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房地产置业照料四级技能试题
一、 简答题
1. 物权的观点及分类？
答：物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 我百姓法体系中上划定的物权主要有所有权、用益物权、包管物权等。 凭据一定的尺度，可对物权做如下分类： 1．自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 2．动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的的物权为不动产物权，如抵押权。 3．主物权和从物权。主物权是指自己就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 4．所有权和限制物权。为充实发挥物的效用，执法划定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和包管物权都是限制物权。
2. 维修基金的筹集？
答：维修基金的筹集分以下两种情况： 1．商品房销售 商品住房在销售时，购房者与售房单元应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单元交缴维修基金。售房单元代为收取的维修基金属全体业主配合所有。 2．公有住房出售 公房出售以后，维修基金由售房单元和购房人双向筹集。 (1)售房单元凭据一定比例从售房款中提取，原则上该部门多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，基金属售房单元所有。 (2)购房者按购房款2%的比例向售房单元交缴维修基金。售房单元代为收取的维修基金属全体业主配合所有，不计入住宅销售收入。

3. 市场竞争的观点？
答：房地产市场竞争是指在房地产市场上生意业务双方的各自利益的最大化而进行的努力。具体有卖方与买方之间的竞争，卖方与卖方之间的竞争，以及买方与买方之间的竞争。

4. 房地产市场周期分别的阶段及各阶段的特征？
答：房地产市场周期大要有以下几个阶段：
1．上升期。在这一时期，需求不停增加，衡宇(房地产)求过于供。需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多产生在人口大量迁入、经济苏醒、收人增加等时期。由于实质性需求的突然增加，市场上的衡宇(房地产)供应不敷，租金和售价不停上升；随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。因此，这一时期可描述为“消费需求混合着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价险些同步上涨；二手衡宇的代价涨。另外，在这一阶段的初期，衡宇空置率略高于正常水平，随后，需求的不停增加使衡宇空置率不停下降。到这一阶段后期，衡宇空置率下降到正常水平。
2．岑岭期。在这一时期，需求继承增加，但增加的势头逐渐削弱，并在此阶段的后期，需求开始出现淘汰的势头。由于实质性消费需求在上升期根本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求混合着消费需求增加的时期”。岑岭期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，生意业务量大；大批开发项目开工；衡宇空置率也经历了在上升期的底子上继承下降到该阶段后期开始上升的历程。
3．衰退期。由于代价上升到极点，期望通过价差获取利润的投机需求削弱，通过租金接纳投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求淘汰。而在岑岭期大量开工的项目陆续完成并投放市场，因而房地产供应大于需求，代价出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房生意业务量大；售价以比租金快得多的速度下降，衡宇空置率上升。
4．低谷期。需求继承淘汰，新的供应不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，生意业务量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性淘汰，租金下降。

5. 潜在毛收入、有效毛收入、运营用度、净收益、资本化率的观点？
答：潜在毛收入是假定房地产在充实利用、无空置状况下可得到的收入。
有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
运营用度是维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的用度及归属于其他资本或经营的收益。
净收益是由有效毛收入扣除运营用度后得到的归属于房地产的收益。
资本化率是预计的正常投资者获取净收益所要求的收益率。
二 论述题
1.房地产销售的业务流程与销售计谋
答：第一、寻找客户
第二、现场欢迎客户
第三、谈 判
第四、客户追踪
第五、签  约
第六、售后办事
答案围绕上述要点。
2. 房产开发需要完整的营销筹谋
答：房地产营销步伐：
1、立项论证。对公司项目作立项前的观察、阐发，作出是否投资立项的发起。
2、项目筹谋。对公司项目的功效、结构设计、物业治理摆设、资金回笼周期等，提出切合营销的发起。
3、销售筹谋。搜集最新政策信息和房地产营销动态，提供决策发起；利用熟练的推广本领作出最符合企业的销售方案。
4、行销实施。此阶段包罗销售行为范例、推广实施有力、应变步伐等。

