东莞市商铺情况市场调查与分析.doc

东莞市商铺情况市场调查与分析

关于东莞市商铺情况的市场调查与分析报告
宏房售（02）报001号

公司领导：
宏景商贸中心开盘在即，为了使商铺定位更具准确性、针对性，促进资金快速回笼，售楼中心市场调研人员对东莞市莞城、万江、东城、南城四大区域的部分商铺进行了调查，并与中兴路莞城批发市场、宏远沿河路副食品批发市场的铺主进行了深度访谈，从中了解了目前东莞市商铺的整体供需情况、投资者的特征以及动机，掌握了消费者对宏远所开发的沿河路批发市场的评价与建议，综合各方面的资讯，能对宏景商贸中心商铺的价格定位、发动、宣传与经营起到一定的参考作用。现将具体情况汇报如下：
一、 调查概况：
（一）调查范围：
1、东莞市四大区域的商铺：
（1） 莞城范围：华业大厦、花园商贸城、富怡花园、佳力大厦；
（2） 东城范围：雍华庭、聚富豪苑、中惠华庭；
（3） 南城范围：金域名苑、中信东泰花园康怡居、石竹新花园；
（4） 万江区域：哈客来数码城
2、 主商区：
（1） 中兴路莞城批发市场
（2） 博厦批发市场
（3） 宏远沿河路副食品批发市场
（二） 调研方法：
（4） 与业主进行面对面的访谈
（5） 以客户的身份到售楼中心咨询
（6） 调查问卷
二、 调查结果与分析：
1、 东莞市四大区域商铺状况调查结果与分析：
（1）对比表
比较区域
项目名称
价格（元/㎡）
商铺位置
销售情况
经营状况
供需情况
莞城
华业大厦
20,000
樟村大道
已售九成
五成开业
供不应求
花园商贸城
临街28,000
花园新村
售完
八成开业
富怡花园
18，000-23，000
花园新村
售完
全部开业
佳力大厦
20，000-30，000
红荔路
售完
全部开业
东城
雍华庭
临街:38,000
内街: 19,000 - 25，000
东城西路
步行街一期已售完，正准备推出第二期，临街已售九成。
临街铺位已全部开业
销售情况良好
聚富豪苑
临街：40,000

内街：19,000-25,000
东城西路
临街售九成，内街售六成。
尚未完工
中惠华庭
23,000
东城中路
只售五成
未营业
有价无市
南城
金域名苑
10,000-13,800
莞太路
只售三成
尚未完工
供大于求
中信东泰
9,000-13,000
四环路
只售三成
部分营业
石竹新花园
13,000
临科技路
只售五成
部分营业
万江
哈客来数码城
只租不售，首层50，二层45，管理费27
万江
首层已全部租完，二层已租九成
八成已开始营业

（2） 价格对比图：（单位：元/㎡）
（3）分析：
i. 花园新村：作为莞城商业中心地，它集中了东莞餐饮、娱乐、服装等各类消费于一街，是东莞市商业黄金地带，这里商铺租售两旺，发展商开发的商铺一推出即在短期内售完，东莞市居民大多愿在此投资，认为这里是东莞市的黄金地铺，市场状况明显供不应求，使得此地段的铺位价格节节攀升，且这里的二手市场也较发达，转手及出售、出租均很容易，换手频率也很快，为投资者提供了广阔的炒作空间，目前已发展至樟村大道、文华花园大道以及红荔路。
ii. 东城：随着老城区的搬迁，东城区现已形成一个新的商业中心，聚敛了大量的人气，潜在购买力很大，置业人士当中投资、自用各占一半，而且所经营的项目均属高档，是东莞市的高档消费区，因此，开发商推出的商铺价格步步走高，需求量呈上升趋势，雍华庭的步行街第一期铺位在半年之内销售完毕以及聚富豪苑临街商铺40，000元/㎡就足已证明。但位于东城中路地段的中惠华庭以及东兴商贸城还未形成商业气氛，因此即使中惠华庭定价适中且是现铺，也卖得不够理想，有价无市，处于被动状态。
iii. 南城：东莞市的主要银行机构均设立于此，是东莞市的金融一条街，相对于莞城与东城，南城区还未形成商业中心的氛围，价格大多定于10，000-20，000元/㎡之间。作为住宅区的江滨花园、中信东泰花园以及石竹新花园的商铺是否好卖则完全依托于它的住宅销售情况以及入住率。
2、 主商区调查结果与分析：
此次调查，我们将莞城中兴路批发市场、博厦批发市场以及宏远沿河路副食品批发市场作为主要调查对象。调查结果与分析如下：
（1） 中兴路：
I. 中兴路是莞城传统的批发零售集散旺地，商业气息浓厚，客户群来自莞城、万江以至惠州、深圳等地，主要经营日用百货、粮副产品、烟酒类、毛织品等，产品繁多、齐全，且分高、中、低档，满足了不同档次商家的需求（美宜佳、家乐福也在此进货）。但根据东莞市城建规划局拆许字（2001）004号关于《城市房屋拆迁公告》的有关规定，市人民政府将要收回由大王洲大桥东莞水道东侧至金鳌大道源长酒店拆迁范围内的国有土地使用权，上述路段的房屋及附属物必须于2001年10月30日至2002年6月30日拆除完毕，以腾出土地做建设和城市景观之用。其余不须拆除的临街铺位，必须改建，由政府及业主共同投资改建成商业街，并只允许5吨以下的车出入。我们进行了统计，属于拆迁范围之内的铺位约有50余间。位于中兴路深处的铺位由于路面狭窄，上下货极不方便，因此生意清淡，铺位的租金由去年的5，000元/间（约30平方米）至今年的4，500元/间，呈下降趋势。铺主反应日营业额仅几百元，每日无事可做，只能看报。拆迁、改建以及交通不便严重影响了中兴路批发市场的人气、财气。目前部分铺位无法做批发，只能做零售，甚至有的铺主形容中兴路批发市场已成死城。
II. 中兴路铺主特征：

