，增长，比月份累计增速快。 在供需稳步升高的形势下，原先一直居高不下的北京房价也正悄然下降。从北京市统计局获悉，年至月，北京商品房平均售价为每平方米元，比上年年底下降了元。目前北京平均房价低于深圳元，居全国第二位。专家阐发，房价下降，与几个大型中低价楼盘的发售干系密切。它们面积大、售价低，一开盘便引起热烈认购，从而使全市商品住宅的平均售价有所低落。 广州楼市高位运行别墅走势凌厉 经济的连续高速生长不停地为广州房地产市场注入新的活力。年，广州房地产市场继承保持“高位运行”：投资高速增长，新开工面积和竣工面积保持较高的增长率，成交量也不停创出新高。据悉，截止年月底，广州市住宅成交面积已达万平方米，守旧预计全年广州市住宅成交面积将会首次凌驾万平方米。 年由香港北移的消费群，为广州别墅市场带来了强劲的走势。有关统计数据显示，去年前三季度，广州共成交别墅套，成交面积达万平方米，成交金额亿元。业内人士测算，去年广州别墅全年的销量面积会到达上年的两倍以上。 深圳生意业务记载刷新代价趋于理性 深圳年新增住宅供给量创历史新高，成交量也首次突破了万平方米大关。成交均价去年到达了每平方米元，比前年上涨了，逐步趋于理性，实际成交也以中低价住宅为主，反应出市场实际蒙受能力仍在每平方米元这一区间。福州土地拍卖兴旺新区开发升温 年福州市先后乐成举行场土地公然拍卖会和次土地挂牌生意业务，共成交地块幅，其中公然拍卖幅，挂牌生意业务幅，总面积亩，总成交价亿元。在出让地块幅数、总成交面积和总成交价上分别比去年同期有大幅度的提高。 福州市新区房地产开发不停升温，今年初以来推出的金山、鼓山、鳌峰新区地块，周边情况优越，配套设施齐全，地块升值潜力大，吸引众多生长商竞相到场，有效地推动了新区开发建立的步调。截至目前共乐成拍卖和挂牌生意业务新区土地共计幅，面积亩，总成交价万元。 福州市在经营土地使用权招标拍卖挂牌出让方面，在很短的时间内形成了以垄断土地一级市场机制为前导，以土地治理委员会为治理中枢，以土地生长中心为运作机制，以地产市场为生意业务平台，以招标，拍卖、挂牌出让生意业务为方法的经营都市、经营土地的福州模式。经营性土地使用权招标、拍卖纳入制度化、范例化的运作轨道，经营性土地代价显著上升，今年拍卖的宗地数、拍卖的收入根本上占到了福建全省总量的“半壁山河”。海口销量首超百万旅游房产热销 年前个月，海口市商品房生意业务量达万平方米，同比增长，销售金额为亿元。据悉，这是海口市商品房生意业务量首次突破百万平方米。在此前的房地产供需大年，海口的房地产成交量也仅在万平方米左右。 去年至月份，海口房地产完成投资亿元，同比增长。其中，住宅建立完成投资亿元，同比增长，占房地产投资总额的。除国内贷款外，房地产开发资金来源已趋向多元化，前个月共利用外资万元，自筹资金亿元，生长商收到定金及预付款亿多元。 越来越多的岛外购房者看好海口的人居情况，靠近海边的住宅尤其备受外地人的青睐。许多外地人把海口当成治病养老、休闲度假的好地方，另有的把在海口买房当成一种投资。 商品房平均销售代价也有较大幅度的增长，平均售价为每平方米元，比上年同期增长。在海口新开发的房地产项目中，大部分生长商越来越注重小区情况的建立，他们充实考虑消费者的差别需求，开发出满足差别条理消费者的户型。去年前个月，新开工住宅面积达万平方米，竣工的住宅面积达万平方米，一些中高等楼盘也受到了不少人的欢迎。二、2003年国内市场总体阐发（一） 2003年全国市场行情阐发年我国通货紧缩压力将小于年，但物价将继承出现低水平运行的走势。预计年居民消费代价将微涨，商品零售物价在之间颠簸，生产资料代价和产业品出厂价增长由负转正，但最高增幅不会凌驾，农业生产资料代价继承出现正增长，预计增长左右，比年增幅有所提高。推动物价适度上涨的因素1、物价连续走低受到多方存眷，年存在一定的上涨压力。低物价和高增长的背离成为困惑我国经济生长的重要因素，并再度成为宏观调控的重要目标。最近召开的筹划事情集会将年居民消费代价指数预定为增长，也就是说年居民消费代价不但要由负转正，并且还要增长个百分点增幅高于年和年的水平。