公司C商业银行模拟经营沙盘实训报告.docx

公司C商业银行模拟经营沙盘实训报告312020年4月19日文档仅供参考 作业题目：商业银行模拟经营沙盘实训报告 所修课程名称： 商业银行模拟经营沙盘实训 修课程时间： 年 5 月至 年 5 月完成作业日期： 年 5 月组员： 杜梦菊、叶云玲、陈雨晴、叶秋月学号（对应姓名）： 120409、 120430、 120407、 120429学院：经济与管理学院专业：国际经济与贸易评阅成绩： _学院_级_专业 姓名_ 学号_（密）（封）（线）评阅意见：评阅教师签名： 年 月 日目录一引言3二实验目的3三具体实验分析（各个决策+报表分析）4（一）第一经营年度4（二）第二经营年度8（三）第三经营年度13（四）第四年度经营17四.心得体会22五.总结23一、引言此次商业银行模拟经营沙盘实验是我们川师大经管学院 级国际经济与贸易国际金融方向学生的一门实训课。这门为期两天“四年”的沙盘模拟实训课旨在让我们学生对商业银行与房地产企业具体操作流程进行熟悉并操作，让我们把学到的知识用到实处，在这个操作过程中,商业银行代表的是资本市场,房地产企业代表的是产品市场，中央银行代表的是管理层。我们每个学生进行分组,不同组又扮演着不同的角色，其中包括房地产企业和商业银行，而管理层即中央银行及政府则由我们的高老师扮演。这样经过扮演不同的角色，让我们学生充分融入到这个过程中，接近真实地体验了各个市场的业务流程和特性。房地产企业与房地产企业、银行与银行都在不同业务上进行激烈的竞争，为的就是能让自身发展壮大并在市场上占有一定的地位。而银行也房地产企业则进行一系列合作，相辅相成，争取实现双赢的局面。不同的团体之间也相互传递着各种信息，让彼此更加了解，加强了个团体之间的联系与业务合作。这样一来能够让我们了解各个市场的特性及它们之间的联系、熟悉相关的业务，与不同企业之间的博弈更让我们意识到市场竞争的残酷性，但同时也让我们了解到只有互助，努力实现双赢我们才都能发展壮大。在这次的商业银行模拟经营沙盘实验，我们小组作为房地产企业C，站在房地产企业的角度上来进行各个业务的操作。监管部门每年度初经过房地产企业提供的商品房和别墅报价，制定本年度供地计划。而房地产企业则经过给出的土地竞标价获得土地，经过给出的广告费等获得相应的商品房和别墅的订单量。经过此次扮演房地产角色，让我们了解和熟悉房地产企业的经营流程。二、实验目的让我们在这个接近真实的商业银行与房地产经营的商业环境中，在管理层即商业银行与政府的严格控制管理，以及各种竞争对手的激烈竞争下，能够切身切实地将所学到的知识理念与技能付诸实践来判断具体的操作。这样的实训能够有效地增强我们的学习能力、操作能力，使我们对所学的知识理解得更为透彻、记忆也更深刻，体会并接触到商业银行与企业具体经营运作方式，同时让我们在充满竞争与压力的环境中，学会企业的生存之道，学会合作与共赢。为我们今后进入社会，进入工作岗位打好扎实的基础。三、具体实验分析（各个决策+报表分析）（一）、第一经营年度1、初始状态分析期初现金为4000万，拥有初始价值1.8亿的土地，有7000万的银行存款，我们四家企业股东资本都是1.5亿。拥有两个运营团队，资质为三级。2、土地竞标决策分析影响土地竞标的因素有土地供给总量（各公司库存土地+本年新增土地量）、土地需求总量（商品房总订单/10+别墅总订单/2）、是否储备土地的发展战略、各公司现有资金总量和新增贷款总量。在本年中，我们年初存在20亩土地，在老师带领下每个企业进行相同的操作，没有进行土地竞标，也没有储存土地的决策。 3、广告费决策分析广告费占比应小于毛利率，换言之，广告费用带来的销售收入应超过同期产品利润，同样地，第一年广告费由老师带领四个企业进行相同的操作，投入1000万广告费。因此具体分析下一年进行。4、报价策略分析报价策略取决于我们对上年所有企业报价的分析以及对今年市场的预测。第一年由老师带领四个企业进行竞标单填写。商品房报价190万/套，别墅报价900万/套。5、 景观费决策分析在学院手册中，我们了解到“房地产企业每亩地的基础上景观费投入为100万，在此基础上每增加投入50万，将在不增加其它成本的情况下，获得3%的销售溢价和3%的销售量增长，每亩最多投入400万”，我们根据此原则计算出增加景观费的投资报酬率进而得出决策，但第一年任然由老师带领四个企业进行景观费投入，商品房与别墅景观费报价均为250万/亩，因此，下面三个年度进行具体景观费的投资报酬率的分析进而决策。