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企业投资项目审批专题调研报告

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2020年4月19日
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研究与建议

第十二期（总第九十七期）
台州市发展和改革委员会 6月1日

大力支持农村建房 扩大农村消费市场
金 崇 广
【编者按】郑荐平主任批示：崇广同志这篇文章抓住当前关注民生与扩大有效内需焦点，深入分析思考，在平凡的岗位写出此文精神可嘉。我市破解农村建房与“房改”难题，定对全国有贡献。郑荐平6.3。
受全球金融危机影响，国际市场萎缩，外贸出口大幅下滑，扩大内需成为中国未来经济增长的引擎。中国当前的经济构成中，最终消费在GDP中的比重占到50%左右，农村消费在整个消费中占20%左右，因此农村最终消费占整个GDP10%的比重。如果最终消费占GDP比重要提高10个百分点，单靠占总人口1/3的城市人口来完成，根本不可能。农村地域广阔，随着农村居民收入的不断增加，农村消费潜力较大，如人均消费每增加100元，全国就能增加内需900亿元。因而，扩大了农村的消费市场，就开启了一个巨大的内需市场。
一、农村建房的重要意义
（一）建房是农村最大的投资
改革开放30年，房地产业发展成为带动中国经济高速增长的重要增长点。房地产业的发展过程实际上就是一个拉动内需消费的过程，农村建房作为房地产业的重要组成部分，对于拉动建材、生活用品、运输等市场消费的作用十分明显。据测算，新建一幢户二间三层框架结构住房建筑主体约需用工400个以上，钢材约12吨，砖瓦，水泥，石料，瓷砖、铝合金、装饰板材以及水电等辅助设施用品用量也十分可观，建筑主体和后期装修投资额度各为20万元左右。以台州市为例，有100多万居住1年以上农业家庭户，按20％的家庭有建房意向，平均建房前期投入20万测算，将有超过20万新建房家庭，直接投资总额高达400多亿元，再加上后期装修投入，将远远不止这个数量。农村建房是拉动投资增长、促进经济发展的引擎，特别是在扩内需，保增长的关键时期，将显得尤为重要。
（二）建房是农民一生的梦想
“盖房子、娶媳妇、生孩子”，是农民一生中的三件大事。在农村，很多大龄青年就因为无房结不了婚，有些农户全家几口同居一室，甚至一住就是一辈子。添丁加口、兄弟分家、改进居住环境、房屋年久失修等因素，也会使农民提出建房要求，能够说，建新房、住新房是大多数农民一生的梦想。
（三）建房是新农村建设的重点
“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”，这既是中央对新农村建设的要求，也是其总体目标。新农村建设中“村容整洁”的要求，最主要的是为农村地区提供更好的居住环境，改进农民的生活条件。经过拆旧建新，旧貌变新颜，盘活闲置土地，实现土地增量。改造后的农村将呈现出“房成排、田成方、路成框、渠成网、树成行”的新农村景观。
二、当前农村建房现状
近几年来，特别是农村税费改革以后，农村出现了前所未有的建房热。统计数据显示， 全国农村住宅投资3022亿元，住宅消费支出占生活消费总支出的17.8％，创历史最高比例，农村新建住宅面积7.75亿平方米，较 增长13.3％，人均住房面积为31.6平方米，较 增长3%，当前农村建房呈现出的户数增多，面积增加，速度加快的特点。
由于城乡发展不平衡和城乡政策的差异，和城市房地产开发不同，农民建房大多不请专业的建筑公司，缺少统一的建设规划，缺少专业的施工队伍。透过当前农村建房的热潮，不难发现当前的农村建房中存在着一些问题。
（一）建房政策宣传贯彻不够
一是建房政策的宣传不够。各地乡镇政府宣传建房政策，主要依靠村干部向农户传达，宣传不及时、不到位，政策公开受到一定的影响。二是农民对建房政策的认识不足。税费改革以后，收费减免了，同时简化了建房审批程序，部分农民认为建房政策放宽了，正是建房的大好时机，铺摊子上马，私下开工建设。三是拆旧建新的执行不力。根据法律规定，一户只能有一处宅基地，建新房必须要拆除老房。在执行拆旧建新过程中，基层组织往往碍于情面，查处不力，导致一户多基，建新房未拆旧房等现象增多。
（二）配套建设规划缺失
