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1、 付家庄水上乐园项目建议书 27 2020年4月19日 文档仅供参考 大连付家庄水上乐园项目 项 目 建 议 书 二0一五年四月 目 录 第一章 总论 3 一、项目概况 3 二、项目总投资与资金筹措 3 三、项目可行性研究依据 3 四、结论 3 第二章 策划原则与理念 5 一、策划原则 5 二、策划理念 5 一、旅游市场发展趋势 6 第四章 项目接待容量估算 8 一、接待容量估算依据 8 二、水上乐园接待容量估算 8 第五章 项目定位 9 一
2、主题定位 9 二、战略定位 9 三、市场定位 9 第六章 项目总体布局与产品构想 9 一、建设内容 9 一、整体经营管理模式确定 10 二、部门架构 10 三、客人水上乐园消费及员工服务流程的设定 11 第八章 投资与回报估算 12 一、投资估算 12 二、水上乐园区回报估算 14 第九章 社会效益分析 16 第十章 环境保护 17 一、环境体系 17 二、环境保护 17 第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称：辽宁大连水上乐园项目建议书 （二）项目建设地点： （三）项目规模：总用地面积约为60亩，规划主要功能分为室外水上乐园、室内
3、水上乐园区等配套服务设施，实现四季经营。 （四）项目性质：水上乐园以南亚风情为主题，突出时尚、刺激、健康的水上娱乐体验文化。 （五）项目目标：打造大连南部规模最大、档次最高、配套最完善的水上乐园度假区。 （六）投资单位 北京水魔方股份有限公司 大连万盈投资有限公司 二、项目总投资与资金筹措 本项目总投资1.3亿元。 三、项目可行性研究依据 （一）《旅游规划通则》（GB/T 18971－ ） （二）《旅游发展规划管理暂行办法》1999 （三）《旅游发展规划管理办法》 （四）《旅游区(点)质量等级的划分与评定》（GB/T 17775- ） （五）《中华人民共和国
4、城乡规划法》 （六）国家与地方技术规范和定额 四、结论 （一）本项目建设符合国家和辽宁省发展旅游产业的相关政策，符合市和区发展旅游业的相关政策，符合当今现代人崇尚健康旅游的消费观念。本项目建成后，将提高当地旅游资源利用率，丰富当地旅游产品开发，拉动当地经济效益与社会效益综合发展。 （二）项目建设对当地经济和社会发展具有显著的拉动作用。旅游业是综合性很强的经济产业，具有“以一带百业”的牵动作用。 水上乐园项目的开发建设，将带来大量的就业岗位，带动当地物流、餐饮、住宿、商贸及服务等行业的长足发展，促进当地经济和社会发展，形成多赢效果。 （三）本项目经济效益和投资效益好，具有良好的盈
5、利能力，投资风险小，投资回收期合理，在财务上是能够被接受的，是可行的。 本研究的结论为：本项目具有良好的市场前景，并得到良好的政策支持，建设方案在技术上和经济上均是合理可行的，具有良好的投资效益和抗风险能力。因此，本项目建设是必要的，可行的。 第二章 策划原则与理念 一、策划原则 （一）按需定产原则 充分研究水上乐园项目的潜在消费市场，对市场进行细分，根据不同年龄阶段消费者的喜好，设计出符合市场、符合消费者的产品，从而满足消费者的个性化、多样化需求。 （二）相互衔接原则 规划设计方案与后续工程施工相衔接，协调处理好水上乐园产品体系，共同组成有机的整体，充分满足游客的需求。
6、 （三）高起点、高标准、高要求原则 密切结合现状，统一规划、合理布局，坚持高起点、高标准、高要求原则，为游客提供功能多样、现代时尚、动感刺激的水上体验空间。 二、策划理念 （一）突出主题理念 精心设计园区，产品融合视、听、触、味、感全方位感官体验，在功能实现和意境营造上匠心独运，呈现南亚风情水上乐园度假区的无限魅力。 （二）因地制宜理念 充分考虑用地实际，将景观布局和地形相结合，充分利用现有资源。 （三）人本理念 对项目的布局规划、功能设置、服务设施、安全指标、技术工艺等方面进行深入细致考虑，保证游客在舒适、安全、健康环境中体验休闲度假、娱乐健体的乐趣。 （四）与时俱进，可持