物价能否跃上新的台阶，实现预定增长目标对各级政府来说压力很大。虽然我国以上的商品代价放开治理，由市场供求干系自主决定，但国度各级政府仍对决定人民生活的少部分物价有调控权。为实现预定目标，年各级政府有可能在权限允许范畴内接纳一定的干涉步伐，促使物价回升。2、产业生产加快增长有利于物价的回升。年以来，我国产业生产出现快速增长。年月份范围以上产业增加值一直保持加快增长态势，其增长速度由月份的连续上升到月份的，出现了近几年少有的高速增长。年我国产业生产仍将保持较快增长。一是在百姓经济快速增长、国债投资作用下，重产业生产将继承快速增长，拉动整体产业的增长。二是产业经济效益有望进一步改进，促使企业生产积极性提高。年初企业实现利润为负增长，月份范围以上产业企业实现利润亿元，同比增长，全年有望到达亿元。三是外贸出口形势良好，产业品出口交货值大幅增长。年前个月，产业企业实现出口交货值亿元，比同期增长，同比加快个百分点，出口对产业生产的孝敬不停提高。产业生产快速增长，对能源、原质料的需求增大，有助于生产资料代价率先迅速回升，产业品出厂代价也将相应回升，最终将推动居民消费代价的上升，令全社会物价水平提高。3、钱币供给量和金融机构贷款量增加，有利于物价的回升。物价的下降是钱币现象的最终体现。年前期物价较大幅度的下跌与企业普遍反应的实体经济钱币供给偏紧有密切的联系。而年下半年以来，我国的钱币供给量增长速度加快、钱币流动性连续稳步上升，金融机构的贷款增加明显。年前个月累计贷款亿元，比年同期多增加亿元。年下半年钱币供给量和金融机构贷款的明显增加，使实体经济的钱币供给情况明显改进，这种情况有利于物价逐步回升。年我国钱币金融政策将进一步加大对经济生长的支持力度，金融情况趋于宽松，有利于物价的回升。4、年消费品零售额增长将明显高于年，有利于物价的回升。年全年消费品零售额增长将靠近。年消费品零售额延续年后期的走势继承快速增长，存在许多有利因素：一是年消费需求的低基数有利于年的高增长。消费应该是三大需求中最有增长空间的因素，是主导因素。二是居民消费结构升级、消费热点十分突出，对年居民消费加快增长起着决定性的作用。三是年城乡居民收入增长较快，年居民收入有望继承增加，将从消费信心和消费能力上支持和包管居民消费需求的快速增长。年及今后一段时期物价继承保持低位的内在一定性 目前我国物价水平并没有随经济增长的加快而有所回升，这一方面受到我国经济生长中深条理矛盾的影响，但更重要的是随着我国经济生长进入新阶段，随着生产技能水平的提高，随着中国经济越来越多地融入到世界经济大情况中，目前的低物价水平已成为经济生长到一定阶段的一定体现。1、能源、原质料由求过于供的“瓶颈 ”约束转变为供给充裕，抑制了产业品代价上涨的源头。由于能源、原质料等底子产业不敷发达，因此成为整个年代和年代初期制约我国经济增长的主要瓶颈之一。那时我国能源、原质料产物的增长速度一直低于经济增长，发电量、钢材和一些有色金属等原质料极为短缺，成为人们倒买倒卖的工具。能源、原质料产物短缺直接造成了代价的轮番上涨，进而动员了产业品代价的上涨。年代中期以后，随着我国底子产业进入日趋发达和成熟时期，原煤、原油开采技能提高，发电量和钢产量稳步增长，目前我国能源、原质料产业生产要快于经济增长。别的，随着我外洋汇储备增加，稀缺的能源、原质料可以通过进口解决，所以能源、原质料的“瓶颈”约束完全不存在。近几年我国生产资料代价一直是负增长，年月生产资料代价下降。物价上涨的源头被抑制住，零售物价和居民消费物价上涨的空间就很小。2、产物结构调解和技能进步导致技能含量高的消费品代价大幅度下降，影响到物价总水平的下降。年代中期以后，居民消费增速减缓，为扩大和保持自己产物的市场占有率，行业间自发开展对年代末期和年代初期各地盲目引进和上马家电产物生产线的重复建立、产物积存进行整合、压缩和优胜劣汰，先后出现了“彩电大战”、“空调大战”和“汽车大战”。为了在竞争中得胜，一些企业通过提高技能组成低落本钱、压缩支出低落代价，另一些企业则人为将代价降到本钱以下争取市场分额。