6、贷款决策分析贷款需求取决于本年土地开发规模与土地储备战略。首先，因年初有价值1.8亿的土地20亩，因此并没有进行土地竞标，因此土地开发的资金需求就除去购买土地的成本，但还是需要建安费，即160套商品房建安费为4700万，4亩即8套别墅的建安费为400万。其次，本年没有要储备土地的策略。最后，考虑到还有广告费1000万、支付申请贷款占用费与财务评审费400万以及银行存款利息1400万，因此在老师带领下办理一年期银行贷款1亿。7、 资产负债表分析项目年初数第一年资产： 现金4000 2400 银行存款30000 应收款0 股权投资0 产成品0 国债0 委托贷款-借0 土地净值18000 0 资产总计2 32400 负债： 高利贷0 应付款0 银行贷款7000 17000 委托贷款-贷0 负债合计7000 17000 股东资本15000 15000 未分配利润0 当年净利润400 所有者权益合计15000 15400 负债及权益总计2 32400 A.短期偿债分析a.流动比率分析（流动比率=流动资产/流动负债）：对债权人来讲，此项比率越高越好，比率高说明偿还短期债务的能力就强，债权就有保障。对所有者来讲，此项比率不宜过高，比率过高说明企业的资金大量积压在持有的流动资产形态上，影响到企业生产经营过程中的高速运转，影响资金使用效率。若比率过低，说明偿还短期债务的能力低，影响企业筹资能力，势必影响生产经营活动顺利开展。当流动比率大于2时，说明企业的偿债能力比较强，当流动比率小于2时，说明企业的偿债能力比较弱，当流动比率等于1时，说明企业的偿债能力比较危险，当流动比率小于1时，说明企业的偿债能力非常困难。我们企业第一年流动比率为（2400万+30000万）/（17000万）=1.91，说明企业此时短期偿债能力一般。b.营运资本分析（流动资产-流动负债）：营运资本越多，说明偿债越有保障企业的短期偿债能力越强。债权人收回债权的机率就越高。因此，营运资金的多少能够反映偿还短期债务的能力。对我企业而言，第一年年初的营运资本为负，年末营运资本为15400万元，表明企业短期偿债能力较强，短期不能偿债的风险较低，与年初数相比营运资本增加了18400万元，表明企业营运资本状况继续上升，进一步降低了不能偿债的风险。B.长期偿债分析a.资产负债率分析（总负债/总资产）：资产负债率反映企业偿还债务的综合能力，如果这个比率越高，说明企业偿还债务的能力越差；反之，偿还债务的能力较强。一般认为，资产负债率的适宜水平是0.4-0.6。 我企业第一年资产负债率为（17000万/32400万）=0.52，说明第一年长期偿债能力较强。b.产权比率分析（总负债/股东权益）：产权比率不但反映了由债务人提供的资本与所有者提供的资本的相对关系，而且反映了企业自有资金偿还全部债务的能力，因此它又是衡量企业负债经营是否安全的有利的重要指标。一般来说，这一比率越低，表明企业长期偿债能力越强，债权人权益保障程度越高，承担风险越小，一般认为这一比率在1，即在1以下，应该是有偿债能力的，但还应该结合企业具体情况加以分析。 我企业第一年产权比率为（17000万/15000万）=1.13，说明长期偿债能力一般。8、 利润表分析（部分截图）项目第一年一、不含税主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)38600 不含税主营业务收入(转让土地)0 减：所售商品房、别墅、限价房土地费18000 各类工程建安费（不含税）4600 转出土地的成本0 城建工程技术设计费用（不含税）0 景观费与规划设计费（不含税）8200 二、毛利 7800 减：管理费用4500 营销费用（不含税）900 财务费用1800 三、营业利润600 加：投资理财收益0 加：营业外净收益0 四、利润总额600 减：所得税200 五、净利润400 政府公布的增值税率11.00%含税主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)40900 含税主营业务收入(转让土地)0 应交增值税800 进项税1500 主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)的销项税2300 主营业务收入(转让土地)的销项税0 销售净利率分析（净利润/营业收入）：该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。