7、续发展理念 项目的规划建设富有前瞻性，在对用地、产品、功能、配套等方面进行设计规划时已充分考虑将来的发展需要，保障项目可持续发展。 第三章 行业背景分析 一、旅游市场发展趋势 （一）度假旅游呈现大众化、家庭化和综合化的趋势 由于国民经济稳步快速增长，休闲度假旅游已被中国中等收入阶层和部分较宽裕的工薪阶层所接受，其客源市场呈现出大众化、家庭化、综合化的趋向，休闲度假旅游发展势头良好，市场前景广阔。 （二）短途短期旅游为主流趋势 受时间、交通和费用等因素的影响，国内城市居民出游呈现短途短期特征。城市居民大都集中在以大城市为核心、方圆300公里范围内进行休闲旅游度假，
8、短途短期旅游为主流趋势。 （三）体验旅游是旅游市场的发展趋势 亲水体验旅游 随着旅游行业的不断发展和消费观念的逐渐成熟，旅游者期望越来越高，追求新鲜刺激、时尚潮流的旅游产品，注重个人参与性、体验的独特性以及产品的多样性，体验性高的旅游项目，往往容易受到旅游者的青睐，获得旅游者的较高满意度和重游率。 案例一：长隆水上世界 投资单位：长隆集团 项目地址：广东广州市番禺区番禺大道北 占地面积约：150000㎡ 主要设备：大喇叭、巨兽碗、合家欢滑道（冲天回旋大滑板）、急驰竞赛滑道（章鱼滑梯）、喷射滑道（水上过山车）、高速滑梯组合、超级海浪池、漂流河、大型水寨、儿童戏水乐园
9、水疗项目、二期热浪谷项目（巨蟒滑道和巨洪峡）等 更衣柜：11000个 开业时间： 7月 （5-9）月接待量：190万人次，门票价格：250元，营业额47500万元 案例二：横店梦幻谷水公园 投资单位：横店影视城有限公司 项目地址：浙江东阳市横店镇 占地面积约：40000㎡ 主要设备：大喇叭、漩涡滑梯、冲天回旋滑道、大回环滑道、高速滑道、驼峰滑道、章鱼滑梯、4组合螺旋滑梯、海浪池、漂流河、大型水寨、儿童戏水乐园、水疗项目等 更衣柜：5200个 开业时间： 7月 （7-9）月接待量：60万人次，门票价格：230元（套票、含梦幻谷景区）营业额13800万
10、 案例三：苏州乐园水上世界 投资单位：苏州新区经济发展集团总公司 项目地址：江苏苏州高新区玉山路 占地面积约：28000㎡ 主要设备：大喇叭、章鱼滑梯、海浪池、漂流河、大型水寨、家庭漂流滑梯、儿童戏水乐园、水疗项目等 更衣柜：3100个 开业时间： 7月 （6-8）月接待量：50万人次，门票价格：120元，营业额6000万 第四章 项目接待容量估算 一、接待容量估算依据 根据舒适和安全两个原则，参考其它项目经验，对水上乐园区接待容量进行预测。 （一）测算公式 日空间合理接待容量（人次）=日水面积合理接待容量（人次）+日游乐设备合理接待流量（人次）+综合旅
11、游服务设施合理接待流量（人次） （二）估算参数选择 1、室内水上乐园区全年全天开放时间为9：30——21：30，全天开放12小时，客人平均滞留时间为4小时/人次，日周转率为3。 2、动室外水上乐园区全年宜游天数考虑当地的气候条件以及突发事件等因素，平均宜游天数为80天。 二、水上乐园接待容量估算 日空间面积合理接待容量估算表 总面积 (㎡) 人均占用合理面积(㎡/人) 瞬间合理容量 （人次） 日周转率 日合理容量 （人次） 40000 20 4000 第五章 项目定位 一、主题定位 以时尚精彩的南亚风情为主题，集水上活动休
12、闲度假、康体养生娱乐拓展以及演艺表演等于一体的主题型水上乐园综合度假区。 二、战略定位 打造大连辽宁南部规模最大、档次最高、配套最完善的南亚风情水上乐园度假区。 三、市场定位 以大连客源为主，以省内及周边城市客源为补充；以大众市场和中高端市场为主要客源，突出时尚年轻者市场地位，充分发掘家庭、团队及商务市场 第六章 项目总体布局与产品构想 一、 建设内容 序号 项目名称 单位工程 占地面积（㎡） 1 入口广场 1000 2 游客接待中心 游客休息室和更衣室 1000 公共厕所 400 管理办公室（含会议室等） 500 3 停车场