恶性代价竞争导致家电耐用消费品代价的连续急剧下降。与此同时，我国产业生产技能水平不停提高，由高价引进外洋生产线变为自行开发研制，本钱骤然低落，种种耐用消费品的代价下降也非常快。3、年代末期和年代前期的高通货膨胀，使我国的物价背离国际代价的平均水平，近期物价下降是向国际代价的公道复归。 革新开放以来，我国经历了两次物价上涨岑岭，其中年、年物价的涨幅靠近。正是由于这两次物价上涨岑岭，导致我国物价总水平明显高于国际的平均水平。有关部分的监测数据表明，年我国进口的主要商品代价比国内同类产物低左右而我国主要工农业产物代价又高于国际市场代价左右。由于发达国度重视宏观调控与反周期步伐的革新，自上世纪年代以来，通货膨胀率大幅度下降，年代后期，我国进一步扩大对外开放、加快与国际市场接轨，国内的市场代价开始向国际市场代价复归，特别是年我国参加以后，国内外市场代价进一步接轨，国际市场行情低迷状况比以前更快地通报到国内市场上来，抑制了国内市场代价的回升。可以说，近两年物价的下降在一定水平上是前些年物价上涨过快的公道复归。4、第三财产、办事业有涨价的需要，但受到自己生长速度减慢、居民收入淘汰、蒙受力削弱等因素的制约，涨价幅度有限。随着人们温饱问题得以解决，居民对第三财产和办事业的需求大幅增长，我国第三财产和办事业生长落后且订价较低，不适应世界经济生长的潮水，因而在生长前景和代价定位上有较大的开拓空间。但由于多种原因，近年来我国第三财产和办事业生长并不快，并且由于下岗职工增加、居民对涨价蒙受力削弱，因而第三财产、办事业代价虽有所提高，但上涨幅度也比力有限，不能改变整体物价下降的趋势。年以来我国类商品零售代价指数中，有项处于连年下降状态，而书报杂志、燃料、中西药品三项代价始终处于上升状态，充实表明第三财产、办事业有涨价的需要，但受到外界因素的制约涨价幅度大打折扣，这也是目前引发物价低迷的重要因素。（二）2003年全国房地产市场走势阐发在已经已往的2002年，我国经济连续快速生长、都市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地财产的生长注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继承保持在高位运行状态。但是，在保持高速生长的同时，房地产市场也出现了一些引人注意的问题。商品房空置率上升，部分地域及某些产物开发投资过热，产物供给与需求不能完全平衡，市场结构性矛盾突出。国度经贸委的统计数据显示，2002年全国房地产完成投资近6000多亿元，比上一年度增长30，全年平均增长幅度到达30，明显高于同期全国牢固资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场生长形势全面看好，因此纷纷加大了投资范围，这种态势还将会在2003年连续下去。另外，凭据“十五”筹划，到2005年，我国都市人均住宅修建面积要到达22平方米，户均到达70平方米，目前距离这一目标另有差距，住宅需求旺盛，住宅建立仍然是2003年投资的重点和热点。同时，随着我国房地财产的快速增长，房地产开发的回报比力高，吸引了资本市场的到场，有越来越多的上市公司参加到了房地产开发的雄师中或开始涉足房地财产，上市公司投资房地财产务在未来几年会越来越明显，这也会对2003年房地产投资增长产生重要的积极影响。不外，随着市场的快速生长，房地财产也出现了一些影响投资增长的风险问题，主要体现在一些商品房销售难度增加，供需矛盾凸现，空置房面积迅速扩大，已经大大凌驾国际警戒线。商品房的销售增长率和销售代价增长率都低于投资开发增长率，部分地域市场过热，银行调高了贷款风险系数，这样，开发商对市场的投资会变得越发谨慎和理性起来，会逐渐调解自己的投资。因此，2003年房地产投资在前几年大幅增长的底子上会有所回落。 