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旅游地产项目概念性规划设计任务书

36
2020年4月19日
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世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书

清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_
概念性规划设计任务书
目 录
1.项目概况及周边条件 2
1.1项目区位 2
1.2建筑规模 2
1.3地块条件 3
1.4道路交通 4
1.5周边区域环境及设施 4
1.6周边基础设施 5
2规划设计的基本原则 7
2.1设计理念及意向 7
2.2规划设计要求 8
2.3项目总体布局 9
2.4启动区(前期策划成果之一,仅供提示) 10
3规划设计要求 12
3.1总体要求 12
3.2项目住宅产品布局 12
3.3项目住宅产品户型配比 13
3.4配套及功能设施建议 13
3.5建筑风格建议 17
3.6园林风格建议 18
3.7区域识别系统建议 20
4设计成果要求 22
4.1设计成果 22
4.2方案数量 23
5设计时间计划 24

1 .项目概况及周边条件
1.1 项目区位
项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内,距三亚市区航空距离45公里,距离三亚机场60分钟车程;距离陵水县18公里。

三亚市
三亚市区
45公里
清水湾
海棠湾
土福湾
亚龙湾
三亚湾
红塘湾
大东海
香水湾
陵水县
英州镇
三亚机场

项目区位图

本项目位于清水湾一线临海核心位置。
本项目
清水湾区域规划图

1.2 建筑规模
本项目占地面积824亩,容积率1.0,建筑面积55万M2左右。用地性质为旅游度假居住用地。
790米
760米
800米
620米

项目用地范围示意图

1.3 地块条件
1.3.1 地块周边条件
东至:规划为区域内次要交通干道;道路以东为雅居乐用地,已取土地证,当前为沙地未开始建设;
南至:防护林和沙滩,一线强势海景;
西至:规划为区域内次要交通干道,当前仍为土路,路的西侧为高坡及防护林;
北至:规划为区域内主要交通干道,当前仍为土路;规划路以北为湖和椰树林。
西北侧:雅居乐在建规划路
北侧:以规划待建路为项目北向边界,当前仍为土路
北侧:相隔土路为湖和椰树林,并可眺山景,景观良好
西侧:待建规划路,当前仍为土路
西侧:高坡及防护林
南侧:防护林和沙滩
南侧:一线强势海景
东侧:以电线杆为东侧界线,雅居乐用地,已取土地证,当前为沙地未开始建设

1.3.2 地块内部条件
项目地势平坦,北向略高;内部有部分虾塘。
• 内部仍有部分虾塘
• 内部沙地,地势平整,北向略高,无特殊资源

1.4 道路交通
本项目西、两侧临交通干道,未来交通通达性较好。
①②③号路规划为内部次干道。当前待建,①号路联通海榆西路和本地块;②号路、③号路联通高速公路与清水湾区域;④号路为雅居乐在建的规划路,直接联通东线高速公路,为未来区域内外交通通行主线;
随着东环铁路的建设修通,将有力加强项目与凤凰机场、美兰机场等地区的联系,交通便捷性大大提高。
①
③
④
②
东环铁路高峰站
本项目

1.5 周边区域环境及设施
本项目位于清水湾中央位置。清水湾的发展规划为——以沙滩、海水为主要资源特色,以旅游度假、休闲运动、旅游社区为主要功能,是集旅游、房地产等支柱产业于一体的多功能综合型旅游度假目的地。未来项目周边配套非常丰富,沿海形成高星级酒店群,周边多个国际标准高尔夫球场、温泉度假村等。
高尔夫球场
高尔夫球场
五星级酒店
七星级酒店
高峰温泉
五星级酒店
五星级酒店
五星级酒店