一是旧房改造规划缺失。有的地方抛开老村子，另起新炉灶，原来的村庄成了无人居住的空心村，一边耕地被占用，一边宅基地被闲置，造成了土地资源的浪费，使农村原本有限的耕地资源更加紧张。二是配套设施规划缺失。缺乏对村镇规划、排水设施等的全盘考虑。建了房，水电等配套设施没有跟上，造成有房住不成。三是建筑房型规划缺失，新村规划中没有提供统一的房型设计和施工图纸，自建房外形贪大求洋、结构不切实际，不考虑实际用途和居住舒适度。
（三）建房资金短缺突出
一是资金储备不足。农民收入单一，建房资金主要来源于农产品销售与打工收入，按当前农村居民家庭收入计算，建好一幢房子，至少要花费农民家庭10- 的积蓄。二是资金保障困难。农村建房也是一项面子工程，经济实力好的在造，条件差的借钱也在造，耗尽了积蓄，透支了生活。面子工程导致了很多“空心楼”、“烂尾房”的产生，有的新建房建了两三年还是毛坯房，甚至门窗都没有安装。三是资金浪费严重。受迷信思想影响，怕周边高出自家的房屋破坏了自家的风水，邻里之间相互攀比，远离了建房的初衷，建造了超过使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二楼以上普遍长年空置。
（四）影响社会和谐事件增多
一是邻里纠纷增多。受迷信思想影响，常常与邻里比台阶、争柱顶的高低,造成通风采光等方面的不便，引起邻里纠纷，有的是为了占用道路等公用地而与邻里纠纷不断，还有不少是因宅基地权属问题而引发各种纠纷。二是干群关系紧张。在农村宅基地审批过程中，工作流程不透明，处理问题不公正、有偏袒，公共设施改造、投资计划等项目缺乏监督，村级财务支出公开不及时，不具体，不全面，导致群众对干部不信任，从而造成干群关系紧张。三是安全隐患增多。农村建房工程一般由当地施工队伍承建，无资质、无图纸、无完整安全设备的“三无型”施工队在农村比比皆是。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比较简陋的建筑工具，建筑用料全凭施工经验测算，建房、承包人和施工人员安全意识不强，安全防护措施不到位，导致在农村建房中安全事故时有发生。
三、探索解决农村建房问题的对策
国家扩内需、保增长，推出4万亿投资计划，其中加大农村教育、卫生等基础设施建设投入，改进农村水、电、交通、通讯等生产生活条件，是扩大投资的重点。我们要抓住国家扩大投资的有利时机，把握规划先行、规范管理、节约用地、完善保障的原则，加强政策引导，鼓励农民建房，扩大农村消费市场。
（一）加强建房政策宣传，合理规划，节约土地使用
1、加大《土地法》的贯彻力度。土地是不可再生资源，既要合理开发利用，又要对当耕地进行保护。结合《土地法》，对土地利用的总体规划、占补平衡措施的实施、土地用途的管制、建设用地面积的控制、一户一基的规范、宅基地审批的流程等方面，实行重点宣传，做到土地管理的政策法规家喻户晓。发现有违法行为要及时制止，同时要严肃处理已经发生违章建筑行为，规范农村建设用地行为。
2、科学合理制定建设规划，破解土地制约因素。根据当地气候、民俗等特点，对村庄规划区内的宅基地、空闲地、自留地进行统一规划，统一管理，统一安排，统一标准，设计出坚固、节能、实用的新型住房，让农民朋友少折腾，少花冤枉钱，就能住上称心如意的新房子。既改进农民的住房条件，又腾出多余的宅基地进行复垦，有效节约耕地。
3、支持农村“立改套”工程。“立改套”是对农村住宅建设的创新，也是对农村原有生活方式的改变。据测算，采用套房建设农民小区，可节约1/3的安置用地。中国当前人均耕地只有1.39亩，不到世界人均水平的40%，实行农民住宅套式安置方式，推进农村用地制度改革，无疑能够节约大量的土地资源，同时也有利于改变居住环境，提高公共基础设施的利用率，加快新农村建设步伐。
（二）拓宽农村建房融资渠道，为农村建房提供资金保障
城市经济就是在一个信贷消费市场下运作的经济模式，在农村建房上推行城市信贷消费市场模式，同时出台相关政策，增加农民的财产性收入，破解农村建房资金问题。
1、金融机构提供自建房抵押贷款支持。金融机构给城市居民买房提供抵押贷款，也能够给农民自建房提供贷款，以建好的新房做抵押，解决农村自建房资金问题。农民比城市居民更看重房产，对于借贷，她们会竭尽全力还贷，因此这类贷款的风险极低。按一幢房子建筑造价20万计算，她们需要借的钱也就是5-10万，5年期需要每月还本息1000- 元。对大多数农村家庭来说，只要有年轻夫妻二人出去打工就能够承担，把期限延长到 、20年就更不是问题了。