由于受趋利因素的影响，投资中高等商品房产物回报率高，从1998年底开始连续4年出现的第二轮房地产热以来，大部分投资者和开发商都把自己要开发的产物定位放在生长高等写字楼、大面积高等住宅、高级公寓和别墅上，而针对宽大中低收入阶级且市场需求巨大的经济房开发少之又少，产物结构矛盾和市场供需矛盾突出，当前中国房地财产总量不敷、结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高等住宅。对付2003年房地产市场的代价走势问题，由于中国参加WTO和“申博”乐成，不少开发商态度乐观。认为市场代价不会降，楼市另有待于鼎力大举开发。只要建出高品质的屋子，创造优美的情况，就能卖出好的代价。有专家提出警告，今年有些地域已经因为已往房价和空置率过高而回落房价。三、区域市场总体阐发（一）2002年全省经济运行情况描述1、全省经济运行出现以下十大“亮点”亮点之一：GDP总量突破1万亿元大关，年增量凌驾1千亿元亮点之二：国有投资和民间投资双轮驱动，全社会投资突破3800亿元亮点之三：消费品市场稳中有升，零售总额凌驾3200亿元亮点之四：外需增势强劲，进出口总额超690亿美元亮点之五：国际资本流入加快，外商直接投资将突破100亿美元亮点之七：城镇建立进程加快，都市化水平达44.7%亮点之八：经济运行效益和质量提高，产业利润突破500亿元亮点之十：城乡居民收入增长加快，均量分别突破8000元和靠近4000元2、影响全省经济运行的主要问题问题之一：就业和再就业的压力仍然较大问题之二：居民收入差距扩大影响消费增加主要体现在：一是城乡居民收入差距呈逐步扩大之势。1990年城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入之比为1.66:1，2001年扩大到1.95:1，2002年增至2.05:1。二是城乡居民内部收入差距扩大。城镇中有60%左右的居民家庭的收入在全省平均收入线以下，10%的高收入户收入比10%的低收入户收入高10倍以上。全省农村中约有60%的农户的收入低于全省平均水平，10%的高收入户和10%的低收入户之间的收入差距约在8倍左右。三是面对住房、医疗、教诲、养老等各项制度革新，大多数居民的收支心理预期不稳。尤其是城乡弱势群体，对未来的支出预期仍然较高，增加消费的底气不敷，储备仍是主要选择，相应抑制了即期消费。自2001年10月末全省城乡居民储备存款突破5000亿元大关后，到2002年9月末又凌驾6000亿元，11月末达6170亿元，短短一年的时间内就增加1000多亿元，相当于2001年全省国内生产总值的1/10强。问题之三：物价总水平连续处于负增长2002年全省居民消费代价同比下降0.8%，回落1.6个百分点。至此，全省居民消费代价当月同比指数已连续十四个月出现负增长。全省产业品出厂代价自2001年4月份起当月涨幅出现负增长，2002年全年下跌2.5%，也已连续二十一个月出现负增长。物价的低位运行，是生产能力过剩、供求矛盾锋利的一定反应。据国度经贸委的观察，2002年下半年，在全国600种主要商品中，供求根本平衡的商品有72种，供过于求的商品528种，没有求过于供的商品。另外，凭据我国答应，2002年我国关税总水平降至12%，随着关税的下调，刺激了相关产物的进口数量，从而对国内市场商品代价产生很大的打击，导致物价的进一步下降。物价低位运行对经济运动既有积极的影响，但同时也产生了倒霉影响。倒霉的方面主要是，物价低落将导致企业微利或亏损，企业惜投，银行惜贷，社会就业时机淘汰；物价连续低位使居民产生买涨不买落的心理，持币待购现象严重，造成黎民惜购，进而影响投资者和消费者信心。问题之四：区域经济生长不平衡性依然突出经过多年的努力，全省实施区域配合生长战略已取得明显成效，但受种种原因的影响，苏南、苏中和苏北经济生长的不平衡性仍较突出。2002年全省经济景气回升主要由苏南动员，经济增量主要靠苏南孝敬。从经济增长速度看，前11个月范围以上产业增加值苏南五市占全省总量近七成，同比增长16%，对全省产业增长的孝敬率高达73%，拉动全省产业增长11.2个百分点；苏中三市增长13.0%，苏北增长15.3%，对全省产业增长的孝敬率分别为13.7%、13.3%。