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商业计划书数据更改版(民宿612)镇江影剧院影剧院城市精品酒店商业计划书 Business Plan 目录第一章 项目总论3第二章 产品与服务42.1城市精品酒店住宿与客房42.2小型会议服务62.3酒店配备餐厅6第三章 连锁酒店与特色主题民宿市场分析73.1市场定位分析73.2住宿价格分析表83.3 酒店一站式服务定制193.3前期投入及装修资金分析203.5精品酒店投资回报分析表21第四章 营销策略224.1 项目组织结构234.2营销推广策略分析23关于酒店营运的一些想法1. 运营模式：“回到过去”主题式城市精品酒店运营（1） 特色房型：榻榻米商务房、和式主房、鲜花电影房等（2） 服务精细化：“茶点”、“伴手礼”、“一键泊车”等2. 酒店功能性服务体现：（1） 养生精品睡眠服务：养生茶、养生枕、养生餐等（2） 屋顶花园式就餐及会议服务（3） 复古影院餐厅配套服务3. 针对本地及外地来客一站式定制化服务（1） 量体裁衣计划（包含接送、饮食、旅游等全程安排服务）（2） 一对一管家式服务（一键叫餐、一键泊车等一对一式服务）第一章 项目总论一、项目概述1.项目名称影剧院 城市精品酒店2.项目定位复古影剧院特色主题城市精品酒店客户专属定制一站式服务城市精品酒店塑造为品读旧时剧院文脉的窗口打造小资城市基调，市民城市情怀3.项目建筑规模及现状酒店用地1088平方米，共三层。其中，一层新建布草间、接待厅、值班间、行李房，二层为主题客房、三层除部分客房外还新建了早餐间以及屋顶花园。现需对旧建筑进行墙体拆除以及部分新建和改造，工程总进度需 月。4. 文化古城市政地标配套东大院（老市政府）文化街区改造项目有着58年历史文化积淀的老市政府地块，改造修缮后总建筑面积3.1万平方米。目前项目招商进度已达80%，大统华超市、中移铁通、民生银行、市民卡公司等已陆续进驻。未来东大院将打造为以文化创意、科技孵化、银行证券、品牌餐饮、教育培训等为中心的创意文化街区。影剧院城市精品酒店的建设也将成为市政改造项目的良好配套，不仅包括外立墙体设计以及整个运营调性都与“东大院”浓浓的年代感和书卷味相得益彰。第二章 产品与服务2.1城市精品酒店住宿与客房酒店以复古特色主题为标准建成，客房面积共1088，将提供客房总数 21 间，其中大床房标准型客房： 17 套，双人标准型客房： 4 ,可同时满足 60 余人同时入住。每一种不同风格客房都流露出对宾客细致入微的体贴，房间陈设古朴、别致、韵味，廊间屋宇搭配不同的花饰配旧电影，享受精致级服务。 这里远离城市喧嚣，在家庭琐碎以及公务繁琐中拥有舒适的睡眠，可以褪去一天的劳顿和倦意，在城市中享受一片自然隐市。影剧院城市精品酒店营造完美的睡眠环境给予每一位在此下榻的尊贵客人舒适级体验。我们同时也准备了打开时光记忆的旧电影令每一位客人疲惫的身体得到良好的放松，返璞归真，快速进入梦乡。无论是商务出行还是休闲旅游，选择入住影剧院城市精品酒店，都会给你不一样的住宿生活体验。1.“一枕日红”养生舒适睡眠服务我们根椐客人不同的喜好提供不同种类的养生枕头可供选择，为来自不同地区不同睡眠习惯的客人提供更细致的服务。除了每间客房的床垫都经过专业人士精心挑选，软硬适度外，还配备了如羽绒枕、养生护颈枕、中药荞麦皮枕等八种类型枕头可供选则。2.“一芹之微”精致伴手礼相送顾客每次入住之后，在办理退房手续时都会送上酒店定制伴手礼一份，为即将出行的客人带来一份惊喜与丝丝暖意。所有这一切，都将为顾客的旅途住宿留下了美好的回忆。3.“一键泊车”免费泊车服务针对自驾客户，开展一键免费泊车服务，一定程度上也缓解了酒店停车难的问题。2.2小型会议服务（由屋顶花园与餐厅场所兼顾）酒店三楼的屋顶花园，建筑面积 以及影剧院改造餐厅，建筑面积 ，除作为日常餐饮场所外，也可衍生为会议场所，满足不同小型会议模式需要。应各类会议需求，配备了电脑设备、音响设备、光控设备等可提供公司小中型会议项目或企业外出探讨会议等场地服务。2.3酒店配备餐厅1、影剧院改造复古餐厅（假设可运行）餐厅位于影剧院一楼前厅南侧，建筑面积 330 ，与酒店一条小道之隔，可同时容纳88人就餐，可兼顾酒店餐饮服务，其中酒店早餐可提供叫铃服务，一键送餐。