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泰安市房地产市场调查报告

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2020年4月19日
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泰安市房地产市场调查报告

*公司山东分公司客户及营销部
8月

一、城市发展状况
1、城市概况
泰安市位于山东省中部，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。北依山东省会济南，南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。辖泰山、岱岳两个市辖区，宁阳、东平两个县，代管新泰、肥城2个县级市。是一座著名的文化旅游城市，行政区面积7761平方公里，常驻人口556余万。以下是泰安市区位图。

2、人口、规模
根据第六次全国人口普查公布的最新统计数据， 泰安常住人口达556万人同第五次全国人口普查 11月1日零时的533.46万人相比，十年共增加了15.96万人。增长2.99%，年平均增长0.30%。
全市常住人口中，0-14岁的人口为 85.74万人，占15.60%，15-64岁的人口为411.06万人，占74.82%；65岁及以上的人口为52.62万人，占9.58%。其中，全市常住人口分布如下（单位：万）。
泰安
泰山区
岱岳区
宁阳
东平
新泰
肥城
合计
第六次人口普查
79
98
76.46
75.16
132.59
95.66
556
3、经济、消费
泰安市主要以旅游业作为支柱产业， 泰安市共接待国内游客3021.23万人次，实现国内旅游收入241.1亿元。丰富的矿产资源也早就了新汶矿务局等特大型煤炭企业。
全市实现生产总值2304.3亿元，年均增长13.1%。，地区生产总值在山东省17个地市中位列中游，排名第7。三产结构比重为9.3:52.2:38.5。以下是泰安市全省经济排名及近五年期间，泰安市地区生产总值及增速走势情况。

消费方面，居民收入增长加快，且近两年物价调控初见成效。截至 底， ，市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7 %；人均消费性支出14888元，增长 10.9 %，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.8 %。农民人均纯收入8974元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系数为38.3%。在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。

4、固定资产投资
泰安市工业生产平稳增长，企业效益继续提高，全市1560家规模以上工业企业实现主营业务收入4550.2亿元，完成固定资产投资1473亿，，固定资产投资规模继续扩大，房地产业发展较为平稳。以下是近五年期间，泰安市固定资产投资及增速走势情况。

【小结】
Ø 地理位置优越，旅游、自然资源丰富，有较深的文化底蕴。
Ø 人口规模较小，分布相对集中，城市建设起点高，投入大，风格独特。
Ø 经济发展较快，人均消费水平逐年快速提升，固定资产投入加大，房地产投资自 以来稳中趋缓。
二、房地产市场发展状况
1、泰安市城市空间发展状况
城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。对西北的天平湖、西南的金牛山、东南的泮河—徂徕山、东北的碧霞湖和南部的龙泉湖五片生态斑块进行严格控制。

中心城规划形成“一主、一副、两组团”的空间布局结构。主城、副城和外围组团之间以生态绿廊相隔，以快速路和主干路相连。一主为泰城，一副为南部开发区新城，两组团为主城东西两侧的青春创业园组团和泰山科技园组团。
建设策略：开发新城区、提升老城区、保护风景区
（1）拉开城市空间布局，形成“一城一区两团”城市大格局，即泰城、高新技术开发区、青春创业园组团和泰山科技园组团。城市近期以向南为主要发展方向，东西方向适当发展。
（2）疏解老城，改进老城区生活环境，提升老城区综合环境 。
（3）保护风景区，恢复其自然环境和历史人文环境 。
2、泰安市房地产市场分析
1）房地产投资
房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资86.1亿元，增长13.0%。
2）土地供应状况及成交情况
土地成交高达316.9万，城市土地市场开始步入集中放量期，商品房市场需求较为显著。
，泰安市土地供应高达316.9万㎡，其中，31宗土地为纯住宅用地，规模核算为131.3万㎡，40宗土地为商办金融综合用地，规模核算为185.6万㎡。从土地成交成本分析（容积率按1.0折算，取平均值），住宅用地的成本约为每亩143万元，楼面地价约为2149元/㎡。
绿地公馆，楼面价960元/㎡
泰豪名称，楼面价966元/㎡
御都国际，楼面价1020元/㎡
泰安恒大城，楼面价620元/㎡
国山墅，楼面价1880元/㎡

3） 市场成交与价格情况
3月最高峰值市区新建商品房共成交956套,到9月份成交561套呈每月成交下降趋势。到 10月出现全年第二次回暖827套月成交，自此至今又呈现每月下降的趋势。
截至 4月份，泰安市的一手商品房累计可售面积达到了202.69万平方米，环比增长5%，商品房住宅可售套数12945套，可售面积154.44万平方米，环比增长7%，预测12下半年年市场还将增加150万平方米的商品房供应量，届时将达到300万~400万平方米的市场存量，是 泰安全年销售面积的4~5倍。
【小结】
Ø 片区价格差异大，靠近泰山附近多为别墅及多层洋房，价格多为万元以上。中心城区价格约在7000元左右，而南部片区多开发为5000元左右的刚需产品。
Ø 土地储备总量丰富，土地成交较为活跃，总体呈上升趋势，但多数优质地块已基本被已本地开发商持有，且政策性住房建设力度逐年加大。
Ø 泰安作为三线城市，并不执行限购政策，但受当前全国房地产市场不景气的影响，进入 以来，成交量迅速萎缩，价格亦出现下降趋势。
三、区域指标楼盘分析
1、指标项目区域分布
环山路以南东岳大街以北
东岳大街以南泰山大街以北
国山墅，销售均价1 元/㎡
泰安恒大城，销售5000元/㎡（1500精装）
绿地公馆，预计销售5000元/㎡
御都国际，销售均价9000元/㎡
泰豪名城，销售均价6500元/㎡

