业主要求更换物业所需法律依据.doc

业主要求更换物业所需法律依据

依法更换物业服务公司，维护自身权益
解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业
依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
　　法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
　　需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件
更换物业管理企业的条件有：
1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
　　《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　《东莞市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
三、更换物业管理企业所需程序
　　业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：
　　(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
　　(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
　　(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;
　　(5)物业服务价格幅度或水平。
　　物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《东莞市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
　　四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权
　　(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
　　(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;
　　(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
　　五、招标前办理备案工作
　　在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：
　　(1)业主大会决议;
　　(2)招标公告或者投标邀请书;
　　(3)招标文件;
　　(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
　　六、更换物业公司后需要交接的资料
　　根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。
　　关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，可向他们索取;如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。
　　七、原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出
依据《东莞市物业管理条例》第七十七条 违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：
　　(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;
　　(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。
　　物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力大大降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。业主与物业公司是一场实力悬殊的法律“角力”。业主对于自己的居室享有专有所有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施只享有共有所有权。所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主无法获得有效的原告身份，就无法以个人名义出来主张权益，在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的“软肋”。因此业主维权必须通过业主大会以及由业主大会所选出的执行机构业主委员会，依法更换物业服务公司，维护自身权益。