顾客在享受完咖啡餐点的悠闲后可选择于影剧院看上一部老剧，与复古情调相得益彰。2、茶吧茶吧位于酒店1层东侧，每一位到厅的客人我们都将为其斟上一杯养生茶，在这里吃茶品茗，谈天说地，细细感受茶文化。茶吧里有种远离凡尘的清雅，享受片刻惬意，暂时远离喧嚣与忙碌。3、屋顶花园位于三层屋顶的阳光花园餐厅，面积 ，这里独具特色，匠心独运，顾客在就餐的同时能融入这老城府大院的情怀之中。清晨可在这里享受惬意的早餐，晚间可在这里，三五好友把酒言欢。无论公事私事，阳光餐厅受外界打扰小，为顾客提供一个安静、舒适的环境。第三章 连锁酒店与特色主题民宿市场分析3.1市场定位分析1、连锁酒店市场定位有别于主题精品酒店的特色定位，合适的价位和全面的服务是连锁酒店宗旨。连锁酒店的定位为清洁，快捷，安全，方便，时尚，舒适，人性化的住宿服务来满足一般大众需求。酒店的目标客户是中小企业的商务散客，社会中等收入休闲旅游者年轻人，长期驻外商务人士，其他异地有需求的消费者和企业白领，贴合一般大众的消费能力和水平。2、城市精品酒店市场定位走特色化路线，价格以及服务都要高于普通连锁酒店，精品酒店定位为惬意休闲生活之所，更多特色体现在作为贩卖当地一种文化生活的载体，针对不同住宿人群设计不同住宿主题。抑或多么符合用户需求，都需要一种文化作为底蕴并需要一个专业的平台来进行运营、推广。目前镇江地区精品酒店项目稀缺，影剧院作为一种文化传承，加之文广全媒体公信力，为酒店建立提供了良好平台。3.2住宿价格分析表1、周边连锁酒店价格（价格数据来源于携程网）价格（元）品牌标准大床房标准双床间商务大床房商务标准间如家快捷酒店127127135137京城饭店161161288168锦江之星149146205180速8快捷酒店108129169137格林豪泰161138157166汉庭快捷酒店170168180199怡莱酒店1321231401512、镇江精品客栈酒店价格西津客栈房型价格雅居双人床388帷幔景致房488雅居大床房3833、南京及浙江部分精品酒店价格（1）南京秦淮人家主题酒店房型床型早餐无线房价普通单间大床双早免费520秦淮雅致河景房大床双早免费572普通标间双床双早免费639商务单间大床双早免费644商务套房大床双早免费799河景特色套间大床双早免费1166街景豪华单间大床双早免费789（2） 南京离线小院房型床型早餐无线房价东豆川大床双早免费649素可泰大床双早免费649富良野大床双早免费749珀塔兰大床双早免费849（3）南京花迹酒店房型床型早餐宽带房价花街大床双早免费768花间大床双早免费960花景大床双早免费1060花院套房大床双早免费1560花院双床无早免费1999（4） 杭州吴山居房型床型早餐宽带房价品茗大床房大床房无早免费399雅致大床房大床房双早免费589怀臼大床房大床房无早/双早免费609/659雅致双床房双床房双早免费639顶层套房多床无早免费986（5） 杭州野有蔓草精品酒店房型床型早餐宽带房价梅见大床无早免费389茗紫大床无早免费479席茶双床榻榻米双床无早免费498浅草大床榻榻米大床无早免费605桂雨豪华山景房大床无早免费969蔓草露台山景房大床双早免费1275间莺露台家庭房大床双早免费649（6） 杭州九色缦精品酒店房型床型早餐无线房价海棠大床无早免费449玄墨大床无早免费449朱丹大床无早免费559丁香大床无早免费759樱草（阁楼）大床无早免费449（7）杭州山舍主题酒店房型床型早餐无线房价简约榻榻米大床双早免费510温馨大床房大床双早免费607山景大床房大床双早免费709精致榻榻米大床双早免费704观景大床房大床双早免费820露台榻榻米大床双早免费920（8）杭州木和堂尚品精品客栈房型床型早餐无线房价B区紫来大床双早免费349B区石屋大床双早免费379A区断桥残雪大床双早免费390A区苏堤春晚双床双早免费499C区云栖竹径双床双早免费620B区黄龙套房大床双早免费779*4、总结：剧院城市精品酒店定价数据来源分析（如下表）（1）各类型酒店不同房型估算均价表（表一）酒店类型标准大床房标准双人间主题房（特色、商务等）精品房大众连锁酒店144141162208镇江精品客栈383388428488南京精品酒店584694746824浙江精品酒店553641768991镇江已有精品客栈价格定位在300-400左右 南京已有精品酒店价格定位在600-800左右 