本企业第一年销售净利率为（400万/38600万）=1.04%。说明企业销售收入收益水平有待提高。（二）、第二经营年度1、 初始状态分析期初现金为2400万，拥有银行存款3亿元，股东资本1.5亿元。拥有两个运营团队，资质为二级。2、 土地竞标决策分析本年度中政府拍地120亩，由于上年度跟着老师做，所修商品房别墅都售罄。整个市场总共有四个房地产企业，因此我们公司本着业务还不是很熟悉，对报价的细节也不是很清楚，因此本着保守的原则，决定以1000万元每亩竞标30亩土地。3、 广告费决策分析我们企业最终以1000万元/亩竞标到30 亩土地，由于别墅利润比较丰厚，最终决定将20亩土地用于修建别墅，剩余的10亩用于修建商品房。因此我们总共有40套别墅加100套商品房，为了将别墅和商品房尽可能多的销售出去，我们决定在广告费上多投一点，决定本年度广告费为1800万元。4、 报价策略分析由于本年度政府土地供给相对去年增加了40亩，土地供给的增加意味着房地产的供给也会相对增加，我们假设市场需求不变，就会出现供给大于需求的局面，势必会导致价格下降。为了我们公司拿到更多的订单，我们公司决定报价比去年稍低以拿到跟多的订单。最终报价为别墅850万元/套、商品房180万元/套。5、 景观费决策分析第二年我们公司商品房景观费报价为每亩300万，别墅景观费报价每亩350万，土地报价为1000万每亩，商品房建安费300万每亩，别墅建安费100万每亩，商品房报价180万/套，别墅报价850万/套，规划设计费为售价的百分之十。增值税率为0.11，商品房分配10亩，别墅分配20亩，别墅中有9亩修的18套留到下一年卖。（一亩地能够修10套商品房，2套别墅）。A.商品房景观费的投资回报率分析：当我公司房地产C商品房报价180万/套，获得241套订单。每亩地在基础景观费上增加200万景观费投资（基础景观费投资为100万），则溢价率和销售量增长率为（200万/50万）*3%=12%。因此销售量增加29套，共获得商品房订单270套。a.若不另外增加景观投入，每套商品房毛利【房价180万-土地100万-建安费30万-景观10万-规划设计费18万-增值税2万】约为20万，总毛利为20万*241套=4820万。而因决策失误，我公司只能交货部分订单量100套商品房，因此实际总毛利为20万*100套= 万。b.若每亩地增加200万景观投资，每套商品房毛利【房价180万*1.12-土地100万-建安费30万-景观30万-规划设计费18万*1.12 -增值税2万】约为19万，总毛利为19万*270套=5130万，按照实际交货100套，实际总毛利为19万*100套=1900万。第二年商品房景观费实际投资回报率为（ 1900万- 万 ）/(200万*10亩）=-5%。B.别墅景观费的投资回报率分析：当我公司房地产C别墅报价850万/套，得19套订单。每亩地在基础景观费上增加250万景观费投资（基础景观费投资为100万），则溢价率和销售量增长率为（250万/50万）*3%=15%。因此销售量增加3套，共获得别墅订单22套。a.若不另外增加景观投入，每套别墅毛利【房价850万-土地100万-建安费50万-景观50万-规划设计费85万-增值税16万】约为149万，总毛利为149万*19套=2831万。b.若每亩地增加250万景观投资，每套别墅毛利【房价850万*1.15-土地500万-建安费50万-景观175万-规划设计费85万*1.15 -增值税15万】约为139万，总毛利为139万*22套=3058万。第二年别墅景观费投资回报率为（3058万- 2831万 ）/(250万*11亩）=8.25%6、 贷款决策分析首先，支付土地款3亿元，归还前欠贷款加利息17000万元，建安费5000万元，广告费1800万元，景观费和设计费共计11100万元，团队招募费 万元，贷款相关费用1200万元，其次上年有现金余额2400万元，考虑到贷款利息，我们决定提前支取上年存款30000万元，最后考虑到还有增值税所得税以及贷款利息和其它费用支出，本着保持流动性的原则，我们公司决定贷款5亿元。