出口方面，苏南出口总额占全省的比重为86.7%，同比增长32.3%；而苏中、苏北分别占全省的9.7%和3.6%，增长14.3%和14.6%。外商直接投资，苏南为80.9亿美元，占全省的份额达88.5%，苏中、苏北分别仅占6.3%和5.2%。国有及其他单元投资，苏南同比增长40.3%，苏中、苏北分别增长26.5%和22.4%。社会消费品零售总额，苏南增长13.6%，苏中、苏北分别增长9.8%和10.7%。地域经济生长增长存在的较大差别，倒霉于资源的有效配置和全省综合实力的提高。问题之五：微观经济运行还存在一些潜在问题主要体现在：一是国有企业效益相对较差。到去年11月末，全省范围以上国有控股产业企业亏损面为36.1，高于上年末的32.5，其中纯国有企业的亏损面达38.6%。尤其是750家国有控股大中型企业中，亏损企业有246家，比前年同期增长10.8%。国有控股企业实现利润增长26.1%，其中纯国有企业增长15.4%、国控大中型企业增长24.1%，均低于全省产业34.6%的增幅。二是加工型外资企业在全省经济的比重较大，对全省经济增长的影响水平加深，受全球经济政治影响的颠簸水平也加大。在范围以上产业中，外资企业实现的产业增加值近占30%；在出口总额中，外商投资企业提供的份额达60%以上。一旦国际国内情况出现变革，外资企业生产经营的颠簸将对全省经济的稳定生长产生较大影响。三是房地产企业的经营存在隐患。房地财产投资的快速增长，虽然有利于促进经济增长，但目前房价明显上扬及一些房地产开发企业靠贷款高欠债经营的状况令人担心。据对183家房地产企业的观察，2002年自有资金占18.6，虽然比前年有所增加，但国内贷款及购房定金及预收款仍占到资金总量的60.3，这些企业全年的平均资产欠债率达85.7，营业收入利润率、本钱利润率均比前年下降。3、2003年全省经济走势阐发综合各方面的情况阐发，可以看出只要国际经济形势保持稳定，凭据中央的政策把各项事情步伐落到实处，2003年全省经济仍将保持良好的生长态势，以平稳增长为主旋律，预计国内生产总值增速保持在1011%之间。从供给角度看，产业生产受内需扩大和企业革新深化的积极影响，速度和效益还会维持在一定的水平上，但在市场总体上供大于求、低物价的情况下，速度不可能很快；农业增长比力平稳；第三财产有较大的增长空间，在有效的政策导向下继承加快增长。从需求的角度阐发，牢固资产投资由于基数较高、根本建立和房地产投资可能回落的影响，增速将较难维持今年的高位态势；消费将保持平稳增长；出口增速可能会有所放缓。从经济周期的角度阐发，可以作出全省经济增长已进入新一轮周期的根本判断（该轮周期在2000年、2001年已初显眉目，经济增长率分别为10.6%和10.2%），并且主要体现为以下特征：一是经济增长的平均位势较高，将在较高平台（10%以上）上运行；二是在体制厘革和经济结构转换的强力影响下，新周期的规矩性、稳定性进一步提高，不会出现已往“缓升骤降”或“急升缓降”的局面，而将出现出 “缓升缓降”的新态势；三是周期时间拉长。判断的主要理由是：党的十六大提出的全面建立小康社会的搏斗目标，将极大地引发全省人民为富民强省、在全面建立小康社会底子上率先根本实现现代化而努力事情的热情。具有比力雄厚的物质技能底子，全省经济总量已突破1万亿元大关，年末金融机构存款凌驾1万亿元，加上大量引进的外洋先进技能设备，底子设施状况大大改进，为全省经济步入快速生长轨道提供了先决条件。具有辽阔的经济增长空间，全省产业化水平虽然较高，但产业化的历史任务远未完成，投资和消费需求潜力巨大。都市化进程加快推进，财产结构快速提升，信息技能等一些高增长行业将引领全省经济较快稳定增长。长江三角洲地域正成为外商投资和项目转移的会合地，这对付开放度较高的江苏来说是一个难得的历史性机会。民间投资正在被迅速激活。居民消费结构正在酝酿升级，商品房、汽车等消费热点较快增长。市场配置资源的底子性作用逐步增强。江苏是在全国较早实行市场取向革新的省份。股份制、“三资”和私营个别等非公有制经济加快生长。私营企业总数已位居全国第一。