浙江已有精品酒店价格定位在500-700左右有无早餐（双人份），定价区别在38-60元左右优惠套餐为：预定5间以上，立减20-30元左右/间 长住10晚以上，立减30-40元左右/间 1+2套餐（一晚+旅游景点2张票）（2）镇江影剧院精品酒店预估定价表如下（表二）床型早餐宽带房价标准大床房双早无线免费418标准双人床房双早无线免费428怀旧主题房双早无线免费468电影鲜花主题房双早无线免费488和式商务房双早无线免费448备注：每一周推出两间288一口特价房（含双早） 预定5间以上，立减17元/间 长住10晚以上，立减24元/间 优惠套餐： 预定标准双人房一晚+送镇江*旅游景点门票两张 或遇大型演出季时送演出套票一组（3张）3. 3酒店一站式服务定制量体裁衣计划（按房价15%20%收取服务费）（1）针对外地来客：（可根据不同客户要求做相应调整（2） 针对本地顾客：一键叫餐服务（餐饮定制：根据顾客口味喜好定制美食餐饮）本地客户接待外地来客可适用量体裁衣计划3.4前期投入及装修资金分析（硬装、软装）1.连锁酒店投入资金品牌规模要求前期项目投资总额备注如家快捷建筑面积30006000至少595万元调研面积3000平米左右锦江之星建筑面积5000750万1250万元莫泰168120个以上的房间约8001000万元速860200个房间，建筑面积300010000300538万元间（以100间房，每间房改造费用35万元计算，加上38万元加盟费）格林豪泰80150个房间，建筑面积大约在400060009001100万元2.影剧院城市精品酒店（假设总投入300万）（1）硬装（占比20%）：主材费用、施工费用（地面、墙体、水电安装、直接工程费用、管理费用）等，共计预算 54.4 万。（2）软装（占比35%）：主题装饰、家具摆件等，共计预算 95.2 万（3）照明（占比10%）：预算 27.2 万（4）设备（占比25%）：预算 68 万（5）其他（占比10%）： 预算 27.2 万（可变动费用）（6）设计费：预算28 万3.5精品酒店投资回报分析表（入住率按70%，标价按428元计算）项目主要费用（万元/年）年均销售收入21间客房70428元360天=226.5年均经营毛利率（假设）55（已包含占比47.7%营运成本）装潢维修费（10年摊消）（54.4+95.2+27.2）万/10年17.7万元/年设备购置费（按5年摊销）68万/5年13.6万元/年营业利润226.655%17.713.693.3营业所得税金93.32523.3税后利润93.323.3万元70万元年投资利润率70/256.527.3项目单位数量天/月金额（万元）一人员成本人员成本费用按每年5万/人共计（8人）人员成本费用预算共计：40万/年固定成本总经办客房部财务部餐饮部变动成本以下费用按70%入住率计算项目单位（元）数量天/月金额（万元）备注二洗涤费用48元/份2136525.7变动成本易耗品16.5元/份213658.8拖鞋、鞋擦、垃圾袋、卫生纸、牙具、梳子、房卡套等水费5.5元/吨213651.5水费价，按每天每间房消耗0.5吨水电费1.1元/度213655.9电费价，每天每间房消耗10度电电话费120元/间21122.1一般100间客房（含通讯补助）月均电话费1.2万左右，管理费用100001212交通费、招待费、网络维护、招聘、广告、印刷、促销等其他开支100001212公共用水用电、清洁工具及耗材、办公耗材、工装、劳保用品、物业管理等所有成本合计108占营运总收入47.7%第四章 营销策略4.1 项目组织结构4.2营销推广策略分析1. 宣传重点产品特点化（1） 私人化定制服务（2） 一对一管家服务（3） 具有影剧院独有历史情怀的主题酒店2、 宣传推广途径（1） 线上推广途径传统媒体+网络宣传 传统媒体：电视、电台（五大频率）、报纸（镇江壹周）等 新媒体：“一起镇江”手机APP、微信公众号信息推送 影剧院官方微信：宣传刷屏稿及微信软文推送 知名主持人特推：冠名口播植入、微信软文朋友圈效应 资深大V效应：各微博写手、网红等信息推广（2） 线下推广途径与旅行社及旅游网站合作：包括去哪儿、携程、途牛、驴妈妈等以及线下文广旅行社打包合作。针对观影新老客户：发放住宿体验卷，入住后编写体验日子作为微信软文推送素材。团体客户开拓，与各单位开展协议合作