7、 资产负债表分析项目年初数第一年第二年资产： 现金4000 2400 25000 银行存款30000 0 应收款0 0 股权投资0 0 产成品0 9900 国债0 0 委托贷款-借0 0 土地净值18000 0 0 资产总计2 32400 54900 负债： 高利贷0 0 应付款0 0 银行贷款7000 17000 50000 委托贷款-贷0 0 负债合计7000 17000 50000 股东资本15000 15000 15000 未分配利润0 400 当年净利润400 -10500 所有者权益合计15000 15400 4900 负债及权益总计2 32400 54900 A.短期偿债分析a. 流动比率分析本年度流动比率为（25000万元+ 0万元）/50000万元=0.9，由于0.91，说年今年的偿债能力非常困难。b. 营运资本分析（流动资产-流动负债）本年度营运资本为（25000+ 0）-50000=-50000,说明我们公司本年度偿债能力已经非常困难。综上流动比率和营运资本的分析，能够看出本年度的偿债能力非常困难，这影响到下年度的经营状况和融资的难易度。因此下年度我们公司将会面临流动性危机以及融资也会出现困难。B.长期偿债分析a. 资产负债率分析本年度资产负债率为50000万元/（25000+ 0）=1.11，说明第二年长期偿债能力很困难。b.产权比率分析本年度产权比率为50000万元/15000万元=3.33，这个数字已经远远大于1，说明偿债能力很困难，债权人风险比较大。综上资产负债率和产权比率能够发现本年度长期偿债能力很困难，这主要是因为第一年是跟着老师一起做，第二年完全是自己决策，时间相对较紧张，很多规则都不是很清楚，大致决策的失误，从而导致第二年的亏损，这也给我们一个很大教训和经验，对于下一年的经营将更为谨慎。8、 利润表分析（部分截图）项目第一年第二年一、不含税主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)38600 39600 不含税主营业务收入(转让土地)0 0 减：所售商品房、别墅、限价房土地费18000 21000 各类工程建安费（不含税）4600 3700 转出土地的成本0 0 城建工程技术设计费用（不含税）0 0 景观费与规划设计费（不含税）8200 10000 二、毛利 7800 4900 减：管理费用4500 4500 营销费用（不含税）900 1700 财务费用1800 5800 三、营业利润600 -7100 加：投资理财收益0 0 加：营业外净收益0 -3400 四、利润总额600 -10500 减：所得税200 0 五、净利润400 -10500 政府公布的增值税率11.00%11.00%含税主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)40900 41700 含税主营业务收入(转让土地)0 0 应交增值税800 500 进项税1500 1600 主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)的销项税2300 2100 主营业务收入(转让土地)的销项税0 0 销售净利率分析本年度销售净利率为-10500万元/39600万元=-0.27，由于本年度净利润为负，因此本年度无法谈及获利能力，这个指标也给我们下个年度的决策做了很强的示范作用，决策的合理性很重要，谨慎的做好每一个决策是接下来的重要工作。（三）、第三经营年度1、初始状态分析期初现金为25000万，我们四个企业股东资本都是1.5亿。拥有两个运营团队，资质为二级。2、土地竞标决策分析本年政府发布的土地竞拍数量有所减少，只有115亩。且前两年我公司都处于亏损状态，我们决定减少土地数量，最后以950万/亩的报价得到了28亩土地。3、广告费决策分析因为今年的土地量有所下降，销售房屋的数量也会减少，也为了降低成本。我们决定本年度广告费为1300万元。4、报价策略分析由于本年土地供给减少，建设需求不变，就会出现供小于求的状态，价格一定会上升，为了得到更多的利润，我们决定报价商品房190万/套，别墅900万/套。5、景观费决策分析我们公司商品房景观费报价为每亩300万，别墅景观费报价每亩300万，土地报价为950万每亩，商品房建安费300万每亩，别墅建安费100万每亩，商品房报价190万/套，别墅报价900万/套，规划设计费为售价的百分之十。