天然气家属院物业管理方案.docx

天然气家属院物业管理方案112020年4月19日文档仅供参考 天然气家属院物业管理方案 天然气公司物业家属院属于老旧小区，且分散，数量多面积广，管理起来必定有众所周知的困难： 1.楼宇质量差，设施设备老化、不健全，故障频繁，维修不便和复杂； 2.未设计专用停车位，或临时划线，或见缝插针，位置有限不能满足并占用消防通道阻碍通行，甲方乙方及业主三角矛盾明显。 3.部分园区卫生生活环境差，花园被业主占用；部分绿化无植被；植被有虫害；垃圾清理、清运不及时；公共场所有杂物堆放等。整顿效果不明显，重复出现； 4.消防设施设备不健全，楼内灭火器不足、楼外有消防栓但无消防水带或消防水带故障，造成消防隐患； 5.人员工作缺乏条理和计划及应急调配处理不合理，事倍功半； 上述问题是老旧小区典型的问题表现，还有其它硬件和软件上的问题频繁出现。究其根本除了受甲方因素和硬件条件制约，及运作成本控制的因素外，软件因素即人员管理中的各方面的工作出现的偏差和不足，是主要原因。 企业文化和人员管理是公司得以长久发展的命脉和主线，人是行为实施的主体，人员的思想和要求是否统一和标准，是决定一个团队的能否达到目标的核心要素。必须要重点从这方面入手。 现西安陇合顺物业管理服务有限公司第一分公司的企业文化已有定义，但要看现公司的企业目标、理念、宗旨、制度等每个人是否正确理解和熟记；各部门岗位职责是否健全，内容是否符合现实要求，是否可行？需要调整和修正的要及时完善。这是公司所有员工包括法人都应贯彻和执行的中心思想，也是投资人对员工，上级对下级的管理工具。因此，企业文化随着时间和运作情况的发展要随时并尽快的计划内时间进行完善和落实。虽然制订容易，要求人员落实比较困难，但一旦落实则可一劳永逸实现任务制定者和执行者的思想和行动的统一。 人员执行方面，人员配置需要功能口齐全，考虑成本控制方面也应达到最低人员编制数，人可视个人能力合理分兼她职，但不可多于三项，保证员工工作精力和耐受程度减少因此造成的工作失误和负面效果。人员分工要明确，安排事项要合理和计划性，做好机动事项的预判和安排，避免朝令夕改、盲目调配影响工作进度和人员心态。 各岗位人员培训落实，重点做好入职前培训，和上岗后的专人带教。职前培训由项目主管执行（公司文化、应知应会），上岗后选由各区班长执行（现场实际工作技能）。针对老员工做好逐个约谈和筛选，统计好数字做替换准备。根据统计数字做相应人员大数量的统一招聘和培训，择优上岗，扭转工作管理被动的局面。现对各部门做以下管理管理建议： 一、 工程部维保计划1、针对小区分散的特点，各小区日常巡查维保进行时间频率的区分：序号小区名称巡查频率时间巡检维保内容人数备注1丈八路1次/日周一-周六1、 公共照明及线路2、 给排水管路、排污 系统3、 业主报修事项4、 其它公共设施设备 抽检2人/次【具体人员由工程主管进行指派。考虑轮休和机动人员安排】如遇特殊情况需调配人员或调整用时，经报备同意进行协调安排2高四路3科创路4何家村2次/周周三、周六5汉城路6凤一路1次/周周日2、配电设备维护检修序号类别项目周期 时间 备注1变电室低压线路高压线路2次/年4/10月根据甲方具体要求和及时沟通做时间调整2室外照明道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、其它照明灯灯杆补漆1次/年 检修线路1次/年 清洁灯具 1次/月5月3沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井化粪池 1次/半年 井内杂物 1次/ 年4/10月4商业用房电路、消防1次/季度1/4/7/10月二、 环境工作计划针对丈八路、科创路、高四路三个大区卫生和生活环境工作出现的杂物多、清理留死角、停车乱等问题，作业如下计划：1、日常清理管理员巡查指导外，每周进行周评比，参照保洁工作绩效检查表执行（见附表）； 2、每月最后一周进行大清理，重点楼宇外部花园、死角清理，考虑清洁人员不足问题，可调配另外两小区各抽一名保洁支援一个小区工作，三个小区各两天清理，一周内清理完毕进行评比； 3、各区楼道杂物每季度最后一周进行清理，由管理员带队，组织当区保安、保洁进行。