III. 投资动机：在中兴路我们共发放了调查问卷60份，收回45份，有效问卷42份，有21位铺主欲投资置业。经统计，他们购买商铺时最关心的要素有：价格合理（占61%），必须具备大型仓库（占58%），须有停车场（占43%），交通便利（占32%），有装修（占10%），有隔层（占7%），所需要的仓库面积由80㎡至2，000㎡之间。经与部分铺主深度访谈，他们建议宏景商贸中心价格定位不要太高，他们所能接受的价位在6，500元/㎡至8，000元/㎡之间。

影响消费者置业因素分析表（单位：%）
价格合理
交通便利
大型仓库
停车场
装修
隔层
61
32
58
43
10
7

（2） 博厦批发市场位于东莞市博厦桥南部的博厦批发市场，由市工商管理局及博厦管理区府共同兴建并经营，共300余间铺位，只租不售，由于凡租铺者均可免税，使得所有铺面已全部出租完毕。但由于此地段交通不便，大多铺面被中兴路批发商用来做仓库。
（3） 宏远沿河路副食品批发市场：
I. 经营情况：大部分经营者以外地人为主，据调查他们普遍反应生意不太好做。规模越大生意越好做，规模小的只能基本维持。
II. 租赁情况：据调查，经营者投资自用和租用各占一半，租铺的大多是外地人，租金由于经营情况不太好，有下调的趋势。
III. 购铺欲望：据调查，由于目前生意难做，有一部分铺主表示在近期内没有再置业的欲望，占调查总数的40
IV. 在此次调查当中，经营者还反应了以下几个问题：
（A） 建筑质量差，经常发现漏雨、瀑水管等现象；
（B） 没有仓库，无法放货；
（C） 层高太矮；
（D） A座前座的花丛顶住货车，使得上、落货不方便。
V. 此次调查我们共发放了85份调查问卷，回收了84份，有效问卷共82份。据统计，再次置业时，他们最关心的要素是：价格合理（占58%），能否升值（占52%），具备大型仓库（占49%），有停车场（41%），交通便利（占29%），有装修（占9%），有隔层（占9%）。

影响消费者置业因素分析表（单位：%）
价格合理
交通便利
能否升值
大型仓库
停车场
装修

有隔层
58
29
52
49
41
9
9

三、 总结与建议：
1. 总结：
a) 东莞四大区域的商铺以莞城的花园新村一带、东城西路为商业旺铺，南城区域因不是传统的商业旺区，尚未形成商业大气候。
b) 中兴路的拆建对宏景商贸中心的开发是一个利好消息，存在着巨大的商机，关键在于如何发动这些习惯于在莞城做生意的老铺主，以什么样的价格与宣传方式将他们的目光吸引到宏景商贸中心。
c) 宏远的品牌形象已在东莞市潜在客户群心目中具有很高的知名度，借助宏远集团的知名度，又有宏远沿河路副食品批发市场的基础，能有效地借势造势，对批发商有一定的吸引力。
2. 建议：
a) 建议宏景商贸中心商铺的目标客户群以东莞市中兴路、东莞市国际农副产品批发中心以及宏远沿河路副食品批发中心的批发商为主。
b) 针对中兴路的拆迁，建议在中兴路租一间铺面作为宏景商贸中心招商处，并就商铺即将拆迁做大量的宣传工作，力求在近期内将部分批发商引过来。
c) 作为一个大型批发市场，如果仓库不够，出入货、存货等将存在很大问题，在销售上必将会影响客户的信心，亦将会影响价格，因此，建议在宏景商贸中心尚未建成之间，先建好部分仓库，并先满足宏远沿河路副食品批发商的需求，以其造成良好的口碑，并吸引他们再次置业。
d) 解决宏远沿河副食品批发市场目前存在的问题，拆除A座前座花丛，加强管理。
e) 到各地联络经营高、中、低各档次的大户批发商到宏景商贸中心落户，加强投资者的信心。
f) 市场调查结果表明，潜在客户对宏景商贸中心商铺的期望价格是7，000~8，000元/㎡，因此建议在销售首期，以8，000元/㎡进行试探，以此为依据，在销售二、三期时再进行调整。一旦我们定位准确，发动工作以及宣传推广工作做得好，并造成抢手的氛围，宏景商贸中心商铺销售中期的价格一定会有上涨空间。
g) 在内部认购期间内，选取一~二间铺位以抽奖形式促销，让客户能以6，000~8，000元/㎡购买。

呈送人：王晓文
打字员：王晓文
2001年12月31日
签收人：
2002年 月 日
呈送：朱伟文副总经理
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