增值税率为0.11，商品房分配23亩。由于订单中的18套别墅由上一年的剩余的别墅交付，因此今年不修建别墅。（一亩地能够修10套商品房，2套别墅）。A.商品房景观费的投资回报率分析：当我公司房地产C商品房报价190万/套，获得205套订单。每亩地在基础景观费上增加200万景观费投资（基础景观费投资为100万），则溢价率和销售量增长率为（200万/50万）*3%=12%。因此销售量增加25套，共获得商品房订单230套。a.若不另外增加景观投入，每套商品房毛利【房价190万-土地95万-建安费30万-景观10万-规划设计费19万-增值税4万】约为32万，总毛利为32万*205套=6560万。b.若每亩地增加200万景观投资，每套商品房毛利【房价190万*1.12-土地95万-建安费30万-景观30万-规划设计费19万*1.12 -增值税4万】约为32.52万，总毛利为32.52万*230套=7479.6万 第三年商品房景观费投资回报率为（7479.6万- 6560万 ）/(200万*23亩）=19.99%B.别墅景观费的投资回报率分析：当我公司房地产C别墅报价900万/套，得16套订单。每亩地在基础景观费上增加200万景观费投资（基础景观费投资为100万），则溢价率和销售量增长率为（200万/50万）*3%=12%。因此销售量增加2套，共获得别墅订单18套。a.若不另外增加景观投入，每套别墅毛利【房价900万-土地475万-建安费50万-景观50万-规划设计费90万-增值税23万】约为212万，总毛利为212万*16套=3392万。b.若每亩地增加200万景观投资，每套别墅毛利【房价900万*1.12-土地475万-建安费50万-景观150万-规划设计费90万*1.12 -增值税23万】约为209万，总毛利为209万*18套=3762万。第三年别墅景观费的投资回报率为（3762万- 3392万 ）/(200万*9亩）=20.56%6、贷款决策分析支付土地款26600万元，归还前欠贷款，建安费4600万元，广告费1300万元，景观费和设计费共计9600万元，团队招募费 万元，最后考虑到还有增值税所得税以及贷款利息和其它费用支出，本着保持流动性的原则，我们公司决定贷款5亿元。7、资产负债表分析项目年初数第一年第二年第三年资产： 现金4000 2400 25000 8200 银行存款30000 0 0 应收款0 0 0 股权投资0 0 0 产成品0 9900 0 国债0 0 0 委托贷款-借0 0 0 土地净值18000 0 0 4700 资产总计2 32400 54900 12900 负债： 高利贷0 0 0 应付款0 0 0 银行贷款7000 17000 50000 10000 委托贷款-贷0 0 0 负债合计7000 17000 50000 10000 股东资本15000 15000 15000 15000 未分配利润0 400 -10100 当年净利润400 -10500 - 所有者权益合计15000 15400 4900 2900 负债及权益总计2 32400 54900 12900 A.短期偿债分析a.流动比率分析（流动比率=流动资产/流动负债）：第三年流动比率为8200万/10000万=0.821，说明我公司的偿债能力非常困难。b.营运资本分析（流动资产-流动负债）：第三年的营运资本为8200-10000=-1800万0,说明我公司的偿债能力非常困难，下年度我公司会面临难易融资的局面。B.长期偿债分析a.资产负债率分析（总负债/总资产）：第三年的资产负债率为10000/12900=77.5%1，表示我公司偿债能力非常弱。b.产权比率分析（总负债/股东权益）：第三年产权比率为10000/15000=0.67%，说明我公司应该是有偿债能力的。