13、 8000 4 儿童项目 戏水池 3500 大喇叭滑道 3000 海浪池 7800 冲天回旋滑道 4000 组合滑道群 5200 5 成人项目 漂流河 1 海啸池 8000 大型互动水屋 6200 组合皮筏滑梯 6000 巨兽碗 4800 6 公共厕所2个 600 7 场地绿化 3 8 步道及空地 含生活服务设施等 40000 第七章 项目营业运作及经营流程设定 一、整体经营管理模式确定 （一）选择水上乐园专业管理公司对项目进行前期工程产品指导和经营筹备，引进北京欢乐水魔方的水上乐
14、园管理方式和运作模式，保障项目的成功经营。 （二）采用水上乐园的经营管理、市场、服务、运作模式，而不套用度假酒店或景区、景点的管理模式，以保障项目效益。 二、部门架构 本项目管理服务应有较高的质量要求，体现在良好的设施与优质的服务上，选择高效、适合的管理途径。各个项目的经营管理将按现代企业制度要求，实行总经理领导下的分工负责制，部门对水上乐园总经理负责，水上乐园总经理对总公司总经理负责，总经理对董事会负责，组织结构如下： 市场策划部 董事会 总经理 水上乐园度假村经理 行政人事部 后勤部 财务部 保安部 设备管理部 工程部 三、客人水上乐园消费及员工服务流程的设
15、定 （一）客人水上乐园消费流程 咨询→购买门票→购置泳衣泳品→更衣→冲淋→水上乐园游乐→园区休闲/保健消费/美食消费/按摩消费→冲淋→更衣。 （二）员工服务流程 迎宾咨询→售票→男女更衣服务→露天服务→二次消费（保健/康乐/小食等）服务→冲淋/更衣服务→送客服务。 第八章 投资与回报估算 一、投资估算 （一）投资估算依据 1、参考中华人民共和国《建设工程参考价格》，同时借鉴同类水上乐园项目建设投资情况，结合当地建设原材料供应现状对项目建设进行投资估算。 2、投资估算依据投资方提供当地土建和装修费用。 3、投资估算不包括土地与搬迁费用。 （二）工期安排 1、工程
16、建设工期 .7— .7 2、筹备与工程期安排 序号 项目筹备与工程期 时间安排 1 项目的策划、规划设计及设备采购 5月-6月 2 工程设计 6月-7月 3 设备产品设计及生产 7月-9月 4 基础土建工程（含景观包装） 3月-5月 5 设备安装、调试 5月-6月 6 开业 7月1日 （三）总投资：15100万元 1、游乐设施投入：7300万元 序号 项目及名称 1 鼓风造浪设备（十套） 2 海啸造浪设备（八套） 3 漂流设备 4 章鱼滑梯 5 高速滑梯 6 驼峰滑道 7 家庭漂流滑梯
17、 8 旋风滑道(大喇叭) 9 冲天回旋滑道 10 漩涡滑道(巨兽碗) 11 敞开皮筏滑梯 12 黑洞皮筏滑梯 13 敞开皮筏滑梯 14 互动水屋 15 儿童戏水项目设备 16 巨型海盗船 17 悬浮风暴谷 18 设备运输、检测 19 供水设备及控制系统 20 设备安装调试 21 税费 2、水处理系统投入：500万元 序号 项目及名称 1 水处理设备 2 水处理管网系统 3 设备运输费 4 设备安装调试费 5 税费 3、基建投入：6500万元 序号 项目 1 选址平场 2 入口广场
18、3 停车场 4 游客休息室和更衣室 5 公共厕所 6 管理办公室 7 其它附属设施 8 停车场 9 绿化 4、其它费用：800万元 序号 项目 1 地质勘查 2 规划、设计 3 装修、装饰 4 办公设备 5 包括电力、管网设备设施等 二、水上乐园区回报估算 （一）水上乐园收入估算 水上乐园区收入主要为门票及二次消费收入。 （二）收入预测 （1）门票收入：240元*4000人*20天*3个月=5760万元 （2）餐饮、零售、出租等二次消费收入：30*45万人=1350万元 （3）年营业总收入：年营业总收入=门票年收入+