1.6 周边基础设施
1.6.1 供水
当前清水湾区内无净水厂和供水管网,但东西两侧城镇已有自给供水厂,随着本项目开发,规划利用周边水厂设备为本区供水,考虑到规模的扩大,其设施扩建可与当地政府共同投入。清水湾度假区最大日生活用水量约27387M3/d,最大时用水量约1751.2M3/h。项目输配水管网沿道路敷设,消防供水与生活供水管网合一。
1.6.2 供电
区内电源采用英州镇鹅仔110千伏变电站电源供给。清水湾区内设置10kv开关站4座,分别位于项目西侧和东侧,10kv配电室19座,分布在各个组团。供电网络由10KV送电网组成,结线方式采用放射式,低压配电网络采用干线式和放射式相结合的方式。线路采用埋地敷设。
1.6.3 燃气
规划本项目北侧九所岭处设储气站一座,占地面积约为1500平方米,然后经过燃气管道输送到各用气点。燃气管道采用PE管沿主要道路埋地敷设,净覆土深度大于0.8米。
1.6.4 电信
清水湾区域采用电信电缆沿主要道路敷设至各功能区。线路采用管道埋地敷设,埋深不小于0.9米。
1.6.5 排污
项目周边污水管网沿道路敷设,根据道路红线及道路宽度情况可布置在机动车道下或绿化带下;项目周边沿主干道和次干道敷设雨水管,再经过雨水口收集雨水汇集到雨水管中,然后再经过雨水管就近原则排至区中天然水体,规划区内支路上采用直接在道路两侧设置铸铁箅子明沟排水。
1.6.6 综合防灾
（1） 防震规范:度假区内新建的各类建筑均按国家现行<建筑抗震设计规范GBJ11-89>进行设计和施工,由区建设行政主管部门监督实施。
（2） 防洪规范:区内防洪标准参照<海南省防洪规划>,按百年一遇标准设计。
（3） 防风规范:本区位于台风登陆面,在防风规划上做相应的预防设施。
2 .规划设计的基本原则
2.1 设计理念及意向
2.1.1 整体定位
三亚东岸•顶级滨海人文度假居住区
2.1.2 项目形象定位
² 三亚东岸,卓尔不凡的产品,与众不同的度假居住体验!
² 在三亚东岸,打造一种被向往的人文度假生活!
² ”我们不是为了世界上多一处豪宅,而是在寻找一些生活替代它。”
² 形象关键词:格调、品味、人文

2.1.3 项目客户定位
Ø 度假需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求和品味需求,依次由较低层次到较高层次。追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致享受,不注重价格,但注重品质;讲求度假生活的气质享受,不看重新奇概念,但看重艺术性、审美性;讲求度假生活的圈层享受,不喜欢大众化,但偏爱与圈子里的人分享快乐……这是度假生活享受的最高境界。追求格调品味的度假客户在进行度假物业的置业时,主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。
Ø 当前,三亚已开发的湾区,充斥着各类游客,漫溢着喧嚣与浮华,缺少纯粹的社区环境和人文氛围。而清水湾,纯粹的高尚度假居住区,远离世俗与虚华,是度假客户追求格调品味度假生活的理想之地。而本项目经过高品质打造,将成为格调品味型度假客户置业的首选。

2.1.4 产品定位
产品定位原则
Ø 本项目为820亩大盘,产品应多元化、复合化,扩大客户层面,降低开发风险
Ø 不同产品承担不同的功能,实施合理的开发节奏
Ø 本项目以高层物业为主流产品,迎合主流客户群需求
产品功能划分
Ø 价值标杆
产品形式:独栋和联排别墅
承担功能:项目价值标杆,提升项目品质,形成自身价格比较机制
产品点:强调对稀缺资源的占有,注重享受感和身份标签
Ø 盈利空间
产品形式:高层
承担功能:预留发展弹性,争取更多盈利空间,后期机动调整
产品点:适当的户型创新,强调实用
Ø 度假配套
配套形式:酒店、会所、商墅街
承担功能:
l 一个超星级酒店,提升项目整体形象;
l 一个精品小酒店,用于长期经营,沉淀资金;
l 一个公寓区会所,满足公寓人群的生活需求;
l 一个别墅区会所,满足别墅区客户的健身、休闲、娱乐需求;
l 一个卡梅尔风情商墅街,启动展示,塑造项目格调、文化。