参加WTO后，凭据世贸组织规矩和我国政府答应，江苏积极转变政府职能，深化行政审批制度革新，进一步整顿和范例市场经济秩序，增强社会信用体系建立，政府与企业、市场和社会的干系出现积极变革，从而为经济生长创造了良好的制度与政策情况。入世积极效应将得到更有效的释放。随着中国经济融入世界经济步调的加快，出口和外商直接投资力度仍然较强，加之全省协议利用外资增势强劲，为今后开放型经济的较快增长打下了一个良好底子。（二）扬州印象中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬区、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安接壤。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿要地，全长143.3公里，由北向南相同白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。扬州属亚热带湿润气候区，四季明白，气候温和，年均气温15，年降水量1030毫米，年日照时间2140小时，全年无霜期222天。90%以上是平原。境内长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定；扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货品和信息集散地。石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为富厚。江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量120万吨。 扬州市水陆交通底子实施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。现有万吨级码头泊位9个，可停靠5万吨级船舶。目前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近30家，如中远、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等国内外著名船务公司，这些公司的驳船每周有近30个航次停靠扬州港，凭据客户的差别需要，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地域货品的重要中转口岸，年完成货品吞吐量700万吨左右。扬州宜港岸线47公里，已开发利用17公里。 公路：京沪和宁通高速公路连接全市，组成我市一横一纵T型高速公路骨架。长江北岸正在造防洪、运输双功效的沿江高品级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。正在开工建立的扬州西北绕城高速公路，全长34.96公里，东与京沪高速公路淮江段相连，与正在施工的润扬大桥相接，将于2004年12月底完玉成部工程，与润扬长江公路大桥同步建成通车。扬州既是风物秀丽的风物城，又是人文集合的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最陈腐的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私故里林，众多的人文景观，秀丽的自然风物，富厚的旅游资源，几多年来吸引了大量的中外游客。1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游都市称呼。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风物区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄昔人类遗址为全国重点文物掩护单元；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国度旅游局向国内外推出的国度级旅游线；扬州的穆斯林旅游产物正日渐成为我国穆斯林旅游线的重要组成部分。