2、土地承包权和宅基地使用权资产化。农村把宅基地统一规划，一部分归农民自己使用，一部分出售给需要者使用，增加农民的财产性收入。城市居民经过购买农村房产，将城市的资金引向农村，把知识、文化、技术转移来，促进农村发展，缩小城乡差别，真正实现工业反哺农业。农民拥有可升值空间的房产后，将会更加注重对生活环境的改造，农村村居环境的改进，会带动“农家乐”、“观光农业”、“田园生活体验”等服务业的发展，农村服务行业的发展，会提高农民收入，促进消费。
3、开展林业用地抵押贷款。农民以其山林所有权、林地使用权作抵押，向金融机构申请贷款,金融机构以林业部门评估价格的一定额度，提供贷款，农民则能够利用贷款投资再生产，拓宽农民收入来源，提高农民创收能力，增加收入。
（三）健全农村社会保障体系，解除后顾之忧
建房、医疗、养老、教育是农村的四大难题。近些年来，新农村合作医疗保险和义务阶段免收学费，缓解了其中的两个难题，可是要启动农村建房，还得解决养老问题。一个家庭即便有个十万、八万的存款,总是特别想着“养儿防老”,还是不敢消费。尽快解决农民养老问题，让农民不再有“老而无养”的后顾之忧，她们才会去建房，大胆放手去消费。
1、完善农村医疗保险制度。当前农民总体上的受益水平还不算高（ 才近31%），在筹资水平很低的时候，主要分担农民较大的疾病风险，以“补大（住院）为主”。但随着筹资水平不断提高，就要解决“补小（门诊）”的问题，增加对门诊补偿的基金数量，提高农民的受益水平。
2、完善农村养老保险制度。到 底，全国参加城镇基本养老保险人数为 7万人，而占人口多数的农村只有5171万人参加保险。同时，农村的老人领取的保险金人年均不到700元，而城市老人人年均领取9000余元的养老保险金，是农村老人领取数额的近13倍。破除城乡分割体制，完善农村和城镇基本养老关系转移接续办法，建立城乡居民全覆盖的社会养老保险体系，消除农村“养老”之忧。
3、开展政策性农业保险。围绕农业增效、农民增收的目标，以保护灾后恢复生产能力为出发点，以补偿受灾农户损失为途径，采取“共保经营”为主、“互保合作”等为辅的运行方式，推进政策性农业保险。顺应现代农业发展要求，完善农业抗灾救灾风险防范体系，确保参保农户灾后能迅速恢复生产，保障农民荒年不荒收，促进新农村建设。
（四）政府职能部门加强管理引导，建设和谐新农村
当前,政府职能部门对农民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性审批，而对建房过程中产生的邻里纠纷、干群关系紧张等缺少关注，对房屋设计的整体性、科学性、安全性，施工队伍的资质、技术水平、施工过程中的操作等缺乏监管。
1、推行农村建房保险制度。鉴于农村建房事故频发，赔偿较为困难的特点，推行农村建房强制保险制度，建房户或承包人必须为建筑工人投保意外险，以确保事故发生后能得到及时有效的经济赔偿。
2、完善施工队伍准入制度。免费为农民建房提供必要的技术指导，对建房施工队伍进行必要的上岗培训，并进行考核，对不能经过者，不发给准入证。规范农村建房施工队的资质、施工人员的技术水准、施工队的施工设备，明确施工过程中的安全管理、房屋质量监督及法律责任等。
3、科学引导建房，减少纠纷。破除封建迷信思想，提倡以人为本、以和为贵、远亲不如近邻的新观念，让邻里认识只有和谐的睦邻关系，才能真正方便生活。主管部门在审批建房时本着公平、公正、合理的原则，对相邻方的权益通盘考虑，书面提醒不要侵害邻里的权益。
4、发扬民主促管理，村务公开。对宅基地审批、基础设施改造、村财政资金使用等重大事项做到公开、公平，发扬民主。及时全面地搞好村务公开，主动让群众参与监督，使广大农民群众真正拥有知情权、参与权、监督权，自觉地投入到建设和谐新农村中去。
总而言之，完善农村社会保障体系，合理解决建房资金问题，推进农民建房消费，建设和谐农村，不但能够实现农民改进生活的强烈愿望，而且能进一步发挥农村消费潜力。毋庸置疑，广阔的农村消费市场，必将为我们带来新一轮的经济增长。

报：省发改委，市委、市人大、市政府、市政协领导。
送：各县（市、区）委、人民政府领导。
发：各县（市、区）发改局。
签发：郑荐平 核稿：徐贤军 编辑：管宏爽
（纸质印60份）