三、案例阐发
1. 　某房地产公司于2000年以500万元的代价取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允代价已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的本钱税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间用度列支项目，不含土地增值税）。本方单税税率为3%。
　　公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：
　　增值额：5500－3000＝2500万元；
　　增值率：2500÷3000×100%＝83%；
　　应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元；
　　应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。
　　公司应纳税合计为850＋429＝1279万元
问：请描述多个筹谋方案并选出最价方案，写出具体细节。
答：操持方案一：
　　在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资创建甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收归并甲公司，最后再开发商品房对外销售。
　　投资环节、归并环节以及商品房销售环节应包袱的相关税费测算如下：
1.投资环节
　　1）《财务部、国度税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）划定：以无形资产、不动产投资入股，到场担当投资方利润分派，配合包袱投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资创建甲公司不需要缴纳营业税。
　　2）《国度税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）划定：企业以经营运动的部门非钱币性资产对外投资，应在投资生意业务产生时，将其剖析为按公允代价销售有关非钱币性资产和投资两项经济业务进行所得税处置惩罚，并按划定盘算确认资产转让所得或损失。所以，公司以土地对外投资应包袱的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495万元。
　　3）《财务部国度税务总局关于土地增值税一些具体问题划定的通知》（财税〔1995〕48号）划定：对付以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。
　　4）甲公司担当土地投资应缴纳契税为：2000×3%＝60万元。凭据《企业管帐制度》的划定，甲公司应当凭据土地的公允代价和契税确认其入账代价为：2000＋60＝2060万元。2.归并环节
　　1）公司吸收归并甲公司时，因为甲公司资产未产生增值所以无论接纳应税归并照旧免税归并，均不会产生企业所得税包袱。公司吸收归并甲公司后，该土地的入账代价仍为2060万元。
　　2）《财务部、国度税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）划定：自2003年10月1日起~2005年12月31日止，两个或两个以上的企业，依据执法划定、条约约定，归并改建为一个企业，对其归并后的企业蒙受原归并各方的土地、衡宇权属，免征契税。另外，《财务部国度税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》（财税〔2006〕41号）增补划定：财税〔2003〕184号文件执行时间已于2005年底到期。为继承支持企业革新，加速创建现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继承凭据财税〔2003〕184号文件的有关划定执行，执行期限为2006年1月1日~2008年12月31日。因此，公司吸收归并甲公司可免征契税。
3.商品房销售环节
　　1）土地增值税方面：
　　①计税本钱确定。
　　凭据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条：“盘算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的本钱、用度；(三)新建房及配套设施的本钱、用度、大概旧房及修建物的评估代价；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财务部划定的其他扣除项目。”
　　凭据《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第一款：“房地产开发企业治理土地增值税清算时盘算与清算项目有关的扣除项目金额，应凭据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的划定执行。除另有划定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、用度及与转让房地产有关税金，须提供正当有效凭证；不能提供正当有效凭证的，不予扣除。
　　故扣除项目金额只能凭据土地增值税暂行条例的具体划定确定，不能凭据管帐的入账代价2060万元确定，也不能凭据企业所得税的计税本钱2060万元确定。
　　土地增值税的计税本钱（即扣除项目金额）即是管帐的入账代价，也不即是企业所得税的计税本钱。无论是吞并或投资照旧整体资产转让的方法公司为取得土地使用权所实际产生的支出均只有500万元，支付的地价款的正当有效凭证只有其时支出这500万元时取得的相关原始凭证。故扣除项目中取得土地使用权所支付的金额为500万元。
　②应纳土地增值税的盘算
　　扣除项目金额：3000＋60×（1＋20%）＝3072（万元）；
　　增值额：5500－3072＝2428（万元）；
　　增值率：2428÷3072×100%＝79%；
　　应缴纳土地增值税：2428×40%－3072×5%＝818（万元）；
　　2)企业所得税方面:
　　应缴纳企业所得税：[5500－（3350-500）－2000－818－60]×33%＝0万元。
　　操持方案税负合计：495＋60＋818＝1373万元
　　因操持方案税收包袱增加1373－1279＝94万元，结论：该方案不可行。
操持方案二：分段实现土地增值税法
　　凭据文中条件：我们可作三步走方案
　　1、将公司进行开发，假设公司的土地增值税扣除项目为2000万元（不含土地价款500万元），期间用度为150万元是时进行转让给同一控制的甲房地产开发公司。售价3000万元。
　　1）土地增值税：扣除项目金额：2500（万元）；
　　增值额：3000－2500＝500（万元）；
　　增值率：500÷2500×100%＝20%；
　　应缴纳土地增值税：500×30%＝150（万元）
　　2）企业所得税：（3000－2500－150）×33%＝116（万元）
　　3）契税：3000×3%＝90万元。
　　税款合计：150＋116＋90＝356万元
　　2、甲房地产公司再增加500万元的土地增值税扣除项目，期间用度为150万元。后再转让给乙销售公司。售价为5000万元。
　　1）土地增值税：扣除项目金额（3000＋90＋500）×（1＋20%）＝4308（万元）；
　　　　增值额：5000－4308＝692（万元）；
　　　　增值率：692÷4308×100%＝16%；
　　　　应缴纳土地增值税：0（万元）
　　2）企业所得税（5000－3000－500－150－90）×33%＝416（万元）
　　3、乙销售公司产生期间用度为50万元，售价为5500万元。为淘汰契税包袱,由甲房地产公司直接过户到客户处。
　　企业所得税为（5500－5000－50）×33%＝149（万元）
　　总税负为356＋416＋149＝921万元
　　方案二节税金额为：1279－921＝358（万元）；
操持方案三：变出售为代建，节税效果佳，手续轻便
　　如果公司将土地投资于拟购地的某保险公司，修建办公楼。投资时应纳税为495万元，后按2000万元转让股权免税。再收取代建手续费金额为650万元。650万元为建房利润。缴纳企业所得税为215万元。共缴纳企业所得税为710万元。
　　方案三节税1279－710＝569（万元）
通过上面的阐发，我们不难看出，第三个方案是最佳的。