南昌银凯公元九珑高层营销推广思路.pptx

银凯公元银凯公元九珑九珑10.10-10.2810.10-10.28高层营销推广思路高层营销推广思路深圳青铜骑士（华中区）2012-10-7近期政策动态随着市场成交复苏，房价上涨，近段时间，房地产又现新动向，一是相关部委通过权威官媒强调、宣示政策意图，抑制投资投机性需求，坚决防止房价反弹。二是地方政府出新政，严格执行房地产调控政策，控制房价反弹7月7日 温总理温总理在江苏调研时强调，目前房地产仍出关键时期，必须坚持调控政策，防止房价反弹7月19日 国土部下发关于进一步严格房地产用地管理和巩固房地产调控成果的紧急通知，此通知标志着新一轮调控的开始7月24日 国务院国务院派出8个督导组，对16个省市开展专项督查，严查调控实施情况。此举一出，各地均表态严格执行房地产调控政策8月28日 央行下半年严格实行差别化住房信贷政策，抑制投资投机性购房需求8月29日 国家发改委下半年稳定房地产调控政策，坚决抑制投资投机性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹9月13日9月21日9月24日上海重申限购严控北京叫停十宗土地出让广州限售高端住宅市场动态市场动态土地市场金九已过，对于开发商来说，楼市并没有迎来全线飘红，反而成交量一路下滑，楼市金九变铜九，开发商的信心却没有因为楼市的低迷而受挫，反而更加热情高涨地加快了拿地的步伐，土地交易市场也因此火了起来，呈现出一片供需两旺的局面。排名企业名称总规划面积(万)1万科1038.572恒大地产770.783龙湖地产583.424中天城投560.805绿地集团506.51 全国房企最近半年拿地面积前5名 统计时间：2012.04.01-2012.09.30 9月5日，万科经过22轮竞价击败中海，以13.65亿元成功竞得广州开发区一地块。次日，万科又以总价为33.1亿元，竞得合肥庐阳区总面积达139.6万平方米的超大连体地块，平均溢价率超过37%。7日，华润置地以总成交价10.84亿元竞得成都地块。9月11日，万科再次出手，在广东顺德又拿下11.3万平方米商住地块，总价15.8亿元，创造了当地土地市场出让总价纪录9.29日，经29轮竞价，富力以9.8亿、配建11500保障房拿下通州马驹桥地块。楼面价5637元/，溢价率43.2%竞得通州马驹桥C-06-1地块青铜视点：青铜视点：上半年各大房企采取的销售策略大多是以价换量，回笼资金，因此也积累下了如今大举拿地的资本。另外，今年5月开始楼市进入了回暖通道，成交量一路飚高直至7月出现小高峰，导致需求不断释放。不淡的淡季使得大多数房企一改低迷状态，不仅业绩翻身、资金充裕，还在短短几个月之间消化了不少库存，土地储备也出现缺口。一线城市成交单位：套单位：套六七月份，淡季不淡，量价齐涨；金九银十，旺季不旺，成交下滑；市场不走寻常路的同时也反映出政府对房价上涨的坚决抑制力度。尽管成交量回落，但仍在历史高位盘整青铜视点：青铜视点：短期来看，后几个月的成交量会平稳前行，但只要维持旧政，放眼未来6-12个月，房地产市场将在震荡中上行国庆楼市表现青铜视点：青铜视点：十一期间南昌共成交726套，同比去年十一（606套）增加120套，成交面积为74291.88，同比去年十一（61661.89）上涨20%探底、筑底、复苏市场动态决定政策的变化，自2012年，房地产市场经历了“探底、筑底、复苏”三部曲，住宅成交量于3月开始复苏，刚需撑市，房价于6月止跌反弹，量增价升，政府随之动作频频。未来几个月，房地产调控政策处于全年“高潮期”地方政府微调房企降价潮一季度 房价下跌房价下跌两次降准、降息差别化信贷政策二季度 量增价稳量增价稳金九成色不足，银十开局不利成交回暖，土地市场供需两旺三季度 量价齐涨量价齐涨 上半年刚需需求推动楼市回暖上半年刚需需求推动楼市回暖下半年房地产市场将平稳运行下半年房地产市场将平稳运行市场研判市场研判销售策略销售策略100100天时间，天时间，5.45.4万方的高层，万方的高层，3 3亿的大定任务，亿的大定任务，2 2亿的回款。