多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，乐成地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗旅行系列产物，别的，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风物带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。2002年，扬州旅游业继承保持了较快的生长。欢迎境外旅游者10.08万人次，同比增长17.96%；创汇4001万美元，同比增长1.69%。欢迎国内旅游者552万人次，同比增长10.18%;国内旅游收入40.69亿元，同比增长9.21%。旅游总收入44.01亿元,同比增加8.59%。旅游增加值13.50亿元,同比增长20.32%。目前，全市拥有星级涉外饭馆36家，种种旅行社50家。（三）2002扬州市经济运行情况阐发产业经济稳定增长。1-12月，全市范围以上产业完成产值673.44亿元，同比增长13.6；完成增加值180.01亿元，同比增长11.2，比前年同期提高5.8个百分点比全省平均水平低4.5个百分点。1-12月全市产业产销率累计达97.1，比前年同期提高0.92上百分点。牢固资产投资快速增长。 1-12月全市完玉成社会牢固资产投资额180.22亿元，同比增长25.1。其中：根本建立完成投资63.86亿元，同比增长52.6；更新改革完成投资20.41亿元，同比下降31；房地产开发完成投资26.19亿元，同比增长45.6。消费品市场稳中趋活。1-12月全市实现社会消费品零售额128.7亿元，同比增长10.9；餐饮业实现零售额21.2亿元，同比增长13.2。利用外资连续增长。1-12月全市新批利用外资金额50960万美元，分别比前年同期增长47.6和1.7倍。外商实际投资25580万美元，增长2.17倍。财务收增加较快。1-12月全市实现财务总收55.61亿元，同比增长36.6。增幅高于省辖市平均增幅2.4个百分点。其中地方财务收30.04亿元，同比增长55%.四、扬州市房地产市场总体情况阐发（一）2002扬州市房地产市场回首1、市府公布重大利好 刺激楼市连续升温为了继承搞活房地产市场，2002年市政府适时地公布了关于进一步搞活市区房地产市场的意见，给蓬勃生长中的楼市又添了一把干柴。2、“土地革命”汹涌澎拜 外地“诸侯”抢摊扬城 土地批租方法的改变，是2002年中最抢人眼球的变革，业界称之为“土地革命”。以往，国有土地使用权主要接纳“协议出让”，政府官员在其中起的作用举足轻重。这种容易诱发公事员“寻租”行为的出让方法，现在被正式“叫停”，取而代之的是公然、公正的拍卖。 “土地革命”引发房地产市场的躁动。开发商能不能得到好的项目，要靠资金实力。久远来看，它将提高房地财产的准入门槛。“超等航母”在房地财产的积极运作，低落企业的时机本钱，有利于楼市品质的提高。 2002年在扬州落户的外地房地产商有十来家，东瓯、新港、莱茵达、虹源他们或是建立独资公司，或是和当地公司联营。抢滩扬城的开发商，动辄甩出上亿元的资金，有的背靠上市公司，实力雄厚，令在扬州楼市中划小舢板讨生活的小开发望而生畏。3、文昌苑开工起热潮，廉租房销售有新规 2002年，扬州市继翠岗、连运、新民等经济适用房大量投放市场之后，又在城东建立康居工程文昌苑。小区占地面积近40公顷，修建面积40万平方米，可容纳居民1万多人，筹划两年内完成建立。 在鼎力大举建立经济适用房的同时，为了堵塞销售环节上的漏洞，市府对购房工具作出了新的划定。今后，经济适用房将主要出售给扬州的无房户、人均居住面积不敷8平方米的居民家庭、政府重点工程的拆迁户以及实施危房改革项目异地安顿的居民家庭。 购房面积也有了约束，购置经济适用房的面积基数是75平方，超出部分按商品房代价盘算。