清理前一周张贴通知，业主提前处理。 4、建筑垃圾类提前预防，装修、搬家户登记、事前书面告知，保安保洁实时监督。对于需物业协助和查无责任户的建筑垃圾倾倒事项，须提前协调处理单位或签订指定倾倒处理单位或机构做应急处理。 5、车辆管理积极与甲方进行定期数量核对，每季度一次。内部每月一次车辆信息核对，保安人员私放车辆，收受贿赂收取停车费进行查处。 针对未安装车牌识别系统的小区，可制作相同车位数量的编号牌，进车发出场收，发完禁入。规范停放防止拥堵。 6、绿化根据小区绿地面积，按每万平方米设置固定在编绿化工1人(实际在编人员根据季节调整)，年龄层次在25-55岁（根据实际工作能力适应放宽标准），以男工为主。临时工：在植物生长旺季节，根据实际现场工作需要适度安排部分临时工，保证工作质量需要。天然气小区分散绿化面积广，在今年的三月份的补种期，需要补种灌溉及防治病虫害需添加临时专业人员或外包。四月至十月浇灌修剪自行维护；11月修剪防治期另需加强人手。期间工程部做好绿化工具维护保养。 7、如要提升卫生环境质量，要么增加保洁人员编制，要么考虑保洁业务外包。 很多物业公司都选择将保安、保洁等“吃力不讨好”的工作分包出去。这样做有几个好处：1、降低物业经营成本；2、便于成本核算和成本控制；3、人员补充由外包公司负责，不容易形成缺岗也免却了招聘的烦恼；4、便于管理，服务不达标直接扣钱。可是也有以下弊端：1、减低成本的直接反映就是外包公司的人员素质不理想，可能引起投诉；2、外包公司很可能会用缺编吃空额来增加盈利 ，影响服务品质；3、外包公司人员非本公司员工，可能出现不服从管理的情况，如果是该公司的管理人员不负责任则问题更严重。到底是自建保洁、保安队伍还是外包要受到项目性质、盈利状况、领导思路等多方面因素制约和影响。合作的费用为=人员工资福利+物料成本+利润+税金。合同中除了必须要有的金额、付款方式等条款外，一定要约定好服务范围、标准、违约责任和各自的权利和义务，以保障双方的利益。大致的合作方式：经过物业服务方案确定保洁服务内容及标准。由物业公司环境主管或相关人员核定保洁人员工资标准及管辖项目物料的用量及价格。加总上述两项乘以10-15%的利润及当地保洁外包公司应缴税金，再加上保洁公司应提供机器设备的金额，明确服务面积就能够大致估算出保洁外包合同的总值。寻找资质较好的保洁公司，利用招投标方式甄选适合的公司。与保洁外包公司签订合同时应明确服务范围、标准、检查方法、奖惩、工作计划、培训计划、工作手册等内容，以避免将来有纠纷。进场后应有专人对保洁公司提供的机器设备是否到位、人员出勤情况、人员礼貌礼仪及现场服务水平等情况进行检查。并监督保洁公司对人员的培训是否符合现场服务的需求，出现问题要及时处理跟进。每月对外包公司整体履约情况出具月度工作情况报告，根据服务表现决定合同款的发放标准。三、 保安工作重在人员业务专业知识和人员素质思想的培训教育，定期进行培训和交流灌输思想提高团队意识，本公司保安员工多为年长者，更为困难和挑战性，由项目经理亲自执行此项工作。每月进行绩效评比，奖惩分明提高员工积极性。保安绩效见附表。其它亟待需要为员工改进的事项，丈八路门房工作环境，转眼气温即将升高，门房温度高、无厕所、无自来水的情况一直未解决，员工有抵触心理，不能解决就会影响员工的工作质量。计划在一个月内将公司文化、工作制度、培训机制、绩效考核、工作标准进行完善和确定，努力使公司各项工作顺畅、高效进行。