亿的回款。洋墅化整为零洋墅化整为零 高层小步快跑高层小步快跑蓄客方案蓄客方案开始时间：10月10日开始启动高层推售销售方式：办理VIP会员，享1万抵总房款3%购房优惠物料A：VIP办理须知、和办理流程（共两块）B：高层海报（1万份）C：VIP会员卡，或VIP申请表D：推广物料：报纸、夹报。海报推售房源1#楼总量10620，总数103套；其中91凌湖三居占总套数的1/2，100、117鉴湖三居、四居分别占总套数的1/4；4#楼总量8156，总数77套97凌湖三居，104、109鉴湖三居、四居分别占总套数的1/3.房源信息房源信息均价在48005000元，95*4900=44万；100*4900=49万；117*4900=57万，加上契税和维修基金总价不超过60万户型经济型三房、舒适型三房、四房91.97重点客群为项刚需客100117改善型客户新建县市区、地市投资客不做重点拓客客群客群重点客群为项目周边客户、新建县客户诉求诉求客户构成不集中客户需求不定向周边、新建产品、生活大区域、性价比市区、红谷滩投资、区域【诉求深化【诉求深化】性价比深化1：策动西南门户，号令性价新巅性价比深化2：擎举性价大旗，引领新城未来【诉求深化【诉求深化】产品深化1：居高景自远，手可摘新城人往高处走，身居高处，鸟瞰城市繁华，进览万千景致，伸手处，新城的千亿资源自然入手。产品深化2：丈量人生高度，撼动心中波澜人生的意义不仅在于长度，更在于高度。无论生活多么平静，心中总有一隅波涛汹涌。报纸、夹报短信、派海报针对新建县和周边客户进行夹报、派发海报、短信覆盖。市区和红谷滩等投资客主要靠大众报纸和短信覆盖。渠道渠道线上线下剩余报纸报纸特殊版面普通内页软文合计江南都市报（12月底）0022南昌晚报（13年8月底）0022江西晨报（9月3日谈好）（13年8月底）1135信息日报（13年8月底）1337合计16报纸报纸报纸投放计划（暂定）发布日期星期投放媒体主要诉求版面10.11四信报高层首推+VIP会员申请硬+软南晚高层首推+VIP会员申请软文10.18四晨报高层性价、居住生活硬+软江南高层性价、居住生活软文10.26五南晚高层开盘整版或跨版信报高层开盘硬+软报纸报纸报纸软文以新闻方式证言区域发展前景、建设现状夹报投放计划（暂定）发布日期星期投放媒体主要诉求区域10.12五江南高层首推+VIP会员申请新建县、周边10.19五江南高层性价、居住生活新建县、周边10.26五江南户型新建县、周边夹报夹报 夹报内容建议与报纸相同，不同天投放，增强记忆点，开盘前夹报侧重户型和高层性价比。网络投放计划（暂定）发布日期投放媒体节点主题广告位10.22-29搜房网高层开盘通栏10月江西地产网高层推售，高层开盘顶部通栏新浪微博随时发布项目信息网络网络派发海报派发海报发布日期区域节点主题10.13、1410月20、21新建县新建县沿街商铺、商场项目周边联富花园、丰泽花园高层开盘高层推售，高层开盘短信投放方案短信投放方案发布日期区域主要诉求数量周4、周6新建县高层+VIP会员申请20万/次周2市区和红谷滩、地市区域+升值+产品+销售信息20万/次/地建议选用地市的短信公司，客户信息更准确；建议更换短信公司，获取不同的人群。【新建三面翻更换【新建三面翻更换】l三面翻更换主题，以高层为主分享千亿级省政发展红利环抱式公园亲湖高层大九龙湖性价巅峰之作 活动活动清水样板房看房活动清水样板房房源：1#楼3层准备物料：看房通道动线设计 看房通道包装 清水样板房内部标识公园桁架更换，替换高层产品，建议用永久性喷绘布，避免损坏。现场包装现场包装现场包装现场包装建议增加区域价值、公园环境宣传折页，区域可以做成剪报形式，将媒体发布的区域利好消息作为宣传物料，发给客户了解。制作精良，在售楼处放置3本，供客户阅读天虹即将在10月15日到期，看房车备选地点仍为红谷滩、新建县。高层客群主要分布在新建县，建议通过前期营销客户反馈（20日之前），确定看房车地点。看房车地点商议看房车地点商议