2.2 规划设计要求
整体规划必须充分考虑项目的统一性,尽量保持项目与周边环境资源的协调,以顶级滨海人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。
1、将核心资源转化为核心竞争力
本项目最核心资源为海景,充分利用地块资源,人工制造合适坡度,力求实现户户观海。
2、满足整体定位要求
Ø 最大化提升住宅的海景可视度
Ø 考虑地块现有的地形地貌,进行科学的地块价值评价,布置相应的物业类型
Ø 充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值,最大限度提升住宅价值
Ø 不同密度物业组团布置绿化隔离带,保证住户圈层的纯洁性
Ø 保证地块内部的私密性和地块之间的开放性,并能便利享受周边的资源
Ø 设置不同层次的开放空间,形成良好空间层次过渡
3、满足分期开发要求
Ø 首期以酒店及价值标杆产品启动,树立项目高档形象。
Ø 设施分布提升区域均好性,形成分散的地价峰值点,保证每期均有良好的价值点
4、规划空间强调整体结构的层次性
Ø 开放空间:公众能够到达,随意走动,商业区、会所
Ø 半开放空间:由私密空间开放空间过渡,组团之间的过渡地带
Ø 私密空间:组团内部空间
5、酒店排布于沿海通达性较好处
海景酒店能够提高酒店经营收益,实现持续的经济效益;
6、住宅设计的朝向要求
住宅产品保证户型通透,增加采光面;尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产品。
7、公寓产品公用部分
公用部分尽量做到自然采光、通风;楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下,应尽量设计得经济合理,以提高实用率
8、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规

2.3 项目总体布局
本项目自南向北依次排布独栋别墅、联排别墅和中高层公寓;酒店布置于地块西南角位置。(下图为物业排布示意,可根据规划实际情况进行调整)
五星级酒店
精品酒店
商墅街
独栋
联排
中高层

各物业用地情况:
物业类型
占面(亩)
占面(平方米)
占面比
独栋别墅
51
33,686
6.14%
联排别墅
425
283,274
51.62%
中高层
222
147,825
26.94%
商业街—商墅(联排)
3.75
2,500
0.46%
酒店
120
80,000
14.58%
风情会所
2.25
1,500
0.27%
总计
824
548,784
100.00%
2.4 启动区(前期策划成果之一,仅供提示)
2.4.1 启动策略
启动物业:本项目以酒店、独栋、联排及商墅街启动;
启动规模:(单位:平方米)
序号
项目名称
占地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
1
独栋别墅
5,176
1,553
2
联排别墅
38,777
23,266
4
酒店
77,000
38,500
5
商墅
3,333
2,000
6
合计
124,287
65,319

展示区

末期酒店用地,启动区作园林处理
2.4.2 展示区设置在启动区内
展示区内容:
Ø 综合、体验式酒店会所(于酒店内部设置)
Ø 风情商墅街
Ø 小型水车广场、渡口等滨水设施打造公共活动空间
Ø 售楼处(利用商墅,后期改作商业)
Ø 社区入口(项目开盘起势的重要节点,社区形象展示点与煽情点,吸引人气)
水车广场和木筏渡口(初步建议)是将水资源价值最大化的经济设施,为度假人群营造娱乐场所,点缀以风情商墅,成为情趣十足的公共空间

3 规划设计要求
3.1 总体要求
Ø 用地性质:本项目用地为旅游度假居住用地;
Ø 限高:本项目限高,建议高层18层左右;
Ø 绿化率:本项目绿化率不低于30%;
Ø 占地面积:本项目用地面积824亩;
Ø 建筑面积:本项目总建筑面积为54878平方米。

项目
总建面(㎡)
建面占比
住宅
独栋别墅
9,706
1.77%
联排别墅
145,414
26.50%
中高层公寓
326,164
59.43%
住宅合计
484,284
87.7%
配套
酒店(含1500㎡会所)
60,000
10.93%
商墅(联排)
2,000
0.36%
底商
1,000
0.18%
风情会所(别墅区)
1,500
0.27%
高层会所(公寓区)
3,000
0.55%
总计
548,784
1

3.2 项目住宅产品布局
商墅街
独栋
联排
中高层

项目住宅产品布局示意图

3.3 项目住宅产品户型配比
本项目共建住宅5149套,其中独栋别墅占0.68%、联排别墅占18.82%、公寓占80.49%。
项目
总建面(㎡)
总套数
户型面积(㎡)
同类物业建筑比例
建面(㎡)
约合套数
占总套数比
独栋别墅
9706
36
200-250
40%
3,882
17
0.33%
250-300
40%
3,882
14
0.27%
300-600
20%
1,941
4
0.08%
联排别墅
145414
969
100-200
100%
145,414
969
18.82%
中高层公寓
329164
4144
50-70
40%
130,466
2,174
42.23%

