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房地产融资方案

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2020年4月19日
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湖北经济学院栎一217有限责任公司

汤

逊

湖

新

城

融

资

方

案
公司名称：湖北经济学院栎一217有限责任公司
项目名称：“武汉汤逊湖新城”
参与人员：裴传胜 李 强 吕 超 张诗柱

房地产项目融资方案

一、融资项目名称 
“武汉汤逊湖新城”建设项目 

二、项目融资主体 
湖北经济学院栎一217有限责任公司，本公司成立于 8月，位于湖北省武汉市江夏区湖北经济学院，公司注册资本100000万元，当前已完成或正在进行中的房地产开发项目两个，预计 基本建设完工，预期收益10000万元。 

三、 融资规模、期限及还款进度 
项目总投资72035万元，资金来源为业主自筹32035万元，拟从银行贷款40000万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自 1月至 1月。年利率暂按7.00%确定。 
贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值100000万元。另外由武汉亚飞担保有限责任公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。  预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。 1月偿还本金 0万元， 1月偿还本金10000万元， 1月偿还本金10000万元。 

四、担保公司情况
武汉亚飞担保有限责任公司成立于 8月，是武汉市乃至湖北省、华中地区担保行业中从业最早且最具市场影响力的担保公司之一。公司主要服务范围包括：个人及企业贷款担保业务、个人汽车消费贷款担保、个人二手房按揭贷款担保、个人住房抵押贷款担保、助业贷款、个人经营性贷款担保、信用卡经营分期等。先后推出了“随易贷”、“卡易贷”、“装修贷”、“融易贷”、“速贷易”、“新婚贷”、“企业贷”一系列产品，全方位满足中小企业和个体经营户、目标消费群的需求。

五、项目基本情况 
“武汉汤逊湖新城”建设项目 位于湖北省武汉市江夏区汤逊湖北路，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。 
当前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。  项目建设期为3年，自 1月至 1月。 
项目公司成立于 8月，位于湖北省武汉市江夏区湖北经济学院，注册（实收）资本100000万元，各股东均以货币出资。现股东为湖北经济学院栎一217有限公司51%，社会公众股持股47%，个人持有持股2%。法定代表人李强。 
截至 9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。 

六、项目投资估算 
项目总投资72035.万元，其中土地征用及拆迁补偿费1 万元，前期工程费2736万元，建筑安装工程费45600万元，基础设施费1368万元，公共设施配套费1507万元，开发间接费8824万元。 
项目建设期预计3年，自 1月至 1月。预计 完成总投资的30.3%，即完成投资21849.6万元； 完成总投资的51.6%，即完成投资37196.8万元； 完成总投资的16.6%，即完成投资11988.6万元； 完成总投资的1.4%，即完成投资1000万元。 
土地征用及拆迁补偿费1 万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。
前期工程款2736万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。  建筑安装工程费45600万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。 
基础设施费1368万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。 
公共设施配套费1507万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。 
开发间接费8824万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4900万元，担保费2100万元。 

七、 项目销售收入及税费 
项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75000平米，包括裙楼的商铺2-3层15000平米和住宅公寓60000平米。 
根据对阳光100、滨湖一号以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35000元/平米，住宅和公寓的平均售价为11000元/平米。预计项目可售部分可实现收入118500万元。项目销售期3.5年，自 8月至 1月。预计 完成销售25%，实现收入29625万元；预计 完成销售40%，实现收入47400万元；预计 完成销售 20%，实现收入23700万元； 完成销售15%，实现收入17775万元。 
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24829万元。各项税费情况见下表：
项目税费 
比例  
金额（万元） 
销售费用   
8.00% 
9480.00  
营业税 
5.00%  
5925.00  
城建税 
7.00%   
414.75  
教育费附加 
3.00%  
177.75  
地方教育费附加
2.00%
118.50  
土地增值税  
1.20% 
1422.00  
印花税 
0.05%
59.25  
所得税  
25.00%   
7231.75  
合计  
24,829.00