19、二次消费年收入=7110万元 （三）投资回收期预测 1、预计水上乐园区总投资15100万元 2、预计年成本（含税）：700万元 （四）投资效益分析 年利润：7110万元-700万元=6410万元 投资利润率：6410万元/15100万元=42% 投资回收期：2.3年。 第九章 社会效益分析 一、增加地方财税收入，带动地方经济发展 水上乐园度假区项目建成运营后，水上乐园区年总营收预测为8550万元，综合税费按11%计算，年上缴综合税费为940万元；水上乐园度假区项目建成运营后，将增加地方财税收入，为地方经济做出积极贡献。 水上乐园度假区项目的建设有利于促进大
20、连市产业结构调整，拉动第三产业发展，增加地方税收和财政收入，加快当地经济发展。 根据有关资料表明，旅游业每收1元，可给相关行业带来5-7元的增值效益。由此推算，水上乐园度假区建成发展成熟后，按水上乐园每年超过 万元的营收，可为社会间接创超 亿元的增值效益。 二、提供就业机会，带动相关行业发展 水上乐园项目的建设将为当地社会直接或间接提供300个就业岗位，推动当地旅游业、服务业向规范化、专业化发展，还可带动当地餐饮、住宿、物流、商售等相关行业的发展。 三、打造大连旅游品牌，提高营口、 知名度 水上乐园项目的开发，将带来大量的人流、资金流和信息流，增加市旅游产业的经济收入，提高
21、大连知名度，还为其它行业的招商、信息交流等提供机会。项目的建成，将为当地引进大量旅游经营管理人才，吸收先进的旅游经营、管理和服务理念，提升当地旅游形象，改进当地投资环境。 四、带动当地物质文明和精神文明的进步，共建和谐社会 开展休闲度假、康体娱乐旅游活动，能够丰富人民群众精神生活、陶冶情操、强身健体，促进人民群众的身心健康，提高生活质量，对构筑社会主义和谐社会具有积极推动作用。 第十章 环境保护 一、环境体系 度假村的环境体系分为3个环节，分别贯穿于用地环境现状保护——建设阶段环境保护——营运阶段的环境保护。 二、环境保护 生态环境保护目标按国家关于污水排放、娱乐水体、空气质量
22、环境噪声等相关标准控制如下： （一）污水排放控制 出水水质达到国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）Ⅰ级排放标准，该标准适用于国家自然保护区、源头水区域。 （二）环境空气控制 该区域生态环境保护良好，空气污染源极少，不存在严重空气污染源问题，环境空气保护目标完全能够控制在国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）Ⅰ级标准。该标准适用于自然保护区、风景名胜区和其它需要特殊保护的地区。 （三）环境噪声控制 本区环境噪声能够控制在国家《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）0类标准，即昼间≤50分贝，夜间≤40分贝。 （四）水体质量控制 地面水环境质量
23、达到GB 3838的规定，人体直接接触的娱乐水体达到国家《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-1991）A类标准，与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-1991）B类标准。 （五）公共环境卫生控制 项目各类场所全部达到《文化娱乐场所卫生标准》（GB9664-1996）规定的卫生标准。餐饮场所达到《饭馆（餐厅）卫生标准》（GB16153-1996）规定的卫生标准；游泳场所达到《游泳场所卫生标准》（GB9667—1996）规定的卫生标准。公共卫生达到《旅游业卫生标准》（GB9663-9673）的要求，周边的环境卫生达到《城镇环境卫生设施设置标准》（CJJ27- ）。
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