70-100
40%
130,466
1,535

29.81%

100以上
20%
65,233
435
8.45%
合计

5149

484,283
5,149
100.00%

3.4 配套及功能设施建议
3.4.1 商业设施设计基本原则
Ø 符合项目高档总体定位
Ø 经过充满艺术气息的商业,积聚人气和提高影响力
Ø 以商业创造价值和制造亮点
3.4.2 商业设施设计建议
商业主题:休闲的、开放的、时尚的
Ø 启动区商业是商业街形式,后期商业可设计成高层临街底商
Ø 部分商业可进行功能转换,如商墅可扩展出居住功能;
Ø 启动区商墅先行打造,提升展示区形象
Ø 高层底商经营业态——以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主,如洗衣店、西点店、便利店、酒吧、特色餐饮、银行、可外卖的快餐店、美容理发店等等
3.4.3 商墅街风格建议——卡梅尔风情
参考卡梅尔小镇的Ocean Avenue原形,体现格调品味生活。

在项目中的作用
Ø 是项目开发过程中重要的展示性配套,展示度假生活氛围与场景;
Ø 实现项目营销展示的重要功能,增加项目吸引力;
Ø 为社区建立生活氛围;
Ø 商业体前期用以展示和自营,后期能够销售,实现价值收益;
规模
类似联排别墅的商业体,每个商业体约250平方米,可连接为商业街。约8个,总共约 平方米。
规划主干道
主入口
商墅

3.4.4 酒店建议
卡梅尔风情度假酒店——营造风情展示的同时提供度假生活的休闲配套。酒店设置在启动展示区的最佳位置,拥有最好的资源,和一线海资源及滨海娱乐配套形成良好的景观面,给客户带来震撼的视觉冲击。
规划主干道
超星级酒店

3.4.5 会所建议
设置三个会所:在酒店底层设置酒店会所、在主景观尽端设置风情会因此及在高层底层设置公寓会所。
规划主干道
主入口
酒店会所,1500㎡

风情会所1500㎡
主景观
公寓会所3000㎡

别墅区会所风格建议采用卡梅尔风情。
主景观尽端及会所的结合展示

3.4.6 建立与海的联系
经过社区道路体系合理规划,强调加强与海的互动和联系,凸显滨海风情特色
－社区主景观轴与海的直达,建立强烈的关联性
－设置众多步行式小径通往海边,经过道路表示人对海的主动参与
－打造具备活力与休闲意向的海岸线
主入口
滨海活动区
－动区
滨海沙滩区
－静区
* 视图仅作为道路体系的演示,无实际参考意义

次要道路通海
主要道路通海
主要道路通海

Ø 打造一条滨海漫步长廊
在项目中的作用
l 是项当前期阶段重要的度假配套,使项目直接与海建立联系,创造滨海意境,提升整个项目的资源价值;
l 满足是社区内常住者的休闲需求
位置
建议建于酒店东侧沿酒店与别墅区的水景轴线向南面延伸,具体位置根据实际情况确定。
功能构想
便于漫步行走的曲折幽静的小路,路段之中设置座椅等休憩设施;
规模
道路一直延伸到海边,约2~3公里长。

3.5 建筑风格建议
3.5.1 建筑风格设计基本原则
Ø 建筑的色彩统一,形式相异;
Ø 建筑元素符号与滨海风情相关;
Ø 建筑风格体现休闲氛围;
3.5.2 建筑风格设计建议
Ø 整体设计能够考虑南太平洋NOOSA风格
Ø 形态简洁、具有冲击力的建筑外形
Ø 暖色调、几何感、挺拔的立面
Ø 建筑细节体现南太平洋热带风格元素
Ø 以国际上著名的滨海主题为主基调
Ø 建筑主题一定要经过建筑形象明确传达,给消费者以直观的感受
Ø 建筑设计开阔、开放,整体感强、通透性好,体现出滨海特色
Ø 建筑外部色彩为对比强烈、清爽的明亮色系
Ø 建筑风格经过外观色彩和线条传达
Ø 建筑细节上体现楼盘高品质
Ø 低密度产品采用与海洋相联的立面特色,具备滨海别墅的元素
Ø 高层建筑外观轻巧通透、富于变化,体现宽敞、透明的海洋系高层建筑符号

3.6 园林风格建议
3.6.1 园林风格设计基本原则
Ø 园林风格可与建筑风格形成差异化和谐
Ø 以滨海国际风格为园林主题
Ø 建立围绕商业街区、公共绿地打造景观核心区
Ø 与滨海景观形成互动,体现水休闲特色
3.6.2 园林风格设计建议
Ø 要求:体现滨海休闲文化、格调及品味
Ø 整体设计可采用主题鲜明、风格清晰、风情引入打造强势园林－大溪地主题情景风格
Ø 多组团园林:各组团之间采用不同的小主题,主题要与产品在项目中的级次相匹配
Ø 加强品质感,注重细节处理,以细节体现品质
集中展现
水景结合