8、利润表分析（部分截图）一、不含税主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)38600 39600 63400 不含税主营业务收入(转让土地)0 0 0 减：所售商品房、别墅、限价房土地费18000 21000 30900 各类工程建安费（不含税）4600 3700 6700 转出土地的成本0 0 0 城建工程技术设计费用（不含税）0 0 0 景观费与规划设计费（不含税）8200 10000 14700 二、毛利 7800 4900 11100 减：管理费用4500 4500 4500 营销费用（不含税）900 1700 1200 财务费用1800 5800 7400 三、营业利润600 -7100 - 加：投资理财收益0 0 0 加：营业外净收益0 -3400 0 四、利润总额600 -10500 - 减：所得税200 0 0 五、净利润400 -10500 - 政府公布的增值税率11.00%11.00%11.00%含税主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)40900 41700 67000 含税主营业务收入(转让土地)0 0 0 应交增值税800 500 1200 进项税1500 1600 2400 主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)的销项税2300 2100 3600 主营业务收入(转让土地)的销项税0 0 0 销售净利率分析（净利润/营业收入）：第三年的销售净利率为- /63400=-3%。净利润为负值，表明今年我公司仍在亏损状态，表明我公司决策失误，需在下一年做好决策，争取扭亏为盈。（四）第四年度经营1、初始状态分析第四年年初，我企业拥有现金资产8200万元，剩余土地5亩。同时，我企业负债10000万的银行贷款。还拥有两个运营团队，资质为三级。2、土地竞标决策分析第四年开年，政府发布当年土地亩数略有增加，但消费信贷将缩减的政策。我企业考虑到其它3家公司可能会于第四年减少房产的供应，因此对土地的需求量也将减少，同时我们还剩余5亩地，而且我企业前三年都处于亏损状态，于是，我们并没有大幅降低对土地的需求，仍将竞标亩数定到了30亩。吸取了前两年的教训：各企业即使土地报价较低，仍能获得与其报价相差较大企业相同的订单。因此，我们笃定其它3家企业必将于最后一年缩减各项成本，土地报价也不例外。于是，我们以950万/亩的报价获得了30亩地。3、贷款决策分析考虑到最后一年各企业都将减少贷款，一方面生产减少，另一方面资产负债率降低。因此我们也决定减少贷款金额。而经过我们粗略计算了一下各项成本，土地成本为27000万，加上广告费，建安费，景观费，管理费2500万，增值税等各项费用，我们最终决定贷款40000万元。最终我们选择了D银行意年利率9%，占用费率1%的利息进行贷款，支付利息4400万元，财务评审费400万元。4、广告竞标决策分析前两年我们企业广告费投入都相对较多，而最终拿到手的订单却和与我们投入相差不多的企业差距不大，同时广告费用带来的销售收入应超过同期产品利润率，而同样因为预测其它企业将于最后一年缩减各项开支的原因，我们也压缩了广告费投入，最终投入1000万元。5、报价策略分析首先，产品报价不但取决于对上一年市场报价的分析。产品报价的高低还涉及到产品利润及各项成本的投入，以及订单量的确定。吸取了前两年亏损的教训，我们将产品价格报到最高，为商品房200万，别墅1000万。我们企业在这儿一味地追寻高额利润，忽略了报价与订单量近似反比的关系，导致最终订单量与预测存在较大差异，而我们又存有35亩的土地，这必然带来订单过少而产量过高的局面。经过计算后，我们发现将剩余的15亩地用于修建商品房贱卖给政府并未带来实际收益，反而出现更大的亏损，因此最终我们将其作为固定资产。这也体现出了由于我们考虑不周而带来的巨大经营风险。6、景观费决策分析第四年我们公司商品房景观费报价为每亩200万，别墅景观费报价每亩150万，土地报价为900万每亩，商品房建安费300万每亩，别墅建安费100万每亩，商品房报价200万/套，别墅报价1000万/套，规划设计费为售价的百分之十。增值税率为0.11，商品房分配14亩，别墅分配6亩。（一亩地能够修10套商品房，2套别墅）A.商品房景观费的投资回报率分析：当我公司房地产C商品房报价200万/套，获得132套订单。每亩地在基础景观费上增加100万景观费投资（基础景观费投资为100万），则溢价率和销售量增长率为（100万/50万）*3%=6%。因此销售量增加8套，共获得商品房订单140套。a.若不另外增加景观投入，每套商品房毛利【房价200万-土地90万-建安费30万-景观10万-规划设计费20万-增值税5万】约为41万，总毛利为41万*132套=5412万。