红线区域是泰安市去化比较高的区域，在市场不好的情况下，凭借稀缺的地段与北山的风水气象，仍有固定的购买人群。
泰安市一类地块几乎聚集了泰安市多数售价一万以上的高端项目，如国山墅、御园、玉都国际等。
泰安本地居民对泰山的特别认识，普遍的地段概念就是，离山（背山）越近地段越好因此其它区域的楼盘因位置局限，价格较低，4000~5000之间包括恒大城。
标杆项目具体信息
楼盘名
国山墅
位置
泰安市政府西300米
占地面积
182亩
总建面
17万平米
建筑类型
多层/双拼/联排
容积率
1.04
建筑风格
苏格兰
开盘时间
.4年
户型配比
多层：130-160㎡；别墅：260-400 ㎡
价格
多层15000元 别墅 0以上
开发分期
一期已基本售罄二期已全部封顶，三期未定
客户分析
1、高端圈层客户；2、企事业单位高管；
楼盘特色
处于泰安政府西侧，背靠泰山处于绝版位置。

楼盘名
宝龙国际社区
位置
泰安市泰山区温泉路北首
占地面积
23.73万平米
总建面
30万平米
建筑类型
商住一体
容积率

建筑风格
现代
开盘时间
12月
户型配比
商铺户型为38-80平米；温泉小户型为30-70平米；别墅户型为550平米
价格
均价7000元/㎡
开发分期

客户分析
1、婚前购房者约占40%；2、投资购房者约占40%；3、商品房购买者约占10%；4、养老购房者约占10%。
楼盘特色
集五星级酒店、娱乐、美食、购物、游乐、居住、休闲、运动八大功能于一体的大型的购物、休闲中心

楼盘名
绿地公馆
位置
泰山大街与大河路交叉口（岱岳区政府西临）
占地面积
15万平米
总建面
59万平米
建筑类型
住宅
容积率
 3.5
建筑风格
现代
开盘时间
未开
户型配比
一期推售4栋，共计300余套，面积92-120平米户型
价格
预计均价5000元/㎡
开发分期
 4-5年
客户分析

楼盘特色
Art deco建筑 15万方超大景观园林。
【小结】
Ø 产品层面，高层是泰安市场供应的主流产品，因为靠近泰山土地有限，别墅等豪宅产品较为稀缺；
Ø 销售层面，畅销户型为100㎡左右两居以及125—140㎡左右三居，这也是市面上主流产品。
Ø 价格层面，住宅市场的价格集中在6500—8000元/㎡，市中心价格已基本到达高位，随着城市规划，南部片区及西部片区的价格还有较大幅度提升。
Ø 开发企业以本地居多，外来知名房企较少，开发项目多以一到两个为主，后续基本无储备用地。
四、泰安市城市进入性判断
1、泰安市房地产市场SWOT分析
S（优势）
Ø 鲁中地区地理位置较佳，发展较为迅速，城市进程化较快；
Ø 经济发展基本面良好，固定资产投入加大，人均消费水平逐年快速提升；
Ø 房地产各指标（房地产投资，房屋竣工面积、房屋销售面积、商品房销售额）连年创新高，没有经过剧烈的市场变动，可是随着开发量的增加，当前市场存量较大。
W（劣势）
Ø 城市人口基数较小，聚集度集中，需求相对薄弱，且人口年龄结构较为年轻，购买力有限；
Ø 煤矿及旅游业为其支柱产业，客群相对单一，市中心客户主要来源于新泰等地的煤场主，资源类产业未来发展存在不确定性；
Ø 整体房地产市场产品过于单调，主要以高层为主，需求相对固定，对未来价格拔升造成阻碍。
O（机会）
Ø 三线城市，并不执行限购限贷政策；
Ø 城市扩张利好，京沪高铁沿线带动西部片区中高端项目的利好；
T（威胁）
Ø 投资性需求不足，自主需求消化缓慢，进入 以来，量价齐跌，呈现出发展的疲软态势；
Ø 近年来，有影响力的房地产企业陆续进入泰安市场，包括恒大、绿地，无论在产品还是营销动作都给当地市场造成了不小的冲击，后续竞争日趋激烈。
2、进入观点
综合泰安市城市发展概况、房地产市场发展情况、区域典型性楼盘分析，泰安市整体城市发展较好，经济基础较为雄厚，市区人均可支配收入较高，鉴于山东区域内的拓疆发展机遇，建议可适时进入。但要注意以下几方面问题：
1）拿地原则紧跟政府规划，建议以未来发展良好南部新区作为首要拿地目标及老城区改造项目为先。。
2）产品为王，注重产品创新，避免陷入市场同质化产品漩涡，此或将成为后期开发成败的关键，针对当地产品形态，可多研发老年公寓类产品。