风格说明:
Ø 水系的运用:本身具备观赏性的同时,强调人的参与性及自然结合
Ø 植被的搭配:野花丛、椰林、古树
Ø 色彩的穿插:丰富的色彩来源与多样化布置
Ø 人文自然元素:主题下特有的图腾,纹饰;原生态材质使用;特色风情的园林小品
3.6.3 道路设计建议

设计原则:
Ø 人车分流
Ø 人行道路避免过多使用直路
人行道路铺设
－道路功能便利通达性好,避免过于复杂,注重与景观的结合
－步行道宜曲不宜直不宜大,突出蜿蜒形态;加强铺装的精致度,虽有野趣
－要体现人工雕琢的价值感,配合高尚社区形象

3.6.4 驻留空间建议
驻留空间设置原则:
Ø 把控驻留空间尺度,小体量多数量的驻留点散布于社区
Ø 考虑到度假客户特点,注意与景观的结合和步行便利性

3.6.5 停车位建议
停车位设置原则:
Ø 别墅区:保证一户一车库,半地下或地上独立车库,设置在楼体内,另外再设置部分地上临时停车位;
Ø 高层区:地下停车为主,地上停车为辅,另外设置部分组团外临时停车位,解决大约0.1 : 1的停车需求;
p 别墅类产品的车位设置建议图示:
层高低于2.2米的半地下车库
地下室改建的多功能空间
组团外地上停车
p 高层产品的车位设置建议图示:
半地下停车场
地下停车场

3.6.6 社区精神
关键词:曲径/组团/格调
建筑布局脱离兵营式的建筑排布,形成组团式、错落有致的发展格局,增强心理认同感与归属感,体现滨海格调生活的社区精神。社区内部曲折蜿蜒的步行道路体现度假风情。
3.7 区域识别系统建议
利用相邻及穿过项目的道路,统一规划和界定区域;
让这几段路成为城市风景线;
使消费者感受进入完全不同的区域,建立强势区域形象;
体现大盘独有的规模优势。
能够经过以下元素:
Ø 设置标志性建筑物及核心广场
Ø 雕塑、小品、路灯、路牌
Ø 植被
Ø 铺地、抬高区域地坪
和整体形象风格相符的标志性建筑
选取原生感觉,又突出项目的滨海度假的标志项建筑

4 设计成果要求
设计单位先提供三个初步规划设计方案供我方讨论,确定后再做深入设计。
规划设计方案包括以下文件:
4.1 设计成果
4.1.1 彩色规划平面图,比例1:500
4.1.2 规划方案设计文本,规格为A3幅面,内容至少包括:
ü 设计说明,表示规划设计构想,设计意向;
ü 区位分析图;

ü 现状分析图;
ü 规划总平面图;
ü 日照分析图;
ü 交通分析图;
ü 规划结构分析图;
ü 建筑布局分析图;
ü 配套设施布置分析图;
ü 景观分析图;
ü 视线分析图;
ü 总体剖面图;
ü 道路及竖向设计图;
ü 小区各道路断面图;
ü 小区管理模式分析图(封闭管理分区分析);
ü 产品选型设计,要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图;
ü 配套公建设计,包括社区商业会所的平面、立面、剖面、效果图;
ü 其它节点(如居住区入口、泛会所等)的详细设计;
ü 表现部分:总体鸟瞰图、组团效果图、沿街立面、开放式商业街、主景观体系、庭院景观、单体与景观协调示意图等;
ü 分期开发示意图
ü 项目综合技术经济指标表
ü 分期技术经济指标表
ü 户型面积分布表
4.1.3 文本图纸另行制作1#图纸2套
4.1.4 所有内容的电子文件(光碟)两份
4.1.5 社区模型1份

4.2 方案数量
要求在出正式方案前提供不少于2个规划方案供比较选择,经讨论确定后出正式文本。
5 设计时间计划
(具体设计时间依据项目的进展双方协商而定)
设计过程中世联将配合甲方与规划院进行沟通与交流,具体时间、方式待定。

本设计任务书未提及或不详部分可与开发商直接联系。

世联地产清水湾项目组
4月21日