b.若每亩地增加100万景观投资，每套商品房毛利【房价200万*1.06-土地90万-建安费30万-景观30万-规划设计费20万*1.12 -增值税5万】约为46万，总毛利为46万*140套=6440万 第四年商品房景观费投资回报率为（6440万- 5412万 ）/(100万*14亩）=73.43%B.别墅景观费的投资回报率分析：当我公司房地产C别墅报价1000万/套，得12套订单。每亩地在基础景观费上增加50万景观费投资（基础景观费投资为100万），则溢价率和销售量增长率为（50万/50万）*3%=3%。因此销售量增加0套，共获得别墅订单12套。a. 若不另外增加景观投入，每套别墅毛利【房价1000万-土地450万-建安费50万-景观50万-规划设计费100万-增值税35万】约为315万，总毛利为315万*12套=3780万。b.若每亩地增加50万景观投资，每套别墅毛利【房价1000万*1.03-土地450万-建安费50万-景观70万-规划设计费100万*1.06 -增值税35万】约为317万，总毛利为317万*12套=3804万。第四年别墅景观费投资回报率为（3804万- 3780万 ）/(50万*6亩）=8%7、资产负债表分析项目年初数第一年第二年第三年第四年资产： 现金4000 2400 25000 8200 500 银行存款30000 0 0 0 应收款0 0 0 0 股权投资0 0 0 0 产成品0 9900 0 0 国债0 0 0 0 委托贷款-借0 0 0 0 土地净值18000 0 0 4700 13600 资产总计2 32400 54900 12900 14100 负债： 高利贷0 0 0 0 应付款0 0 0 0 银行贷款7000 17000 50000 10000 10800 委托贷款-贷0 0 0 0 负债合计7000 17000 50000 10000 10800 股东资本15000 15000 15000 15000 15000 未分配利润0 400 -10100 -12100 当年净利润400 -10500 - 400 所有者权益合计15000 15400 4900 2900 3300 负债及权益总计2 32400 54900 12900 14100 A.短期偿债分析a.流动比率分析（流动比率=流动资产/流动负债）：我们企业第四年流动比率为（500万）/10800万1，表面此时我企业短期偿债能力已经非常困难了。而这与我们的决策失误是密不可分的。b.营运资本分析（流动资产-流动负债）： 我企业第四年年初的营运资本为负1800万，年末营运资本就惨不忍睹了，我企业已经完全失去了短期偿债能力。若在继续经营，我企业唯一的出路就是借新债偿还即将到期的旧债。但这样的恶性循环对我们来说是非常危险的。B. 长期偿债分析a.资产负债率分析（总负债/总资产）： 我企业第四年资产负债率为（10800万/14100万）=0.766，说明从表面上看第四年我企业长期偿债的能力也比较糟糕了。b.产权比率分析（总负债/股东权益）： 我企业第四年产权比率为（10800万/15000万）=0.72。单从数字来看，我企业是具有长期偿债能力的，而且还较强。而实际上，这完全取决于我企业后期所做的决策，若后期我企业秉承“风控”与“双赢”的思想，稳扎稳打，合理利用剩余的土地资产，合理报价，那么，我企业完全是能够扭亏为盈的，偿债能力自然也就会上升。8、利润表分析（部分截图）项目第一年第二年第三年第四年一、不含税主营业务收入(商品房、别墅、限价房和城建工程)38600 39600 63400 39700 不含税主营业务收入(转让土地)0 0 0 0 减：所售商品房、别墅、限价房土地费18000 21000 30900 18100 各类工程建安费（不含税）4600 3700 6700 4200 转出土地的成本0 0 0 0 城建工程技术设计费用（不含税）0 0 0 0 景观费与规划设计费（不含税）8200 10000 14700 7200 二、毛利 7800 4900 11100 10200 减：管理费用4500 4500 4500 4500 营销费用（不含税）900 1700 1200 900 财务费用1800 5800 7400 4900 三、营业利润600 -7100 - -100 加：投资理财收益0 0 0 0 加：营业外净收益0 -3400